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评估价与税费的关系 契税是按照买房款还是评估价计算？
来源：房天下 &&发布时间：
2015年6月份，有网友在当地税务局网站留言提问：“交是按房的评估价的1%交还是按买房的房款的1%交？”相信很多网友在买二手房的时候都会对交的价格是按交易价格、价还是评估价产生疑问，买二手房交税费往往是按照百分比来计算，以哪个价格为计算基准对于交税费的一方来说还是很重要。 当地地税局也在看到该提问之后给出了公开的回答，也许可以解答有意的网友的疑问。关于：“买二手房交契税是按房的评估价的1%交还是按买房的房款的1%交？”的税费标准问题，地税局给出以下回复：若价格偏低，在时，地税机关会根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，对其进行评估，后以评估价格为计税依据。若价格合理，则以房屋销售价格为计税依据。 解读：此处所说房产交易价是指卖方在房屋买卖登记的网签价格，比如真实交易价格是120万，为了减少税费，网签登记的时候提交的交易价是80万，明显低于市场价，地税局会重新评估，按照评估价来计算契税。如果登记的价格符合市场价，不会有太大的偏差，就会按照登记的交易价计算税费。 另外，契税的税率是根据财税[2010]94号文的规定来确定的，对个人购买，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)少有住房的，减半按1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，适用3%的税率。
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现行政策规定：“纳税人购买自用或者进口自用应税车辆，申报的计税价格低于同类型应税车辆的最低计税价格，又无正当理由的，按照最低计税价格征收车辆购置税。”　　　　几种特殊情形应税车辆的最低计税价格规定如下：　　1.对已缴纳车辆购置税并办理了登记注册手续的车辆，底盘（车架）发生更换，其计税依据按最新核发的同类型新车最低计税价格的70%计算。2.免税、减税条件消失的车辆，其计税依据的确定方式法为：　　计税依据＝同类型新车最低计税价格×［1－（已使用年限×10%）］×100%　　其中，规定使用年限按10年计算；超过使用年限的车辆，计税依据为零，不再征收车辆购置税。未满一年的应税车辆计税依据为最新核发的同类型车辆最低计税价格。　　　　3.国家税务总局未核定最低计税价格的车辆，计税依据为已核定同类型车辆的最低计税价格。　　4.进口旧车、不可抗力因素导致受损的车辆、库存超过3年的车辆、行驶8万公里以上的试验车辆、国家税务总局规定的其他车辆，凡纳税人能出具有效证明的，计税依据为纳税人提供的统一发票或有效凭证注明的计税价格。　　　　（五）已使用未完税车辆计税依据的确定　　3.对于国家授权的执法部门没收的走私车辆、被司法机关和行政执法部门依法没收并拍卖的车辆，其库存（或使用）年限超过3年或行驶里程超过8万里以上的，主管税务机关依据纳税人提供的统一发票或有效证明注明的价格确定计税依据。　　（六）车辆购置税价格信息管理　　　　（七）车辆购置税计税依据使用统一货币单位计量纳税人以外汇结算应税车辆价款的，按照申报纳税之日中国人民银行公布的人民币基准汇价，折合成人民币计算应纳税额。　　
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来学习了*孟孟*发表于 13:16:28
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营改增后支付境外款项时，签订的合同是不含税价，请问怎样将不含税金额换算成含税金额
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本帖最后由
17:30 编辑
我司与境外公司签订的技术服务合同金额为不含税价，支付境外款项时，计算企业所得税需将不含税收入换算成含税收入。请问营改增之后，该如何换算，是否就是含税收入=不含税收入/（1-预提所得税率）？谢谢！
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关于《营业税改征增值税试点中非居民企业缴纳企业所得税有关问题的公告》的解读
【发布日期】： 日& & & &&&& & & & 【来源】：国家税务总局办公厅& & & &&&
字体：【大】【中】【小】
