奢侈品坑你没商量：古驰万元包成本不超700元
来源：国际金融报
&&&&奢侈品，到底价值几何&&&&本报记者 姚以镜&&&&最近，古驰（Gucci）可谓麻烦缠身，一则&中国血汗工厂&的新闻仿佛将其置于热炭之上。虽然Gucci一如既往地否认自己知情，但公众显然对这种说法持有怀疑，因为这样的新闻已经不是第一次出现在公众面前了。&血汗工厂&、成本低廉却卖高价等有关奢侈品的消息从来就没有消停过。&&&&按照意大利某电视台的说法，Gucci售价1000欧元的手袋组装成本仅24欧元。无独有偶，一篇声称&LV批量制造成本仅200元左右&的文章也在网络上流传。&&&&奢侈品并不神秘，但是其制造过程却充满悬念。有一种说法是，奢侈品牌花大量金钱在推广与造势上，其制造成本只占到售价很小的比例，特别是服装、鞋子或包袋。此外，到底有多少量或者哪些环节外包给发展中国家也一直没有明确的行业统计。前两年，Prada在中国香港上市时，分析师都希望从其招股说明书里获得一些有关中国代工厂的线索，但并未如愿。&&&&坑你没商量？&&&&日前，意大利电视台&Rai3&在《Report》栏目中报道称，Gucci在意大利佛罗伦萨斯坎迪奇小镇工厂使用廉价中国劳工，每日劳动时间长达16个小时，而规定的用工时长仅为4个小时，且周六不给休息时间。分包商Mondolibero公司相关负责人AroldoGuidotti在节目中表示：&Gucci很清楚自己违规用工的问题。&他还称，他们公司以24欧元的价格将手袋出售给Gucci，但在Gucci的店面，这些手袋的售价高达1000欧元。对此，Gucci表示，鉴于有媒体曝光中国工人严重超时工作的问题，公司将加强对供应商的管控。&&&&这已不是Gucci第一次被曝出类似丑闻。早在2001年，曾有5名离职员工&血泪控诉&Gucci深圳旗舰店是&血汗工厂&。他们表示，Gucci深圳旗舰店通过100多项行为规定限制员工：喝水要申请，上厕所要报告，甚至怀孕7个月员工仍要上夜班。当时，Gucci中国贸易有限公司上海总部公关部随即作出回应，称对相关投诉做了详尽的调查，并采取了一系列措施，包括撤换有关的管理人员及店铺主管等。&&&&此外，产品的低成本高售价也是这些奢侈品牌绕不开的话题。曾经有一则消息称，北京新光天地Gucci专卖店遭遇失窃，其店长报警称，一个价值两万多元的包被偷，但最后警方并没有立刑事案件，因为那个包进价也就几百元。&&&&有奢侈品代工厂管理人员爆料，一款价值1万元人民币的Gucci新款皮质包，在欧洲大概价值700欧元。其成本构成中，布料约需50欧元，加上铆钉、纽扣、拉链等材料，一款皮包总价不超过90欧元（经济网注：按1月12日结汇参考价：90欧元*7.35=661.6元人民币）。Gucci一直宣称其皮包都是在意大利纯手工制作，但其大部分款式都是在海外代工厂完成整个生产环节，每件皮包加工环节的成本都不超过4%。而到了中国内地市场，价值1万元的古驰包出厂加税成本约4000元，因而毛利率可高达60%。&&&&无独有偶，自称在&制造业工厂干过的&的网络作家&饱醉豚&曾在一篇文章中说：&某种专柜价2万元左右的LV包包，我估计大批量制造成本在200元左右。批量稍小一点可能需要400元。&文中还提及，LV包用的合成材料是压纹PVC涂层帆布或牛津布，且&优质的PVC树脂的价格是十几元钱一公斤&。而五金件如果是批量生产大概需要20-50元。这样算下来，一个LV包袋的成本约在220-450元之间。&&&&遭遇价值质疑的不仅是Gucci与LV，去年5月，有媒体报道，上万元的阿玛尼西服或夹克，面料并非来自时尚之都意大利，而是出自某山东企业，成本仅数百元。该代工工厂还宣称，同时为BOSS及杰尼亚等国际一线奢侈品提供面料。&&&&一位皮革行业专家此前接受媒体采访时表示，从上世纪80年代开始，很多国际知名品牌就开始陆续到中国沿海地区寻找生产基地。很多数十年甚至上百年历史的海外老品牌都逐渐把制造加工环节落在了中国。&人们都知道意大利皮具出名，但要知道，意大利的人工非常贵，普通的技师按小时计费就要20至25欧元，资深的要到30至35欧元，而且一旦雇佣即终身制，工人享受的福利甚至要达到工资的一倍，成本可想而知。&这位皮革行业专家指出，很多知名的意大利皮具工厂里往往没有多少工人，顶多就像我们中国的作坊。&但你想想，每年那么多顶级品牌的皮具源源不断地进入中国乃至世界的专卖店，只靠这十几二十名工人能行吗？&&&&&尽管产品的大量工序甚至成品本身就出自于发展中国家的代工厂，但绝大多数奢侈品牌都不愿承认与这些代工厂合作过，柜员在推销商品时都强调，产品是从原产国直接进口。&奢侈品牌之所以卖得贵、吸引买家，除了设计，还有它的包装，其自身的品牌包装自然要和它的价钱相匹配，因此，品牌国是原产地一直是奢侈品牌标榜自己的一个条件，自然不愿意被买家知道其生产环节是在发展中国家完成的。&上述专家说。&&&&贵得有理由？&&&&对于舆论的指责，奢侈品大佬们也备感委屈，对他们而言，虽然原材料和加工成本并不高，但奢侈品牌的市场营销成本却是很高的。&&&&奢侈品领域专家、财富品质研究院院长周婷指出，Gucci成本只有24欧元的说法是断章取义，因为这仅仅是其生产诸多环节中的一个，还有很多环节的成本未能计算其中，制作成本所占售价的比例只是一个很小的数字，一些奢侈品仅营销成本就高达50%-60%。