北京9月将重启商住整顿 “商改住”将被釜底抽薪？-中商情报网
北京9月将重启商住整顿 “商改住”将被釜底抽薪？
北京将在9月“重启商住整顿：拟暂停两证发放”的消息甚嚣尘上。近日，相关调查，在继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭之后，门头沟商住项目也已经启动“内部整顿”，具体内容包括在项目现场增设区住建委公示的“商住项目购买提示公告”，项目售楼处样板间内所有与居住有关的装修设计全部拆除。 同时，要求项目销售时不得向客户强调项目的可居住功能。与此同时，北京围绕“商改住”整顿的相关政策也几乎已“在路上”。 样板间内饰拆除“门头沟区域的商住项目整顿动作较大，”一位区域项目销售负责人表示，6月时门头沟暂停网签一个月左右的时间，当时市场疯传商住项目将限购，也引起了商住市场的波动，目前网签已在7月时恢复，但针对商业立项楼盘的整顿尚未结束。 记者在多家门头沟商品项目售楼处注意到，在项目销售现场都立有由门头沟区住房和城乡建设委员会发布的“商业项目提示公告”，主要内容包括提示购房者该项目属于商业、办公、产权属性及使用年限；指出项目在物业费、等收费标准均按显高出民用水平的商用物业、商水、商电的标准收取；项目不提供基础服务，不解决幼儿园及中小学入学问题。 上述人士表示，这些信息原本客户大多已经知晓，但如此醒目地在售楼处摆出来，对客户的心理仍旧不免带来冲击。来售楼处的客户并没有减少太多，但销售人员也开始明显感觉到，客户对产品的“抗性”从以往对门头沟区域发展前景的疑虑转移到对“商住”产权性质上来了，毕竟售楼处内的提示性警告显得“太直接”。 不仅是提示性公告，更让人惊讶的是商住项目样板间内的“变脸”。记者在门头沟某商住项目的样板间内发现，其一切与居住功能相关的硬装、软装以及摆设都已经“消失”，甚至墙壁、门套上拆除时造成损坏的痕迹都清晰可见。而就在上个月，记者来该项目考察时，该项目的精装LOFT设计风格还给人留下了非常深的印象。 对此销售人员表示，样板间的整改对项目销售会带来一定影响，毕竟情景化的销售场景对营销的助益不小。“这是公司按照相关部门的要求进行的整改，我们会告诉客户将来业主无论商用还是自住都不会受影响，而"商改住"的整改将让他们的楼盘变得更为稀缺。”
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增值电信业务经营许可证：粤B2-北京“商改住”限购！专家说对购房者是好事，为啥？
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标题:北京“商改住”限购！专家说对购房者是好事，为啥？
03-27 10:32 发表　
北京房地产市场再出新政，商改住将成为历史。就在昨晚（26日），北京市住建委联合规土委等多部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，即日起，北京市在建在售“商办”项目将不得卖给个人。
公告要点：在售商改住禁售个人 二手商改住要“限购”1已售商办房再卖要“限购”为了进一步“还商于商”，《公告》明确，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。而对于已销售的商办类项目，如再次上市出售，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但个人购买应当符合在京无住房和商办类房产记录及自购房之日起在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税这两个条件，即商办房也纳入了限购范围。
违规卖“商改住” 或被吊销执照为限制中介借机哄抬价格，炒作商用房，《公告》规定：对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
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第1条回复：
03-27 10:33 发表　
新建项目“商改住” 将收回土地《公告》规定，开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。同时对开发企业新报建商办类项目的面积也做出具体规定，最小分割单元不得低于500平方米。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。公告发布之日起，如开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。专家解读：这一新政将会对市场产生哪些影响？1商办类项目将量价齐跌中原地产首席分析师张大伟认为，它已经不是简单地认房又认贷这种政策内容了，它是全面改变了过去的游戏规则，对于市场的影响就是会回归商办类的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是一个畸形的存在，大部分的物业成了一个类居住的物业。未来再拿商办类土地的开发商就会要重新进行估值；而且对既有的市场交易，包括开发商手中的库存量，包括市场上过去已经进入二手交易的这种商办类物业，全部都会有一个非常明显的打压。成交量的话我们业内估计，起码有60%以上的下调幅度，甚至有可能直接的进入休眠状态，价格保守估计起码要跌3成以上。2限购保护消费者北京晨报分析认为，购房者购买“商改住”产品，实际上买到的是有法律瑕疵的产品，不仅无法享受住宅所能享有的权益，如税收优惠、信贷支持，也不能享受居民用水用电的价格优惠，不能办理落户。此次政策，要求单元分割面积不得小于500平方米，从规划设计上遏制了将其建成住宅的可能性。从目前的实际情况来看，“商改住”面积基本上在100平方米以下，限制个人购买此类“商改住”产品，实际上是要求消费者不得购买有瑕疵的产品，是对消费者的保护。