　　近期参与营业税改征增值税试点的部分地区反映，非居民企业取得企业所得税法第三条第三款规定的所得，如果需要交纳增值税的，在计算缴纳企业所得税时，是否应将合同价款换算成不含增值税价格计算。
　　按照企业所得税法第十九条第（一）款及企业所得税法实施条例第一百零三条的规定，非居民企业取得企业所得税法第三条第三款规定的所得，应以收入全额为应纳税所得额。按照现行增值税有关规定，增值税为价外税，因此，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额，作为企业所得税计税依据。举例如下：
　　非居民企业与境内某公司签订特许权使用费合同（假设该合同在营改增前需在地税部门缴纳营业税），合同价款为100万元人民币，合同约定各项税费由非居民企业承担，假定增值税适用税率为6%，则该境内公司应扣缴非居民企业所得税计算如下：
　　应纳税所得额=100/1+6%=94.34(万元)
　　应纳税额=94.34*10%=9.34（万元）
　　为配合营业税改征增值税试点工作的顺利开展，特将上述问题予以公告明确。
　　& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &财政部 国家税务总局
& && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && && &&&　　二零一二年六月二十九日
坑爹啊，群里的金金问到过，国外融资租赁飞机难道按照17%动产租赁代扣代缴？！
本帖最后由
09:11 编辑
非常感谢！但这只是含税价的计算方法啊。
倒算。含税收入=不含税收入/（1-预提所得税率）*（1+增值税税率）
本帖最后由 数字世界 于
21:39 编辑
含税金额=不含税金额/（1-10%-6%/1.06*1.12）
情形1：合同约定各项税款由非居民企业承担
例：非居民企业与境内某公司签订特许权使用费合同，合同价款100万元（合同约定各项税款由非居民企业承担），如何计算扣缴企业所得税及增值税（假设适用的增值税税率为6%）？
　　分析：增值税为价外税，根据9号公告计算扣缴非居民企业所得税的计税依据含税所得额应为不含增值税的收入额作为应纳税所得额。因为合同价款中含有增值税款，因此计算时应首先将其扣除。
　　非居民企业的应税所得额=合同金额÷（1+增值税税率）
= 100÷(1+6%)
=94.34（万元）
增值税应扣缴税额=94.34 ×6% = 5.66（万元）
企业所得税应扣缴税额= 94.34×10%= 9.43（万元）
实际对外支付的金额 = 100-5.66-9.43= 84.91（万元）
情形2：合同约定各项税款均由境内接受方企业承担
例：非居民企业与境内公司签订特许权使用费合同价款100万元（合同约定各项税款由境内接受方企业承担），即非居民企业实收100万元，如何计算扣缴企业所得税及增值税（假设适用的增值税税率为6%）？
　　分析：非居民企业虽然实际只收了100万元，但境内接受方企业为其代付的企业所得税也应为非居民企业的收入。
非居民企业的应税所得额=不含税所得额÷（1-所得税税率）& && && && && && && && && && && && && && && && &
=100÷（1-10%）
=111.11（万元）
企业所得税应扣缴税额= 111.11×10% = 11.11（万元）
　　增值税应扣缴税额= 111.11×6% = 6.67（万元）
境内企业实际支付的金额是100+11.11+6.67=117.78（万元）
情形3：合同约定所得税由非居民企业承担，增值税由境内接受方企业承担
说明：《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》(财税[号附件一）第22条规定：接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国通用税收缴款书上注明的增值税额准予从销项税额中抵扣。由于代扣代缴的增值税额可以作为进项抵扣，非居民企业在签合同时可能会要求所得税由非居民企业承担，增值税由境内接受方企业承担。
例：非居民企业与境内公司签订特许权使用费合同价款100万元（合同约定所得税由非居民企业承担，增值税由境内接受方企业承担），如何计算扣缴企业所得税及增值税（假设适用的增值税税率为6%）？
　　非居民企业的应税所得额=100（万元）
企业所得税应扣缴税额= 100×10% = 10（万元）
　　增值税应扣缴税额= 100×6% = 6（万元）
实际对外支付的金额 = 100-10= 90（万元）
谢谢！分析的很清楚。看明白了。
mark 学习了
情形1：合同约定各项税款由非居民企业承担
例：非居民企业与境内某公司签订特许权使用费合同，合同价款100 ...
