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海外房地产税面面观之一
国外房地产税是什么样的税？
来源：中国财经报
发布时间：
　　除了有效筹集地方政府收入外，房地产税作为财产税的一种，可以起到调节财产分配，促进资源有效利用的作用。
　　开征房地产税一方面由于资本化效应，会降低一部分资产价值；另一方面，如果房地产税收入用于公共支出，又会增加一部分资产价值。房地产税对于房价的影响取决于这两个方面的均衡结果。
　　满燕云&刘威&何杨
　　一、什么是房地产税？
　　房地产税是一个古老的税种，古埃及、古希腊和中国周朝就有了对土地和房屋的保有征收的税收。及至当今社会，从全世界范围来看，绝大多数国家都征收房地产税，即对土地及其上建筑物的拥有或使用征税。
　　关于房地产保有环节税收的名称，各国（地区）均有所不同。美国、加拿大、韩国、南非等国家使用“财产税”这一称谓，原因在于其课税对象范围除房屋和土地外，还包括其他类型财产，如不可移动的机器设备、基础设施、游艇、私人飞机等。有一些国家（地区）对房屋和土地的保有分别征税，因此名称上分为土地税和房屋税，如澳大利亚、中国台湾地区等。此外，还有一些国家（地区）房地产税的名称与其历史相关，如中国香港地区的差饷、英国的市政税、日本的固定资产税等。
　　通常来讲，房地产税基于房地产的资产评估价值来征收。房地产税每年缴纳，税收收入通常归地方政府。
　　二、世界各国的房地产税有哪几种类型？
　　目前，在能够称为现代房地产税的国家（地区）大致可以分为四个类型。
　　第一类可称为英式房地产税，主要包括英国以及曾经属于英国殖民地的美国、新加坡、印度、南非、马来西亚、中国香港等国家或地区。这也是我们最为熟悉的境外房地产税税制。这种模式的主要特征是房地产税直接为基层地方政府公共服务筹集收入，以市场评估价值作为税基，税制较为稳定。采用英式房地产税的国家，其财政体制的分权程度往往比较高。通过征收房地产税，地方政府拥有了自主收入，可以根据当地的需要来安排公共服务支出。
　　第二类是单一的土地税，主要是受到亨利?乔治思想的影响，强调土地涨价归公，仅对土地征税，主要包括澳大利亚、新西兰和德国等。但是除了澳大利亚和新西兰仍然只对土地征税，德国等其他国家已经将税基从土地扩展到了土地和地上建筑物。
　　第三类包括日本、韩国在内的东亚国家，其在长期的历史发展中遵循着自身对房地产的征税方式（以所得税和流转税为主）。近代以来，这些国家都受到西方制度的冲击，引进了一些西方的房地产保有环节税制。同时，这些国家也希望利用房地产保有环节税收调控房地产市场。如日本在保有环节征收固定资产税的同时，又先后通过土地价值税和特别土地持有税来试图抑制房地产泡沫。韩国除了保有环节的财产税，还开征了综合房地产持有税来调节房地产市场。
　　第四类主要是指俄罗斯、保加利亚、罗马尼亚、波兰等转型国家，其房地产税制度改革伴随着土地的私有化改革和经济上的市场化改革，在房地产税改革进程上也具有较大的差异。如亚美尼亚、捷克、爱沙尼亚、格鲁吉亚等计划建立以市场评估为基础的财产税制度，并取得了一定的成效，但在整个地方税收收入的比重还比较低。而有的国家仍是以流转环节的房地产税收为主，市场化税基处于正在形成的过程中。转型经济国家正在经历着市场化的过程，不同产权的房屋和土地同时存在，也为房地产税改革带来了新的难题。
　　三、为什么房地产税是各国普遍的选择？
　　房地产税能够成为各国普遍采用的一个税种，这与其自身的特点和由此发挥的功能密不可分。
　　1、房地产税可以促进地方政府提高公共服务水平。
　　无论是从理论上还是从国际经验上看，房地产税最重要的作用是为地方政府提供公共财政收入。通过房地产税，地方政府可以把税收收入与当地公共服务有效地对应起来，提高公共财政支出的效率。在征收房地产税的国家，地方政府对于房地产税的税率、计税依据、支出等方面拥有不同程度的自主权力，体现了“地方自治”及“中央―地方财政分权”理念。当地居民向地方政府缴纳房地产税的同时享受公共服务，这种税收与公共服务的对应关系有助于纳税人意识的建立，鼓励当地居民参与公共服务决策并监督公共服务提供。房地产税作为地方政府收入的好处还在于能够建立“房地产增值捕获”机制，即通过征收房地产税，地方政府能够提供更好的公共服务，从而提高当地房地产的价值，地方政府可以征收更多的房地产税，形成良性循环。
