帮助评价一下我买的房子是否贵了
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旧改，房企的下一个战场？&06:44:42&来源：新京报&作者：方王洋手机看新闻评论在北上广深一线城市的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。于是，一些房企纷纷抓住‘城市更新’这个机遇来扩充规模。图为北京市丰台区，棚户区背后是已建成的新房小区。&新京报记者&吴江&摄目前，开发商参与旧改的方式有开发安置项目、旧住宅区修缮等。在北上广深一线城市的房地产市场，这厢是土地供应愈加有限，那厢是旧城改造、旧工业区改造、公共服务更新等城市更新需求日渐强烈。于是，一些房企纷纷抓住‘城市更新’这个机遇来扩充规模。“旧改”俨然成为了行业的下一个战场。城市更新需求量巨大春节刚过，北京市西城区2015年首个棚户区改造工程——宣西北项目正式启动。居民除选择安置房外，还可得到一定的补偿金。据悉，今年西城区计划改善全区1万户居民的住房条件。不仅是北京，近几年来北上广深一线城市面临城市战略更新的全新任务。2月18日，深圳市规土委公布《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，共涉及20个单元更新项目，旧改面积达71.998公顷，其中改造方向为居住、商业功能的更新单元有7项，涉及土地面积38.89公顷。在去年底的新闻通气会上，上海市政府也披露，上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，“十三五”期间，上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。眼下，国内城市更新的潜在需求量十分惊人。根据中国某数据研究院报告显示，参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，现在一线城市多在划定城市界限，控制人口，所以如何处理好存量土地成为重要问题。“过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。”房企多元化参与旧改城市旧改背后自然少不了开发商的身影。在宣西北项目中，居民定向安置的合顺家园便是由北京市保障性住房建设投资中心和北京广安置业投资公司共同出资组建的北京燕广置业有限责任公司开发。而在深圳、上海，则有更多民营企业参与到城市旧改项目中。在北京，首开董事长潘利群曾表示，棚户区改造将成为首开在北京的重要业务组成部分之一。同时首开也希望在其他城市开展类似于棚户区改造的项目。去年底，富力地产董事长李思廉透露，公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳，已经有三四个项目在谈，包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。无独有偶，阳光城集团董事局主席林腾蛟也对外宣布，公司今年在收购兼并方面做了大量工作，包括深圳的3个项目在内。年内累计有1000亿元货值储备，有一半是通过收购兼并得来。业内人士介绍，目前旧改的合作方式有政府主导型和市场主导型两种。由政府小组牵头实施是目前的主流模式。而在具体工作上，除了上述的开发安置项目、旧住宅区修缮外，现在也更多元化。克而瑞研究中心沈晓玲介绍，城市的旧商业区同样面临着改造。“在上海，最成功的旧改案例非瑞安新天地莫属。”沈晓玲表示，瑞安发家于上海太平桥旧改项目，历经近20年的旧改历程，打造了一个集商务、旅游、商业、住宅等物业于一体的多重物业组合，在运营上形成了“先盘活商业、后销售物业”的独特模式，并将新天地旧改模式成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。多元化的参与空间让房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。这其中表现最突出的是深圳市场。2011年，深圳存量土地供应首超新增供应，4年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，富力地产、阳光城也尝试加入到深圳的城市更新中。房企为什么爱上旧改？房企参与城市更新的背后，是土地供应缩减和价格增长的无奈。亚豪机构数据显示，2015年北京共出让109宗土地，同比减少了32宗，土地成交量创下近8年的新低。而另一方面，土地出让金却创下8年来新高。今年这种态势仍在持续。2月23日，绿地在黄村以39亿元拿下大兴区黄村镇地块，楼面价约4.7万元/平方米，溢价率50%。“现在地价这么高，有钱才能任性。今年我们也计划从城市旧改里边寻找合作机会。毕竟仅凭招拍挂市场拿地，生存空间只能被进一步挤压。”一家在北京布局诸多项目的国资背景房企相关负责人坦言。此外，潘利群曾多次公开表示，位于大中型城市内城的存量建筑的产品升级，既有广阔的市场前景，又有国家棚户区改造战略的背书。上述资金实力雄厚的国企、央企都在对旧改这块蛋糕跃跃欲试，一些外地房企更是将参与旧改作为跻身一线城市的蹊径。去年12月底，湖北福星股份通过下属公司，签订了参与到通州永顺镇小圣庙村棚户区改造项目的合作意向书。而在去年10月，东华实业也宣布签订了收购北京丰盛胡同旧改项目的意向书。通过收购北京万联中天房地产开发有限公司100%股权，东华实业将获得开发建设北京市西城区丰盛胡同危改（旧改）西区D、E地块权利。该地块临近西城区金融界，地处北京核心商圈，开发前景毋庸置疑。旧改业务只是看起来很美？然而，城市更新的业务或许只是看起来很美好。就在东华实业签订收购意向书仅10天后，这笔高达77亿元的北京旧改项目收购案即宣告流产。11月1日晚间，东华实业公告宣布终止收购北京丰盛胡同旧改项目。其理由是，“收购项目金额较大，牵涉收购难度较大，公司无法明确收购具体时间及计划安排”。在不少投资者看来，此次收购失败在意料之中。记者查阅公开资料发现，今年前三季度，东华实业营业收入为4.5亿元，净利润2571万元，公司经营活动产生的现金流净额为-2.11亿元。沈晓玲表示，参与旧改需要巨额的前期投入，如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利，期间的资金沉淀十分厉害。对于中小型企业来说，参与旧改时，必须先整合集团资源，打通融资渠道，铺好资金来源之路。而熟知旧改操作流程的业内人士表示，旧改审批流程相对复杂，甚至要盖上超过百个章才能完成。同时，由于多方利益纠缠，旧改项目的时间周期存在各种不确定性，开发商甚至将面临半途退场的可能。一位长期从事土地市场研究规划的资深人士也表示，对于开发商来说，现在可以把资金用到房地产上下游产业或者非房地产领域上产生收益，利润率相对较低、操作周期较长的旧改项目或许不会成为房企的主战场。本版采写/新京报记者&方王洋
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深圳市委书记：深圳将填海55平方公里分享2,601评论日19:54 21世纪经济报道深圳市委书记：深圳将填海55平方公里分享2,601深圳市委书记马兴瑞(资料图)　　原标题：深圳市委书记马兴瑞：深圳将填海55平方公里　　21世纪经济报道&张晓玲&深圳报道　　狭小的面积，已经容不下深圳这个超级大都市的身躯。　　广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞3月2日首次走进《民心桥》节目，与深圳市民沟通交流。他表示，高房价是深圳当前难解决的大问题，但政府不可能袖手旁观。未来，深圳将大量供应原特区外土地，并出台一些政策规定不允许炒房。　　马兴瑞介绍，深圳空间非常小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间”。　　另外，原特区外也要通过土地整备盘活一大批土地，这些都是必须解决的问题，不可能向别人要发展空间。马兴瑞还提到违建问题，认为深圳违建不能再增长了，“从去年起控制增量，让增量为零。”　　作为一个海滨城市，事实上过去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳湾包括滨海大道、珠江口的大铲湾以及盐田港口的突堤等许多地方都是填海填出来的，填海不仅扩展城市空间，也与房地产发展息息相关。　　深圳人口众多而面积很小，仅有北京的约八分之一，广州的约四分之一，填海将大大扩展深圳的可用面积。　　数据显示，深圳福田区总面积78.04平方公里，55平方公里相当于福田区的70.5%。深圳业内人士认为，虽然还不确定在哪些区域进行填海，但55平方公里的填海面积，从长远来看，势必将影响深圳的城市格局和房地产市场。