您好，营改增后支付境外款项时，签订的合同是不含税价，
1、& & & & 这里的不含税价是什么税？和我们国内所说的这个合同含不含税（增值税）有区别吗？
2、& & & & 非居民企业与境内公司签订特许权使用费合同价款100万元
情形1：合同约定各项税款由非居民企业承担
情形2：合同约定各项税款均由境内接受方企业承担
情形3：合同约定所得税由非居民企业承担，增值税由境内接受方企业承担。增值税由境内接收方企业承担的话 分录怎么做啊？
三种情况下会影响国外开形式发票的开票金额吗 ？
我的理解是：
1、这里的不含税价是什么税？和我们国内所说的这个合同含不含税（增值税）有区别吗？
通常是指不含流转税、费的价格，但应包括我国境内需要缴纳的所得税（视合同约定内容结合两国间税收协定而定）。同国内所说的不含价其实质应是一样的。
需要注意的是，若有代为扣缴的所得税，应在不含税价中扣后支付给境外公司，理由是境外公司所在国政府正常情形下应与我国政府间已签有税收协定，境外公司其在我国境内缴纳的所得税在其所在国是可以抵免的。若不从不含税价中扣除的话，相当于境内公司承担了两次所得税，即我国境内缴纳了一次，境外公司回在其所在国又缴纳了一次。　
2、非居民企业与境内公司签订特许权使用费合同价款100万元
情形1：合同约定各项税款由非居民企业承担
增值税：可按规定代为申请减免，若没有办理成功则应代为扣缴。
应缴增值税＝100*6%/（1+6%）＝5.66万元
代扣城建教育附加费等＝5.66*12%＝0.68万元
代扣预提所得税＝[100/（1+6%）]*10%＝9.43万元
实际支付给境外款项＝100-5.66-0.68-9.43＝84.23万元。
境外公司形式发票金额100万元
情形2：合同约定各项税款均由境内接受方企业承担（外国人不是讲规则吗？既然税收协定有避免双重征税的条款，应据理力争不承担所得税。这里按你假设的前提进行考虑）
含税所得额＝不含税所得／（1－所得税税率10%－增值税税率6%×12%）
含税所得额＝100/（1－10%－6%×12%）＝112.01万元
扣缴企业所得税＝112.01×10%＝11.20万元
扣缴增值税＝112.01×6%＝6.72万元
扣缴附加税费＝6.72×12%＝0.81万元
实际支付给境外款项＝100万元
境外公司形式发票金额118.73万元
情形3：合同约定所得税由非居民企业承担，增值税由境内接受方企业承担。增值税由境内接收方企业承担的话 分录怎么做啊？
含附加税所得额＝不含附加税所得额／（1－增值税税率6%×12%）
含附加税所得＝100/（1－6%×12%）＝100.73万元
扣缴增值税＝100.73×6%＝6.04万元
扣缴附加税费＝6.04×12%＝0.73万元
扣缴企业所得税＝100.73×10%＝10.07万元
境外公司形式发票金额106.77万元
按形式发票金额拆分为价税额正常记账即可。如本例：
　　　　1、收到形式发票时
　　　　　借：成本费用类科目　　　　　　　　106.77万元
　　　　　　　贷：应付账款　　　　　　　　　106.77万元
　　　　2、代扣缴增值税及附加税费时
借：应付账款　　　　　　　　　　　　　　6.77万元
贷：应交税金-代扣增值税（销项税）　　6.04万元
　　　　应交税金-代扣税费　　　　　　　　0.73万元
　　　　　　3、抵扣代扣增值税进项税时
　　借：应交税金-应交增值税（进项税）　　6.04万元
贷：成本费用类科目　　　　　　　 6.04万元
4、代扣所得税时
　　　借：应付账款　　　　　　　　　　10.07万元
贷：应交税金-代扣所得税　　　10.07万元
情形2：合同约定各项税款均由境内接受方企业承担
例：非居民企业与境内公司签订特许权使用费合同价款100万元（合同约定各项税款由境内接受方企业承担），即非居民企业实收100万元，如何计算扣缴企业所得税及增值税（假设适用的增值税税率为6%）？
　　分析：非居民企业虽然实际只收了100万元，但境内接受方企业为其代付的企业所得税也应为非居民企业的收入。
非居民企业的应税所得额=不含税所得额÷（1-所得税税率）& && && && && && && && && && && && && && && && &
=100÷（1-10%）
=111.11（万元）
企业所得税应扣缴税额= 111.11×10% = 11.11（万元）
　　增值税应扣缴税额= 111.11×6% = 6.67（万元）
境内企业实际支付的金额是100+11.11+6.67=117.78（万元）
情形2：合同约定各项税款均由境内接受方企业承担（外国人不是讲规则吗？既然税收协定有避免双重征税的条款，应据理力争不承担所得税。这里按你假设的前提进行考虑）
含税所得额＝不含税所得／（1－所得税税率10%－增值税税率6%×12%）
含税所得额＝100/（1－10%－6%×12%）＝112.01万元
扣缴企业所得税＝112.01×10%＝11.20万元
扣缴增值税＝112.01×6%＝6.72万元
扣缴附加税费＝6.72×12%＝0.81万元
实际支付给境外款项＝100万元
境外公司形式发票金额118.73万元
【分析：非居民企业虽然实际只收了100万元，但境内接受方企业为其代付的企业所得税也应为非居民企业的收入。】【境外公司形式发票金额118.73万元】
实际情况中非居民企业多数发票金额为其实收的100万元，而境内企业在成本费用中却按照实际支付的含税金额列支。
问题：1、合同约定境内企业负担税款，同时合同金额和发票金额也是100万元，代扣代缴税款非居民企业也不回所在国抵免，这样总感觉非居民企业并没有就其来源中国的特许权收入缴纳税款，中国税务机关的征税权无形中消失了。
