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裁判文书>&>&>&>民事判决书
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案例标题：原告王??与被告陕西奉?????有限公司、陕西双?????发公司、陕西双?????发公司永寿项目部保证合同纠纷一案
审理机构：陕西省永寿县人民法院
案号：（2011）永民初字第?号文书类型：民事判决书
审结日期：审理程序：一审
审理人员：左峰;长孙昆鹏;赵治国;王军军;
原始文档：无&
陕西省永寿县人民法院
民事判决书
（2011）永民初字第?号
原告王×院,男,1958年4月??日生,汉族,初中文化程度,住址：??????,农民。身份×号6104261××××××××071被告陕西奉?????有限公司,住址：??????。法定代表人屈振涛,系该公司总经理。（缺席）委托代理人殷锋英,男,系陕西奉天律师事务所律师。被告陕西双?????发公司,住址：??????。法定代表人韩彦武,男,系该公司总经理。（缺席）委托代理人张勃,男,系陕西秦瀚律师事务所律师。被告陕西双?????发公司永寿项目部。负责人任?,男,系该项目部经理。（缺席）委托代理人张勃,男,系陕西秦瀚律师事务所律师。原告王??与被告陕西奉?????有限公司、陕西双?????发公司、陕西双?????发公司永寿项目部保证合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于日公开开庭进行了审理,原告、被告委托代理人均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称：债务人蒋前安系陕西奉?????有限公司财富家园第二项目部副经理,承建被告陕西双?????发公司永寿项目部1#、2#、3#住宅楼工程。2011年元月28日,蒋前安以支付工地工人工资为由,在我处借款300000元,约定借期4个月,月息2.5%。到期后连本带利一次付清,被告陕西奉?????有限公司担保,日借款到期后,蒋前安逃避债务,被告陕西奉?????有限公司不履行担保义务。被告陕西奉?????有限公司作为借款担保人应负清还之责,被告陕西双?????发公司、陕西双?????发公司永寿项目部作为直接受益人,对工程单位考察不力,用人不当,应负连带清偿责任。借条左下方书写的“此款只限用于财富家园工地支付人工工资,甲方：董书彦。乙方：李俊锋。2011年元月28日。”字样,说明此款只用于支付人工工资。故请求：1、被告陕西奉?????有限公司清还担保借款300000元,利息50000元,共计350000元。2、被告陕西双?????发公司、陕西双?????发公司永寿项目部负连带清偿责任。3、三被告承担本案全部诉讼费用。原告就自己主张当庭举证如下：1、提供蒋前安2011年元月28日书写的和有担保人被告陕西奉?????有限公司及法定代表人盖章的借条1份。证明蒋前安的借款事实及被告陕西奉?????有限公司提供担保的事实。2、提供蒋前安、樊锋、董书彦的证明各1份,证明蒋前安从原告处借款及被告陕西奉?????有限公司提供担保的经过。3、证人李俊锋当庭证实：蒋前安在原告处借款,是任?在上海打电话给被告陕西奉?????有限公司,答应借原告的……(本文书还有2709字未显示)
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原告王??与被告陕西奉?????有限公司、陕西双?????发公司、陕西双?????发公司永寿项目部保证合同纠纷一案
摘录标签名：
常用摘录标签中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案
发布日期： 点击量：3925次
[裁判摘要]
　　一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
　　二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
　　原告：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行。
　　负责人：管银熙，该支行行长。
　　被告：上海东鹤房地产有限公司。
　　法定代表人：童彬彬，该公司董事长。
　　被告：陈思绮。
　　原告中国光大银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称光大银行)因与被告上海东鹤房地产有限公司(以下简称东鹤公司)、被告陈思绮发生保证合同纠纷，向上海市青浦区人民法院提起诉讼。
　　原告光大银行诉称：日，其与两被告签订《个人贷款合同(抵押、保证)》1份，约定：被告陈思绮向其借款人民币37万元(以下币种均为人民币)，用于购买坐落于上海市青浦区鹤如路185弄&20号102室房屋，被告东鹤公司承担连带责任。合同签订后，原告按约发放贷款。因两被告之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效，故请求判令被告陈思绮偿付自日起至2011年6月&20日的利息7843．86元以及自日起至实际清偿之日止的利息(利率按合同约定计算)；被告东鹤公司连带清偿借款本金354&852．26元，偿付合同期内利息和逾期利息7843．86元(暂计至2011年&6月20日)及自日起至实际清偿之日止的利息(利率按合同约定计算)；两被告偿付原告律师代理费15&000元；原告在抵押物处分时享有优先受偿权，不足部分由两被告连带清偿。
　　被告陈思绮未作答辩。
　　被告东鹤公司辩称：法院生效判决已经明确其与被告陈思绮签订的《商品房预售合同》无效，故系争《个人贷款合同(抵押、保证)》也无效，东鹤公司不应承担保证责任；且东鹤公司已经向陈思绮返还房款，无需再向光大银行还款。故请求驳回光大银行对其的全部诉讼请求。
　　上海市青浦区人民法院一审查明：
