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中国各大城市楼市都这样了,救楼市可能彻底套死有房者!
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企业版微信平台“密金融”，微信号：zmjinrong_com,敬请关注!都说楼市将迎来“金九银十”，可是火爆的场面在哪里呢？看看各地的楼市数据，似乎大多呈现出9月开局不利的征兆。政府鼓励公积金购房政策并没有激发楼市的热情。现在要不要买房，真是一个令人纠结的问题。下面的选取几个城市的楼市片段，让你一探究竟。北京遭遇&人口陷阱&，楼市或面临崩盘销售旺季金九银十已经到来，但相关数据统计，9月首周的成交数据不升反降，业内人士纷纷表示不看好今年金九银十的北京楼市。据猜测，北京楼市不仅现阶段低迷，今后可能会更加糟糕，甚至面临着北京楼市崩盘的危险。在过去十年的大部分时间里，房地产业一直是这个全球第二大经济体最重要的增长引擎，在此期间中国房价飙升，新开工楼盘在全国遍地开花。但情况并不乐观，据机构统计，中国现在待售和在建的住宅很可能需要7年多时间才能消化完。从长期来看，潜在购房人口缩减是更令人担忧的挑战。据英国《金融时报》表示：“从2015年开始，中国购房年龄人口数量将开始下降，房地产市场将经历需求结构改变，事实上，我们有可能看到购买力出现严重的结构性短缺。”业内研究报告更有令人不安的发现，历史上其他国家劳动年龄人口下降和房地产泡沫破裂之间看上去存在相关性。从中国的角度来说，最明显且最令人不安的例子是日本的房地产市场，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后巨大的房地产泡沫就开始破裂。有人猜测开放二胎的政策将有利于拯救北京楼市，北京楼市崩盘与否，我们将拭目以待。香港楼价畸高拉警报，深圳楼市何去何从？当前，作为国际金融中心的香港已经隐约看到亚洲金融风暴再度逼近的迹象，那么，深圳的楼市是否能独善其身？在当前国内经济增长出现放缓的大背景下，在多数行业面临发展压力的情况下，目前深圳的楼市真的好得不得了，以至于有足够的需求和空间支撑这种规模浩大的扩张？有媒体人感叹，深圳的房价已经高到让人看不到置业的希望了。类似情况也在与深圳一河之隔的香港上演。例如在中环一家外资投行任销售中层白领，目前一家几口人蜗居在被香港的地产中介称为“豪宅”的600平方英尺一个小区单元里。他本想换个面积大一些的套房，但面对持续走高的房价，他的换房计划不得不屡屡推迟、改变。香港公布的数据显示，7月香港私人住宅售价指数报303.6，再创历史新高。实际上，这一指数自2014年4月份以来一直呈上涨态势。就目前香港楼市的情况看，畸高的楼价早已超出大部分香港市民的负担能力。有房地产分析师指出，美元的走强将引发热钱大举流出香港，香港楼市随时可能出现逆转，令大批住宅沦为负资产。如果小业主无力支付楼价差额，2003年负资产破产潮又将在香港上演。深圳人常常将香港的发展与变换作为借鉴，去预判深圳未来发展的趋势。当前，作为国际金融中心的香港已经隐约看到了亚洲金融风暴再度逼近的迹象，那么，深圳的楼市是否能独善其身？值得我们思考。广州楼市欲急速甩货：现在买房靠谱吗？在A股一路飙升的时候，大家不会去想“买房靠谱吗”的问题，大家所想的是如何去卖房炒股，如何才能抓到一只只涨停股一夜暴富，例如去年年底至今年上半年，例如2008年全球股灾之前。在房价持续飙升的时候，大家也不会去想“买房靠不靠谱”，大家所想的是有没有资格、有没有更多的钱买更多的房子，一如2009年，一如2013年。在买房市场上，消费者大多时候是不理性的。买房前线分析下市场，目前内地楼市的状态是这样的：一方面，房价上涨了。