2、境内企业负担税款后，按照合同金额得到非居民企业100万元发票，但在所得税前列支100+代扣代缴税款的成本费用，无形中加大了所得税扣除金额，因为代扣代缴税款本属于是非居民企业回其所在国抵免的，不应该减少境内企业应纳所得税的扣除范围。
3、& & & & 非居民企业回到所在国后会按照那个价格申报收入？
情形1：合同约定各项税款由非居民企业承担
例：非居民企业与境内某公司签订特许权使用费合同，合同价款100 ...
fzzcs你好，我现在正在做给国外供应商代扣代缴特许权使用费，你的计算方法跟税务局一样，想问下你那边有这样操作的政策或其他的依据么？
因为之前问税务局，他们说是他们内部的一本指南里面写的，并没有政策的依据。
fzzcs 讲的太好了，简练清晰！赞
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对于工程类企业来说，工程建设周期长，体量大，基础设施模式多样，每种模式对应的增值税处理存在共性也存在差异。营改增后增加了增值税核算的难度。目前税收政策未明确每种模式情况下的涉税事务，纳税人存在较大的风险。本期嘉宾郭汉忠，是视野知行社的社员，在某工程公司工作，将其负责的增值税事项进行了系统整理。活动由元年云快报支持举办。
Powered by问：行政事业单位国有房地产产权划转是否缴纳增值税、土地增值税、印花税以及受让方是否缴纳企业所得税
1、增值税：在2016年4月30日之间，营业税是这样规定的：资产划转不属于营业税征税范围。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第三条规定：征收销售不动产营业税是以有偿有偿转让不动产所有权为前提，所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。行政事业单位无偿划转资产过程中，作为原有资产产权单位既没有取得货币，也没有取得货物或其他经济利益。第五条同时规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，均视同发生应税行为缴纳营业税。但无偿划拨不等同于无偿赠与，
无偿赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为，这种行为的实质是财产所有权的转移。无偿赠与既不需要付息也不需要还本，是"标的"单方面转移。而无偿划拨是不以获利为目的，把自己的东西或合法利益或权利让给他人。所以，行政事业单位资产划转不是赠与行为，资产划转不需要回报，双方都不产生经济利益。行政事业单位资产划转，作为资产划转方即不属于视同发生应税行为，也未取得货币、货物或者其他经济利益，因此不属于营业税征税范围。
若资产划转发生在2016年4月30日以后，则上述行为属于增值税的应税范围。根据财税【2016】36号附件1第十四条，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，应视同销售服务、无形资产或者不动产。因此，机关事业单位单位之间无偿划转不动产，应视同销售缴纳增值税。
2、土地增值税：
资产划转不属于土地增值税征税范围。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定："转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。"《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定："条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。"另据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定："细则所称的赠与是指如下情况：（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。"但行政事业单位无偿划转房地产，不属于无偿赠与范畴，理由同上。同时资产划转方非有偿转让房地产，所以，行政事业单位划转资产不属于土地增值税征税范围。
　　3、契税：受让划转资产免征契税。《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）规定：对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
　　4、企业所得税：资产划转属于投资行为不缴纳企业所得税。《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）规定："县级以上人民政府（包括政府有关部门，下同）将国有资产明确以股权投资方式投入企业，企业应作为国家资本金（包括资本公积）处理。该项资产如为非货币性资产，应按政府确定的接收价值确定计税基础。"也就是说，对县级以上人民政府及其有关部门将国有资产作为股权投资划入企业，属于政府投资行为，按现行企业所得税规定，不属于收入范畴。企业应将其作为国家资本金（资本公积）进行处理。另外，该项资产价值通常由政府在划转时直接确定，因此，该项资产的计税基础可以按其实际接收价值确定。
　　5、印花税：应按产权转移书据缴纳印花税。根据《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》(国资发产权〔号)规定，无偿划转双方应签订无偿划转协议。企业间无偿划转资产，如果涉及到产权过户登记的，则根据《印花税暂行条例》的规定,产权转移书据按所载金额万分之五贴花。另外，通过证券交易所无偿划转上市公司股权的印花税问题，根据《国家税务总局关于办理上市公司国有股权无偿转让暂不征收证券(股票)交易印花税有关审批事项的通知》(国税函〔号)，对经国务院和省级人民政府决定或批准进行的国有(含国有控股)企业改组改制而发生的上市公司国有股权无偿转让行为，暂不征收证券(股票)交易印花税。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房产税都按房产余值计税？怎么有人说房产税税率12%？