&&&&其实，奢侈品成本里的品牌价值已经成为重要的一项。此外，税费和税率也是影响价格的一部分。比如法国本地奢侈品牌的价格要比中国便宜，价格相差大约20%，这主要是因为税费。&&&&在奢侈品行业内流行着这样一个成本计算公式：&原材料+加工成本+奢侈品牌价值+市场公关成本+旗舰店年度成本+关税与政府税率=实际销售价格&，其中，原材料成本往往不足10%。&&&&业内人士认为，一个奢侈品牌的成功，是连续经营和投入的结果。除了营销维护，其自身的品牌价值，比如名人效应、历史故事都是其定价昂贵的因素。换而言之，品牌价值是奢侈品价格构成中最重要的部分，奢侈品本身的价值与销售价值差距很大，是因为奢侈品真正的价值在于品牌，不在于本身。&&&&1869年，埃及帕夏（总督）伊斯梅尔从路易威登定购了一套皮箱。在此之后，1877年，俄国皇储尼古拉和西班牙国王阿尔封斯十二世也成为了路易威登品牌的使用者。100多年前就已经开始为王室定制箱子，这一点已足以对消费者构成诱惑力，也让路易威登成为名副其实的世界奢侈品牌。消费者对奢侈品的需求早已超越了商品的使用价值，而更多是一种精神上的满足。&&&&&在这个行业，价格不是问题。价格标低了，反而会受冷。&在奢侈品行业混迹了十多年的杨杨（化名）告诉《国际金融报》记者，严格来说，奢侈品不是普通商品，价格随着供应关系变化很大。奢侈品成本涨的时候会涨价，难卖的时候却很少降价。&不过，很多奢侈品牌的成本确实也挺高。比方说，Burberry有用一种防水防皱、透气耐穿的布料，是纯手工工艺&。&&&&Dolce&Gabbana的一位工作人员也向记者透露，公司有时候宁可将过季或者有些破损的物品销毁，也不降价出售。&&&&&奢侈品的消费人群就摆在那里，标价真的是浮云。即使在淡季，顾客稀少，也很少打折出售。如果打折、降价，会给顾客一种错觉，是否产品质量有问题，还是款式过时了。几年前的款式经过总部批准，可能会在特定时期推出，这样的产品会有小幅优惠。买折扣款的一般都是奢侈品消费人群的最底层，月薪过万元的。主流人群还是喜欢购买新款，不在乎价格。&杨杨说，奢侈品本身并非人们生活的必需品，而是具有&独特&、&稀缺&、&珍奇&属性的商品。在满足了基本的生活需求之后，人们也需要一些东西来提高生活的品质，&优雅&、&精致&、&个性&的奢侈品行业便是在迎合人们的这种需求。因此，奢侈品的价格都是同类普通商品的几十倍、上百倍，甚至上千倍，这也是奢侈品的一种营销策略，必须区别于其他商品，买奢侈品的人也许是喜欢它的设计，也许是喜欢它的品牌精神，又或许是为了彰显自己的社会地位，对于其成本和售价的差距不会太在意，对这些在意的往往是购买奢侈品的非主流人群，既想买又舍不得，自然对于奢侈品的做工或者是产地、成本看得较重。&&&&对于奢侈品的天价问题，世界奢侈品协会中国代表处首席代表欧阳坤分析，中国人是否购买奢侈品并非取决于他们的收入和年龄，而是消费心理。在奢侈品行业，价格只是符号，品牌商标带给消费者的是无限荣耀感：低调的设计、传统的作坊式生产方式、限量定制&&奢侈品牌苦心经营的这一系列标签无不让消费者感到神秘，更将使用奢侈品作为自身身份的一种象征，而这也是品牌方通过多年的沉淀和品牌维护而得来的。&&&&不过，不可否认的是，如今奢侈品行业的整体利润率呈下降趋势。有分析认为，无论从国内市场还是国际市场来看，对奢侈品成本的质疑越来越多，也从一个侧面反映出消费者的理性趋势。
已有&0&条评论成本高难维持 西班牙华人仓库“分租”忙-中新网
成本高难维持 西班牙华人仓库“分租”忙
　　中新网4月10日电 据西班牙欧浪网报道，随着西班牙经济危机的日益加深，曾经在经济危机之初“变危机为机遇”，进行逆势发展的旅西华商，也越来越感受到了危机所带来的巨大压力。由于利润的大幅降低，以及西班牙政府部门在危机中的严厉管制措施，很多华商都举步维艰。而华人的大型仓储批发业作为旅西华人的支柱性产业，在这方面则表现得更加明显。
　　据了解，由于投资巨大，房租高昂，以及市场在危机中的急剧萎缩，现在很多华人批发商的经营形势都非常严峻。采访中，不少批发业主都介绍说，在目前的情况下，能够维持下去，不发生大规模的亏损，就已经是不错的结果了。实际上很多商家都是在亏损或是微亏中，吃老本，苦苦等待危机结束的那一天。
　　为了能够降低自身的压力，减少成本，现在很多华人批发商家都在竭力降低经营花费，在尽力压缩工人数量，节省人力开支之余，许多业主也开始从仓库的房租上挖潜降耗，节省房租成本。
　　据了解，由于前几年华人仓储批发业的兴盛，华人批发区的仓库租价也不断走高。面对高房价，在经济形势好的时候，这对于华商来说，尚不算什么问题，可在如今萧条的情况下，前几年的高房租对于华商来说，就成为沉重的负担。为此，马德里市郊华人批发仓库区里的不少华人大型批发仓库都开始进行分租，或进行改造和间隔，将大仓库变为众多的小门市，以便降低租金，减轻危机所带来的压力。