　　房地产税之所以成为地方政府重要的收入来源，主要原因在于房地产税具有以下几个特点：
　　（1）房地产税税基稳定。房地产具有位置固定、易识别、难以隐藏的特点。相比对消费和收入的课税，房地产税的课税对象更加容易确认，不易隐藏。
　　（2）房地产税的税收收入稳定、可预期。相比商品价格和个人收入，房地产的价值更加稳定，在经济周期中的波动更小，所以房地产税的税收收入也相对稳定。在很多国家，房地产税的税率是可以根据支出规模调节的，因此房地产税的税收收入具有可以预期的特点。由于房地产税具备稳定和可预期的特点，在许多发达国家，地方政府依据将来的房地产税等地方税收收入为公共投资项目和基础设施发行市政债券。房地产税是建立地方税收体系以及现代财政制度不可缺少的一部分。
　　（3）税收收入与支出的对应性强。房地产税收入主要用于为本地区提供社区卫生、道路、路灯、绿化等居民能够直接享受到的公共服务，税收与公共服务具有很强的直接对应性。这种当地税收用于当地公共服务的机制能够有效地满足当地民众对公共服务的需求。（见表1）
　　2、房地产税具有一定的调节财富分配，实现社会公平的功能。
　　除了有效筹集地方政府收入外，房地产税作为财产税的一种，可以起到调节财产分配，促进资源有效利用的作用。房地产税以房地产的市场价值为计税依据，使税收与支付能力相匹配，同时也具有累进性。换句话说，拥有的房地产越多，价值越高，其缴纳的房地产税越多，对地方公共服务的贡献越大。特别是随着各国房地产自有率的提升和房地产价值的增长，房地产在家庭财富中的比重不断提高，房地产税对财富的分配的调节功能开始被越来越多的国家所重视。征收房地产税还能体现
“涨价归公”，更好地实现社会公平。政府经常用全社会的资源投资基础设施建设、城市发展和公共服务，比如地铁，机场和学校建设，必然会极大地提升毗邻这些设施的房地产价值。政府可以通过房地产税从业主手里拿掉部分不劳而获的增值，回馈社会，实现公平目标。
　　3、房地产税可以提高土地、房产等资源的利用效率。
　　通过房地产税可以提高房地产保有成本，从而促进房地产资源的合理流通，实现房地产资源的节约集约利用。房地产税对房价的影响主要是基于税收的资本化原理。资本化是指政府对财产的征税行为影响了潜在购买者对这一财产的出价。如果在一个透明、公开的市场环境下，开征房地产税一方面由于资本化效应，会降低一部分资产价值；另一方面，如果房地产税收入用于公共支出，又会增加一部分资产价值。房地产税对于房价的影响取决于这两个方面的均衡结果。
　　通过房地产保有环节的财产税来抑制房地产投机的做法比较典型的有韩国和日本。韩国在财产税的基础上，于2004年开征了综合房地产持有税，目的在于通过提高保有成本来降低房地产的需求。但研究发现，综合房地产税可能对部分高端房产造成一定影响，但对长期房价并没有起到明显的抑制作用。
　　四、世界各国房地产税有什么共同的规律和发展趋势吗？
　　从各国房地产税税制发展以及房地产税改革中，我们可以发现一些共性。
　　第一，房地产税税制与各国的政治背景、财政体制和产权体系密切相关。在绝大多数征收房地产税的国家，房地产税均作为地方税。一般规律是，财政分权程度越高，地方政府对房地产税的自主权越大，房地产税对地方政府财政收入的作用越大。
　　第二，随着收入和财富分配差距的拉大，房地产税的调节财富分配的功能逐步得到体现。对于日本和韩国等亚洲国家，其房地产税出台的一个重要考虑就是调节房地产财富的分配。而对于欧美等国家，随着房地产市场价格的不断上涨，房地产税作为财产税的再分配功能也被越来越多地重视。
　　第三，越来越多的国家和地区已将或者准备将房地产市场评估价值作为计税依据。为此，各国也都建立了专业、中立的房地产税评估机构来负责房地产税税基评估。此外，随着评估技术的发展，使用计算机辅助的房地产税批量评估方法得到越来越多地应用。未来房地产税在评估和征管方面的效率会不断提高，成本会不断降低。
　　第四，各国都出台了房地产税减免和优惠措施，特别是对个人住宅的税收优惠。通常对如非盈利机构用房等特定类型房地产，以及军人、残疾人和低收入老人等特定房地产业主给与豁免、优惠税率、设置税率上限、评估价值增长上限、税收额减免等，避免房地产税税收负担过高。但是对房地产税税基、税率以及税额的减免和优惠也会带来一系列问题，例如税制的扭曲和税收规模的减少。
