专访：赵健律师谈住改非的拆迁补偿合理性问题
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你家房子拆了没？武汉拆迁补偿将有重大更新
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武汉小户型拆迁补偿有福音啦！武汉市国土局正在制定《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》，关于国有土地房屋征收程序、征收补偿政策出台了补充规定（不包含集体土地），小户型房屋补偿、无证房补偿政策有重大更新。选择货币补偿，还可能获得额外奖励！虽然目前还处于征集社会意见阶段不过新的动向还是值得关注的▼货币补偿新规为了鼓励选择货币补偿，《操作指引》明确给出了奖励标准。对于按期签约搬迁的被征收人选择货币补偿可以额外奖励相应房屋价值的10%。选择调换产权的则可享受不超过被征收房屋价值2%的奖励。如果同等面积调换，新房价值高于被征收房价值，按照差价给予适当补助。不足55平米房屋视情节给予补助在征收个人住宅时，房屋建筑面积不足55平米的，且为被征收人、共有房屋承租人唯一住房，如果选择货币补偿，可以发给住房困难补助。新的标准是：建筑面积低于35平米的，按被征收房屋估值的10%补助，每增加1平米，补助标准降低千分之五。无证房补偿无证房补偿是难点，按照新的《操作指引》：日以前建成的房屋，如无建设工程规划许可证且未登记可认定为历史无证房。对于认定为无证房且作为商业门面使用的房屋，按历史无证住宅用途标准给予补偿，并给予相应补助，不享受税收减免优惠政策。其中在日前建成的房屋，按实际用途（不含商业门面）价值的95%补偿，日至日建成的房屋，则按85%的标准给予补偿。对认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的个人房屋，按照历史无证住宅用途房屋的价值给予补偿，并给予相应的补助。历史无证房不享受相关税收减免政策。（资料图）旧城改造征收目前武汉市实施的旧城改造的前提是“危房集中，基础设施落后”，但并没有给出认定标准，新的《操作指引》明确规定危房面积占征收房屋建筑面积40%以上才认定为“危房集中”。《操作指引》同时规定，提交书面意见反对危房集中、基础设施落后认定意见的房屋所有权人、公有房屋承租人不超过50%的，方可实施房屋征收。《操作指引》公示期截至日，有意见的个人或单位可以联系国土规划部门提交意见。可致电：027-；或传真至：027-；发送邮件至：。 武昌待拆片区2016年初发布。总览图中，深蓝色的代表近期即将启动拆迁的片区，总体而言，武昌区的拆迁项目较多，主要集中在如下几个区域：岳家嘴片区，青鱼嘴片区，宝通寺片，雄楚沿线，武昌古城片，滨江商务区片。宝通寺片——武锅社区，滨江商务区——鄂电村社区，滨江商务区——武印二村，青鱼嘴片——武重地块+武重经济适用房小区，武昌古城片——农讲所片、户部巷片、斗级营片、蛇山北坡片等。汉口改造片区2015年7月发布。对于拆迁户来说，最关注的莫过于拆迁赔偿，一起看看发布的2015年武汉部分拆迁地块的补偿方案，给你们参考参考▼数据仅供参考，公示价格和最后达成协议的赔偿金额，会依照具体情况多少有些不同，不过大家可以参考一下，不光是看看拆迁的人获得的赔偿金，也可以由赔偿金来看看这些被拆迁的地块未来的价值。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved拆迁时,住改非应该怎么补偿?_王静律师网 拆迁时,住改非应该怎么补偿?　||　　住改非也叫做住改商，是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。由于在产业发展层面上具有低成本、便捷等优势在城市中非常普遍，相关的此类房屋在面临拆迁时的补偿标准自然是一个无法回避的问题。&
　　律师对各地住改非补偿的规定进行了潜心研究，并总结认为对于该性质房屋的补偿主要有以下几种模式：&
　　(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定&
　　比如黑龙江某地在拆迁办法中规定，“拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。&
　　(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策&
　　比如浙江某地区规定，“在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订协议的，可以享受商业用房补偿政策。”也有地方表述为按照房屋的实际用途补偿。&
　　(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同&
　　江苏此种补偿标准比较常见，比如宿迁、淮安、泰州等地。参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。”&
　　(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿&