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今早深圳市委马书记在线直播深圳89.8电台，当问到深圳目前这么高的房价怎么降温时，马书记说:这个应该说是深圳当前比较难解决的大问题，因为实话实说深圳就是弹丸之地，能盖房子的只有900多平方公里，整个市不到2000多平方公里，能盖房子就那么大的地方。简单来说，就是没有地嘛，这是第一点。第二点呢，深圳人多。这么小的地方，广州7000多平方公里、上海7000多、北京过万平方公里，你2000多平方公里，人口大概2000余万。所以第一没地方，第二人多。第三点，实话说有钱的人在深圳也挺多，当然也不排除还有个别炒卖房子，我们是打击的。这好几个因素综合在一起，它这房价呢......当然还有一个因素就是年轻同志多，我们现在号称，有人说平均年龄30、31出点头吧，刚性需求很旺盛，高房价是个客观的，比较难改变的。但是你们不要怕，我们现在采取几个大的措施，就是我们今后开发的楼盘，从今年开始要向原特区外大量供给土地，但是大家说马书记在原特区外盖了那么多房子，我们怎么过去，那就逼着我们要把交通搞过去，我们现在这个房子，高房价，同时房价又很不匹配，特区内的10万，甚至10几万，特区外两万三万，它本身也不平衡。所以，首先，在原特区外要大量的供给土地，由房地产开发商进行开发建造房屋。当然，建造房屋之后，医院学校要统一的规划好，包括地铁交通、陆路交通，要整体的考虑好规划。这是有意识的把大家请到原关外去，把深圳系统的发展好建设好，不能都集中在特区内不到400平方公里的地方，这是一个措施。第二，大家都问人才不来怎么办？深圳今年要有6万多套保障住房，深圳在研究保障，在十三五期间要盖40万套，保证住房提供给人才。同时，也要廉租房提供，措施也要跟上。第三，一定要抓紧的是，要在政策法规上不允许大家倒卖房子、炒房子。基础的房价、税收要进行管理，也包括打击阴阳合同等等，出些办法，不可袖手旁观。总的来说，高房价这种的趋势，我估计，想彻底的把它打下去，我认为也不客观，也要尊重市场经济，尊重市场规律。但是我们并不是袖手旁观，我们也要出手，来解决市场失灵的问题，比如说我刚才说的几条。最近我们已经研究出方案，准备要推动，希望把原特区外的这些房子好好建立，把人流物流资金流往那些地方流动流动，不止只集中在原特区内这四个区。
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马书记回答重点：1、中央对深圳的期望和要求；2、35年深圳经济发展，创造了一个奇迹；3、深圳未来发展的瓶颈在哪里？（针对违法建筑问题的解答）主持人：您现在六个区，四个新区全部都走遍了，那现在对于深圳的整体的评价如何？您觉得作为市委书记，深圳面临的最重要的问题在哪里？&&&&马书记：不仅走遍了，我都不知道走了几轮了，对于深圳的整体的评价首，我谈点个人的认识吧。第一个认识就是，我是15年3月26号，按照中央的要求，到深圳当市委书记。习近平总书记在去年的一月份对深圳有个重要的批示，我学习完这个批示以后，觉得我们肩上担子很重，责任很大，因为总书记批示大概三层核心意思：第一层，我觉得就是对于深圳的期望。在四个全面发展当中，要当排头兵。我觉得这又是要求，又是期望。&第二层意思，我理解总书记是要求在经济改革发展当中深圳要创造新的优势。第三层意思，我理解总书记的要求是深圳要再上一个新台阶。但是新台阶的概念就不是简单一个台阶，因为深圳的GDP总量、财政收入、人口、创新，我们的经济社会方方面面，已经是在一个比较高的台阶上，要再上一个新台阶。这是我来了，学习总书记的重要批示以后，不仅觉得责任重大，也觉得任务非常艰巨。但是我们经常讲一句话就是，使命光荣。第二个感觉是，深圳经济发展的非常好。深圳35年创造了伟大的奇迹，工业化的奇迹，特别是经济发展的奇迹，也包括是我们创新的一个奇迹。深圳的经济在中国的大城市发展中，GDP总量站到第四名，含北京上海，很不容易。从35年前过去一个小渔村，到15年我们的GDP总量达到了1.75万亿。深圳的经济的质量也非常好。我们去年全国的财政收入7200多亿，我们地方收入2727亿，15年增长了是30%多一点，GDP增长了8.9%。深圳不容易，15年这么好的成绩，说明深圳的发展质量比较好，转型的比较早，效果也很好。&特别是深圳以企业作为创新主体的作用发挥的很好，企业申请的国际专利我们是2015占了全国的46.9%，说明这个企业创新落实的好，多年来深圳市场化环境条件创立的非常好。所以我第二个感受就是，深圳35年成绩的取得，来之不易，应该说是一个伟大的辉煌，也是伟大的奇迹。也是证明了中国特色社会主义这个道路是对的，改革开放是完全对的。&时间关系，第三个感觉我简单说说。我感觉从历史的35年的过程来看，发展的速度非常之快。深圳人口急剧的膨胀，那么未来十年二十年的发展，挑战和瓶颈是什么？我心里头很着急。所以说为什么我要抓这几件大事情，解决这些问题呢？因为如果我们现在不去解决，我们现在解决不了的话，今后十年二十年可能真的要走下坡路。这不是吓唬大家，我们这个城市很小，我们没有发展土地的空间，所以为什么我们提出来，陆海我们要用好。党政会报告也专门讲了，现在中央以及省里头都非常的赞同。所以我们提出来填海55平方公里，陆地整备要有50平方公里左右。如果有100平方公里的空间，未来十年二十年我们就有发展空间，当然，我们原特区外还有一大批发展空间，通过土地整备把它整备出来，这些都是我们面临的必须要解决的问题，不可能再去向别人要发展空间，这是显然我们遇到的问题。第二个问题大家都知道，我们这个城市35年来没想到积累的违法建筑有4亿多建筑平米，我们全市才9亿多建筑平米，大家一算就过了40%几，十分可怕，违法建筑不能再增长，前几年居然还是在每年6、7百万平米的增长，去年我们首先要控制增长，我们去年7月1号-12月31号增量为零，违法建筑是城市的毒瘤。包括去年光明新区1220去年的事，好多是违法建筑里的人被埋了。这个违法建筑从历史上看来说，有过一定的作用，它有一些学校、工厂、包括造一些房子给一些人出租，这些我们政府本来应该去搞的公共设施，但是我们没有跟上，它取代了一部分，但现在不能再靠这些东西了，再靠这个东西就太可怕了。主持人：违法建筑就像您刚才讲的它的形成原因多种多样，非常复杂，您管这个事情说实话让大家都大吃一惊，有没有人提醒您马书记您悠着点，这个东西可能是吃力不讨好的。马书记：这个确实有，包括一些领导同志也提醒过这个事，但是我想了想，和班子领导大家一起商量，我觉得这个时候是应该解决这个违法建筑的时候，第一一定要把增量控制住，第二把存量想办法把它化解掉，但我也知道这个任务非常艰巨，但是我相信我们市委市政府，特别是区委区政府，我们有办法可以解决。前一段时间我们做了一项调研违法建筑的危害、成因和下一步我们怎么去把它堵住，不能有增量，怎么消化存量，搞了十天，目的就是让老百姓充分认识到违法建筑的危害性。包括还有其它的问题，比如治水，我们的河流污染问题很严重，包括交通、医疗教育等等，我就不一一说了，还要听听老百姓说。我来这里的感觉就是我们未来发展当中我们遇到了很多为了长远发展，需要解决的基础性问题，是我压力最大。
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马兴瑞书记：针对地铁交通问题的回复（无删减版）网友提问：我是一名80后，有个问题向您反映一下，这也是我们心中的期盼，我现在住在龙岗中心城，每天坐地铁到市里上班，虽然比原来好很多，大运后已经建了一条地铁，但是希望能多建一些地铁线路，能更充实一些。马书记：你这个建议我们正在全力以赴推进，我们提出了“东进战略”，“东进战略”最核心的就是要把整个城市从西到东、从南到北的交通打通。因为深圳比较小，土地面积不足2000平方公里，现在运营的地铁线路比较少，我们正在搞地铁的三期建设，大规模的在动工，同时我们也正在谋划4期。地铁的里程从原来的700-800公里的规划，提到了1000公里，就会有若干条线。包括你说的龙岗，龙岗我们有条线路过华为的那条线，我们会设一个华为站，即为公司服务也为大众服务，你提的建议是没有问题的，我可以跟你说去年我们在地铁上一共注资了700亿，相当于前15年的总和，从这个密度来看，是非常之大的。我们把地下交通、地上交通，包括海上以及向国外拓展的机场，这都是我们的重点。第一我们把地铁间隔的时间压短一点，这是我已经向技术了解到我们的技术可以实现的，现在是2分钟多，我们争取压短到2分钟。第二我们地铁线的密度还要加大，这个修地铁是一个慢工夫，一般3-5年，我们现在已经完全认识到，加大力度来搞。主持人：关于地铁的问题，不仅仅是龙岗区的朋友们在盼，像几个新区包括龙华、光明、盐田、大鹏等都在盼。马书记：对大鹏更是迫切，为什么去年8号线坚决要把它修过去，8号线到了盐田，盐田上面我们再修一个直接到大鹏的，我希望能尽快的开工，8号线现在已经开工在往前推进了，从盐田到大鹏的线，现在正在论证，马上搞。深圳交通问题的难度很大，深圳是一个太小的地方，人口密度太高，在中国大概是最高的，我们真正居住的地方大概是900公里，管理人口将近有2000万人，一平米将近有2万人左右，这个难度是很大的。公路方面，我们又有4条高速公路免收费了，包括把二线关拆掉了，都是为了要解决交通问题。虽然有困难，但这是坚定不移的，而且还要大力推动，这种交通基础设施，越早干它的效益越高，投资会少效益会高，等十年二十年后，你再投资地铁都投资不起，这同时对经济也是一种拉动，投资嘛，它总是要产生效益的。