　　1．日，原告光大银行与被告陈思绮、东鹤公司签订《个人贷款合同(抵押、保证)》1份，约定陈思绮向光大银行借款37万元，用于购房。陈思绮以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号&102房屋作为抵押物提供担保，担保范围包括利息、律师费等；贷款期限自2007年&9月12日至日，还款方式采用等额还本付息法。东鹤公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后，光大银行和陈思绮于日办理抵押物登记手续，光大银行于同日发放贷款。
　　2．日，上海市青浦区人民法院受理陈思绮诉东鹤公司商品房预售合同纠纷案。审理中，光大银行作为第三人参加诉讼。上海市青浦区人民法院在审理该案中认为，陈思绮和东鹤公司通过签订商品房预售合同的合法形式，掩盖了东鹤公司获得银行贷款的非法目的，该行为损害了他人的利益，故合同无效。因商品房预售合同被确认无效，贷款合同的目的已无法实现，故该贷款合同应一并予以解除。据此上海市青浦区人民法院作出(2011)青民三(民)初字第79号民事判决，判决合同无效；陈思绮归还光大银行借款本金&355&672．35元及截至日的利息。陈思绮不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院作出(2011)沪二中民二&(民)终字第1370号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，光大银行收到归还的贷款&820．09元。
　　3．光大银行为本案一审支出的律师费用为5000元。
　　上海市青浦区人民法院一审认为：
　　原告光大银行与被告东鹤公司、陈思绮签订的《个人贷款合同(抵押、保证)》是当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合法有效。由于贷款合同被判令解除后，陈思绮未履行生效判决规定的还款义务，根据合同约定，光大银行有权行使抵押权。东鹤公司作为保证人也应承担相应的保证责任。光大银行为本案支付的律师代理费为5000元，根据合同约定，此款应由陈思绮偿付，东鹤公司承担保证责任。对光大银行主张的其他律师代理费，因非本案支出的费用，故不予支持。由于光大银行的债权既有保证又有物的担保，故东鹤公司对物的担保以外的债权承担保证责任。鉴于借款合同的有效性已在前述作了认定，故保证合同有效，东鹤公司仍应承担保证责任。陈思绮经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的抗辩权利。
　　综上，上海市青浦区人民法院于日作出判决：
　　一、陈思绮应于判决生效之日起十日内偿付光大银行律师代理费5000元；
　　二、如陈思绮未履行(2011)青民三&(民)初字第79号民事判决确定的归还借款本金354&852．26元(日后的利息按合同规定计算)以及本判决第一条确定的律师费5000元，光大银行可以与抵押人陈思绮协议，以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人陈思绮所有，不足部分由陈思绮清偿；
　　三、在陈思绮提供的抵押物不足以清偿全部债务时，由东鹤公司对不足部分债务承担连带清偿责任。东鹤公司承担保证责任后，有权向陈思绮追偿。
　　光大银行、东鹤公司均不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。
　　上诉人光大银行上诉称：1．根据贷款合同约定，债权人为实现债权所支出的律师费应由债务人承担，保证人承担担保责任。2．光大银行有权向被上诉人陈思绮及东鹤公司主张因逾期还款导致的自日起至日的利息7843．86元。3．东鹤公司是贷款的实际使用人，与陈思绮构成共同侵权，应与陈思绮共同向光大银行承担连带清偿责任，不应适用“先物的担保，后人的担保”的原则。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，改判支持其一审的诉讼请求，上诉费用由陈思绮与东鹤公司承担。
　　上诉人东鹤公司上诉称：1．上诉人光大银行与被上诉人陈思绮的贷款合同已解除，东鹤公司不应承担保证责任，且光大银行并非善意，其抵押权不应受到保护。2．生效判决认定房屋预售合同无效，系争房屋归东鹤公司所有。3．光大银行支付的律师费不应由其承担。请求二审法院：1．撤销原审判决，依法改判或发回重审，驳回光大银行对其的诉讼请求；2．由光大银行与陈思绮承担本案上诉费用。
　　被上诉人陈思绮辩称：1．上诉人光大银行要求其还款是合理的，且认可光大银行主张的利息，但其无力还款。2．律师费不是合理支出，不应由其承担。3．系争房屋是其购买的，抵押权行使后超出债权部分应归其所有。请求驳回上诉人东鹤公司的上诉。
　　上海市第二中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
　　另查明：
　　1．上诉人光大银行和被上诉人陈思绮于日办理预告登记(预购商品房抵押)。一审对此表述欠妥，应予纠正。
　　2．上诉人东鹤公司自愿为被上诉人陈思绮在贷款合同项下所产生的全部债务向上诉人光大银行提供阶段性连带责任保证，如陈思绮未按合同约定履行还款义务，东鹤公司保证向光大银行履行还款义务，保证期间从合同签署之日起至抵押人就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关文件交付贷款人正式执管之日止；
　　3．上诉人光大银行参加被上诉人陈思绮与上诉人东鹤公司商品房预售合同纠纷案一、二审诉讼，为此支出律师费10&000元，参加本案诉讼，支出律师费5000元；
　　4．截至日，被上诉人陈思绮欠付的期内利息及逾期利息计&7843．86元，其中，自日起至日止，陈思绮欠付的期内利息及逾期利息计5263．01元。
　　本案二审的争议焦点是：一、上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权；二、上诉人东鹤公司在本案中是否承担法律责任；三、光大银行主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持。
　　上海市第二中级人民法院二审认为：
　　一、关于第一个争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权
