原告诉请确认租赁合同有效能否适用调解
原告诉请确认租赁合同有效能否适用调解
（2013年12月16日）
&[案情]甲与乙于2005年8月15日签订一份《商铺租赁合同》，约定甲将所有的一间商铺出租给乙，租期15年，租金合计6万元，由乙一次性支付给甲。合同签订后，乙依约支付甲租金6万元。甲将商铺交付给乙承租经营。其间，甲将商铺抵押给某银行借款20万元，但逾期不能归还借款而被银行起诉，判决生效后，商铺被法院拍卖，丙于2009年5月6日竞买成功，取得该商铺所有权后，认为该租赁合同约定的租金过低，且约定一次性支付完毕显失公平，属无效合同，于是向乙发函要求终止合同履行，除非乙愿意提高租金。乙以该租赁合同租期较长，且其已一次性交完15年租期的租金，为保证其合法的承租权利为由，于同年7月9日起诉甲，诉请确认《商铺租赁合同》合法有效。
&[调解]某基层法院由法官适用简易程序独任审理后，依照最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十四条的规定，就当事人自愿达成的协议即“原告乙与被告甲于2005年8月15日签订的《商铺租赁合同》合法有效”，以协议合法有效为由制作民事调解书予以确认。
&[评析]本民事调解书有以下两个法律问题值得讨论。
&问题一，在租赁合同双方当事人对合同的有效性均无异议的情况下，一方当事人诉请确认租赁合同有效，不具有诉的利益。
&依照诉讼法理，确认之诉是一方当事人请求法院确认其主张的法律关系存在或不存在之诉，包括积极（肯定）的确认之诉和消极（否定）的确认之诉。前者如原告诉请确认对房屋享有所有权，后者如原告诉请确认合同无效。在当事人诉请确认合同效力之诉即确认合同有效或无效之诉中，应当认为确认合同无效之诉具有诉的利益，而确认合同有效之诉不具有诉的利益。具体来讲，当事人对合同效力存在争议，即合同一方当事人主张合同无效，另一方主张合同有效，在此情况下，主张合同无效的一方当事人诉请确认合同无效，经法院审理后判决确认合同无效，则当事人之间的权利义务关系将依法发生变化。反之，主张合同有效的一方主动诉请确认合同有效，经法院审理后确认合同合法有效，并不能改变当事人之间的权利义务关系，也就没有诉讼的必要，即不具有诉的利益。一方面，当事人对合同权利义务约定一致即合同成立，合同自成立之时起权利义务开始运行，除非合同一方当事人对合同效力有异议并提起确认合同无效后被法院或仲裁机构确认无效，合同将被当事人当作有效合同一直履行下去，在法律上认可合同处于有效状态，故合同有效属于常态。正因如此，《合同法》第五十二条以列举合同无效情形来作为合同有效的例外。一方面，主张合同有效的一方当事人只能消极防守，待主张合同无效的另一方当事人提起确认合同无效之诉后再提出合同有效的抗辩，而不应积极地提起确认合同有效之诉。
&就本案而言，依照《物权法》第一百九十条中“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”及《担保法解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”的规定，丙竞买取得商铺抵押物后，取代该《商铺租赁合同》原出租人甲成为新的出租人。在此情况下，甲丧失出租人的法律地位，乙仍对甲提起确认租赁合同有效之诉，程序上列甲为被告不适格。丙成为新的出租人后，如其认为该合同无效，应以承租人乙为被告提起确认合同无效之诉，乙在答辩中提出合同有效的抗辩理由后，法院经审理认为丙的起诉理由不成立的，认定租赁合同有效，判决驳回其诉请，合同有效状态得以维持，乙继续履行合同。反之，法院经审理认为丙的起诉理由成立的，判决确认租赁合同无效，将导致丙与乙之间的商铺租赁合同法律关系按无效处理而致使合同约定的权利义务被改变。可见，丙提起的确认合同无效之诉具有诉的利益。在租赁合同履行过程中，丙虽对合同有效提出异议，但并未提起确认合同无效之诉，合同的有效状态不因丙的异议而发生改变，合同也得以继续履行。乙此时也不想改变合同有效和继续履行状态，却主动提起合同有效的确认之诉，纯属多余，所以不具有诉的利益。
&问题二，合同当事人请求确认合同效力之诉不应适用调解。
&其一，合同的效力确认只能由法院或仲裁机构以判决或裁决的方式作出。
确认合同效力案件是在当事人对合同有效、无效、可撤销和效力待定等效力状态在认识上出现分歧时，由一方当事人诉请法院确认合同效力的案件。从《合同法》第五十四条、《仲裁法》第二十条第一款的规定看，当事人提起确认合同效力之诉必须具备两个条件，即合同当事人对合同效力发生争议；只有法院或仲裁机构对合同效力有权作出裁判或享有确认权，其他机构或自然人包括当事人均无权对合同效力作出最终裁决。合同法学界达成共识，认为合同成立和生效属于事实判断，而合同有效属于价值判断。当事人对合同的有效性无权作出裁判，裁决权依法专属于法院或仲裁机构。在审判或仲裁实务中，不待当事人提出确认合同效力之诉，法官或仲裁员对合同的效力依职权审查并作出确认，确认的方式则根据当事人提起的合同效力确认之诉或在给付之诉或形成之诉中提出合同有效或无效的主张，以判决或裁决的方式作出。所以，合同有效、无效、可撤销或变更、效力待定等合同效力问题，当事人可以提出主张，但最终裁判权归属法院和仲裁机构，不能当成事实问题任由谁都可以作出裁判。本案当事人对《商铺租赁合同》的效力并无争议，承租人乙无权提起确认合同效力之诉，更无权以合同的方式约定或确认租赁合同的效力。