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马兴瑞书记：有关推进特区内外一体化问题的回复（无删减版）主持人：除了基础配套之外，不可否认，虽然这么多年我们一直在推特区内外一体化，可是在城市管理的精细化方面，包括管理的水平方面，它还是存在一定的差距的。可是去年，我到各个区去采访，在龙华的时候于兴国书记他们就推双提升，就从最基础的，市容市貌的改变来开始，那么如何进一步地提升这种城市管理的精细化方面，尤其是对于原特区外的，除了资金投入之外，那么在其他方面，市委有什么打算？马书记：你这个问题讲得非常务实，曾经我开一个大会的时候，现场都是主要的领导干部，大概有两百来人，我说你们举举手，谁住在原特区外。他们说有百分之几，可能就百分之几，大部分都是特区内，就说明这个原特区外，说了半天，实际上连主要的领导都没在那住。那怎么还能精细化啊，你不就是一个走读的吗？所以下一步就是什么，就是一定要把这些原特区外的，该给他们权力的给权力，该给他们政策的给政策，一定要给比特区内的政策，一定要差异化，一定要更大的政策，让他们发展起来，只有发展可以解决问题，发展不好那个地方穷的叮当，谁也不去，连住都不去，它怎么发展。所以我们下一步就是把原特区外的改革，能不能还有些特殊的政策，能不能把这个人，财，物，权，多给他们享受。鼓励这些企业到这去，鼓励我们的领导干部住在那，鼓励我们的人员、资金流、人流、往那流动，当然我也知道这说起来容易做起来相当难，但只要我们坚定不移这样推动，我相信几年之后一定会有个大的改变。为什么我们提出这个“东进”的战略，东进就是要把这几个包括龙岗，盐田，坪山，大鹏，把他们一体化，现在想想，交通过不去，肯定东进进不了。但是你不给东部这几个区，再特殊的政策上，你都权力集中在市委市政府上，我要把人财物权要下放给他，我相信还是能够，特别是光明新区1220这个重大的生产安全事故，这个教训极其深刻，这个新区更不行，那是更加严重的缺乏管理人才，更缺乏整个的监管，更缺乏一些好的龙头企业，为什么现在把光明，一个是中山大学，在深圳4800亩，坐落在那，中山大学一建就会带动这个区域发展，一个是华星光电二期，我们也正在推动，必须有这样的来带动，再加上我们的交通，医疗教育吗，再加上我们的人流物流，那些区域才能发展起来，要发展不起来，深圳起不了一个大台阶。所以就得有一些系统的办法，得一个一个事情办，一件一件办。我觉得今年我们已经对原特区外的政策法规，人财物权要给它清晰，这已经很明确，就是现在请各个部门把它细化到能够落地的给到人家，现在就说的概念比较多，有点事情它落不了地，我要解决这个问题。
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马兴瑞书记：学位紧张的问题如何改善和解决？（无删减版）网友提问：我想放映关于教育的问题，我家住在龙华新区的民治，民治街道的创业四季园，我们住在这边快十年了，发现这十年期间没有新建的小学和初中建起来，最近的一个是去年九月开了个新的小学，叫“民治小学”但是，除此之外，都还是十年前的“民治小学”，“潜龙小学”，但是整个民治片区这十年来新开的盘是太多了，我家周围好多好多楼盘都新建起来，人住的也越来越多，小学的学位还是那么的紧张，主要是问学位的问题如何解决。马书记：这个问题我调研的比较多，客观的我说两句，我并不是为我们的党委政府开脱，第一，深圳的人口的急剧膨胀是难以想象的，我的老家是黑龙江，我是黑龙江长大，但是我父亲是山东人，像我生长的中小型城市，人口不仅不膨胀，可能还萎缩一点，深圳人口的快速膨胀，公立的学位是跟不上的，这是个很大的问题，这是客观的，但主观的来说，我觉得我们还努力的不够，今年我们开始对原特区以外新开发的楼盘包括保证住房：第一，我们尽可能向地铁口周边好好建设；&第二，建的时候一定要对医院和学校要有强制的办法要求建，现在，从主观来说，我们努力的还不够；第三，要创新一点，哪些学校可以相对建的大一点，我们在研究这个问题时发现，中小学校有个规则，建高楼不行，我们就想出办法，楼建的高一点，1-4学生用，5楼以上的老师用，这样也是可以解决的，我们得想出来办法去解决，就像建医院一样，我去年在平湖，我说一定要建个医院，50多万人的地方一个大医院都没有，生病跑到市里来要一个多小时甚至两个多小时，看个病要折腾一天，确实很不方便，还有个是原特区内特区外一体化，我们讲了多年，力度也很大，但是现在看来效果还没有那么好。所以今年开始，我们对原特区外的这些问题要加大力度，现在也跟各个区各个区委书记讲，各区可以提出问题，你提出的学位紧张问题确实是个客观的，公用的学位就是紧张，去年缺口2万多个公立的学位，今年照样缺口，目前是这样个形态，我们得想到办法去解决，所以，我们对无论是保证住房，楼房开发，包括城市更新，旧城改造，对医院和学校会强制性的去推动。
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马兴瑞书记：3+2城市圈经济一体化战略（无删减版）主持人：你来兼任深圳市委书记，坊间也有不少的猜想，特别是这个3+2城市圈，您前不久刚刚在惠州和其他4个城市的主要领导人开了会，在这个会上，我听闻，您有非常精彩的发言，那今天您也让我们了解一下，到底这个3+2对于深圳未来，意味着什么？&&&&马书记：首先一点就是呢，深圳呢，我在第六次党代会上讲，深圳要建成一个有示范引领国家的改革试验区，继续当好，第二，当高水平国家自主创新示范区；第三，我们要建立一个有辐射带动作用的全国经济中心城市；第四，建设成有竞争力的国际化大都市；第五，建成宜居的文化大都市。其中，这个深圳呢，按照中央和省委的职责要求以及我们自身的发展需要，我认为不能眼睛只盯着这近&2000平方公里的地方，我们除了按照中央的政治任务，援疆援藏，我觉得这个深莞惠加上，河源汕尾，这3+2，首先这个，深圳是需要的，他们也是需要的，这个经济一体化核心本质，首先我们得解决交通一体化，不能说我们修的路到他们那就断头了，修修地铁到他们那就断了，交通一体化是很重要。第二个就是环境一体化，我们的河很多都是界河，对不对，环境也要一体化，包括我们的用海，那么现在惠州很支持我们，东莞也很支持，这个也是一体化，再有我们的产业要有协同发展，现在同质化多一点，这个一体化很复杂，说起来容易做起来难。深圳应该当好老大哥，现在我们在这个地区里是毫无疑问的老大哥，大哥就得有老大的风采，当好这个牵头辐射带动作用是我们的责任，为什么我跟春华书记讲，春华书记要求我们讲，要把这个3+2特别要把这个河源汕尾支持好，也是应该的。我们的产业也是互补的，我们帮助别人一定会想到也等于帮助了自己，特别经济一体化的今天。当然第三也是希望我们这些兄弟城市之间，也要支持深圳的发展，深圳有困难的时候，你也要支持，我们要用海，大家怎么用，包括这次1220重大山体滑坡特大安全生产事故，他们都是伸出了援助之手，这就对了。所以我觉得这个经济一体化对中国的经济，对广东的经济，对珠三角的辐射带动作用都有示范意义，但是由于我们有这种行政区划的固有的本质，它对一体化的发展应该说是有障碍，这是大家应该承认的客观事实。我们会继续努力吧，把这个3+2经济一体化好好发展。
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未来五年，深圳珠海继续上演双城记！未来五年，深圳珠海继续上演双城记！依据国际形势和国内经济情况判断，2016年，楼市冲高回落，一线城市和二线城市将会出现一根不带量的长上影阳线，当年完成调整。三四线城市则是长上影阴线，楼市继续二八分化。9.30、3.30政策后，一线城市和珠海等潜力城市大涨，2015年大大地消耗了积蓄数年的刚需客。理论上，2016年会出现上下震荡百分之十的十字星，甚至两年缩量横向整理，消化获利盘并积蓄新的力量。但是，年后的短短十几天里，利好层出不穷，降首付，契税和营业税有所减免，再加上股市继续萎靡，这使得原本观望的投资客和潜在投资客出现了恐慌性抢房的行为，去年强势的城市延续2015的强势继续冲高。在此期间，媒体不遗余力地炮制了上海某某人还没交楼就赚了一百万等等夺人眼球的新闻，一股潜在的力量推波助澜，让原本暗流涌动的楼市出现了半夜排队买房等不理性的行为。猪哥以为，中国楼市整体处于顶部，但是国内不乏热钱，在缺乏投资渠道和人民币贬值预期下，未来几年还会两极分化，被追捧的城市继续上涨，没有内涵的内地三四线城市会持续阴跌。这是资本逐利的特性，正如股市熊市会出现少数概念股狂炒的现象。未来几年，有中央支持的城市就会成为概念股，会继续被热钱炒作。但是如果去库存被解读成国家支持炒房，楼市继续出现一年百分之五十的大涨，这就有点赶顶的味道，这是不健康的。未来数年，除了北上广几个大城市向国际化大城市进军外，国内还有不少潜力城市也会崛起，比如GDP增长迅猛的重庆，比如厦门，比如有着悠久文化历史的南京等。毕竟中国幅员辽阔人口众多，在经济总量跃升世界第二之后，其国际性的大城市数量必然会增长。与美国逐鹿世界，除了GDP总量，还得有相应的国际大都市撑门面才行。因此，未来中国在总体经济震荡整理中城市出现两极分化，有潜力的大城市会继续扩充地盘打造特色，保持人口持续净流入，其房价自然不会跌。相较于北上广，深圳虽没有历史文化底蕴，却算得上最具活力的年轻城市，持续保持的高房价，将会让深圳成为中国的精英之都。深圳GDP超越香港并不算什么稀奇的事情，未来GDP成为香港两倍都正常。原因？改革开放之初开放深圳，当时只是与香港对接的一个小窗口，现在与上海一起成为中国的大门。打开大门比打开窗户更透气也更大气，这不仅仅经济需要，也是政治需要，明白的自然明白，无需赘言。香港有十几个人挤在十几平方的房子里，东京有年轻人长期住在网吧里，未来的深圳也会出现这些让人惊讶的现象。2015年的涨幅排行，让人们对珠海有了一个新的认识，这不再是一个边陲小镇，而是珠三角西岸的枢纽。北京直通珠海，港珠澳大桥让珠海直通香港，换言之，北京可以经珠海直通香港。横琴虽然目前尚未获得许多国人认可，但是2015年申请填海造地再造一个横琴，有远见的自然可以看出这是一盘多大的棋！因此，2015年10月房价深圳第一珠海第二并不是偶然。09年深圳二次创业至今短短七年时间，再一次让人们惊讶深圳速度。横琴自贸区是珠海的二次创业机会，未来的珠海将会是一颗耀眼的明星。现在，除了北上广深还有限购政策，二三线城市仍然限购的只有珠海，主城区外地人只能新购一套商品房，并且144平以下的还需要一年社保，前今天广东去库存指标里，珠海为零。这说明，这几年来，依据市场自身力量推动的珠海楼市是十分健康的。横琴目前在加速发展，2017年港珠澳大桥预期通车，届时珠海或许会成为第二个三亚。最后顺便提一下去年受深中大桥概念影响的中山南朗，不少深圳的亲朋好友以及珠海的粉丝们都征求过我的意见。个人以为，这纯粹是一个概念一个噱头，深中大桥通车后，刚需去中山南朗附近居住的可能性不会太大，因为去中山居住深圳上班还不如住在东莞，顶多是一些深圳富人们周末去度假泡温泉什么的，那也是买小别墅大别墅什么的，至于在深中大桥上路过的过路客，除了扔下一点垃圾不会扔下一毛钱。如果中山市没有质的飞跃，普通商品房市场五年后接盘的人将会很少，赚钱效应很有可能只是纸上富贵。中山市的坦洲镇自称是珠海后花园，依赖珠海快速建楼发展，但五年来市政配套没有任何动静。由此推断，中山的南朗也只是依靠噱头卖地卖房而已。