统计局数据显示，自今年4月份以来，北上广深四大一线城市新建商品住宅价格环比持续上升，70个大中城市中，房价环比上涨的城市越来越多。市场方面，“一套房子月涨价70万元”、“业主不断反价”等消息不断传出，房价是否进入新一轮上升通道？这刺激着很多消费者特别是投资客的神经；另一方面，房价已处于高位，上升空间几何、房产税会否出台等疑问，则在给消费者泼冷水。同时很长一段时间以来，总有“唱空派”担忧：房价已是天花板，楼市泡沫随时会破裂，入市就会面临资产缩水的命运。但这样的戏码，从没有在中国楼市上演。相比之下，那些曾经火爆一时的投资品，例如比特币，例如黄金，例如A股，一旦被套就是深套。一向以理性著称的广州楼市，也趁着这个“金九银十”迎来今年推货高峰，开发商纷纷甩货，作为消费者的你，能否冷静对待买房这件事呢，其实一旦你下手买房了，如果是自己住，就不要考虑会不会升值或者贬值，这根本就没有意义。你无需去和市场打这个赌，自己住了开心就好。杭州楼市陷入低迷，是否可以抄底了？金九银十已经到来，但是杭州楼市却未出现火热现象，成交、开盘都未出现大幅增加，继上周杭城现4盘开的低迷后，本周杭城也仅仅4盘开售。有人高呼杭州楼市可以抄底了？很多人可能不太了解杭州楼市的重要性。在2011年之前的数年中，中国楼市有两个最具风向标的城市，人们可能会认为是北京和上海，其实是深圳和杭州。这两个城市投资投机需求旺盛，一个背靠国际金融中心的香港，同时辐射经济发达、民资充裕的珠三角；另一个是中国民营经济最发达、投资观念最开放的地区——浙江省的省会。因此，杭州的房价波动幅度影响着全国楼市，这么说一点都不夸张。比如，2011年后温州领跌全国，杭州也比较低迷，尤其是2014年部分月份，杭州房价领跌全国。有专家称，浙江的经济发达程度，决定了它的楼盘不可能长期低迷；杭州的城市地位，决定了它的房价不可能持续下跌。随着去年三季度杭州放开限购、救助楼市等多项措施的出台，今年杭州上半年则库存不断减少。看来，要不要抄底杭州楼市，完全要靠你去判断了。武汉楼市怎么呢？一周房价就跌去千元“金九”首周恰逢小长假，武汉楼市并没有迎来火爆的局面，一改前几个月坚挺的局面，供需双双明显下滑，新建商品住宅成交跌至3000套下方，成交锐减36.1%，想买房的似乎又想观望了。武汉的楼市到底跌了多少呢？看看这组数据：汉口中心区均价大幅下挫1364.93元/平方米，一平米下降一千元，什么概念？本来武汉的工资收入就不高，跌去一千，相当于房价下跌了10%以上。不过，与去年同期相比，武汉主城区成交势头依然可观，仍有47.6%的明显增长。据数据显示，随着长江经济带和武汉房地产投资的持续火热，武汉的购房需求还是很旺盛的。但是过热的投资背后，还是要警惕楼市高库存和泡沫的存在。最后提醒一句，任何时候在自己实力不具备的情况下，你不要轻易去投资楼市，投资自己永远比投资楼市更有价值，当然刚需自住的消费者除外。福州楼市不给力，“金九银十”能否反攻？福州的楼市是这样的，8月福州成交面积为16.51万㎡，下降非常厉害，跌幅为40.16%几乎腰斩；同时8月福州住宅成交1449套，较上月减少了888套，跌幅为38%，也是让人惊叹。即使今年9月起，公积金贷款二套房首付降至两成，公积金贷款利率应声下调的政策也不好使了。从数据可以看出，福州房价实际上是再次出现下跌，目前开发商的核心诉求在于去库存。目前，由于8月淡季迹象明显，很多原本意在8月开盘的项目纷纷爽约，等待9月反攻。但是楼市不景气，反攻的效果很难评估。就这样，起起伏伏的楼市也没有一个明确信息，楼市该往哪里走？就像9月开局不利那样，似乎也是一片阴霾笼罩。买不买房你说了算，买房四大陷阱要回避！“以价换量”或将成为下半年楼市发展的主旋律，降价空间有限。有需求的购房者不妨在出手时仔细考虑清楚，一定不能盲目，千万要警惕以下陷阱。1、期房陷阱：对于不少资金存在问题的购房者来说，购买期房其实是无奈的选择，但一旦疏忽又很有可能面临巨大风险，让辛苦攒下的钱打了水漂。