　　其实，华人商家的分租模式早已有之。几年前，在马德里市中心华人批发区因政府交通管制而胜景不在以后，许多当地的华人商家在经营困难，利润降低之余，为节省成本，开始将自己租下的店铺再分租给他人，两个商家在一个铺面里，摆下两个收银台，各卖各的货。如今这种情况在市郊的华人大型批发仓库中得到复制。一些华人的大型批发仓库在经济萧条，利润萎缩之余，也开始将仓库的一部分，或是将几个货架和货位租给他人经营，以及降低房租上的开支。
　　一位将自己的仓库再进行分租的华商介绍说，自己进行分租，一方面是由于高额房租的压力，另一方面也是自己现在已用不到这样大的经营面积。这位华商说，以前经济好时，货物周转量多，所以需要的仓储面积也大。而现在，由于危机的影响，自己不敢大规模进货和储备货物了。在经营中，基本都是来一批货，卖得差不多了，再去进下一批。在这种情况下，就根本用不到那么大的仓储和营业面积。如此，空闲下来的面积就只能出租了。
　　对于华人大型批发仓库的分租现象，马德里批发仓库区的另一名华商也介绍说，其实华人仓库的分租现象并不新鲜，可谓是早已有之。不过以前的分租和现在的分租可谓是截然不同。
　　以前经济兴旺时，很多华人的大型批发仓库可谓是客流不断，商贾云集。为了借助一些大仓库的名望和巨大的客流量来发展自己，不少规模较小或是新入行的商家也都会到那些大仓库去要求分租一块地方，或一排货架，来销售自己的产品。那个时候的租金都是很高的，而且基本是“卖方市场”，也就是租客要主动上门，求着和大仓库的业主商量，要其将货位租给自己。
　　而现在，同样是分租，或是出租大仓库里的货架和货位，其性质已经截然不同了。现在的情况都是大仓库的自己没法“吃饱”，也就是用不了那么大的面积，以及自己无法独自承担高昂租金的情况下，不得不对外出租，以降低成本。所以，目前华人仓库的分租都是“买方市场”，也就是华人的大仓库业主都希望其它的中小业户来分租自己的仓库。
　　除了分租以外，一些商业位置较好的华人大仓库的业主更是开始进行改造和间隔，把自己的仓库隔成一间间的小门市，然后进行分租。其实这种做法，在马德里的华人批发仓库区也不是什么新鲜事。早在好几年以前，这里就已经建成了好几家专门针对中小业户的华人批发商城，同时也有一些华商也投身地产业，从事中小门市的建设，以及分隔，改造等。不过由于经济危机的影响，在一些华人大仓库面对高成本无法维持的情况下，不少人也纷纷开始效仿前人的做法，也对自己的仓库进行改造，力图转行赚那些中小商家的钱。(随辨)
【编辑:史词】
>华人新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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西班牙国债拍卖利率成本持续走低
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据欧洲商务网()报道，2月2日，西班牙政府试图通过拍卖3至5年期国债，筹集约35～45亿欧元资金，由于拍卖利率成本和求购规模均好于预期，实际筹集资金45.6亿欧元。其中，3年期国债收益率由上次同类拍卖的3.38％下降为2.86％，4年期由4.02％降为3.46％，5年期由5.54％降为3.57％；实际投标求购资金总额105亿欧元。这已是进入2012年后西班牙国债拍卖利率连续第8次下降。西班牙2012年计划通过中长期国债拍卖筹资860亿欧元，目前已完成该总额的1/4。西班牙首相拉霍伊曾提到，2011年西财政赤字占GDP比率可能高至8％，远超原定目标6％，但他许诺2012年财赤率要降至4.4％。西班牙年内国债拍卖情况表明，金融市场投资者目前对西主权债务局势仍抱有信心。
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美国新移民如何安家置业？房产如何选择？子女教育如何规划？
&EB5排期漫漫，提前赴美购置房产、做好资产规划，为孩子就读美国学校早作打算，已成为准移民们提上日程的议题。&1.美国这么大，选择哪里哪家置业？&&EB5投资人的移民申请通过后，自然会开始考虑移民美国后去哪里安家。几个因素供大家参考。首先，从生活成本来讲，房价或房租是新移民来美国后最大的开销。通常来讲，一线大城市居住成本高，像大家熟知的纽约，旧金山，洛杉矶都属于一线大城市，想要在纽约，旧金山或北加州湾区购得理想物业，通常需要150万美元以上的预算。&南加州大洛杉矶地区覆盖面积广，新移民可选择的置业范围较大，预算可以低很多。当然，一线城市虽然房价高，租金贵，但是由于工作机会多，生活方便，房产保值增值潜力大，依然受到大家的追捧。&特别需要提醒各位新移民，还应留意一下各州的地产税税率。在美国拥有不动产，每年需要缴纳地产税，税费为所购房屋总价X地产税率。从图表上可见，全美税率最高的是新泽西州，州税率就高达2.38%，实际还要加上县和城市的不动产税率，德州也比较高，接近2%，加州中等0.8%，一般来讲，房产税高的地方，由于持有成本高，房产增值就慢。&其次，大多数EB5家庭移民的主要目的是为了孩子的教育，所以各种教育资源也应在考虑在内。比如，大城市的学校资源比较丰富，公立私立以及专门招收特长学生的学校都可以找到，小地方的教育资源相对单一。大城市的孩子竞争意识也比较强，当然孩子压力也会大些，大家可以根据各自家庭的需要选择合适的学校。&再者，大家还可以考虑一下气候环境因素，避免一些极端气候。