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近来对深圳房价未来趋势的几点思考近来各种房市政策变化、崩盘、暴涨刷屏，搞得人心浮燥不已，实在没办法，每年一贴的总结分析预测也不写了，试着简单写几句仅大家参考。世界和中国政治经济的变数在持续加大，在这样复杂而多变的大背景下，我们更多的是需观察变化和趋势，而不是贸然预测趋势。&1、&&看国际环境，核心是美国经济实际情况，美国是否真能和会承受持续加息，如果美国持续加息会进一步加剧其他国家的动荡和压力，包括中国。&2、&&看国内环境，货币政策和政治取向尤其值得密切关注，存在较大的风险和不确定性，货币维持性宽松的可能性最大，特别要关注的是政治取向导致黑天鹅的可能迅速加大，经济方面注册制是否能推进将是主要风向标。&3、&&投资就是投国运，中国是世界第二强国，是最好的发展中国家，潜力仍然巨大。而不动产投资是投城运，而深圳对中国和世界来说都潜力最大的都市，深圳的房产中长期都将是世界最佳的投资标的，两者的前提都是国家的政治保持健康稳定。&4、&&看房产属性，深圳房产的消费属性急剧下降，金融属性已经成为核心主导，其价格用常规的理性分析已失效失灵，其波动可能会更类似证券市场，分析预测难度加大，短期的不确定性增加。&5、&&在正常的情况下，如果政治能保持健康稳定，货币能一直保持M2增量在12%以上，房地产的贷款和行政税收政策不发生重大转变，深圳房价将短中长期向上，当然期间会有间断性调整，甚至会较大幅度的调整，但整体中长期向上趋势不会发生改变。&6、&&深圳房价以美元计价的上涨空间应该不会太大了，但以人民币计价的空间几乎会与货币增量完全绑定，千万不要猜顶，同时请一定一定一定要小心提防被动去杠杆的崩溃或坍塌。
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好便宜，我这边的房子同样的规格，400多万
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专家：一线城市库存不足成房价暴涨主因分享615评论日00:37 中国新闻网专家：一线城市库存不足成房价暴涨主因分享615　　原标题：一线楼市库存不足成涨价主因&专家料政策或收紧　　中新网3月4日电（袁野）&2月全国百城房价指数日前公布，环比、同比均连续第七个月双涨。其中，北京、上海、深圳等一线城市房价更是出现“暴涨”，&甚至一些二线城市也加入涨价行列。北京某地产中介人士表示，北京所谓暴涨的房子也分区域，并非全面大幅涨价。而面对一线城市房价暴涨，有专家分析认为，一&线城市的楼市受热捧，实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关，未来政策收紧的可能性也比较大。　　中介：房价暴涨也分区域&曾有10人抢1套房源　　传统的楼市淡季今年却淡不起来。据北京链家地产的一名经纪人介绍，今年开年以来二手房房东惜售心理日益严重，跳价情况屡有发生，其所负责的区域甚至出现10人抢一套房源的现状，呈现出强势的卖方市场。由于房价大幅上涨，部分业主宁愿毁约支付违约金进而坐地涨价。　　不过，该经纪人同时表示，所谓暴涨的房子也分区域，并非全面大幅涨价。“有些区域便宜的房子先卖了，剩下的就是贵的了，外界就容易误认为是涨价。”　　新房交易数据也堪称“火热”。根据中指院3月1日发布的2016年2月百城价格指数报告，2月全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元&/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点；同比上涨5.25%，涨幅扩大0.88个百分点。从2月整体来看，全国百城价格指数环&比、同比连续第七个月双涨，涨幅均有所扩大。　　通过梳理不难发现，销售最热地区仍是北上广深等一线城市。例如，近日北京出现的“日光盘”，某项目加推72套新房源，2小时售罄，销售金额达2亿元；上周末，上海单价8万元/平方米的某楼盘开盘即售罄；深圳某楼盘今年1月份销售均价同比暴涨83.2%。　　中指院报告分析，政策方面，在去库存的政策导向下，中央继续实施积极的信贷和财政政策。2月初央行及银监会下调非限购城市商贷首付比例，进一步刺激&刚需及部分改善性需求群体的购买力。2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓&宽通道。　　一线楼市库存不足成涨价主因　　“一线楼市受热捧，实际上和库存规模不足、房产投资的增值属性受认可等因素有关系。”&易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中新网采访时表示，从一线城市的库存量来看，实际上都存在一个库存规模持续下滑的态势。去库存周期远远低于12个&月，而且从短期看，也不可能实现库存规模的快速补给，这都使得一线城市楼市在短期看容易大涨。　　另外，从投资的增值属性看，在资本市场动荡的情况下，一线城市的投资价值更容易受追捧。尤其是高端物业和豪宅物业，更容易受到一些改善型购房者的认&可。值得一提的是，个别二线城市也正加入这一行列。去年年初房价还大跌近一半的杭州，近日出现排队买房现象，南京等多地也出现类似现象。　　对于三四线城市房价，有业内人士表示，许多房地产开发企业资金成本高企，资金链紧绷，不排除房价会进入下行通道。　　事实上，一线城市房价暴涨的背后还存在违规交易推手。日前，链家地产上海公司便卷入违规放贷风波，被媒体质疑是高房价的幕后推手。相当部分房产中介&等利用高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约以及借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷款等，对一线城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。　　在清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明看来，部分投机行为也拉高了房价，以至于刚需难以得到满足。他建议，下一步，化解房地产库存要有治本之策，应开辟一个准商品房市场，也即，只允许买而在一定期限内不允许卖的自住性或改善性商品房市场。　　清华大学政治经济学研究中心主任刘志彪则表示，要用价格手段平衡关系，保持房地产价格不下跌也有限上涨，保持在正常投资收益效率之内，而不能有暴利，否则去库存是做不到的。　　有媒体评论称，房价暴涨不仅不利于培育健康稳定的房地产市场，还会对实体经济造成一定的冲击。目前大部分的刚需购房者都是年轻人，他们资金不足，有&不少人购房还需啃老。房价异常暴涨，使本已趋向理智的市场局面可能再度被打破。因此，保持价格相对平稳，无论是对开发商去库存，还是坚定购房者购买信心，&都是一举多得的做法。　　专家预计一线楼市政策或收紧&多地官方已表态　　针对楼市开年火热的现状，严跃进认为，未来出台收紧政策的可能性比较大。目前，一线城市政府面临的压力是，在去库存的同时房价的上涨压力又开始增加，近期的各类调研也正在展开。　　在严跃进看来，收紧政策可能体现为以下几点。第一，原有的限购政策不放松，同时会严格购房的资格审核，防范各类投资投机者违规进入楼市。第二是，由&于过去的限购政策边际效力在减弱，尤其是陆陆续续会有一些购房者符合限购条件，所以在购房方面没有太大的障碍。反思限购政策可能也是政策收紧里的重点内&容。第三是，政府对近期交易可能会进行一次大的查处，政府可能对各类违规交易或违规跳价的现象进行打击。第四是，对目前的商业银行贷款政策可能会做调整，&有序控制信贷资源的发放。　　事实上，当前上海楼市的火热似乎已引起官方的警觉。上海市发改委近日发文，明确指出未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%。此外，此间官方对房产中介不规范服务行为的紧追猛打似乎也在释放着调控趋紧的信号。　　深圳官方也就房价调控问题有过多次明确表态。深圳市市长许勤在年初时表示，市政府正在研究调控政策，确保房价处在合理区间。2月24&日，深圳市住建局局长杨胜军出席活动时表示，政府正在研究措施调控房价，同时会加大保障性住房建设的力度；26日，深圳市规划国土委副主任乔恒利也表示，&深圳将继续执行住房限购政策，控制投机需求。　　深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，政策会有针对性地抑制投机炒作、非正常加杠杆等破坏市场秩序的行为，让房价回归基本面驱动。他预计，各地调控政策出台以后，未来重点城市的楼市会有一段时间的平静。（完）