　　二审法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。
　　二、关于第二个争议焦点：上诉人东鹤公司在本案中是否承担法律责任
　　二审法院认为，根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第十条的规定，东鹤公司提供阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同，现主合同虽被解除，在东鹤公司与光大银行未在保证合同中另有约定的情况下，保证人东鹤公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，上诉人光大银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即上诉人东鹤公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非光大银行造成，而是东鹤公司与被上诉人陈思绮恶意串通，以商品房买卖为名，行东鹤公司融资之实，损害了光大银行的利益，危及银行贷款安全，陈思绮与东鹤公司具有明显过错。因此，东鹤公司应对陈思绮因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于东鹤公司承担连带清偿责任之后与陈思绮之间的权利义务关系，双方可能另行存在约定，东鹤公司可与陈思绮另行解决，本案中不予处理追偿权问题。
　　三、关于第三个争议焦点：上诉人光大银行主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持
　　二审法院认为，上诉人光大银行在本案中对被上诉人陈思绮的利息主张与另案生效判决存在部分期间的重叠，故本案对光大银行向陈思绮主张的利息中，计算重复部分不予支持，本案中陈思绮应付的利息应自日起算。对于光大银行主张的律师费，其作为第三人申请参加另案诉讼的审理，由此产生的律师费不能在本案中予以主张。至于光大银行主张因本案保证合同诉讼所产生的律师费，一审法院已阐明了支持的理由，并无不当。
　　综上所述，一审判决确有错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第(二)项、第一百五十八条的规定，上海市第二中级人民法院于日作出判决：
　　一、维持上海市青浦区人民法院&(2012)青民二(商)初字第457号民事判决第一项；
　　二、撤销上海市青浦区人民法院&(2012)青民二(商)初字第457号民事判决第二项、第三项；
　　三、被上诉人陈思绮应于本判决生效之日起十日内支付上诉人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行自日起至日止的期内利息及逾期利息计人民币5263．01元以及自日起至实际清偿完毕日止的逾期利息(以本金人民币354&852．26元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30％计收)；
　　四、上诉人上海东鹤房地产有限公司应连带清偿被上诉人陈思绮借款本金人民币354&852．26元，截至日止的期内利息及逾期利息计人民币&7843．86元以及自日起至实际清偿完毕日止的逾期利息(以本金人民币354&852．26元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30％计收)；
　　五、上诉人上海东鹤房地产有限公司对本判决第一项陈思绮的给付义务承担连带清偿责任；
　　六、驳回上诉人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行其他诉讼请求；
　　七、驳回上诉人上海东鹤房地产有限公司的上诉请求。
　　本判决为终审判决。
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上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答
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沪高法民一[2004]3号第一部分国有土地上的公房拆迁补偿款分割问题
&&&&一、本《解答》所指的国有土地上的公房范围如何界定？答：本《解答》仅适用于国家福利分配、调配或国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。但单位分配住房时与职工有特别约定的，按约定处理。&&& 二、因公有房屋动拆迁货币补偿款的分割而发生的纠纷，哪些人员应当作为当事人参加诉讼？答：在涉及公有房屋拆迁货币补偿款的纠纷中，一个或数个居住人（以下简称“同住人”）、有权分得拆迁补偿款的其他人起诉的，法院应当通知其他同住人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。被通知以原告地位参加诉讼的同住人，不愿意参加诉讼又未明确表示放弃实体权利的，法院仍应将其列为共同原告。被通知以被告地位参加诉讼的同住人，其在诉讼中的相关事宜，根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。&&&&三、同住人需要符合哪些条件？答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。&&& 四、在公房内居住的未成年人问题如何解决？答：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的，依约定处理。&&&&五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人？答：（一）有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。