聚焦二手房“买卖不破租赁”之纠纷_杭州房地产_新浪网
编者按：买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
1 租客：和原房东签了20年长约，不退钱不搬
1 原房东：租客的生意不正当，租赁合同协议无效
1 中介：这完全是因为原房东欺骗了我们和买家
1 律师：明知有纠纷还卖，属主观上的恶意隐瞒
买卖不破租赁之法律依据
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
190万买的房子 20年后才能住
单女士通过房屋中介，买下一套190多万的二手房，等她全额支付了购房款并办理了房产证之后，却发现这套房子，她根本住不进去――因为房屋里已经有租客，而且跟原来的房东签了20年的租赁合同。[]
条款一：最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
&&&&nbsp条款二：《物权法》第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
&&&&nbsp条款四：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
&&&&nbsp条款五：《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
1、原房东未能如期交付房屋是否违约，如何赔偿？
&&&&nbsp交付房屋是原房东的最重要最根本的义务，延期交付属于违约，应当按照合同约定承担违约责任，而且应当立即采取补救措施，防止损失的扩大，如果实际损失金额超过约定的违约金，新房东也可以要求原房东按照实际损失进行赔偿。
&&&&nbsp2、承租人能否拒不腾退房屋？
&&&&nbsp在《房屋租赁合同》合法生效、承租人实际支付房租、原房东实际把房屋交付给承租人的情况下，承租人才享有用益物权，承租人可以拒不腾退房屋；如果不具备以上条件或者合同因违约终止或解除的，那么承租人就没有合法的权利继续使用房屋，承租人应当腾房。
浙江方仁律师事务所余许昌律师：本案中涉及到物权、用益物权和债权三个层面的法律关系。《房屋租赁合同》或《房屋买卖合同》签订后双方不履行合同约定义务的，属于合同之债，双方可以根据合同约定分别主张自己的权利。出租人根据《房屋租赁合同》把房屋实际交付给承租人占有、使用和收益的，承租人即享有用益物权。新房东根据《房屋买卖合同》在房屋产权证办出后，即享有完整的物权，也即财产所有权是对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中物权和用益物权都具有排他使用的性质，双方不能共同达成自己的愿望，即出现了矛盾。
律师解析本案中五大疑问
房屋租赁合同是否真实有效？
&&&&nbsp订立合同需要双方达成一致意见，意思表示真实，如果一方涂改合同，对方又不认可的，表明双方未能达成一致意见，合同不发生效力。涂改后的合同属于伪造的合同，不能作为法院审判案件的证据。现在技术水平发达，可以进行笔迹鉴定，有些甚至可以鉴定出形成的年份和月份。
原房东是否应当告知委托人房屋已被租赁？
&&&&nbsp原房东在将房屋交由委托人代为出售时，应当告知委托人房屋是否有产权纠纷及被出租的事实，并且还要通知承租人，因为他享有此房的优先购买权。原房东如明知房源有产权纠纷而刻意隐瞒委托人的，可以认定原房东在法律上存在恶意欺瞒行为。
委托人是否应当告知中介公司房屋已被租赁？
&&&&nbsp委托人在房屋挂牌出售时应当告知中介公司房屋已被租赁的事实，并且还要通知承租人，因为他享有此房的优先购买权。（现在多数中介在接收房源挂牌信息时，会要求房东签署一份委托协议，明确需挂牌出售房源无产权纠纷及真实有效。）
原房东为何急于通过法律途径解决本案？（是否因为民间高额借贷？）