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第2条回复：
03-27 10:33 发表　
“蝴蝶效应”：其他城市是否跟进？与此同时，张大伟认为，通过这次的新政，也可以看出楼市调控逻辑的变化。作为首都，北京“商改住”政策的出台也会多多少少对其它一线城市产生“风向标”的作用。“ 过去的逻辑大家都认为应该是抑制过快上涨，现在来看有可能就会是全面的改变为真正地执行了中央的那句话：房子是用来住的，不是用来炒的。从商办类的这种政策逻辑来看，基本是全面抑制了任何炒房的可能性。这也是中国房地产市场调控以来的第一次，因为从来没有过这么彻底的把所有投资者全部挤出一种房屋类型的政策的出现，这点来看的话应该说从政策本身来看也会影响其他城市同类型的调控。这个政策虽然说是在周末发布的，它也没有317当时出台那么多媒体和个人的关注多，但其实对业内的影响应该说是历史最大的一次。对于其它的一线城市来看的话，我觉得效仿的可能性也很大。之前包括上海等一些城市也出台了一些针对商办类的条款，但跟北京这次相比都要弱很多，那后续包括像上海、深圳，甚至其他一些二线城市，有可能针对商办类的物业逐渐向北京这个政策看齐。”密集调控背后：房子是用来住的，不是用来炒的可以说，2017年成为近几年来，房地产调控政策出台最为密集的一年。从2016年“9·30”政策揭开调控序幕至今，全国已有超过35个城市出台了多达110余次对房地产收紧的调控措施。而在今年3月再次加码的此轮调控中，三四线城市也加入限购大军。专家认为，目前政策正朝着精确化管控导向发展，抑制房价过快增长的长效机制亟待完善。有人将此轮房地产调控政策概括为三句话：刚需买得起，换房需谨慎，炒房不划算。整体上看，各地政策均紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒”这一定位制定，用管住“炒”，来保障“住”。从策略上，和前两轮楼市调控不同，此次中央并未制定一刀切的统一政策，调控基本实行“一城一策”，各地视自身市场情况确定调控政策的自主性加强，政策正朝精确化管控导向发展。国家金融实验室理事长李扬表示，地方制定政策要遵循几个标准：“ 李扬：以前是全部统一，现在是一城一策，这是非常好的。每个城市应该做什么事？城市化是要用土地的，用地的计划要和城市化的步调一致。第二，地价占房价的比例一定要控制。第三，大规模地减少税费。再一个就是房价收入比，这个地方政府是可以控制的。重庆是6倍，也就是一对夫妻6年的收入可以按市场价买一套八十平米的住房，这个要作为指导来控制。”财政部原财科所所长贾康提出，应逐步形成抑制房价过快增长的长效机制：“ 贾康：住房问题需要从制度建设层面去解决的配套改革问题。房地产市场要想实现健康发展，要构建基础性制度，这才能形成长效机制。我的理解，基础性制度建设不光是住房制度，还要有土地制度，还要有投融资制度，以及和住房、不动产相关的税收制度。”政策虽然是好的，但突然面临一大波新政落地，难免引发一些准备购房或者正在购房的人的焦虑。针对此前一些人“吐槽”的因新政付不起首付、“连环单”引发违约风险等问题，中原地产首席分析师张大伟说，影响确实存在，但仍在市场可接受的范围内。“ 张大伟：以北京为例，“3·17”最大的影响是卖一买一型从过去的35%首付提高到了60%，甚至最高有80%的可能性。但是对于北京来说有一个非普通住宅和普通住宅的概念定义在里边。我们也做过一个测算，对于大部分家庭来说，如果购买的是普通住宅的话，这个首付的影响大概就在117万左右，除非是他购买第二套或者购买改善性住宅的时候已经强行加大了杠杆，否则的话对于大部分家庭来说，这个首付的提高不太可能影响他到必须违约的程度。不能说政策是100%完美的，但从目前的政策力度来看，它对于大部分刚需和首套改善来说的话影响还在市场可以接受的范围内。”
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“商改住”利好 落地仍需静观其变
13:58:43 &中国财经时报网 & &