如东部冬天经常有暴风雪影响出行，南部夏天有飓风可能会损坏房屋。如考虑移民后在美国工作，最好去一些适合亚裔工作的城市，由于历史原因，美国南部一些州可能有反移民情绪。最后一点，建议大家选择和中国各大城市开通直飞航班的地方定居。不少新移民还需要中美两头跑，如果没有直飞中国的航班会非常不便。&2、新移民应该选择买房还是租房？&&选定居住地点后，新移民可以选择买房或租房来开始美国生活。通常，优质学区是指那些教育质量卓越的从K（幼儿园）到高中12年级的公立学校，从学区房的入学政策来说，无论是买房还是租房，只要居住在该学区范围内，就可以免费入读该学区的学校。我们可以从投资回报的角度，来比较一下买房和租房。买房的成本即月供＋房产税＋房屋保险＋维护费，买房的收益为税收抵扣＋房产增值。租房的成本为房租＋保险，租房的收益为首付款的投资收益。&从图表中我们可以看出，以一套加州中位数房价的物业来为例，如果您在同一个物业居住7年，买房的成本为每月39美元，租房的成本为每月1112美元。每个家庭也应从各自的实际情况出发，具体衡量。如果还未定下是否长久居住，当然租房比较灵活。如果您希望孩子有宽敞的活动空间，喜欢邀请朋友来家中派对，购买独栋别墅可能更适合您。再次提醒各位新移民，如果刚拿到绿卡，没有信用记录和在美国的收入证明，有时很难在美国租到房子，一般公寓房都由专门的物业公司管理，物业会要求查看租客的信用分数，证实租客的月收入为房租的3倍以上。而新移民往往无法提供这些证明，导致很多新移民刚来时租不到房子。这时，可以寻找一些私人房东出借的房子，信用要求会宽松些，不过私人房东对租赁房的管理可能并不专业。&3、2017年美国及加州房产市场展望&&从各项数据来看，今年美国房产市场还是处于一个温和上扬的区间。我们通常从非农就业指标，失业率，人口增长幅度，居民可支配收入这些数据中判断房产走势。特朗普承诺会把更多的工作机会带回美国，近期的就业数据应该不会太差。例如，加州人口净增长每年在1%左右，房产每年有5%左右的增值，租金回报率在4%左右。加州地产经纪人协会提供的过去几年的数据，基本上也符合这个走势。目前加州独栋别墅房价的中位数在52万5千美元左右，新移民比较关注的学区房一般会比中位数房价高一些。&4、大洛杉矶地区优质学区介绍&&为大家简单介绍一下大洛杉矶的一些顶级和优质学区。从地图上看，洛杉矶的优质学区在各个方位均有分布，新移民可以根据自己家庭的需要选择合适的地区。升学率是一个比较客观的评判标准，从加州大学伯克利分校和加州大学洛杉矶分校的统计数据来看，洛杉矶这些满分学区的录取率都在20%左右，是相当不错的成绩。&对广大新移民来说，这样的学区房确实很有吸引力，孩子如能入读这些满分的公立顶级学校，申请加州大学有很大的优势。也建议准备移民来美国的家庭，尽管现在排期很长，还是一应该让孩子尽早适应美国的学校生活。如排期即将到，可以考虑在以上几个满分学区用F-1身份先读一年，等拿到绿卡再无缝衔接。&5、外国人和新移民购房贷款政策&&目前，美国有不少银行和贷款机构向无信用记录或收入证明的外国购房者和新移民提供按揭贷款。如果购房者的首付款达到房价的35%-40%，一般就可获得贷款。通常，贷款银行还会要求购房者提供一年的房屋还款储备金，即一年所需支付的本金+利息+地税+保险。 &所以，如需申请购房贷款，建议买家最好将预购房屋总价50%的资金存入自己名下的账户，通常银行会要求这笔资金存在美国银行两个月以上，以证明这是购房者的自有资金。若还未开设美国账户的买家，无论是否已经拿到绿卡，在美国境内可以去各大银行设立账户，或是去一些在中国设有办事处的美国银行开设离岸账户。&6、利用排期等待时间，尽早规划，站得先机&&虽然目前中国出生的EB5投资人面临排期，但是就整个移民规划而言，投资人确实需要利用排期等待的时间从置业，教育，家庭财务等方面全盘考虑，将置业规划与其他方面有机结合，最好做到绿卡排到时移民生活的布局已经安排妥当，胸有成竹启程赴美。排期给不少面临孩子升学问题的家庭带来困惑，如果计划将来在美国长久居住，我建议应尽早定下希望入读的学区，安排孩子以留学生的身份入读公立或私立学校。考虑到孩子还需要语言文化的适应时间，最好能在六年级时进入美国本地学校。由于高中成绩在申请大学时占很大比重，国内孩子若高中以后再来美国读书，申请大学时就比较吃亏。&另外，EB5家庭还应将置业计划与家庭的财务规划，退休计划相结合，比如由联邦政府提供的大学财务资助就以家庭的财务状况为考量基础，如符合条件，子女即可获得全额的学费和生活费资助，每年可节省3至5万美元。另外，新移民也需要考虑将来在美国的退休和医疗安排，众所周知美国医疗成本高昂，新移民可利用不动产收益来获得退休金和医疗保险。总之，移民生活事无巨细都非常重要，需要各位投资人未雨绸缪，早做准备。&&&&免责申明：本文章为永鑫小编综合整理，版权归原作者所有。若未能找到文章出处，望谅解。如果有侵权行为，请与本账号联系，我们会在第一时间申明原文作者或者将侵权文章删除，谢谢！&&------------------------------------------永鑫移民专业办理葡萄牙、西班牙、希腊、爱尔兰、德国、法国、澳洲、美国、意大利、匈牙利、圣基茨及尼维斯、加拿大、安提瓜和巴布达、塞浦路斯、保加利亚、新加坡、香港等地投资移民项目及海外地产、海外保险等海外资产配置项目，欢迎来电咨询!顾问微信：jxchristine官方微信：yongxinyimincom&&全国免费咨询热线：400-700-6138总机：8 &&传真：8网址：公司地址：深圳市福田区金田路3037号金中环商务大厦3305室