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北上深房贷调查：上海希望银行不要打价格战日03:59&21世纪经济报道27分享添加喜爱打印增大字体减小字体　　【推荐阅读】　　房价飙涨背后：配资众筹买房烧旺楼市　　起底配资买房链条：首付贷杠杆约可放到7倍　　房地产信贷调查：银行研究警惕高杠杆　　导读　　多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午，上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”（虚假交易）、资金杠杆（首付配资）等情况给予更大关注。也有银行表示将采取措施，以防恶意“撬动杠杆”的情况。　　本报记者&杨晓宴&马媛&包慧&上海、北京报道　　开年以来，楼市之热，甚至超出银行机构的预期。　　目前，北京和上海已经普遍出现首套房8.5折利率优惠，有银行甚至给出8.3折或更低折扣；二套房利率原先基准上浮10%的执行标准也有所松动，已有银行开始执行基准利率。　　多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午，上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。　　有消息人士表示，相关监管部门目的有三方面：一是希望各家银行不要在利率上打价格战，保持价格稳定；二是希望了解各家银行个人住房按揭贷款的投放计划；三是了解银行与房产中介合作的情况，特别是在合作中是否遇到问题和困难。　　“房价快速上涨，投机情绪加重，还是要谨慎。”有银行零售一线人士向21世纪经济报道记者表示。　　无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，多家受访银行人士表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”（虚假交易）、资金杠杆（首付配资）等情况给予更大关注。也有银行表示将采取措施，以防恶意“撬动杠杆”的情况。　　一月上海个人住房贷款创三年新高　　新高纪录还在持续创造。　　央行的相关数据显示，2015年上海地区个人住房贷款新增1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元。　　一月上海地区新增个人住房贷款346.3亿元，打破去年9月218.9亿元的增量纪录，创下近三年新高。　　可以比较的是，截至2015年12月末，北京地区个人住房贷款超5800亿元，新增1371.4亿元，同比多增906.3亿元，同比增长30.3%，增速较2014年提高19个百分点。其中，7月份单月新增量创下五年来的新高。　　某国有大行内部人士告诉21世纪经济报道记者，1月开始该行个人按揭贷款增长提速。“为配合‘去库存’，银行业普遍在大量投放信贷。”该国有大行人士表示。　　另一家国有大行相关业务监测人士则表示从2月份开始出现大幅增长，同比增幅甚至达到100%。　　一家股份行个人金融部人士透露，今年个人住房贷款指标比2015年增长约30%。另一家大型城商行的年增长指标也为30%。　　某股份制银行人士透露，个人住房按揭贷款是总行2016年定调的三大战略业务之一，其中一线城市被寄予厚望。“据我了解，个人住房按揭贷款30%的增长应该还是一个保底的状况。”　　其还透露，上海地区某农商行1、2月的个人住房按揭贷款投放已接近国有大行的水平。　　多位金融界人士表示：“对银行来说，个人房贷的风险不高，唯一的风险是‘断供’。”　　“之前温州有过，陕西前两年也出现过，但这种情况只会出现在三四线城市，北上广深因为购房量较大，房价相对稳定，波动小，所以不构成系统性风险。”有城商行人士分析称。　　有上海银行业人士表示，回顾目前为数不多的“断供”的案例，主要是2007年到2010年之间的一些房贷客户，有借款人个人财务问题导致的；也有个别升值空间远低于预期的别墅持有者。　　对于一线城市的金融机构而言，潜在风险另有考量。　　“大家都说上海没问题，但其实我们观察到一个现象值得关注”，有股份制银行上海地区零售部人士向21世纪经济报道记者表示，一些楼盘的购买群体尽管有财富积累，但投机心态较强。　　值得一提的是，该类购房者如果购买的是银行的合作楼盘（新房），或者是通过银行合作中介（二手房），作为批量客户，银行一定程度上也是批量接受。　　“比如，如果是和楼盘有合作，他们那边批量推荐的客户，我们一般不对具体的申请者做特别要求。另外，其实像单价十几万这种楼盘，总价上千万的，我们比较青睐的公务员、老师等工薪阶层也没办法买。”上述股份行人士表示。　　有银行零售条线资深人士向21世纪经济报道记者表示，目前存在中介推荐给银行的打包客户质量参差不齐。“推荐过来10个客户，里面夹个两三个次的。”　　银行密切关注房地产信贷风险　　据21世纪经济报道记者在各地调研结果表明，目前市场上已经普遍出现首套房基准利率8.5折的优惠，也有极个别出现8.3折以上。　　国有大行中，以农行为例，农行上海某支行个人客户经理表示：“商业贷款金额以180万元为界，超过180万的，利率折扣可低至8.5折；180万以下的，折扣为8.6折。”　　北京分行则已有8.3折优惠。另外，工行北京分行对于首套房也是执行首付三成，首套利率可低至8.5折。　　股份制银行中，招行和民生较有代表性。　　招商银行(15.150,&0.00,&0.00%)上海某支行，房贷客户经理告诉21世纪经济报道记者：“商贷在100万元-200万元之间的，利率优惠为8.7折，200万元到400万元的，利率优惠8.6折，400万元-1000万元的优惠8.5折。”　　民生银行(8.700,&0.00,&0.00%)则针对不同的合作楼盘和二手房中介，以及客户资质，有8.5折、8.6折、8.8折不等折扣。　　城商行和农商行中，宁波银行(12.93,&0.00,&0.00%)在杭州地区执行的基本标准为首套利率9折，二套利率1.1倍。上海农商行首套房贷款优惠可低至8.3折，二套房利率可低至基准。　　据21世纪经济报道记者了解，杭州地区的银行首套房按揭多执行25%首付，平均利率是基准95折，业务一线执行标准是最低9折。二套普通住宅的首付最低政策规定30%首付，但一般实际执行40%首付。　　上述利率折扣来自各银行分支机构相关人士，并未得到银行官方确认，具体执行利率可能存在差异。　　有银行业内人士透露，考虑到资金和税务等成本，目前银行房贷的保本价在83折左右，“低于这个价格，一定是亏的”。　　多个信源向21世纪经济报道记者证实，3月2日下午上海相关监管部门召开会议，主要就各银行房贷价格、投放计划和与中介合作的情况进行调研。　　某大行信贷部门人士接受21世纪经济报道记者采访时称，目前还没有对房贷政策进行调整，但对房地产贷款风险保持密切关注。　　有股份制银行上海分行零售部人士告诉21世纪经济报道记者，据目前上海楼市的情形，会更严格审核贷款人的资质，正在考虑提高首付比例。也有深圳银行业人士表示，正在研究考虑提高首付比例。　　前述某大行个人房贷业务监测人士认为，目前银行关注的风险，是担心房价暴涨情况下，房子的评估价格虚高。通过少交首付的方式，套用银行资金投向其他领域，比如高收益理财，或者资本市场。　　多名受访银行人士还提到了当前“假按揭”的风险，也就是投机者看涨房价，进行虚假买卖，从银行套取现金，而这需要银行和房管部门双把关。　　民生银行上海地区相关零售人士则表示，除了严格审核贷款人本身的背景，在合作楼盘的选择上，也尽量不碰外环以外的房子。　　地产公司融资成本快速下降　　一边是个人住房按揭贷款的迅速扩张，另一边，房地产开发贷款也在去年开始回暖。　　根据央行上海总部公布的数据，1月上海地区房地产开发贷款止跌回升，新增135.5亿元；其中，地产开发贷款增加最多，单月新增378.7亿元，同比多增379亿元；商业用房开放贷款增加68.8亿元，同比多增3.1元。　　回顾2015年上年半以来，上海地区商业用房开放贷款一直保持较快增长。　　以去年11月为例，当月商业用房开发贷款余额达房地产贷款余额的21.2%，高出全国约1倍，同比增速高出辖内房地产开发贷款增速12.3个百分点。　　同时，值得注意的是，根据权威部门相关调查，除了表内信贷，还有相当银行资金通过表外投向了商业地产。　　据人行北京营管部统计，2015&年北京地区房地产开发贷款比年初增加390.1亿元，而2014&年为减少105.4&亿元。　　有财富管理公司产品人士表示，自去年以来，可以观察到地产项目融资成本急速下降。“我们接触的是主要是百强地产商，去年年初他们的融资成本在1百分之十四五，到下半年，到百分之十二三，到今年直接到10%以下。直接原因是银行和信托原来停掉的业务又恢复了，地产公司从拿地的保证金到开发贷，全链条提供融资，资金很充裕。”　　不过，某大行有关信贷部门人士告诉21世纪经济报道记者，在房地产开发贷款方面，总量是在压降控制。“我们目前只做一线城市和二线优质客户项目，三四线基本不做。对开发商还上调了资质等级要求。”　　而有某浙江地区城商行人士则表示，在地产开发贷中会对客户、区域和项目进行三把关。其介绍称，总行对房地产开发贷进行名单管理。区域维度向一线城市、经济发达人口导入型城市靠拢，比如杭州、嘉兴（靠近上海）、湖州、丽水（靠近江西）。　　某大行宏观策略研究认为，目前高层对房地产市场的调控政策，主要调控导向还是“去库存”。目前全国土地供应在减少。“深圳那边有一些调控政策，但是北京上海目前还没有。今年上半年可能开始调整，下半年根据房价走势，政府有可能采取一些行政手段，比如提高税率的百分比，调整首付比例等，调控一线城市房价。”该大行相关研究人士表示。　　“风险最大的，还是商业地产”，另有上海地区城商行人士分析称，互联网对实体商场的冲击，以及上海不断上涨的租金，一定程度上遏制了商业地产高速发展的速度。　　对此，上海银监局也在持续开展全口径压力测试，并要求各机构强化风险总敞口管理，合理设定符合自身风险偏好的房地产信贷政策，加强对商业地产的风险管控。　　（编辑：闫沁波）
