公摊到底摊了什么？迟到的购房者者如何避免公摊风险

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-09 11:09 标签： 购房者
公摊到底“摊”的啥_网易新闻
公摊到底“摊”的啥
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很多购房者虽然知道公摊一词,却对公摊相关的知识却不知所以。判断自己购买的房子究竟需要承担多大的公摊,其实是可以自己加以判断的,而不是一味地听从开发商的宣传。
无论是多层还是高层,商品房都有所谓的公摊面积。但是对于这个面积要如何计算,很多购房者都是一头雾水。本期我们就来一起研究一下有关公摊面积的相关问题。
名词解释:公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套内与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
公摊面积=公摊系数*套内建筑面积
公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)
套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积
大白话:如今很多购房者对公摊的认识度不够,简单来说,公摊面积越小,意味着购房者需要投入的额外成本越小。而对于公摊面积来讲,户型、套内面积、公共设施的数量以及建筑本身的规模都会对公摊面积带来影响。同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的,点式楼和板式楼是不一样的；房子大公摊就多点,房子小公摊就会少点；只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的,公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。通过关注里面的几个关键点,可以比较轻松地判断出房子究竟有没有被开发商注水。
本文来源：大众网-齐鲁晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈一说到房子，很多人脑子里不自觉冒出了“五证”、“公积金”“公摊”等关键词，而且一提起“公摊”就一肚子话想往外倒，总觉得自己买的房子公摊面积忒大了，莫名其妙多出了“冤枉钱”，真的是这样么？今天我们就来解析一下关于房产公摊的一些事儿。公摊到底是什么？公摊面积，即分摊的公用建筑面积的简要称呼，而这些公用建筑面积包括了电梯井、垃圾道、公共厕所、公共绿地、配电室、地下室、公共门厅以及过道等等地方。用更简单的表述方式来讲，房屋公摊面积=房屋建筑面积―房屋居住面积，所以从这个定义和覆盖内容上来分析，上楼需要坐电梯、生活需要用水电的你，甚至每天需要倒垃圾的你，是不是开始觉得，其实公摊并不是花的冤枉钱？虽然公摊占据了“公共”一词，但是购房者也是其中使用者的一部分，只是“看似冤枉”。实则花到了实处上。普遍而言，楼层越高，出现公摊的面积就越大。按照3个梯度划分，7层以下，其公摊面积在7%-12%之间；7-11层，其公摊面积在10%-16%之间，12-33层，其公摊面积在12%-24%之间。那么现在问题来了，很多人肯定要问，为什么楼越高，住宅的公摊面积越多呢？这些多出来的公摊面积不可能是凭空消失的，那么到底是哪些成为了公摊面积？哪些原因导致高层分摊面积更多？1、电梯空间和数量需求增加一般而言，高层对电梯的需求量更大，不仅仅是数量上的需求，还包括空间上的需求，所以公摊面积随之增加。简单地讲，如果一栋楼不超过11层，可能只需要1部电梯，要是超过了11层，就需要2部甚至3部电梯，电梯的数量和空间增加了，公摊面就增多了，再加上电梯增加后，对应的过道也会增加，这再次挤压了购房者的居住面积。2、承重墙体投影面积增大住宅层高的话，其墙体就需要承受更多的压力，故其墙体会设计得更厚，以保证其承压能力。而且，在计算公摊面积的过程中，墙体投影面积也属于一个计算要素，所以楼层高的住宅公摊更多。3、消防通道面积更大住宅楼层越高，就意味着这栋楼可以住的人越多，一旦发生火灾或特殊情况，需逃生的人也就越多。顾及此，开发商和承建方在建设施工过程中，会适当拓宽安全通道的宽度，并增加一定的走廊面积，公摊系数随之增大。4、其他方面和以上原理类似，高层楼意味着可以住更多人，那么他们对配电室、公共门厅、垃圾道等等的需求也就更多了，所以相应的，这些都会根据楼层拓展面积，继而占据建设面积，最后导致公摊面积增加。购房者应该知道的一些公摊重点1、零公摊有的开发商在买房子时，会宣扬“零公摊”，这是真的么？我可以告诉你，这肯定是假的，零公摊是开发商通过大面积赠送，填补公摊面积。但是填补公摊面积这种事儿，就眼前对于购房者来讲可能是好处，但是赠送面积不会写进产权，后期的安全隐患令人担忧。2、公摊系数和公摊面积建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 ；公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，这是两个基本计算公式，从这里可以知道，公摊系数或者公摊百分比并不等同于公摊面积，很多销售只会告知公摊比或公摊比的区间，可是现实中公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而并非某一套房子，所以具体到小区内每套房子的面积是存在一定区别的。总之，关于公摊的事儿，还是应该注意，在签合同之前，应该尽可能多了解相关事宜，可以事先要求开发商出具分摊面积明细表，熟悉和了解各种相关数据，保证合同的完善性和细致性，这样对自己更有利。现在我国关于房地产公摊的主要规定有《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积公摊规则》《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用问题相关解释》，有兴趣的朋友也可以看看相关的规定。【送福利：公摊谁说了算？购房者如何避免公摊风险？】在现行的法律法规中，涉及公摊面积的少之又少。在这种情况下，购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢?可以关注Miss Money的微信公号（ID：missmoneytf），然后回复关键字“公摊”，小M告诉你！
记者：赵建军
（ 2016腾讯炒股大赛季军、2016腾讯炒股大赛月亚军、2016腾讯炒股大赛周冠军。作者微信：guxia198）
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