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国有划拨土地上的企业拆迁如何补偿
江苏－常州&09-28 13:49&&悬赏 0&&发布者:tonyst…… & 回答:(3)
本厂是私营企业，是由原来国有企业改制而来，经营地址在原国有单位之上，98年国有单位破产后把土地抵押给工行，土地性质是划拨。后来工商上市处理不良资产，把土地按市场价格卖给了本单位。但是由于老单位不存在，一直无法办理土地证更换手续，所以土地证一直还是老单位名字。老单位由于破产另一家回收公司托管，现在政府拆迁，只认土地证，请问这种情况下，本单位该如何申请拆迁赔偿？
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房屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂，维护权益建议聘请专业律师。若有需要，可来电或来所咨询邹伙发律师。
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协商不成，可以法院起诉，建议带资料来律师所详谈
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先到法院打官司，要求对方过户，确定产权后再作其他打算。
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人气：67846　　国家划拨土地岂容私相授受，送私营企业开发建设　　沧州市华凯集团房地产公司在相继获得沧州市新华区益民家园、运河区安馨家园公租房建设项目后，又将魔爪瞄准了被其长期霸占的沧州市第一木材有限公司租赁使用的，原国营企业沧州市第一木材总公司国有划拨土地。申报建设所谓的永泰家园　　　　公租房项目，项目一期为四栋580套公租房。目前，项目已经获得市规划委同意立项，和规划局项目选址意见。　　一家民营企业如何获得在国有划拨土地上建设公租房权利的？国家划拨土地岂容私相授受？　　沧州市第一木材有限公司是1998年6月改制组建的，当时没有对原使用土地做出处理，为租赁使用国营沧州市第一木材总公司国有划拨土地。　　2005年，华凯集团瞄准了这块土地的开发利用价值，意欲收购沧州市第一木材有限公司职工股份。木材公司领导出售公司的行动遭到众多木材职工的反对，引发职工集体上访。6月7日，华凯集团领导带领众多打手，暴力强行接管木材公司，打伤木材职工。又引发职工到市委上纺，市委成立六个部门组成的木材问题工作小组。明确了在木材公司上纺问题解决之前，不会为华凯办理任何土地手续。华凯集团在2006年办理工商登记过户中，将几名木材公司股东股份侵吞。　　华凯面对这一块肥肉，垂涎欲滴，得不到开发权利，便于2007年伪造沧州市第一木材总公司印章及营业执照，以木材仓库名义报批建设装饰城。问题被举报后，在3年后被责令拆除。但华凯集团及相关部门责任人没有一个得到司法处理和行政处罚。　　虽然华凯集团在木材公司的公租房项目目前只是前期申报阶段，但华凯集团是如何蒙混过关的？华凯集团在相关材料中，声称木材公司是其自有产权，果真如此？以下是新华区政府申报公租房材料和华凯集团房地产公司的申请材料。　　以下是规划局公示
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　　木材公司使用的土地和地上物包括房产，都与华凯集团无关，土地是原沧州市第一木材总公司国有划拨土地。地上房产时沧州市第一木材有限公司资产。华凯声称是自己资产。企图蒙混过关。
　　曝光华凯造假报批申报材料　　
　　华凯将木材公司资产谎称自己产权。
　　沧州市新华区群众工作部刘部长，已责令区住建局打报告撤销因华凯集团造假形成的公租房申请报告。
　　新华区住建局真的不明真相？
　　华凯集团向来以打政策擦边球名震沧州，这次看看会怎样。
　　国有土地划拨给私企，岂有此理！！！
　　私有企业何以获得国家数百亩土地建设企业公租房？国有资产白白流失。
　　贼心不死的华凯，又违规建设　　
　　沧州华凯集团在公租房项目被制止后，又在没有手续情况下，违法建设。　　　　
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北京：国有划拨土地莫名转给私企 三千万元出让金流失
　　法制网记者 张维
　　“划拨土地”改变使用主体或者使用用途,前提是必须补缴土地出让金,并取得政府的同意。这是一个常识问题。否则,国土部门是不会给买卖双方办理过户登记的。
　　但就是这样一个常识问题,实践中在一些地方却能出现例外:不缴一分钱土地出让金,就能拿到一块划拨用地。什么途径可以做到?答案是:参加法院执行环节的房产拍卖!