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　2016年的楼市与2015年的股市的确有不少类似之处。　　微信里流传这样的段子：去年A股国家牛市与现在的人造房市异曲同工。1。降首付=加杠杆；2。暂停开发新地块=暂停IPO；3。契税调整=降印花税；4。专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点；5。深圳均价10万=全通教育500元；6。鼓励农民进城买房=最后的散户进场……　　更相似的是，它们都是人为主导的，并非市场的自然选择。去年刺激股市的初衷是为了提高直接融资比重，改善我国的金融结构，希望通过大规模增加股本融资来降低企业的高负债率风险。今年刺激楼市是为了房地产去库存，同样是为了化解我国的金融风险。两件事情的政策初衷基本相同。　眼下的楼市与一年前的股市有很多类似之处，有关部门需要高度关注。尤其是北上广深四个一线城市的房价已经出现失控，深圳今年1月份的新建商品住宅价格指数同比上涨超过50%，这是国家统计局有关房价统计的最高纪录。在房价已经形成疯涨的背景下，任何刺激房价上涨的言论或政策都会被市场放大，形成正反馈，这就是所谓资产价格的“自我强化”现象。去年的股市就是在“两会”之后，在“银行资金流入股市也是支持实体经济”等言论刺激下，在“4000点是牛市的起点”的不当引导下，出现疯狂的——短短2个月时间里，上证指数大涨60%，创业板指数上涨100%。　　笔者以为，相对于股市来说，楼市更重要。如果楼市出现暴涨暴跌，对经济的打击将难以估计。股市在5000点时的总市值为60万亿元，与居民的银行存款接近，而且其中有50%左右是国有股或法人股，与投资者直接相关的市值只有20多万亿。而楼市的总市值至少在200万亿元以上，是个人投资者持有股市流通市值的10倍以上。从全球经济史看，几乎所有的金融危机都是由房地产危机导致的，只要楼市出现大的波动，经济与金融一定会出现大问题。　　要防范楼市出现暴跌，唯一的办法就是不要让它暴涨。在一线城市已经出现暴涨的情况下，防止出现暴跌的任务已经十分紧急了。
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新浪锐见：楼市疯狂根在钱太多日21:58&&&新浪新闻&我有话说(240人参与)&收藏本文楼市疯狂，许多购房者依然争先恐后　　用“疯狂”来形容近期的房地产市场，尤其是一线城市的楼市，一点都不夸张。　　我曾为一位30多岁的新婚夫妻算过一笔账：他们目前租住了上海市中心城区的一套二室一厅的高层公寓，如果他们把这套公寓买下来，按当下的租金算，这笔钱够他们在这套房子里住至少80年！而这套房子的东家——一对60刚出头的夫妻——用这笔房款可以在相同地段包住一套五星级酒店的双人套间，舒适省心地过完他们的余生。　　这样的房价，合理还是不合理，是一目了然的。但就是这样，许多购房者依然争先恐后，仿佛在抢末班车似的。　　造成中国楼市显而易见的泡沫的原因很复杂，但自2008年金融危机以后的每一轮房价上涨，最根本的动因却都是流动性过剩。众所周知，迄今为止中国民间的投资渠道依然十分狭窄有限。在实体经济不景气的后危机时代，长期宽松货币政策所释放的天量流动性只能流向股市、楼市及艺术收藏品等极少数出口。而去年夏天股灾以来，由于股市的持续低迷，投资和投机资金的流向就更少了。　　与2008年到2010年的那一波暴涨相比，本轮房产价格飙升可能还多了另一个重要动因，即人民币汇率看跌。当许多投资者预期人民币未来会继续贬值时，他们的合理选择首先是将手中的人民币换成美元。然而，为了缓解资本出逃压力，近期央行和外汇当局明显收紧了外汇管制，原先相对容易的外汇兑换，特别是向境外汇款变得异常困难。这条“出海”的路也被堵死，就使得那些拥有一定闲钱的居民更加焦虑。过去十多年来的经验告诉他们，如果不想眼睁睁地看着手中的人民币越来越不值钱，唯一有利可图的便是买房。　　当前，政府将去库存当做经济工作的重心，而存量房的消化又是去库存化的重中之重。为此，“鼓励开发商适当降价”甚至都写进了中央经济工作的决议文件。但眼下摆在中国面前的是一个两难境地：在实体经济尚未实质性回暖之前，货币政策的收紧是不可行的，短期内只会进一步宽松。上周央行再次下调存款准备金率，预计将向银行系统释放亿元流动性。央行的确是在尽力行使自己的职责，为疲弱的经济提供资金支持，然而它却没有能力掌控这些资金的流向。现在看来，它们中注定有不少会流向楼市，从而延续它的疯狂，让中央政府的“房价适当下降”愿景落空。　　长期来看，中国的高房价注定是不可持续的，楼市泡沫注定要破灭，唯一的悬念只在于以何种方式。我们当然希望它是以可控的挤压方式出现，最理想的状态是随着经济基本面的回升逐渐将现有泡沫消化掉，但市场经常不遂人愿。　　眼下还有另一些人担心必将到来的楼市泡沫破裂对金融系统的稳定性构成致命风险，进而伤害到整个经济。我认为这种担心是合理的，不过或许不必过于担心。原因在于两点：第一，中国的储蓄率非常高，民间负债很低，民间不良负债更低（中国的主要债务风险在企业和地方政府），房贷至今仍是中国银行业最优质的一块资产；第二，中国的房地产资产基本尚未证券化，楼价下跌可能会让投资人蒙受巨大损失，但尚不至于引发金融机构的大规模违约潮。　　上述两个原因决定了中国不太可能发生2007年美国那样的次贷危机——正是它直接触发了全球金融危机。　　但对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言，他们挤上的很可能真的是中国楼市近20年黄金上涨周期的最后一班列车。它的前方不是遍地黄金，而是泡沫破裂后的泥淖。
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广州公积金贷款新规下周实施&3类房屋不予贷款分享6评论日03:34 金羊网-新快报广州公积金贷款新规下周实施&3类房屋不予贷款分享6■公积金个人住房贷款政策对于楼市有一定影响。　新华社发　　新快报讯　记者邓苏梅报道　昨日，广州住房公积金管理中心发布《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》（以下简称《实施办法》），明确规定三类情况不予贷&款，同时对提供虚假资料等违规骗取公积金贷款的行为作出限制性贷款的规定。《实施办法》将于3月7日起正式实施。　　《实施办法》规定，三种类型的房屋不予贷款，包括建筑结构为砖木结构、混合结构的房屋；用途为非居住用房及低密度商品住房。除此之外，重申了已使用两次住&房公积金贷款不能再贷的规定。广州住房公积金管理中心相关人士表示，低密度商品住房原则上指的是别墅，此类房屋和住房公积金保障中低收入人群置业的目的不&吻合，因此不予贷款。　　同时，《实施办法》对违规提取公积金或骗取公积金贷款的行为作了明确的贷款限制说明。《实施办法》规定，以欺骗手段提取本人住房公积金账户内存储余额的职&工，全额退款5年后才可申请住房公积金贷款；提供虚假资料骗取住房公积金贷款的职工，公积金中心将保留不良诚信记录5年，期间不受理其住房公积金贷款申&请；人民银行征信记录显示住房贷款逾期6期（含）以上，贷款结清5年后才可申请住房公积金贷款。　　相关人士表示，以上条款广州已经执行多时，《实施办法》的出台主要是将其进一步规范化和制度化。
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住建部部长陈政高：五项措施稳定北上广深房价宏观经济新华社&16:22我要分享12新华社北京3月5日新媒体专电（记者高洁刘景洋熊琳）住房和城乡建设部部长陈政高5日在人民大会堂“部长通道”接受采访时表示，当前我国房地产形势呈现三大特点，其中，城市间分化日趋严重。陈政高表示，当前房地产形势呈现三大特点，第一是2015年的销售实现回升，8月份销售由负转正，年底的销售面积增长6．5％，销售额增长14．4％。月份依然保持了这个态势。第二是城市间分化严重，一线二线三线四线城市的分化情况日趋严重。第三，目前我国房地产库存仍然较大，因此中央将去库存列为今年的五大重点工作之一。陈政高表示，目前我国一线城市房价变化非常大，对此保持高度关注。目前正在与北京、上海、广州、深圳四城市保持密切沟通，想方设法稳定房地产市场。陈政高说，当前，北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括：一是实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；二是增加土地供应面积，并要及时公布信息，以稳定信心；三是增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；四是打击各种交易当中的违法违规行为；五是正确引导舆论。陈政高表示，中国经济长期向好的基本面没有变，中国的城市化进程没有变，城市居民和新市民的住房需求没有变，在党中央和国务院的坚强领导下，随着各种调控措施的出台落实，对今年的房地产平稳健康发展充满信心。