避免期房陷阱，最关键的是要对开发商的基本情况有所了解，比如，开发商的资质情况，开发商批的项目性质，预售许可证等等，在房管部门都有备案能查到。2、特价房陷阱：特价房向来是吸引广大购房者前去看房的有效方式，而且每每都倍有成效。但是部分特价房房源略带缺陷，比如面积比上做得不到位、开发商不具备开发资质、户型存在问题、个别商业产权的项目以特价房为噱头销售等等。因此，购房者在购买时应该了解全面，考虑清楚，并和非特价房做比较，不可盲目冲动下单。3、赠送面积陷阱“赠送面积”是开发商利用购房者心理，吸引他们出手的宣传手段，但“赠送面积”却存在着一定的风险。购房者在签订购房合同时应充分了解“赠送面积”的来源、开发商对此是否有赠送的权利等，并且要求开发商把赠送部分在合同中加以明确。一旦权利受到侵害时，才能有充分的依据得到法律的支持保护。4、延期交房陷阱如何避免“被延期”也是不少购房者的心头大事，首先在买房时出了考察开发商实力外，还要斟酌楼盘配套设施、水电设施、施工单位等因素，否则一旦“掉链子”，很可能影响正常交房。所在在签订合同时一定要明确违约责任，在逾期违约责任问题上不仅要明确规定责任的承担主体，还要设置有威慑力的违约赔款额度和具体的赔款时间，这样才能起到约束效果。来源：凤凰网救楼市可能彻底套死有房者只要高房价，国内的住房过剩只会越来越严重，尤其是一线城市。在这样的情况下，当前不少进入的购买住房者最后只有一条路，完全被套死。国内房价这样高，他们岂敢蜂拥而入？2014年以来，为了保住GDP的增长，政府推出了一系列的救房地产市场的政策，比如购买住房的税收优惠、地方政府对购买住房者的补贴、按揭贷款利率大幅下降、各种信贷及公积金优惠政策等，甚至于在上户口、小孩上学等方面动脑筋，只要把房子卖出去，救楼市的政策无所不用其极。而这些救房地产政策的核心，就是允许已经有了住房，不论持有住房多少套，只要没有银行贷款或公积金贷款，或已经还清了银行贷款或公积金贷款，那么这些持有住房者进入市场购买住房，都可以享受各种信贷及公积金贷款优惠条件，比如这些购买住房者向银行再贷款购买住房，都可以享受第一套住房购买者所有的信贷优惠条件。有了这样的信贷优惠条件，再加上按揭贷款利率和公积金贷款利率连续下降5次，低到历史最上最低水平，这岂能不吸引这些持有住房者涌入房地产市场？可以说，在这样住房救市政策下，终于吸引更多的住房持有者进入房地产市场，从而让持续低迷的房地产市场从今年5月份开始好转。到7月份，无论是住房销售量还是房价都出现了转向的态势。尤其是一线城市更是比其他城市要好。但是，这只是与持续了一年多低迷的房地产市场相比，实际上国内房地产市场的情况并不是那样乐观。因为，当前国内房地产市场，尽管整个形势有所好转，但总体上而言，只是一线城市的住房市场又出现了住房销售量及房价同时上涨的局面，而二线城市只是住房的销售量在增长，房价下跌趋势有所放缓，对三线以下的城市在救市后住房市场仍然没有走出困境，房价下跌的趋势并没有改变，甚至于一些三线以下的城市出现房地产市场开始崩盘迹象。为何政府出台这样多救房地产的优惠政策，但效果会如此不明显，特别是三线以下的城市问题越来越大？最为重要的问题一是中国房地产市场供应严重过剩，这是谁也无法改变的事实，这个问题在二线以下的城市更是明显。试想还在5年前国内城市居民住房的拥有率就达80%以上，经过这几年，城市居民住房拥有率更会上升。对于城市居民来说，基本上不存在居住的困难，只不过居住条件好坏及在哪个城市拥有住房而已。这就是为何二线以下城市的住房供应过剩严重的问题一直难以解决的根本的所在。二是从2015年开始，城市人口结构出现了一个重大的转折点，即2015年开始，城市年青人口所占比例开始下降。再加上中国的独生子女政策，使得城市居民对住房的需求全面下降。对于许多城市居民来说，一个三口之家，基本居住问题早已经解决。