（二）有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：1、将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。&&&&六、相关利害关系人与承租人就居住问题和拆迁安置达成协议，现一方反悔，如何处理？答：相关利害人在户籍入籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的，或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的，如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，应认可该承诺或协议的效力。&&&&七、承租人与同住人等因对获得的公有房屋拆迁货币补偿款，是用于购房还是予以分割意见不一时，法院应如何判决？答：房屋拆迁货币补偿款一般应当用于购房，但是有下列情况之一的，也可以支持当事人分割货币补偿款的要求：1、承租人与同住人之间，同住人与同住人之间矛盾特别尖锐，无法继续共同生活的；2、分割不致于造成当事人居住困难，或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。&&&&八、拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的，当事人是否还可以要求分割货币补偿款？答：当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的，法院在审理时，可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋；当事人对公有居住房屋所拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割，意见不一的，法院在审理时，应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款，确实无法在市场购得房屋，保证正常生活的，可不予分割。&&&&九、公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配？答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：（一）有下列情况之一的，可以酌情多分；1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；2、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；3、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。&&&&十、公有房屋拆迁补偿款中属非居住用途补偿的部分如何分割？答：自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。&&& 以上情况，当事人另有约定的从其约定。&&& 十一、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。第二部分国有土地上私有房屋的拆迁补偿款分割问题
十二、国有土地上私有房屋的拆迁补偿款如何分割？答：因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋拆迁补偿款的分割，一般归所有人。实际居住人的安置问题，按照本市有关政策处理。通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。售后公房在性质上属于私有房屋，应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。第三部分集体土地上私有房屋的拆迁补偿问题
&&&&十三、集体土地上私有房屋的拆迁补偿款，如何确认权利人？答： 农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款，由房屋所有权人均等分割。房屋拆迁时尚未成年的家庭成员问题，参照本《解答》第一部分关于未成年人的意见处理。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员，建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的，或则以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。第四部分其他问题&&&&十四、《解答》关于承租人，同住人等权利义务的界定，是否作为拆迁人进行拆迁安置补偿的标准对待？答：本《解答》仅调整承租人、同住人等取得拆迁补偿款以后，权利人相互之间对如何分割该款项产生的纠纷。拆迁人与被拆迁人之间的安置补偿关系、补偿标准等问题应受国务院《城市房屋拆迁管理条例》及本市的相关房屋拆迁规定的调整，不属于本《解答》调整的范围。&&&&十五、本《解答》在审理案件时如何适用？答：本《解答》下发前已经生效的案件，不再适用本《解答》。鉴于相关规定以及本《解答》内容都好比较原则的现实情况，各法院民事法官在适用本《解答》意见处理案件时，对本《解答》尚未考虑周全的特殊情况，可以根据案件的具体情况酌情确定和调整当事人的拆迁补偿款份额。
&律师提醒：从上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答来看，相关利害人在户籍入籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的，或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的，如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，应认可该承诺或协议的效力。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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