从早年“住改商”的风行一时，到如今“商改住”新规的酝酿出台，政策的变动反映着房地产市场风向的变动。尤其在去年全国各地住宅成交量屡创新高的背景下，商业用房的去库存情况却一直未见理想。国家统计局最新公开数据显示：截至去年年底，全国办公楼待售面积同比增加10.8%，商业营业用房待售面积同比增加8%。可见，2016 年去库存的成果主要是住宅市场，而办公楼和商业营业用房的库存反而进一步增加。在实体经济增速放缓、商业地产运营难度日益加大的背景下，新规允许商业用房按规定改为租赁住房，无疑是从政策源头上为商业用房去库存找了一个新的突破口。正因如此，业界对于本次商改住的新规出台普遍关注并抱有了不少希望。不过不少业界人士认为，若未来全面实施“商改住”，有可能影响目前的土地出让市场，甚至会影响规划部门在片区规划的实施。众所周知，在常规的房地产拍卖中，理论上商业用地的使用年限较短，拍卖、开发成本较高，后续的运营也较传统商住地更为考验开发商。而如果未来“商改住”成为常态的话，那么城市商业用地与商住地在性质划分上将面临着新的考验。因为土地性质改变不但影响城市规划，而且会影响土地拍卖市场。可见，“商改住”在全国各地落地推广不会是一蹴而就的事情。商业地产去库存盲目进行商改住也会遭遇一系列问题，如何达到资产盘活、增值，还需要专业的人做专业的事。从去年开始，万达、红星商业、大悦城等众多商业地产企业凭借着自身多项目历练的运营体系和人才储备，开始采用轻资产模式大举扩张：提供从前期定位到招商运营的全流程服务。红星商业副总裁王东这样描述红星商业推出的这项业务：“它覆盖了拿地、规划设计、建造、后期运营和资产管理等购物中心管理的各个方面，满足了商业不动产资产盘活、资产运营、资产增值的需求。”2016年9月，红星商业首个落地的资产管理项目——唐山爱琴海购物公园盛大开业，开业当天，客流高达26.35万人次。项目汇聚家万佳超市、万达影城、诺丁山婚礼堂、唱吧麦颂KTV、星岛乐园等国内外知名品牌。不仅是唐山当地近年来开业最时尚的商业项目，更刷新了唐山商业多项新的“第一”。
(责任编辑：李威)
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北京将遏制商改住?图解商改住你必知的事儿
来源：房天下 &&发布时间：
最近几日，关于将在9月“重启整顿：拟暂停两证发放”的消息甚嚣尘上。但是关于“商改住”你知道多少？什么样的房子是商改住？这些房子在出售时有什么特点？为什么要遏制商改住？你都知道吗？
北京商改住楼盘整改悄然启动 相关政策已“在路上” 据了解，8月17日，国土资源和城乡规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会召开了专题会议，主题为严格遏制商改住项目，暂停商办用地上市。核心思路是，以开工建设为时点，对已开工的商住项目和未开工的商住项目区别对待，对于未开工的项目，将按照此前下发的多份强制性规划文件，重新审定规划设计方案。 继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭之后，门头沟商住项目也已经启动“内部整顿”，具体内容包括在项目现场增设区住建委公示的“商住项目购买提示公告”，项目售楼处样板间内所有与居住有关的装修设计全部拆除。同时，要求项目销售时不得向客户强调项目的可居住功能。7月时，顺义区一些销售的商住项目样板间也一度暂停对外开放。 业内人士认为，北京围绕“商改住”整顿的相关政策几乎已“在路上”。 那什么是商改住？为什么要遏制商改住？对于购房者而言，购买商改住的房子要注意什么？ 首先，教你识别商改住。
一般而言，商改住的房子都有什么特点呢？ 北京的商改住在出售时，通常会有一些明显区别于住房的特点，具体如下： 特点一：经常使用的宣传语
特点二：各种改造和赠送
特点三：居住时的各种限制
那么北京“商改住”市场销售量到底有多大呢？ 统计数据显示，截至8月17日，今年北京共销售42030套，超出过去两年的总和，合计签约金额达到783亿元，创下7年来销售新高。而同期的北京新房住宅也仅销售3万套。 而如果按照商住产品50%的贷款额算，就相当于银行有780亿元中长期贷款额，这个数据占全国住户部分贷款的15%。 如果商改住项目被严格遏制，意味着近800亿元的市场需求将被抑制，而这些被挤压的购房需要其中一部分将会流向北京住宅市场或者环京津楼市。 为什么要遏制“商改住”的项目？ 虽然购房指南在刚才的图文当中已经给大家介绍了很多关于“商改住”的不好的地方，可能还是有人会觉得买商改住的房子没什么不好。问题是为什么还是要遏制商改住的项目呢？当然还有宏观层面的原因。 从历史上看，2010年北京出台限购政策，目的是让住房定位回归到居住功能，遏制过度开发产生的房地产虚假需求，防止大量资本进入房地产，影响实体经济发展。 但一些“打擦边球”，名义上建设商业，但在格局上建造可以居住的房子，即商改住项目，结果使得政府控制房地产过度开发的目标没能实现。 另一个数据是关于商住房供应的：2013年至今，北京共出让76宗，达1300多万平方米。而2013年至今，北京商住市场供应面积仅为620多万平方米，也就是说还有近680万平方米的商住面积沉积在北京土地市场上。 所以，北京商住房市场潜在供应量巨大，存在泡沫性风险。当然，也有专家认为遏制商住房亦源于北京大量应疏解出去的人口，这也是宏观的原因之一。
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