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为什么等额本息、等额本金不适合提前还款？房贷还款方式哪种最合
　　为什么等额本息、等额本金不适合提前还款？房贷还款方式哪种最合适？
　　房贷还款提前还会怎么样？对于等额本息、等额本金为什么不适合提前还款？原因是什么？
　　贷款买房后，如果经济好转，手上有了余钱，多数购房者都会考虑将贷款提前还掉，以节省利息，减轻经济压力。不过有专家就说过，提前还款其实并不适合一些购房者，比如说，房贷还款方式采用了等额本息或等额本金的购房者。下面，我们就实际演练一番，到底为什么不适合。
　　一、等额本息提前还款
　　等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
　　每月还款额=［贷款本金*月利率*（1+月利率）^还款月数］/［（1+月利率）^还款月数-1］
　　每月还款利息=月初剩余贷款本金*月利率
　　每月还款本金=每月还款额-每月还款利息
　　例如：
　　家财管加在银行办理住房商业贷款20万，10年期，利率4.9%，月利率为4&，采用等额本息还款，套用房贷计算器可得：每月还款额约为2111元。
　　第一个月：
　　还款利息=&=800
　　还款本金=1
　　第二个月：
　　还款利息=（1）*4&=795
　　还款本金=6
　　第三个月：
　　还款利息=（1-1316）*4&=789
　　还款本金=2
　　。。。。。。
　　由此可见，采用等额本息还款法，由于每月的还款额相等，因此在贷款初期，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少，每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。所以当贷款到了还款中期，借款人已经偿还了大部分的利息，一次还清跟分期偿还的贷款总额差不多，此时提前还贷的意义也就不大了。
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48小时排行买房房贷等额本息还是等额本金划算？终于有文章说清楚了！
买房房贷等额本息还是等额本金划算？终于有文章说清楚了！
& & 很多人在还房贷上会纠结该选 &等额本息&还是&等额本金&。今天21君分享的这篇文章把这两种还款方式都讲透彻了，希望能帮到准备买房的你。　
贷款利息如何计算？　
在开始讲&等额本息&和&等额本金&的区别之前，我们要先弄明白银行的住房贷款利息是怎么算的。
大家都知道，我们房贷是每个月还一次的，每个月还的钱中，有一部分是利息，另外一部分是本金。无论是&等额本息&还是&等额本金&，每个月的利息的计算方式是完全一样的，不同的是本金部分。那它们的利息是怎么计算的呢？其实很简单，你每个月还银行的利息，就是你目前欠银行的本金，乘以每个月的利率。
我们以公积金贷款为例子（商贷、混合贷同样适用），目前公积金的年化利率是3.25%。那么每个月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公积金贷款的年利率不变，这个月利率也是不变的。
无论是&等额本息&还是&等额本金&，每个月还银行多少利息，就是看你目前还欠银行多少钱（本金），再乘以这个月利率0.270833%。假设我们跟银行贷款100万元，那么&等额本息&还是&等额本金&两种方式第一个月还的利息都是100万*0.08.33元，只是由于两种方式还的本金不同，所以从第二个月开始，我们还欠银行多少钱就不一样了，所以还的利息也开始不一样了。
　&等额本息&与&等额本金&的区别　
上面我们讲了，&等额本息&和&等额本金&每个月计算利息的方式是一样的（注意，说的是计算方式一样，不是利息数额是一样）。只是两种方式每个月要还的本金数额不同，从而造成从第二个月开始，还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化，所以每个月还的利息也开始不一样。
那么&等额本息&和&等额本金&关于本金的还款过程有什么不一样？我们先从比较简单的&等额本金&开始讲。
等额本金，说白了，就是每个月还的本金是固定的，每个月还的本金就是贷款总额除以贷款月数。
假设我们贷款100万，分30年还，也就是360个月，那么每个月还的本金就是100万/360= 2777.78元。
为了加深印象，我们来具体算下等额本金每个月还贷的总数。
第一个月，我们还银行本金2777.78元，还银行利息100万*0.08.33元，总共还8.33=5486.11元（本息）。
第二个月，我们固定还银行本金2777.78元，由于第一个月还了本金，这个月欠银行100万-222.22元。所以第二个月的利息是：*0.00.81元。总共还0.81=5478.59元（本息）。 &&
以此类推，我们就可以算出30年中，我们每个月还银行的钱是多少了，如下图所示。（只取前面10个月和后面10个月）
现在大家弄明白等额本金的还款过程了吧？接下来我们看看复杂一些的等额本息。等额本息，是指每个月的总还款（本金+利息）是不变的。
那如何计算出每个月的还款总数呢？
我们还是以公积金贷款100万为例子，假设每个月的还款总数（本金+利息）为X元。
第一个月，我们还银行利息100万*0.08.33元，还银行本金已经还了（X-2708.33）元。
第二个月，由于第一个月还了本金，这个月还欠银行的钱是：100万-（X-2708.33）=（-X）元。所以第二个月的利息是：（-X）*0.270833%，还银行本金【X-（-X）*0.270833%】元。 &&
最终，所有月份还银行的本金加起来会等于100万，这样就可以算出X的值，算出来就是每个月固定还大概4352.06元。
现在我们看一下等额本息的还款过程，同样只取前面10个月和后面10个月。
这个过程比较复杂，如果看不明白，也没关系，大概知道计算过程就可以。
大家只要知道，等额本息就是每个月还的本金+利息总数是固定的，从上面那两张表格中，大家有没有发现，等额本息的还款过程是：随着每个月的还款，欠银行的钱的总数一个月会比一个月少，欠银行的利息总数也是越来越少。
同时每个月要还的利息也是在逐月减少，而每个月还银行的本金部分逐月增加，这是符合等额本息还款方式的设计的（每个月还的本金+利息总数不变）。
　&等额本息&和&等额本金&哪个更值？　从上面的计算过程可以看出，无论&等额本息&还是&等额本金&，我们每个月还给银行的利息，都是看目前欠银行多少钱，再乘以一样的利率，我们付出的&代价&（也就是贷款的月利率）是一样的。
只是&等额本金&一开始还的本金会多一些，所以还剩下的欠银行的本金总数会少得更快，因此总的利息会少一些；而等额本息的制度设计是，让你一开始还少一点的钱，然后逐月增加你要还的本金，最终要还的总的利息会比用等额本金的方式多一些。
　小编总结　
1、综合上面的分析，所以大家选择哪种房贷的还款方式，主要看你愿不愿意早点还多点本金，是想把压力留在前面还是后面。如果觉得不想一开始还那么多本金，那就选择等额本息；如果自己有能力马上还多一点，而且觉得不想还太多利息，那就选择等额本金。没有哪一个更值得，看你自己的情况来定。
2、无论是哪种方式还房贷，你每个月要交多少利息，那是清清楚楚的，不用纠结所谓的提前还款有没有最佳时间点的问题，这个问题也是根据你个人的情况来定的。
3、只是对于小编来说，由于住房贷款的利率是很低的，相信自己理财能达到的年化收益率会比房贷的年利率高，所以宁愿慢慢还，因此会选择等额本息。
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