　　第五，采用市场评估价值作为房地产税计税依据的国家，均建立了多层次的争议处理机制，保证评估与征管的公平公正。
　　第六，房地产税制度比较成熟的国家都建立了相对完善的税收征管模式，包括缴税渠道、评估和纳税信息通知与查询等。
　　（满燕云：美国印第安纳大学公共与环境事务学院，刘威：北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心，何杨：中央财经大学财政税务学院）
　　表1部分OECD国家保有环节房地产税占GDP和地方政府税收的比重单位：%
　　数据来源：OECD(2016)“Revenue&Statistics: Comparative tables”，OECD&Tax Statistics (database)；中国国家统计局网站。
　　注：中国保有环节的房地产税包括城镇土地使用税和房产税。
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新西兰买卖房子，不同身份会有何不同？
发布日期：
作者：刘国辉
近年新西兰房产市场持续升温，奥克兰房价涨幅也连续几年跃居全球前列，租赁收益也属于世界相对较高的水平。加之，购买及持有新西兰房产“0”房产税，“0”印花税，“0”土地税，持有两年以上“0”增值税等各种相对较低的交易及持有成本，吸引着国际买家及本地买家积极入市。
那么，作为中国人，如果购置新西兰物业，进行房屋买卖与本地人有什么不一样吗？链家海外带大家一起来了解下~
总的来说，购置交易层面，不管是购买资产、数量、产品上均无限制，外国人和本地人基本一致，新西兰并不限制外国人在新西兰买房，且无套数限制；从持有成本上来说，贷款成本相对高一点，但其他税费持有成本基本一致。贷款政策方面来讲，外国人也可以在新西兰贷款买房的，但申请的利率比本地人稍微高一些；从房屋转让方面来讲，和本地人一样，购房满2年后是无需缴纳资本利得税。（本地人是指有新西兰绿卡或新西兰国籍的人）
购房资格无限制，一本护照开启新西兰购房之路
新西兰政府从来没有禁止外国人在新西兰购置房地产，任何外国人都可以在新西兰买卖房子。新西兰是一个旅游业兴旺的发达国家，是欢迎外国人在新西兰当地进行资产配置或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。一本护照即可申请购买新西兰物业，独立的别墅、洋房公寓、农庄庄园项目，都是新西兰不错的选择。
中国人购房同样可申请房屋贷款
外国买家想要在新西兰购房取得贷款，条件会比本地人稍微严格一些。一般来讲，贷款银行要求外国买主缴纳的首付比例为房价的30-40%，贷款比例最多约70%，而本地人则一般只需首付20%，可贷款比例为80%。
房贷利率也会比本地人的利率稍微高一点。
现时新西兰本地人购房贷款利率普遍低于5%内，但是外国买家通常以资产配置为目的，所以他们能够拿到的利率会在5.2-5.3%左右。新西兰的市场租赁费用并不低，租金收入在此贷款比例下，一般轻松以租养供是可以实现的。
无房产税、无印花税、无土地税，持有成本低
持有期间只需要缴纳市政费和物业管理费（大部分别墅项目无需交物业管理费）。与美加国家不一样，新西兰有不需要缴纳房产税，在邻近的澳洲，印花税成本一般为3%-7%，而新西兰则没有。整个购置和持有成本都相对较低。
在新西兰，所有的税务居民必须将他们所有各种不同来源的收入合并出一个收入总值，然后依照一种累进税率的计算方式来计算他们的个人收入所得税。（总收入达到$14000开始缴纳10.5％的个人所得税，$1的部分缴纳17.5％，$4的部分缴纳30％，$70000以上的部分缴纳33％）持有成本中，个人所得税征收也与新西兰本地人一致（个人所得指例如租金）收入。（但要注意收入的计算原则是可以扣除持有房产阶段产生的成本的，例如利息、房屋管理费等）。
无需缴资本利得税（增值税）：满2年后出售房产
拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，新西兰有一套相对完善的住房政策。外国人出售新西兰房产与本地人一样，满2年后不需要缴纳“资本利得税”。新西兰不管是本地人或是外国人在房屋购买未满2年内出售房产时，获利的部分是要纳税的，税率是增值部分的15%，若在房屋购买满2年后出售房产，本地人与外国人无增值税费用。这相较于其他国家而言，转手房产时没有资本利得税，是新西兰房产的一大亮点。