再购买住房除非是好的投资机会，要让这些家庭进入住房市场并非容易。三是政府一直在设想搞什么优质的城市化让农民进入城市来化解当前城市住房严重过剩的问题，但是经济发展好的地方，农民根本没有意愿进入城市了，因此在这些地方农村生活条件及收益水平可能比进入城市要好。比如广东的珠三角、长三角等地区，这些地方农民根本就没有意愿进入城市。而想进入城市的贫穷落后的边远地方农民，他们进入城市根本就没有能力购买现在城市价格水平的住房。这些农民潜在住房需求根本就无法释放出来。四是也是最为重要的一点，就是这一轮的国内住房市场的调整，本来顺其市场使然，房价全逐渐地回归理性，特别是一线城市的房价更是如此。但是政府为了GDP增长、为了地方政府财政，通过一系列的救房地产政策让这一轮的房地产市场调整突然中断，或多数城市的房价只是些许下调立即出现逆转，从而把国内房地产市场的价格只能顶在天花板上，甚至于如一线城市把已经吹得巨大的房地产泡沫再吹大。在这种房价高企的情况下，不仅根本上无法把住房市场的消费需求释放出来，甚至于让能够进入住房市场的人越来越少，住房需求只能萎缩。别看近几个月来国内的住房市场销售有所好转，个人住房贷款及公积金贷款快速增长，但当前进入房地产市场的购买者基本上持有一套以上住房还清了银行贷款的购买者。因为这些住房购买者不仅比其他想进入的购买者经济能力要强，而且随着近十几年住房的价格一直在单边上升，以他们的经历来看，在中国只要购买到住房，房价一定会上升，尤其是象一线城市。所以，他们一看到相应的优惠条件纷纷地都进入市场，以便购买之后能够以更高的价格卖出。但实际上，现在的这些住房救市政策正好是把这些购买住房者完全套死。因为当前的住房市场基本上是一个以投资为主导的市场，房价之高一般的住房消费者是无能力进入了。而这些住房投资者进入购买住房目的并不是为了解决居住条件，而是为了以更高的价格卖出。这就存在几个无法解决的问题，一是这些人的需求仍然十分有限，他们高价格购买之后有没有人再来接手是不确定的。二是这些人购买住房时都是利用金融杠杆，也就意味着他们基本上把自己处于较高的风险中。如果房价上涨，可能问题不大，但房价下跌，他们购买住房后所有的风险都会暴露出来。三是国内住房市场的严重过剩在当前的政策下是无法解决的问题。只要高房价，国内的住房过剩只会越来越严重，尤其是一线城市。在这样的情况下，当前不少进入的购买住房者最后只有一条路，完全被套死。国内房价这样高，他们岂敢蜂拥而入？作者：易宪容【关于版权：本平台致力于寻找金融行业至关重要的文章，以提高全民金融意识，促进金融交流，如涉及文章版权问题，请及时联系我们，我们会及时删除或附上稿费。联系方式： 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强国社区-人民网86722官网资料-学者称中国房子已生产过剩
本类最新分享：学者称中国房子已生产过剩&来源：中国网
“全国有6800万套空置房，中国住房市场的现状是总量已经过剩，一方面很多人没有自己的房子，另一方面，还有很多人拥有许多空置房。”近日，中国企业资本联盟、中华博士会杜猛接受《国际金融报》专访时表示，中国楼市已经出现典型的“生产过剩”危机。
而华中师范大学公共管理学副教授定明捷的一项研究也表明，中国九成左右的非富裕人群，无力依靠正常的劳动收入购买住房。
住房“生产过剩”
中国企业资本联盟旗下拥有华创地产研究院、8848城市研究院，中华博士会则拥有超过1万名来自北大、清华、复旦等著名高校，以及中国中国一线企业的博士会员。
中国企业资本联盟的研究显示，中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米，全国空置住房总量已经达到6800万套。“让人不解的是，这些空置住房中，保障性住房占有相当大的比例。”杜猛评价说，这表明，中国的保障房政策出现了重大的偏差。