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耿靖是中国惟一同时担任过银行、证券、信托、保险四大金融行业高管的人士。他曾任职光大银行、上海银行高管，爱建证券常务副总裁（主持工作）；爱建信托常务副总经理（主持工作）；长江养老保险公司副总裁。之后，转战绿地控股集团，主持金融业务。他还是受聘的哈佛肯尼迪学院李光耀学者、加州伯克利大学研究员、北大兼职教授和上海交大研究生导师，也是北美银行家协会会员。亦曾在香港汇丰银行、美国摩根大通集团、新加坡金融管理局挂职工作。耿靖很少发表对市场的看法。可查的少数信息是：2010年11月，耿靖在哈佛大学一个讲座上回顾了中国股市二十年的发展历程，分析了2008股市从6000多跌到1800的原因，并预测下一次大行情会在2014年，这个当时在哈佛的演讲被评为“哈佛大学肯尼迪政府学院2010年度最受欢迎讲座”。根据中国证券报曾在2014年8月报道，在当时剑桥学联精英交流的一场金融咨询与房地产交流活动中，耿靖提出，随着A股经历几年熊市后的回升，将给投资者带来一定的财富效应，部分投资者会携股市收益进入房市，房价上涨的第五浪有可能会在未来3-5年内出现。从2014年9月启动的A股牛市行情和目前房价表现来看，这些观点一一印证。下面都是耿靖先生出于朋友之谊，给小雅个人和朋友的建议，不代表绿地公司的看法，欢迎讨论。1、房价为什么还会暴涨？耿靖：我觉得原因有三。1、城镇化力推三四线城市建楼，但三四城市产业萎缩，留不住人，人口反而向巨型城市积聚，上海近两年增加了400多万人口（包括流动人口中实际情况是常住人口的数据），这是刚需，客观存在；2、之前国家宏观调控，市场买涨不买跌，压抑了部分需求，这部分刚需也要释放；3、一线城市可供开发的土地总量越来越少，上海是外环以内、北京五环以内已经没有地了，从供给端来讲，可供销售的新楼盘供给量非常小，远远不能满足需求。2、为什么最近一线城市房价暴涨？耿靖：我觉得是汇率、利率和国家外汇管制政策三个方面作用的，当然，如果有第四个因素，跟股市萧条也有关。1、货币宽松，利率下行，整个社会都在寻找可投资资产。2、大量资金之前进入股市，但是几轮股灾，大量资金撤出股市，寻求避险和安全资产。3、人民币贬值，部分先知先觉资金配置海外资产，但国家把海外配置大门关了，资金只能停留在国内。4、宏观经济寻底，一些产业资金撤出实业，也把钱拿来买房。5、年初还有年终奖等资金因素。总的来说，现在暴涨是几重因素叠加的结果。之前有需求积压，现在关键时间点是汇率政策，之前大妈去换美元，现在门也被堵死了。而基于一线城市的刚需和供需矛盾，为了安全，一线城市住房成了资金的首选投资标的。3、这一轮主要是什么人在买房？耿靖：主要是改善型购买。一般，购房改善周期是8到10年，上一轮房价上涨是2007年，当年买入的人，现在有比较强的改善需求。所以，这一轮购买潮，新房需求特别旺，二手房成交量明显放大。成交量放大，有买就有卖，谁在抛呢？很多是改善需求的人，他们把现有住房抛出来买新房，接盘的人，也是改善型需求，原来买一房的换成两房，原来有两房的换成新房或更大。两手房的成交量的具体数据我没有，我估计，二手房的成交量应该是新房的三倍以上。在这轮换房潮当中，增量需求来自哪里呢？就是来自每年的新增人口。新房价格上涨，进一步推动二手房价格上涨。4、这一轮房价何时涨到顶？耿靖：我认为，房价将在2017年年底、2018年年初见顶。首先，我不认为见顶就是泡沫破灭，因为在顶部也可能形成一个箱体，它可能会有两种形态：一种是倒“v”型，到顶了就泡沫破灭快速下跌；还有一种可能是到顶了，平躺在那里，比如倒“L”&型，甚至是继续缓缓地爬升。其次，未来会怎样，现在还不好判断，会基于未来两年的宏观政策、经济情况、汇率、利率等因素。但有一点我可以判断，宏观经济见底会出现在2017年上半年。我不认同海外唱空中国经济，说中国经济就不行了，现在中国政府和企业负债情况不好，但是中国居民的资产负债情况是很健康的。5、2017年底或2018年初见顶理由是什么？耿靖：经济见底之后，因为政策有滞后性，估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上，汇率也会贬值到一个稳定区间。当经济见底之后，货币宽松环境改变，由宽到紧，对于楼市来讲，就是一个见顶信号。6、现在的房价，在山坡还是山顶？耿靖：从中国整个房地产来看，肯定是一线城市领涨，二线城市会补涨，三四线城市一定是跌的，因为三四线城市会出现相对比较大的人口空心化，人口向一线、二线城市积聚。我认为，现在一线城市也还没有见顶。房价是否见顶主要看租售比，如果租售比的喇叭口明显扩大了，那就快见顶了。目前，房屋租金还在涨，过完年返乡回来的人租房，现在租金明显比2015年上涨。只要租售比没有扩大，就没有见顶。我认为，在中国市场，租售比70倍是一个警戒线，但即使到80倍，泡沫也未必破。到了警戒线未必就是泡沫破灭，还会有一级、二级警戒线嘛。7、为何你说房价见顶时，没有提到人口因素？耿靖：从波浪理论来看，房价和股市一样，有五大主升浪。股市和房产的浪在发生时间上有滞后，但发生的形态周期差不多。过去这20年里，房价一直在主升浪中，前面有过13次上涨，按照波浪理论，可以归为上升的四大浪。现在，第五浪上涨开始启动。一般，第五浪上升浪是上升浪的终极浪，终极浪就是见顶了，上升浪形态完成之后，就要开始五浪下跌，那就是真正的内生性下跌，这是由老龄化带来的，原来的独生子女政策带来了人口断层。关键还要看，上海的老龄化速度和人口增长速度，什么时候是临界点。因为城市和人口的扩张也是有临界点的，当达到这个临界点，人口不再净增长，老龄化导致的空置效应开始产生，就到了真正下跌的时候。到那时，下跌过程会很漫长，进入下跌的五大浪。不过，上升浪是一浪高于一浪，下跌浪将是一浪低于一浪。8、那么，现在能不能买房？耿靖：我的观点是，如果你买房是自住的，有改善住房需求，那你没有选择。现在，90平米到150平米的房子是最热销的房子。如果你是刚性改善需求，买了新房之后，可以把老房子抛掉，这是合适、合理的。但是如果你买了房子不去住，把它纯粹当作投资品，未必合适。9、现在要不要卖房？耿靖：理论上讲，现在这个时间点，应该是抛售的。任何投资，在见顶的过程中都应该是抛售的。房子是会折旧的，包括房龄老化、结构老化，设计产品老化，它不像酒，可以越醇越香。10、听起来，现在富人正在抛售投资性房子，中产阶层因改善性刚需，正在接盘买房子？耿靖：对。所以最近一段时间，上海500万到1500万之间的房子很好卖。1500万的买房者里面，很多就是把原来的老房子抛了，换新房子。11、卖了房子之后，钱怎么办？耿靖：我的理解，因为通货膨胀，持币是没有用的，肯定还是要选资产。如果你的可投资资产在5000万以上，需要做全球配置，可以去买美元资产，到美国买房子。但需要做全球配置的人毕竟是少数。如果你的钱还在国内投资，如果还是想买房子，那么就改变持有标的的品质，从地段差的换到地段好的，房龄老的换成新的，提升抗风险能力。这个阶段，我会建议到资本市场去选一些被低估的股票。往往经济不景气的时候，股权资产价格是低估的，固定资产价格是高估的，所以你会看到现在房子上涨，这也是一个规律吧。最近，沪指快见到2500点了，虽然现在反弹了，后面不排除进一步下跌的可能。但无论如何，在这个区间，即使再下行，我认为反而是越跌越买。我认为，2016年股市可能不会有大的行情，但会有个股行情。什么样的股票会涨，我就一个字，“变”。存在“变”的，就有机会。比方讲，军工股，估值已经高了，但是对于那些原来不做军工的企业，现在变成做军工的企业，它就有价值了。还有一些国资国企改革，按照供给侧改革逻辑，让优势企业获得优势资源，并带动整个产业升级、企业结构转型的，具备行业领袖气质的，具备整合行业能力和整合产业使命的企业，未来就有高成长。以前我们选股，在看好的行业里面选龙头就好了。现在不一样，不一定是卖行业领头羊，而是看具有整合行业产业的领袖气质的公司，或者政府和行业赋予它这种使命的公司，会有机会。12、你认为，房价大涨，政府会做什么反应？学区房政策短期会调整吗？耿靖：至少在目前情况下，房价上涨还是可控的，政府不会表态的。在政府去库存目标还没有实现之前，可能也不会表态。短期内，我认为学区房政策不太可能废弃了。理由是目前没有更好更公平的入学政策可以替代。