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>【海外购房必读】各国房产持有成本比较　　欧洲经济疲软，中国等发展中国家近年来人民财富迅速积累，且意识觉醒，开始自主的把眼光投向世界任何宜居的好地方。在此大背景下，欧洲人看准这点，马耳他、塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊、拉脱维亚等等，都开始推出购房移民政策，让中国人一时间高兴的有些目不暇接了。那么，出了了解好移民政策以外，弄清楚海外的房地产行业情况，譬如房产税等等，也是非常有利于下一步财富与生活安排的。海外尤其欧洲的房地产市场，发展多年，且与国内的法律环境等等不同，所以已经有一套较为成熟的体系，大部分国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。葡萄牙葡《住宅市场观察报》6月份采访了位于里斯本、波尔图和阿尔加夫地区的80家地产代理，业界普遍开始对地产表示乐观。该报基于价格和销售预期公布的全国信心指数为2010年10月以来最佳。业界指出，得益于较低的土地成本和优惠的税率，许多开发商开始有所动作。葡南部Vilamoura&的代理指出，今年的销售比去年好，房价应不会再跌，他们的客户主要是爱尔兰，英国和荷兰。得益于政府推出的黄金居留计划,今年来自中国和阿拉伯国家的客户开始增多，并且主要是购买高端物业。&&持有房产费用：1、增值税：葡萄牙新房房产增值税为23%，已售房产无；2、印花税：0.8%&c)&房产过户费（契税）：房价（含VAT&）的6%~8%3、房产交易税费：约6.5%（包括：房地产税、房产交易税等，每个税项计算方式复杂，具体以实际购房合约而定）4、办理购房手续的相关费用（公证/税务办理等）：约600欧元5、房产持有税：0.8%每年增值税(vat)增值税是葡萄牙在1986年参与欧洲共同体后初步征收的税种。在葡萄牙境内进行的悉数商品和效力生意，以及从欧盟以外进口的商品等均需交纳增值税。葡萄牙增值税选用三种税率，通常税率为23%，优惠税率为12%，最优惠税率为6%。房地产转让税(IMT-Municipal&Property&Transfer&Tax)葡萄牙境内悉数房产、地产在进行生意时均须交纳房地产生意税，是买方对所购物业的应缴税款。税费征收基数取房地产成交代价或房地产注册挂号代价二者较高者。村庄类房地产，生意税为成交价的5%。位于城镇的房地产，生意税税率根据成交价的凹凸而不一样：房地产生意合同金额在92407欧元以下免交房地产生意税;9欧元之间选用2%至8%滑动税率;逾越574323欧元，房地产生意税税率固定为6%。房地产生意税由房子买主支付，通常在支付房款一同或许在支付房款后的第一个工作日支付，在国外进行的房产生意，必须在房产生意后的下一个月内完税。2012年物业转让税的税率如下：房地产税&(IMI-Municipal&Property&Tax)房地产具有者每年应交纳房地产税，属地税范畴。村庄类房地产税收比例为0.8%，城镇类房地产税率在0.2%-0.5%之间。税收基数按房地产挂号注册代价核算，并由地方政府进行周期性复核，税额征收核算基数通常为房地产商场代价的80-90%。印花税(IS)印花税以经济活动中签立的各种合同、产权转移文件、运营帐簿、书册等为方针所课征的税。葡萄牙征收印花税有两种办法：一种是固定税率，如支票、商业簿册、遗言、不动产挂号等，取费金额从5分到25欧元不等;另一种办法是按合同总金额一定比例收取印花税，税率从0.04%-25%不等，此类合同包括不动产生意、捐赠、保函、典当、保险单等。塞浦路斯目前国内存在众多含糊不清的说法，比如：塞浦路斯购买房屋不需缴税，房屋购买时已经包括了很多税，房屋税很少等等。可以肯定的是，塞浦路斯房产税率的计算比例按照地区房屋价格划分不同，每个地区提供给当地居民的硬件条件不同，很难一一列举，但由于法律规定是按照1980年的市价，所以金额较少的税一年算下来大概为100多欧元左右，这样看上去比起购房总额来说确实是少得可以忽略不计了，这个几乎可以忽略不计的开支对于移民来说有着至关重要的作用，标志着新移民成为合法纳税人中的一员，享有纳税人应该享有的权益。从购置房屋开始到拥有房屋，需要缴纳的费用（税）有：首先，房屋过户时的增值税（Value&Added&Tax）。简称VAT税，税率为房屋购入价格的17%，于购买时一次性缴纳，须注意房屋报价是含税价格还是不含税价格；其次，邮票印花税，于购买时一次性缴纳，较少可忽略不计。再次，不动产税，所有者每年1月1日征收，每年9月30日缴纳，每一个不动产所有权人每年需根据其不动产价值缴纳房产税。