该研究显示，中国住宅市场出现的“生产过剩”表现为三四线城市住房严重供过于求，以及一线城市贫富严重分配不公，以及诸多城市纷纷涌现的“鬼城”现象。
根据对中国多个三四线城市的调查，研究者们发现，这些城市目前商品房供应已经严重供不应求。“比如说在中部地区某个四线城市，我们发现当地居民基本每个家庭都有2套以上的住房，有的家庭有3套甚至5套也很常见，而没有住房的家庭几乎没有。即使这样，这个城乡总人口不到70万的县级城市，目前在建的楼盘超过30个，未来2年内将有超过5万套住宅上市供应。”另一方面，大量当地人由于外出打工经商，纷纷涌入省会城市以及北上广等一线城市置业。
杜猛表示，这样的县级城市在中国具有普遍性，它表明三四线城市的楼市供应已经严重供过于求。
而在以京沪为代表的一线城市中，这种供应过剩则表现得相当隐蔽。表面来看，全国60多个房地产热点城市，近几年来，楼市一直很火爆。价格飙涨，供不应求，深夜排队抢房，日光盘现象屡屡出现。但是根据调查发现，这些城市的买房者，超过半数以上，基本上已经不是购买第一套住房。“在北京和上海这样的城市，比例更高，甚至超过八成。”杜猛表示。
尽管政府出台了各种严格的限购措施，但是大部分的购买者都戏剧性地提供了符合购买资格的各种手续。这些手续包括补交或者造假的社保、户籍等资料。很多购房者甚至通过假离婚的方式来获得购房资格。
杜猛表示，这表明，在一线城市，出现了住房资源严重分配不公的两极分化，一方面富人占据了大量的房源，并以此作为投资工具，另一方面，普通劳动者望房兴叹。正是这种两极分化，掩盖了供应过剩的真实情况。
中国式“刚需”解密
来自华中师范大学公共管理学院的定明捷副教授，通过对多个城市购房者的购房方式和动机进行调查，总结出非投资性购房的3种典型模式：小夫妻购房、打工回乡购房、小城市进大都市置业等。
定明捷发现，“小夫妻购房模式”被媒体和开发商普遍认为是真正刚需典型。这种模式通常是，大学毕业不久结婚的青年夫妻，在双方父母、甚至爷爷奶奶的资助下，支付了大城市中购房的首付款。然后基本上用一个人的工薪收入还按揭，另一个人的收入作为家庭开支。
“现在买房的年轻夫妻，基本上是这种模式。有的还因为还贷压力大，父母也跟着还按揭。”定明捷表示。
“而中国在改革开放后，形成了历史上最大的人口流动潮。大量青壮年劳动力背井离乡，外出打工或者经商。在他们所流向的城市，他们能够获得比老家高很多的收入，但是那里的房价也比老家高得多。因此，外出打工和经商者，大部分选择了回乡置业。他们是中西部地区三四线城市购房的主力军。”
调查发现，尤其是中西部县市一级，新开发的商品房，基本靠这个人群消化买单。而不外出打工经商的留居者，获得新住房的途径主要源自单位集资建房，或者拆迁补偿。
而与大规模返乡购房相对应的，则是从小城市涌入大都市置业潮。“只要有条件，在乡镇的，喜欢进县城买套房；在县城的，喜欢去省城买套房。县城和省城有条件的，一定会选择北京、上海和广州区买套房。”定明捷表示，一方面，中国人自古以来集权思想根深蒂固，认为有条件就进入中心城市置业是顺理成章的事情；另一方面，社会公共资源集中于中心城市的现状，也导致有条件的公民向中心城市聚集。
定明捷表示，“人口从农村向城镇聚集，小城镇人口向中心城市聚集，这个趋势是任何组织都无法逆转的。因此，政府目前施行的各种限购措施，也只能是临时救急。从根本和长远来看，有魄力和执政智慧的政府，还是应该顺应潮流，并且因势利导。”
调查还发现，回乡购房和进城买房两种模式，都带来大量季节性空置。尤其是外出打工经商者，在打工当地基本也会买房或者租房居住。返乡购房后，除了春节和家庭重要时节，房屋基本上锁空置。（卢元强廖紫艳）
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