　　张家界市规定对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在2007之前住改非。此时间点之后除临道路第一层的之外的住改非房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。&
　　(五)采用混合标准&
　　比如重庆某地区规定：(一)临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿。(二)其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。”&
　　律师指出，对于住改非的补偿一方面要根据各地关于此方面的规定;但另一方面由于此些规定的效力一般非常低，多是以地方政府规章的形式出现，只能作为行政审判的参照，不合理之处的存在亦不是不可能。故实际的律师参与对于实现住改非的商补标准不失为一种合理的选择。下一篇：无相关阅读：请您选择相应地区
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“村民自治”拆迁，住改非获满意拆迁补偿
作者:赵健　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
李先生是河北省保定市徐水县的一名村民，在当地有一所房屋。其房屋面积比较大，部分房屋用于经营(李先生长期在该村自己房屋内从事经销店，达二十余年)。2013年12月先生被告知自家的房屋被划在了政府拆迁范围内。李先生为了维护自己的合法权利，多次要求拆迁方出示合法的拆迁文件，而拆迁方每次都是拒绝李先生的合法要求，没有出示过任何和拆迁相关的文件。更让李先生不能接受的是在协商安置补偿协议的阶段，对李先生的门面和其他住宅一样都以非常低的价格进行补偿。对方给出的补偿标准远不能弥补拆迁给自己造成的财产损失，违法了公平补偿的原则。李先生经过多次争取，协商补偿无果的情况下决心聘请专业的拆迁律师通过法律程序来维权。听说北京京平拆迁律师团队是一支专业拆迁维权队伍且维权实力雄厚，李先生同团队取得了联系。经过与团队中赵健律师的几次接触沟通，李先生被赵健律师的专业和认真的工作态度所感染，随即与北京京平拆迁律师团队签订了委托代理协议，聘请了黄爱华律师和叶方荣律师专门代理自己的维权案件。
　　“庖丁解牛”，调查征收合法性
　　赵健、黄爱华律师和叶方荣律师凭借自己全面的专业知识和丰富的办案经验，依法对征收行为的每个环节的合法性在程序和实体上进行了调查。结合李先生的基本案情具有侧重的对征收文件进行深入的调查。
　　三位律师依法向当地政府部门调取征收文件相关文件资料。面对两位专业的拆迁律师的出击，当地和征收相关的机关只能闪烁其词，相关部门推来推去，使出各种招数回避此问题。三位律师运筹帷幄，通过依法运作法律程序成功打破了相关部门的侥幸心理。最后三位律师通过努力调查顺利得到了确切证据，此次征收没有相关征收文件。相关部门的回复是“该地拆迁属于村民主议定的”村庄改造、土地整治“村民自治行为。”至此律师抓住了案件解决的关键点，向维权胜利迈出了决定性的一步。
　　“困兽犹斗”，律师成功化解困难
　　调查到征收行为没有征收文件后，对于三位律师代理的维权案件的胜利结案可以说是指日可待。但是还是出现一些小插曲，李先生的儿子在与拆迁方协商补偿的时候被拆迁方控制了人身自由。李家人把事情第一时间告诉了黄爱华和叶方荣律师，非常的焦急。三位律师一边了解具体情况，一边稳定其家人情绪，且运用法律与之相博弈，加紧了对拆迁方违法征收行为依法进行追责程序。最后在律师的娴熟的法律运作下，李先生的儿子重新获得人身自由，且更让李先生一家满意的是，当地政府要求主动与其协商解决拆迁补偿问题。
　　拆迁方与李先生就补偿进行一次又一次的协商，但进展缓慢。拆迁方还是存在侥幸心理，除了拖住李先生还对两位拆迁律师办案进行干预，犹如困兽之斗。三位律师接到辖区司法局的来电，要求了解该案基本案情及具体情况。位律师们从容应对，在与司法局沟通中，律师声明维护当事人合法权益的坚决决心和立场态度;在律师办理案件的手续、程序几乎毫无破绽的前提下，司法局也肯定了律师的专业精神和忠守职责。
　　拆迁方的最后一搏被律师成功击退。在黄爱华和叶方荣律师的代理下，李先生只经过半年的时间针对自己门面和住宅的拆迁纠纷得到了解决，拿到了满意的补偿，彻底取得了拆迁维权的胜利。
　　结语：本案之所以能够在半年的时间内顺利的维权成功，离不开委托人李先生和两位专业拆迁律师的共同努力。
　　对于拆迁维权的被拆迁人来说拆迁维权一定要有愚公移山的坚定的信念。被拆迁人虽然找到了专业的拆迁律师代理维权，但是拆迁方也许不会静静的等待成为拆迁维权的被告、复议被申请人，很可能会采用各种方法进行阻挠、破坏。在这种情况下，被拆迁人要及时与拆迁律师进行沟通，按照律师的指导依法进行维权。被拆迁人要充分信任律师和坚定的维权信念是成功维权的关键。本案中，两位专业拆迁律师通过法律调查程序准确的找到了拆迁方主要违法点，引起拆迁方的对维权过程的阻挠，李先生及其家人在律师的指导下成功顶住了压力，在三位律师的代理下取得了维权的胜利，半年的时间获得了满意的拆迁补偿!