2011年8月政府修改了相关法律，以下税率于2012年生效：每年根据国税局颁布房屋价格范围区间基准数为准，120，000欧元以下的房屋免收不动产税，120，000-&欧元170，000欧元区间的房屋为千分之4。170,000至300,000区间价格的房屋税率为千分之五，除此之外，公寓楼有物业费，别墅或独立屋无物业费；垃圾处理费，根据每个地区收费不同，比如塞岛的Ag.&Trimithia&地区，去年垃圾处理费约100&多欧元，于每年年底缴费。注意：买房增值税&根据塞浦路斯房产局最新政策，2012年底前，所有在塞浦路斯购买第一套自住房的人（包括中国人和其他外国人）从原来的17%增值税缩减到5%。另外，开发商在2004年5月之前申请建筑许可的房产无需缴纳增值税，之后申请建筑许可的房产需交增值税。印花税&在塞浦路斯，购买房地产需要一次性缴纳印花税。印花税率根据购房合同的价值不同而不一样，同时印花税需要在合同签订之日起30天内缴纳。该印花税由购房者交给税务当局。&房产价格&印花税率&≤欧元170，860&0.15%&＞欧元170，860&0.20%过户费购房者对于所购房产需缴纳过户费。当房产在土地登记部门登记在购房者名下时，购房者需根据所购房产在购房当天的市场价格缴纳如下过户费。&房产价格&过户费率&≤欧元85，430&3%&欧元85，430&-欧元170，860&5%&＞欧元170，860&8%&注：在2012年底前过户的房子（一手房）可免交过户费，二手房则可以减半。不动产税希腊从2013年起，在希腊购房，你需要交各种不同的房产税共六种:房产转让税（房产购置税）：15000欧元以下&&9％，其他&11％（为鼓励买房，政府宣布将此税由9％调至5％，11％调至8％）&&&&土地管理局登记注册费：0.45％&&&&公证费：1％&&&&&年房产税（欧元）：房产出租税:&年租金12000欧元以下，&税金为10％，超出为33％，房产面积大于300平米的，加1.5％。遗产税：不超过15万欧元免税，超出部分在15万欧元，即总价为30万欧元的房产，遗产税为超出部分的1％，再超出部分为20万欧元，总价达到50万欧元时，遗产税为15万X1％＋20万X5％。（为鼓励买房，近期遗产税也将下调1／3）在即将于2014年开始实行的新房产税法中规定，只有交完房产税的房产才可上市交易，房产税可以由房主缴纳，也可由购房者支付，政府希望此举能够迫使更多的房主纳税西班牙&&&&&&&a.&购买房产的税费：1)&从开发商或建筑商购买新房，适用增值税（IVA）：&通常为房价的7%，另外要交契税（Stamp&Duty)房价的1%；如果购买二手房，则需付交易税通常为7%。商业地产，土地扥适用的增值税率为16%。另外如楼上所述要付公证员公证费&0.5%，土地登记机关产权登记费&1%，授权律师律师费&0.5%。总的花费大概在10%左右.b.出售房产时如果房产升值，要付财产增值税&（Capital&Gain&Tax)为房产净增值的18%,这个基数计算有很多因素影响，如持有房产的年限，持有期间的修缮费用，每年的物价指标等，在此不再详细解答。&需要注意的是，如果您出售房产时为非西班牙居民，您的买家有义务预扣房价的3%&（withholding&tax)预扣税交到西班牙的税务部门。c.&房产持有需要交的费用:&1)&对于非常住居民的房产,&如果您的房产有出租收入,&则按您的出租净收入的24%纳税&(Income&Tax);&如果您的房产没有实际出租,&政府每年会按一个评估价值的2%或1.1%&(交税基数)&的24%来征税；&2）房产税（Property&Ownership&Tax）0.4-1.1%,&根据所在城镇的不同；&3）城镇税&（垃圾费）由市政部门征收；&&4）小区物业费&（用于小区的维护、修缮和管理）；5）其他水电、电话等费用。德国炒房会被征收“投机税”&&德国是欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一，住房拥有率不到一半。在人们的印象中，德国房地产市场监管法规极其严厉，人们的购房意愿普遍低下，房地产价格多年波澜不惊。为了抑制房地产投机，德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”“在德国没有炒房的概念。”&&按照规定，在德国购房后10年之内就出售的话，得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用，投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。无论新房旧房，在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例，购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税，1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。如果要买一处二手房，涉及的费用就更多了。据统计，买一处二手房涉及的额外费用平均而言要占到交易价格的10%左右。对于购房者来说，除了要向中介交纳的中介费之外，还要负担3.5%左右(各地区税率不尽相同)的产权交易税和公证费。