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深圳楼市即将进入横盘调整期昨天跟房地产相关人士聊天，包括几个中介投机客。他们也开始看不懂现在疯狂的行情了，有几个去年投机买房的已经挂盘出售了，他们觉得还有惯性上涨可能性，但是已经有可观的盈利了就想收手。1，深圳确实有一部分投机炒房客，这些人已经达到盈利预期，在房价下跌之前套现是必然的，这些人的消息比较灵通，对政策的变化比较敏感。2，经过去年的暴涨，房价离刚需越来越远，目前的房价，很多刚需拿不出首期，最便宜的房子首期款包括各种税，中介费加起来将近100万，很多刚需是买不起的。有一些家里底子厚的刚需也许能凑够首期款，但是月供也是问题，每月1万多的月供很多人还是有压力的。3，另外一点，这两天的两会上高层也说了，对一线城市继续加大调控，控制暴涨的房价，以后调控可能安不同区域实施，不像一刀切全国都一个标准。政府的目的是拯救2-3线城市的房地产，而不是一线城市。所以4月份深圳出台一些调控政策应该是大概率事件，比如社保1改3，调整税费等等。4，不过目前经济这么不景气，强烈打压房地产也不可能，政府只希望不要暴涨。5，一旦出台一些调控政策，炒房客应该提前抛售手里的房子，市场上会多出一些房源，另外，准备购买的刚需也会继续观望，等待政策明朗，或者希望跌一点再入市。这样一来成交量会萎缩，但是价格不会马上明显下跌，应该会有个横盘的过程，或者微跌不超过5%左右。6，无论是刚需还是投资客，现在最好不要入市，等到三季度再出手，到时候价格上可能不会有大的跌幅，但是合适的房源比现在多很多，就是说同样的钱可能买到更好的户型朝向的房子。7，刚需朋友还是时刻关注市场动向，多去中介观察一下，看好的房源密切关注价格变化，达到心理预期立刻下手。8，单纯的等待房价暴跌是不现实的，这个不符合国家的经济发展目标。国家不希望唯一的经济支柱夸下。9，再提醒一句，谨慎选择临深片区，那里才是巨大的泡沫，跟着深圳房价暴涨吹起来的，但是深圳可以慢慢消化这个泡沫，因为人口结构合理，有就业机会，有众多刚需支撑，临深片区有什么？有的就是开发商和中介的&牛逼&。
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楼市去库存究竟便宜了谁：新房全提价&二手房漫天要价日07:52&中国青年报1,019分享添加喜爱打印增大字体减小字体　　天津楼市“去库存”究竟便宜了谁　　眼看着房价“一天一个样儿”地往上蹿，天津市民王晓婷“感觉有些发懵”。　　她想在自己家附近给父母买套房子，春节刚过就跟着中介看了七八套房子，有两套还算比较中意，可都因为房主一再“坐地涨价”而没有成交，“124平方米的房子，开始报价360万元，看第一次后就涨了10万元，我带父母看第二次后付了两万元定金，没想到房主竟然还涨到400万元！”　　眼下京沪等一线城市房价好比“坐上了火箭”。而借着接二连三吹来的楼市“春风”，天津也开启了“疯狂模式”。刚进入3月，天津市中心六个区的新房全部上调价格，其中单价涨幅最多的每平方米涨了8000元，大多数新楼盘采用“排卡”的方式“捂盘”惜售。而二手房更是动辄就几万元甚至几十万元地往上“跳价”，不少房主甚至撤下房源，就等着房价飙得再高一点。　　新房全提价&二手房“漫天要价”　　王晓婷住在南开区，一直想让父母搬到自己身边来住。年前听说央行下调首付比例，她觉得终于可以买得起房了。　　可她在家附近的楼盘咨询了一圈，目前开盘的新盘单价都在3万元以上，离她家最近的一个新盘项目单价4万元以上，而且全是大户型，买一套最少也得花600万元。于是她决定放弃新房，转向二手房。没想到“二手房更是漫天要价。”明明标好的价格，竟然能一天涨好几万元，甚至几十万元！　　“房主明显越来越牛了。”王晓婷带着父母约好看一套房子，等了1个小时房主才来，脸上一副“房价还得涨，我可不着急卖”的样子。　　这几天，记者走访了天津市内六区和环城四区的几十个新盘项目，了解到其中约30个新盘进入3月后有明显涨幅，单盘最高涨幅达39.9%。　　这其中，涨幅最明显的项目几乎全部集中在市内六区。中心城区黄金地段的和平区，被誉为“学区中的学区”，这里的一个新盘项目因为被划入区内一所热门小学学区，去年9月售价为每平方米3.7万元，到12月就涨到每平方米4.5万元，年后单价直接飙升至每平方米5万元，目前已被抢购一空。　　中介小王告诉记者，他在这儿干中介七八年了，眼看着学区房房价年年上涨。几年前，一个只有5平方米的小厨房因为可以落户上学，单价卖到每平方米5万元，还被称为“天价小厨房”，而现在，5万元的单价已经是和平区学区房的起步价了。　　位于老城厢的某精装公寓，40年产权，因为可以落户和平区，房价一路猛涨。去年开盘时售价1.9万元，不到两个月涨到2.5万元，去年年底冲到了3万元。售楼处接待人员告诉记者，原本年后就开盘的，现在行情这么好，公司决定先“排卡”，价格还得上调。一个位于外环线上的新盘项目也不停涨价，春节前已经上涨了2000元左右，单价达2.3万元。一套144平方米的精装户型，均价在每平方米2.3万元~2.7万元。而精装洋房每平米则开价4万元。3月后每平方米再次上调3000元。　　单价最贵的是位于水上公园附近的一处豪宅项目，预计今年5月开盘时，每平方米售价将在7万元左右。该项目面积最小的房型155平方米，也成了名副其实的千万级豪宅。　　“房价涨上去就不会掉下来了，你手里就这么多钱，再不买更买不了了！”中介“苦口婆心”的劝说，王晓婷也越来越看不明白了，国家出台下调首付比例、减少契税等政策，不是为了给楼市去库存吗？“这房价噌噌地往上涨，人们不是越来越买不起房了吗？”　　房价是怎么涨上去的　　2月22日正式实施契税新政后，天津的新房和二手房成交量都呈现明显上涨态势。搜房网房天下数据统计，春节后首个工作日（2月14日）的新房成交量仅51套，二手房123套。新政后一周天津新房成交量较2015年同期（春节后第二周）翻了一番：23日337套、24日519套、27日突破性增长到707套。　　房天下分析师王琳表示，2月区域二手房市场成交量环比上涨40%，套均价格上涨8万~10万元。而在老城厢一家二手房中介工作的小娄则看到更加疯狂的情景，几乎所有的房主年后都不断上调房价，每套最少涨20万元，“一个相熟的房主，直接拍给我500万元，让我看到合适的就出手，他自己连房子都不看”。　　王琳说，目前一些大户型的二手房主开始惜售，造成市场上出现短期的供小于求。　　据国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，截至今年1月，天津新建商品住宅价格和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，价格已连续11个月上涨。　　实际上，利好楼市的政策春风，从去年起就不断吹来，从营业税“5改2”，到一再地降息、降准、降首付。加之天津自贸区和京津冀一体化的多重区域优势叠加，天津楼市2015年已全面回暖，去年的成交量几乎比肩“史上最黄金”的2009年。而最新的降契税政策，则是压垮人们对楼市仅存的那点理性的“最后一根稻草”。　　与此同时，地价也在一路飞涨。去年，每平方米4万元的鲁能公馆还让人记忆犹新，而今年1月底，和平区地块的楼面价已经直逼每平方米4万元。而环城四区的地价也越来越高。1月29日，恒大以12.4亿元夺得位于北辰区居住用地，溢价38.5%；2月25日，正荣以18亿元拿下北辰区又一地块，溢价率高达43%。“开发商的成本越来越高，羊毛出在羊身上，自然要转嫁到房价上。”某楼盘销售小滕对客户说。　　去库存不能加剧楼市分化　　房价越来越高，买房人真的越来越有钱吗？　　在融360监测的35个城市和地区中，首套房平均利率全部跌破5%，全国十大利率最低城市排名中，天津位列第3，仅在广州和北京之后。　　两成首付和贷款利率降低，让不少意欲买房的人，觉得自己真能买得起房了。记者以买房者身份向多家二手房中介咨询了解到，即使首付不够，也可以通过场外配资“加杠杆”，可以首付一成，甚至“零首付”买房。　　房产中介小娄给记者算了一笔账，比如一套300万元的房子，首付90万元，中介可以垫资总房款的20%，即60万元，借给买房者用于首付。也就是说，买房者只需要出30万元就能买到300万元的房子。他表示，如果买房人手头资金短期周转困难，可以申请全额垫资首付，当然利息会比较高。　　中国指数研究院天津分院研究总监祁丽静说，一直以来，天津买房者大部分是刚需或是改善需求，主要都是自住需求，炒房者并不多。随着房价上涨，整个市场都变得活跃起来。有些人也想趁着“去库存”的新政投资房产“捡便宜”，即使手里资金有限，也会不惜冒风险加杠杆购房。看似首付款少了，但月供却增加了，而且随着杠杆比例的提高，还款压力和风险也会加大。　　如此高的成交量，天津的库存到底降下来了吗？祁丽静说，据统计，截至今年1月底，天津的商品住宅存量是1807万平方米，在全国城市中绝对值比较高，去库存化周期为13.5个月，“在比较合理的范围”。　　但目前房地产去库存有区域特点，存量主要集中在一些远郊区县，而市区特别是热点区域则供不应求，“比如和平区目前就没有新的住宅项目推出，这里又是学区房集中的区域，自然房价一直飙高”。祁丽静说。　　“房价快速上涨，不能简单地解读为房地产市场回暖，更不代表去库存目标的完成。”天津财经大学教授丛屹说，眼下的市场繁荣，只是资本市场的短期表现，应该警惕。　　他分析说，如今房地产市场进入供求结构调整周期，此次房贷新政是在“去库存”背景下，逐步放松政策环境的一个延续。　　“去库存是个系统工程，不能仅靠短期的货币、金融信贷以及税收减免等政策刺激。”他认为，目前天津房地产的存量并不小，而一些三四线城市和部分二线城市压力更大，新政不能让房地产市场加剧分化，而是要在扎扎实实推进城镇化、完善公共资源分配等方面打一套漂亮的“组合拳”。
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