新西兰置业：买房≠入读学院的关系
在新西兰如果不是本地人身份，不能入读公立学院，无论有房没房，只能入读国际学院。但是可以选择置业新西兰房产购置，轻松以供养租，也给孩子一个安定的居所。
新西兰置业：买房≠移民
在新西兰并不是买房就能移民获得永居。虽然新西兰是一个华人移民国家，但买房置业与移民是不挂钩的目前在新西兰购买房产是一项置业行为，不能与移民挂钩。如果房产作为个人总资产的一部分，对于想得到新西兰永久居留签证是有一定帮助的。
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新西兰房产政策谁知道有哪些？
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新西兰房产政策谁知道有哪些？
提问者：田鸿文|
时间： 11:10:22
已有3条答案
回答数：15305|被采纳数：5
Foreverstars
所有回答：&15305
　　2015年5月，新西兰已经出台了新政策抑制奥克兰房市膨胀，11月起，除了新建住房之外，奥克兰范围内的出租住宅投资者贷款时需要支付至少30%的首付。
　　不仅如此，所有买家还需要为投资型房产(主要为第二套及以上房产)收益缴纳增值税，最高税率为三成。而外国买家必须在购房前开设当地银行账户，申请税号，以供税务审查之用。这些新措施志在为奥克兰与整个新西兰飞涨的房价降温，避免泡沫的产生。
　　虽然奥克兰房市有减速趋势，但2016年的话，市场应该不会发生大的下滑。
回答数：13263|被采纳数：5
咱庸人自扰
所有回答：&13263
随着移民政策的放松,预计未来会有更多的人选择移民到这个风景秀丽的国家。新西兰购房免税政策,能够让投资者节省很大一笔开支,相信投资新西兰的房产,也能获得理想的回报。 &&
在新西兰投资房产,所需费用很少,这是在这里投资房产的一大优势。
据新西兰房产网介绍：在新西兰投资房产,并不用缴纳房产税、契税、房产买卖印花税等,同时新西兰还是没有资本增值税的国家,因此对投资者来说,在这里投资房产可节省一大笔开支。购房所需支付的费用主要包括登记费和律师费等,仅需1000新元至1500新元。
此外,新西兰可申请到银行贷款,相对澳洲的银行来说,新西兰银行在操作方面更加容易变通,投资者基本上可全额申请贷款,并利用金融杠杆的作用,让投资收益放大。
值得注意的是,新西兰的移民政策在2009年7月份已经放宽。比如,一步到位获得绿卡,英语、投资金额大幅降低;Ⅱ类投资移民雅思要求,由原来的5分降为3分;投资金额也由250万新元降为150万新元。
当然,这个风景秀丽的国家也有一些需要留意的地方。如此前不久发生在新西兰第二大城市克莱斯特彻奇的6.3级强烈地震,告诉投资者需要特别留意新西兰的地理环境。另外,新西兰维修和保养房产的费用比较昂贵。同时,新西兰的房价已从高点回落至今,尚未反弹。因此,投资者要做好长期投资的心理准备。
在这里,我们主要介绍奥克兰这个城市。这座城市是新西兰最大的城市,而且是一个巨大的人口增长移民城市,预计在2050年将激增为现在的两倍。人口的增加,住房需求会不断增长,这会导致房价的上涨。
回答数：24350|被采纳数：17
爱上菊花台
所有回答：&24350
你好，很高兴为你解答，一、购房落户政策
1、在日（含）以前签订购房合同的，按如下政策执行：购买住房面积120平方米或总价30万元以上住房可办理本市入户手续。（注：实际操作时主要适用于市中心城区）
2、在日以后签订购房合同的按如下政策执行：中心城区购买住房面积超过100平方米
（含100平方米）和总价超过50万元（含50万元），远城区购买住房面积超过90平方米
（含90平方米）和总价超过30万元（含30万元），可按有关规定在项目所在地办理本市入户手续，符合上述条件的住房申请人，可办理本人、配偶、未成年子女（即18周岁以下子女）共3人的武汉市非农业户口。
3、购二手房不能落户。
备注：日，武汉市发布消息：在远城区购买商品房，面积超过80平方米（含80平方米）和总价超过20万元（含20万元）的，即可办理本市户口。（但据记者从武汉市公安局户政处了解，该政策暂时尚未开始执行）