&&购房者是否空置房屋完全取决于个人，德国的相关管理机构并无针对空置房屋的处罚措施。一旦买房完成后就有物业费等日常支出了。由于房屋的情况各不相同，房屋的维护成本不尽相同。相对来说暖气和热水是两大项支出，此外还有垃圾处理、照明、电梯费等等“有的房子每平方米核算下来达2欧元，有的则达到了每平方米3欧元至4欧元。&&而在房屋购买环节，德国银行普遍对房屋贷款的风险十分谨慎，因此对申请人的审核比较仔细。银行给予每位房屋贷款人的条件不一，有的人甚至能从银行申请到零首付，而也有的人则可能必须首付50%甚至60%。日本各种税费让住宅没有投资价值&&在日本，从买房开始，房屋持有人面临很多费用如不动产取得税、印花税、登记证税，以后每年要交固定资产税。不动产的买卖、交换、赠与都要交不动产取得税，税率为土地和住宅建筑的3%。&&二手房的转让、交易也要收不动产取得税，赠与和继承税收更多。经常听日本人说，辛辛苦苦买一套房子，三代以后几乎就没有了。很多日本人由于交不起昂贵的遗产税，采取把房子买掉的方式，继承部分遗产。一般来说房子值3000万日元至5000万日元，遗产税为20%，5000万日元以上为30%，1亿日元至3亿日元为40%，超过3亿日元为50%。赠与税和遗产税的税率差不多。&&据了解，在日本，买房子几乎都是用于自住，管理规则里有规定必须用于居住。也有出租的，但在日本买房仅仅是为了出租似乎并不太划算，几十年也收不回成本。而且日本的二手房折旧率很高，再好的房子，买了再卖一般都要赔钱，年限越久赔得越多，几十年过后，成本还没收回，房子本身已经不值钱了，所以日本人投资一般不会选择买房，性格保守的人会选择购买国债，敢于冒险的会选择证券、期货和金融衍生产品，但也有很多日本人投资意识相对淡薄，喜欢把钱放在银行里，赚取几乎是零利率的微薄利息。日本购房的方式是部分现金、部分贷款，按揭贷款的首付比例没有规定，可以为零。只要通过银行的审查都能得到贷款。审查主要看收入多少，稳定程度如何。但一般每年偿还贷款额度占收入的25%以下为基准。如果高于这个比例，比较优惠的贷款一般难以获得，只能选择利息较高或者小的地方银行贷款。对买房的审查可能还有其他考虑因素，比如年龄，性别等等，主要是考察偿还能力。&&日本的房子大致有住宅、公寓和别墅等，住宅多为日式住宅，多是买地自己建。当然，如要图省事，也有人买建好的日式住宅。不过和公寓相比一般要贵一些，在东京，像样的日式住宅要1亿日元左右。公寓和中国的楼房一样，不过没有七十年产权一说，而是永久产权。公寓的价格一般会比日式住宅便宜很多。另外，在日本买公寓都是使用面积，一套70多平方米的房子相当于中国的100平方米住房。&&至于买别墅，这在多数日本人看来是一种奢侈，可望不可及。买房子还有其它成本，如买房时要交一笔修缮金，修缮基金的算定比较复杂，住房面积大，修缮费就高；每个月要交管理费，不同地方金额差很大。比如，在一些地方，买60平方米的住房每个月要交2万日元的管理费。维护由住民管理委员会做决定，委托物业管理公司执行。住房时间长了，修缮费不够用，可能中途另收维护费。另外，房屋更改用途要申请，看占专用面积的比例，闲置会影响免税。总之，从日本的现状来看，一般居民住房的投资和收益空间很小。所以大家考虑的不是增值，而是如何尽量保值。在日本，也没有听说过限购政策，基本是市场行为。新加坡自住与出租房产缴税相差数倍&&从持有成本来看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房产税，根据每年评估的租金乘以房产税率来计算。目前房产税率为10%，但对自住住房有一定的优惠。按阶梯递进的税率计算，6000新元以内的免税；超过6000新元但不超过6.5万新元的那部分租金税率为4%；超过6.5万新元以上的租金税率为6%。&&新加坡的住宅市场实际上分为相互独立运行的私宅市场和组屋市场。所谓组屋有点类似中国的“经济适用房”。整体地产市场虽然火热，但住宅价格，尤其是组屋价格，仍然在绝大多数人的承担范围内。以一套月租金为2500新元的组屋计算，如果自住，则应缴纳房产税为每年(0)×4%=960新元。如果是一套月租金为4000新元的公寓，而且并非自住，则税率为10%，每年房产税为4800新元。&&实际上当地居民接近八成住在组屋里，一家只能拥有一套组屋，但可以转售，即在不改变性质的情况下出售给合乎资格的其他买家。组屋的管理一般由各区的市镇理事会负责，新组屋在购买时也有一系列的杂费，如手续费及估价费、律师费等，但这些费用微乎其微。相比而言，私宅由私人发展商开发，私宅的销售更多是市场化的，可以同时持有多套。从套数上看，私宅仅占住宅总量的24%，一般是有地住宅或较为高档的公寓。对私宅而言，则有根据套数阶梯递进的高额印花税。&&记者了解到，新加坡最近两年也面临房价上涨过快的问题，无论是属于公共住房范畴的组屋，还是私人发展商开发的私宅，其价格都在2008年全球金融危机和经济危机之后，随着经济反弹而飙升。新加坡的私宅价格在2010年大涨18%，2011年虽然有所放缓，也涨了5.9%，2012年上涨了2.8%。不过，在新加坡房地产价格飙升的背景下，新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税，最高达19%，2015年进一步提高到20%；同时提高自住住房的免税额度。