&&&&nbsp法律途径解决本案对于房东来说成本最低，也是一种推脱，因为要他主动解决纠纷，不仅要支付给租客违约金，而且还要支付给新房东违约金，房东在无力支付的前提下，推脱让法院来处理，相当于把难题丢给了法院，这种行为是一种不负责任的行为。
中介公司是否应当承担责任？
&&&&nbsp中介公司的权利和义务都是买卖双方给予的，法律地位相当于委托人，委托人不履行职责而给被委托人造成了损失的，也同样应当承担民事责任。
解决问题到底难不难？律师说：其实也不难
余许昌律师
浙江方仁律师事务所律师
浙江财经学院法学学士
中国政法大学法学研究生
余许昌律师简介
浙江特别邀请律师
杭州特别推荐律师
律师行网创始人
&&&&余律师诚信厚德认真好学，不仅具有扎实的法学理论基础，而且还在学习国际教练课程，能在复杂的法律关系中提炼出案件的本质，善于调解和化解疑难复杂的案件纠纷，是一位专业的教练型律师。
&&&&余律师职业倡导“严谨、高效、诚信、厚德”，先后为多家单位提供法律事务服务，并化解和解决了多年积压的疑难复杂事宜，参与多项重大事项谈判，办理案件上百件，积累了丰富的经验。
执业机构：浙江方仁律师事务所
执业证号：31283
地址：西湖大道18号新东方大厦B座1201室
浙江方仁律师事务所余许昌律师：本人觉得这个案子虽然法律关系错综复杂，但还是能很好的找到争议的焦点和解决方法。先根据采访报道的内容，采用问答的形式把问题抛出来。
&&&&房屋是否需要交割？
答：这是单女士女儿的婚房，合同写明立即交房的。
&&&&房子为何无法交割？
答：刘姓租客说，房子已经租给他20年了，一年租金2万共计40万。
&&&&刘姓租客这么说，大家都没异议的吗？
答：异议应该说有一大堆。为什么一租就是20年？什么时候签的租赁合同？合同是否真实有效？租金是否按照合同履行支付？出租房屋都要登记缴税的，税务局有登记备案吗？房东卖房子的时候为什么不提？中介公司为什么不知道？委托人为什么也说不清楚呢？房管局过户手续真实有效吗？
思考过上述问题，再来看本案大家可以很明确的发现，在本案的房屋买卖过程中，新房东的根本目的是拿到房子立即装修使用，根据买卖合同关于交付房屋条款的约定，原房东应该把房子交付给新房东，这是原房东最重要最根本的义务，原房东不履行这一义务，需要付怎样的法律后果，由新房东选择的诉讼请求来确定。基于钱房两空的担忧，本人建议要求原房东继续履行合同，交付房屋并承担合同中约定的违约责任。
本案中新房东要维护自己合法权利的途径，本人建议如下：
&&&&1、起诉租客刘某，停止侵权、排除妨碍、腾退房屋并赔偿损失。该方案起诉的设想是，租客权利瑕疵，在诉讼中，租客肯定会主张租赁合同的存在，根据谁主张谁举证的规则，我们可以根据诉讼需要追加原房东为第三人或为被告，审查房屋租赁合同的实质，甚至鉴定合同的真伪等。
&&&&2、起诉房东，继续履行合同，交付房屋并承担违约责任。房屋买卖合同中约定了巨额的违约金，这样迫使房东出面理清与租客的关系。如果原房东不配合或怠于履行义务的，我们可以根据诉讼需要追加租客为第三人或为被告，寻求案件的真相。
&&&&3、起诉房东的同时起诉委托人。房东生意倒闭，对外负债，198万元房款全部在受托人手上。本案中委托人享有领取房款的权利，但没有把房款全额交付给被委托人，也没有履行交付房屋的主要义务，这些说明委托人还没有履行自己的主要责任，委托人不履行职责而给被委托人和新房东都造成了严重损失，也同样应当承担民事责任。
面对本次“买卖不破租赁”产生的纠纷 杭州卓家房产在此郑重声明
针对于本次事件，杭州卓家房产咨询有限公司现作出如下处理方案：
1、杭州卓家房产咨询有限公司会帮助单女士联系资深权威律师，并陪同客户到法院采取物权保留，并支付相关费用；
2、杭州卓家房产咨询有限公司会履行应有的职责，积极配合客户，与原房东及原委托人沟通，力争为客户挽回损失；
3、杭州卓家房产咨询有限公司会退还客户本次房屋买卖的中介费，并努力维护客户正当法律权益；
4、杭州卓家房产咨询有限公司保留追究本案中原房东、委托人及承租人法律责任的权利。
律师答疑“买卖不破租赁”纠纷 专家指点二手房购房技巧