二、契税和维修基金费用如何确定
1、契税征收以购房合同签订的时间为依据：日前契税按照6%税率征收；
日起契税按照4%税率征收；
日起个人购买自用普通住宅契税按2%税率征收；
合同签订于日以前单价超过4000元/平方米，合同签订与日及以后单价超过5500元/平方米或总价超过70万元的住房及房屋用途为别墅的，均属于非普通住房，契税按照4%征收；
合同签订于日及以后，中心城区别墅类契税按4%征收；不满足于普通住房中任一条件的契税按3%征收；住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下、单价不超过7000元/平方米（含）且总价不超过100万元（含）同时满足以上三个条件的为普通住房，契税按1.5%征收；
非中心城区别墅类契税按4%征收；不满足于普通住房中任一条件的契税按3%征收；住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下、单价不超过5700元/平方米（含）且总价不超过80万元（含）同时满足以上三个条件的为普通住房，契税按1.5%征收；
个人首次购买90平方米及以下普通住房按1%税率征收；
2、维修基金交存标准以购房合同签订时间为依据：日前住宅维修基金按照2%标准交存；非住宅维修基金按照1%标准缴存；
日起商品住房维修基金交存标准为：砖混结构住宅49元/平方米；无电梯框架结构住宅55元/平方米；有电梯14层（含14层）以下框架结构住宅61元/平方米；有电梯15层（含）以上框架结构住宅73元/平方米。以上价格来源于网络，仅供参考。
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　　新西兰房价多少钱一平?根据新西兰最大交易网站Trade Me房产部的最新数据，在截至8月的过去一年里，奥克兰房屋租金要价上涨8.4%，目前租金要价中间值为每周499元。惠灵顿与去年同期持平，基督城则下降4.7%。
　　Trade Me房产部负责人Nigel Jeffries说，奥克兰的租金要价中间值大涨。奥克兰年租金已接近2万6000元，比去年同期高出2000元左右，租户压力更大。
　　奥克兰公寓增幅最大，8月平均租金要价为每周460元，比去年同期上涨12.2%。联排别墅上涨10%，租金要价中间值为每周550元，1-2居室住宅上涨8.6%至每周413元，单元房上涨8.1%至每周 400元。增幅最小的是5居室以上的大宅，上涨3.5%至每周735元，3-4居室住宅上涨5.8%，至每周 550元。
　　在基督城，3-4居室住宅的租金要价中间值比去年同期下降7%，至每周465元，5居室以上大宅则下降3.6%至每周675元，联排别墅下降3.4%至每周430元，单元房下降2.9%至每周330元。
　　Jeffries说，基督城的租金要价已连续3个月下跌。两年前该地区租金市场非常火爆，年增幅超过13%。
　　全国8月所有各类住宅租金要价中间值为每周420元，比去年8月上涨5%。但不计奥克兰的话，租金要价中间值则为每周360元，年同比上涨2.9%。
　　奥克兰租金要价中间值大涨
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　　Trade Me房产部负责人Nigel Jeffries说，奥克兰的租金要价中间值大涨。奥克兰年租金已接近2万6000元，比去年同期高出2000元左右，租户压力更大。
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　　在基督城，3-4居室住宅的租金要价中间值比去年同期下降7%，至每周465元，5居室以上大宅则下降3.6%至每周675元，联排别墅下降3.4%至每周430元，单元房下降2.9%至每周330元。
　　Jeffries说，基督城的租金要价已连续3个月下跌。两年前该地区租金市场非常火爆，年增幅超过13%。
　　全国8月所有各类住宅租金要价中间值为每周420元，比去年8月上涨5%。但不计奥克兰的话，租金要价中间值则为每周360元，年同比上涨2.9%。
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