根据从2014年起生效的新规，一般住宅年租金不超过3万新元的部分税率为10%，在这之上的1.5万新元税率为11%，接下来每增加1.5万新元，税率增加2个百分点，直至超过9万的部分税率为19%。2015年起税率为奇数的部分再增加1个百分点。&&这一新规被认为是降低普通住宅房产税，增加豪宅房产税。除了房产税，组屋和私宅都有物业管理费用，组屋管理费较低，而私宅管理费一般较高，为每个月数百新元。为了抑制房价上涨过快，新加坡政府在今年1月初推出被称为“史上最严厉房地产调控”的措施，涉及政府组屋、私宅以及工业地产。除了首次置业的公民外，其他所有群体都在调控范围内，包括二次置业的公民、希望买房的拥有永久居留权的外籍人士和一般外国买家。外籍买家额外印花税调高至15%，永久居民首套房需缴纳5%的额外印花税，第二套房及以上需缴纳10%；新加坡人第二套房及以上亦需缴纳10%。永久购买私宅要先卖掉组屋。此外，首付和贷款的限制也更加严格，尤其是第二和第三套以上的房产。美国持有成本约占家庭收入的1/4&&2011年的美国社区调查显示，2011年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是1059美元，约占每月家庭收入的21%。&&出售住房的资本利得税最高可达约30%。如果是转手租赁，也需要对出租收入征收相应的资本利得税。房产赠与方面，美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元，终身赠与税免征额为525万美元，超过部分最高税率按40%计算。房产遗产税方面，免征额同样为525万美元，超过部分最高税率也达40%。&&由此可以看出，在美国炒房的成本非常高。假设购买一套20万美元的住房，如果想在一年内卖掉，需要房价至少上涨10%至15%才能覆盖购房和卖房的交易成本，而且可能还要缴纳半年的房产税和25%以上的资本利得税。而根据美国全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国各类旧房销售中间价为每套18.08万美元，仅同比上涨11.5%。&&在美国，房产的主要开支是房产税。计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产税税率由各州自行决定，各地区差别很大，大部分年税率为房屋评估价值的1%至3%，分上、下半年两次缴纳。&&例如，在弗吉尼亚州阿灵顿县，一套20万美元住房每年的房产税约为2000美元。一般而言，房价越贵，房产税越高。按照2011年美国社区调查的数据，美国家庭每年缴纳的房产税约为1800美元。&&在美国，出售过去5年内自己居住满两年的首套住房个人可免征资本利得税25万美元，已婚夫妇可免征50万美元。但如果出售居住未满两年的首套房或者是第二套以上的住房，则要缴纳资本利得税。如果购入与出售间隔时间在一年以内，资本利得税税率等同于个人所得税的税率，一般为25%；购入与出售间隔时间在一年以上，资本利得税适用税率相对较低，一般为15%。&&美国持有房产的其他开支还包括维护、折旧等成本。从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般合占住房售价的3%至5%。但如果是全款购房，交易成本可降至住房售价的1.5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般合占住房售价的7%至10%。其中，房产经纪中介费所占比重最大，约为住房售价的4.5%至6%。在美国购房，首付比例多数为房价的10%或20%，具体额度由政府各项优惠政策和个人经济状况决定。假设购买一套20万美元的住房，首付20%，即4万美元，按30年期按揭、固定年利率为4%计算，包括房产税在内的平均月供资金是930美元。&&另外，卖房者可能还需要根据房产出售收入缴纳资本利得税。韩国为打击炒房客，韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而据报道在接下来的两年内，韩国还有可能进一步调整房地产税率。税率将增加为：第二套房产为50%，第三套房产为60%。为抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。此外，韩国从1961年起还征收财产税，对象是所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，根据财产价值不同，所负担的税率也不同。如将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。韩国政府还有更为严厉的房产转让所得税，凡拥有2套和3套住宅的家庭若在购买房产两年之内出售，分别要缴纳50%和60%的房产转让所得税。即使在购买房产两年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需缴纳6%至35%不等的房产转让所得税。藏家的其他藏品本周阅读榜最新发布