　　这一做法遭到了法学专家的质疑。专家认为,开了这个口子,容易诱发腐败,导致国有资产流失。
　　划拨用地转让必须缴纳出让金
　　7月11日,本报以《国有划拨土地何以落入私企名下》报道了这样一个案例。被执行人是民营教育机构——北京科技经营管理学院,因为欠债,被北京一中院查封房产并委托拍卖。被查封的房产位于海淀区三义庙2号院,该房产附属土地性质为“划拨”。买受人为北京三浦投资管理有限公司(简称三浦公司)。后者凭法院的协助执行通知,顺利地在海淀区国土部门办下了划拨土地使用权证。
　　而按照评估公司给法院的提示,这块土地的出让金估计在3000万元以上。这会不会造成国有资产的流失?对此,有关各方给出了不同的解释。
　　三浦公司有关负责人到本报编辑部解释,不会造成土地出让金流失。原因是,转让到自己名下的土地为“原状转移”,性质仍为“划拨”,不可以出让。待到三浦公司出让时再补缴土地出让金也不迟。
　　对此,北京大学以及中国政法大学的多位著名法学专家近日在接受《法制日报》记者采访时明确表示,法律上没有划拨土地“原状转移”这一概念。
　　2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条明确规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”
　　此外,国土资源部出台的《划拨用地目录》,对哪些单位可以取得划拨用地作出了明确规定。
　　国土部门应向法院发出审查建议
　　回放三浦公司拿到国有划拨用地的全过程,看不到哪一个部门要求三浦公司依法报批并应缴纳该缴纳的土地出让金。
　　对此,有关部门给出的解释是:“国土资源主管部门根据法院的判决和裁定办理变更登记手续符合法律规定。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发【2004】5号)等规定,国土资源主管部门根据法院协助执行通知书办理变更登记,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。因此,为当事人颁发划拨性质的土地使用权证,符合法律规定。”
　　“不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查”,是否意味着城市房地产管理法等要求的“划拨土地转让审查”以及“补缴土地出让金”的规定,也可以不予执行?
　　专家认为不可以。中国政法大学教授张树义告诉《法制日报》记者,依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定,“国土资源、房地产管理部门认为法院查封或者预查封的土地、房产权属错误的,可以向人民法院发出审查建议”。
　　“作为土地主管的专业部门,是否发现了法院的裁定存在错误?如果发现了确实存在错误,是不是该向法院发出审查建议?”中国政法大学教授卞修全表示,国土部门在有关规定已经很明确的情况下,就应该依法依规审查。“对于法院的协助执行裁定,国土部门应当执行,但关键问题是在执行过程中不能违反法律、法规规定的既有程序与条件。”卞修全说。
　　专家介绍,1997年8月,原国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地使用权问题对最高人民法院经(1997)18号函的复函中明确表示,国有划拨土地使用权不属于当事人的自有财产,不能作为当事人的财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时,在与当地有关部门取得一致意见后,可裁定土地可以随地上附着物同时转移。凡涉及改变土地用途的,需征得土地管理部门同意,补缴出让金,且应该在法院的裁定中载明。
　　据此,法院处置划拨土地的程序包括:一、与当地有关部门取得一致意见；二、征得土地管理部门同意；三、补缴出让金,且应该在法院的裁定中写明。
[责任编辑：股票/基金&
国有企业划拨土地可以转让吗
作者：高梦一 熊志强
　　A为某县国有企业，持有一宗国有划拨，用途为工业用地，其上建有厂房。B为某市保险公司，欲购买A企业厂房用于建立保险公司在该县的分支机构。经协商，A企业与B保险公司签订了房地转让协议，将厂房及给B保险公司。随后，B保险公司将厂房重新，并用于办公，但一直未办理相关土地变更登记手续。该县国土资源局在例行巡查中发现问题，提出A企业与B保险公司之间的转让行为非法，并给予双方相应处罚。双方均表示不服，欲诉诸法院。
　　【疑惑】
　　1.A国有企业与B保险公司的土地转让行为是否合法有效?
　　2.以划拨方式取得的国有建设用地是否可以转让，并改变用途?
　　【解析】
　　本案主要涉及以划拨方式取得的国有建设用地使用权能否转让，以及改变土地用途时涉及的相关程序。
　　《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，“国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为” 。由此可见，划拨土地是基于无偿取得的土地，其在转让时有较为严格的批准手续，最基本的程序就是要征得市、县人民政府的批准同意，否则转让违法。
　　《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
　　本案中，因A企业和B保险公司未经政府批准，故二者签订的土地转让协议违反了的强制性规定，应当认定为无效合同。
　　在本案中，该宗地用途为工业用地。如果B保险公司已依法取得了该宗地的使用权，并欲将其变为办公用地，又需要办理哪些手续呢?按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照相关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。具体可分以下两种情况。
　　1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有建设用地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应。属于经营性用地的，应当依法以招拍挂方式供应。
　　2.地方法规、行政规定没有明确，《国有建设用地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》相关规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金，金额应为新用途的出让土地市场价格减去原用途的划拨土地市场价格。
　　(中国土地矿产法律事务中心 高梦一 熊志强)
08/10 01:0407/25 11:3606/23 01:32
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