&其二，在当事人对合同效力存有争议的情况下，双方不可能对合同效力的确认问题达成调解协议。
&依照《民事调解规定》第二条“对于有可能通过调解解决的民事案件，人民法院应当调解。但适用特别程序、督促程序、公示催告程序、破产还债程序的案件，婚姻关系、身份关系确认案件以及其他依案件性质不能进行调解的民事案件，人民法院不予调解。”的规定，法院不予调解的案件除了列举的案件类型外，还规定了不适用调解案件的篼底条款即“其他依案件性质不能调解的民事案件”。最高法院在《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十四条第二款“但书”中还增加规定了不适用调解的案件，包括“根据案件的性质和当事人的实际情况不能调解或者显然没有调解必要。”等案件。据上分析，确认合同效力之诉中只有确认合同无效之诉具有诉的利益。合同一方当事人提起合同无效确认之诉，前提是双方当事人对合同效力发生争议，也就是说，另一方当事人主张合同有效。在此情况下，当事人不可能达成确认合同无效的协议。假如当事人协议一致确认合同无效，反过来证明当事人对合同效力没有争议，起诉方即不具有诉的利益，无裁判的必要，更无调解的可能，显然属于上述司法解释规定的不适用调解的案件类型，法官应裁定驳回起诉或判决驳回诉请。在本案中，甲与乙本来对履行中的租赁合同之有效性就没有发生争议，乙为对抗丙提出的合同无效异议，主动提起确认合同有效之诉，并与甲达成《商铺租赁合同》合法有效的调解协议，以《商铺租赁合同》合法有效的民事调解书防御丙提起确认合同无效之诉。事实上，乙的这一诉讼目的难以达到，因为法官在乙提起的确认合同有效之诉中并没有审查丙主张合同无效的理由。假如丙另行提起确认租赁合同无效之诉，经法官审查认为丙提出的合同无效理由成立的，作出确认该合同无效的判决，将导致调解书与判决书就同一份合同的效力作出不同认定，调解书进入再审予以纠正的可能性确定无疑地大于判决书。
&总而言之，合同一方当事人诉请确认合同有效没有裁判的必要，因而不具有诉的利益。即使合同一方当事人诉请确认合同无效之诉，在当事人对合同效力存有争议的情况下，不可能与另一方当事人就合同无效的确认问题达成调解协议。如果合同双方当事人就此能够达成调解协议，反过来说明合同双方对合同效力没有产生争议，即不具有诉的利益。法官一旦查实就不应以调解书的形式予以确认该调解协议的效力，而是裁定驳回起诉或判决驳回诉请。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。　　在某中介三番五次的催促下，以63万底价与其签署了独家代理协议。但是合同截止日到了，他们没有出售成功。　　协议期限为一个半月，截止日是7月5日。但是还有十五天的“延期”，内容如下“本合同代理期限满半个月内，甲方无论与通过何种途径直接或间接与经乙方介绍过的客户成交，军须向乙方支付甲乙双方约定好的代理费。”合同中，约定的代理费是超出甲方指定销售底价部分作为代理费。　　现在7月18日，原来有一个客户找上门想买我们的房子，因为我们情况有变，急着卖房，而且合同期早就结束，以低于原来底价的价格与这个签了定金协议。　　现在中介要我把两千块还给他。但是我不想还。即使要还，也不是现在这个步骤还。原因如下，　　第一。他们自己拟定的合同内容表明合同截止日房子没有出售成功，保证金无需归还。而且他们的合同有“委托代理期间甲方不得改变出售意向和出售价格。”所以他们没有在底价基础上出售成功，我们是无需还保证金的。　　第二，中介合同里“本合同代理期限满半个月内，甲方无论与通过何种途径直接或间接与经乙方介绍过的客户成交”这句中写的是“成交”可是，我们在7月18日签署的是收取定金协议，收定金不能算是成交吧?定金只是债权的一种保障。而且，在他们第三大点第5条也明文规定如代理期限内改不动产出售成功，该保证金需返还乙方。这一条写的是“出售成功”才需返还，现在即便我愿意返还，也不是在收取定金这个步骤就要返还。　　第四，他们在电话里语言威胁说如果不给，破坏我们的交易和我的房子。昨晚发来短信，语气弱了些。但是其中的“相安无事”就是一种威胁。我爸和客户只是签了收定金(认购)协议，根本还没有成交，他现在就威胁我要还他保证金。为时过早。　　咨询律师，我们现在不给保障金，是否违约。
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