买卖房屋是大宗商品交易，需要慎之又慎，浙江方仁律师事务所余许昌律师认为，二手房交易中既要维护买卖双方的利益，也要维护中介公司的利益，以防止某些不可控因素带来的财产损失。
&&&&nbsp建议一：房屋买卖大金额交割资金，建议采用杭州市政府推行的四方监管协议。
&&&&nbsp建议二：在签订合同之前确定产权是否清晰，是否有承租人，是否有抵押，是否存在诉讼，在房东同意的前提下甚至可以查询下房东的信用记录。
&&&&nbsp建议三：付款支付制定制约措施，选择交易的关键时间点支付付款，如到房管局核对身份后，受理过户申请后，三证过户到自己名下后，房屋交割后等时间点。
&&&&nbsp建议四：通过一家自己信任的中介公司或自己信任的律师为你购买房屋时提供必要帮助。
杭州卓家房产咨询有限公司
&&&&nbsp项家胜：民间借贷这几年在社会上传播很快，让中介公司防不胜防，而这些高利贷借款人员往往会利用法律的漏洞，和中介公司、客户躲猫猫，作为中介公司更希望得到社会和有关部门的法律保护，希望有关部门能积极遏制民间借贷，规范社会次序！
&&&&nbsp杭州华邦房地产代理有限公司
&&&&nbsp张建辉：在买二手房过程中,购房者往往只留意价格、产权等大问题，而忽略了一些细节。比如水电费、物业管理费、电话费是否已结清，是否已经被抵押过、是否已经被查封、是否存在租赁关系、户口是否迁移、住宅专项维修基金是否转移等。然而，这些往往成为二手房交易中常见的纠纷。因此，买家在二手房交易前一定要与卖家就以上这些细节问题约定清楚，这样可以避免一些不必要的纠纷。
微博热议“买卖不破租赁”案买了套二手房，但是产权证下来后发现面积缩水，怎么办？来自: 北京元合兴业建筑装饰设计 日分享至 :
5月份我买了一套二手房，但7月份产权证下来以后，发现四十几平方米的房子，现在只写了17平方米，且没有写房屋结构，不知道是为什么？分享至 :
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1、你与对方建立了房屋买卖合同；2、房屋买卖合同关系，合法有效，应当受到相关法律法规的保护；3、你们都应当按照《合同法》第60条规定诚实信用的履行相应义务；4、你的情况是否违约，要看合同的具体约定，如果约定了在银行放款后支付尾款，则你的行为并不是违约责任；如果仅约定了支付的时间，则属于违约行为。5、依据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，如果你是违约的行为，对方是可以要求你支付违约金的；6、建议与对方尽量协商处理，毕竟银行还未放款，时间也不长；
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大概三个月以后。
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只要不是你们的房屋存在瑕疵就和自己没有关系了，即使有问题只要交房的时候交代清楚对方认可也不用承担责任，具体参见《合同法》第153条规定：出卖人应按照约定的质量要求交付标的物。第154条规定：当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明并且在合同订立后不能就标的物的质量问题达成补充协议时，则按国家标准、行业标准执行，没有国家标准、行业标准的，则按照通常标准或者符合合同目的的特定标准执行。因此，物的瑕疵担保责任的构成要件是：（1）品质瑕疵须于交付时存在；（2）买受人对标的物品质瑕疵不知情；（3）买受人需在规定的期限内将标的物瑕疵通知出卖人。
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你好：不会没有，只是你不清楚而已，但只要不是出卖方亲自去办理的，可以要求撤销过户行为。
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