是以房屋为对象，以房屋价值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。房产税如何计算和征收？房产税是多少呢？
&&&&房产税政策历程
新中国成立后，中央人民政府政务院于1951年8月颁布了《城市房地产税暂行条例》，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。1973年简化税制，把对企业征收的这种并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋，以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋，继续保留征收房地产税。
改革开放以后，为了发挥的调节作用，1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时，对国内企业单位恢复征收城市房地产税。当时考虑土地归国家所有，使用者没有产权的实际情况，原城市房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市政府根据条例规定，先后制定了施行细则。至此，房产税在全国范围内全面征收。
日，国务院令2008年第546号文即《国务院关于废止〈城市房地产税暂行条例〉、〈长江干线航道养护费征收办法〉、〈内河航道养护费征收和使用办法〉的规定》规定：日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自日起废止。自日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
&&&&房产税如何征收？课税对象是什么？
《房产税暂行条例》第一条即对房产税的征税范围进行了界定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
房产税的课税对象是房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。那么什么是房产呢？《财政部、国家总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》进行了比较详细的解释：
&房产&是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
按照《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔号）的规定，自日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
按照《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税〔号）的规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
&&&&房产税如何征收？是谁？
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。具体地讲，房产税纳税人包括：
1．产权属于国家所有的，经营管理单位为纳税人；产权归集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。
2．产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后， 在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。
3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税。
4．产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。
5．无租使用其他单位房产纳税人的确定。在日之前，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。而日起，按照财税〔号文即《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》的规定，应税单位和个人无租使用其他单位房产的，不论所使用的房产是否应税，均依照房产余值代缴纳房产税。但是，必须强调的是：本着税不重征的原则，如果出租人为应税单位并且已经按照规定缴纳了房产税，那么无租使用人不用再行缴纳房产税。
6．融资租赁房产纳税人的确定。日之前，按照《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔号）的规定，对于融资租赁房产，在融资租赁期间，房产税的纳税人，由主管税务机关根据实际情况确定。但按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）的规定，自日起，融资租赁的房产，均由承租人按照规定缴纳房产税。
7．按照《国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复》（国税函〔号）的规定，凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书的，在购销双方均未取得房屋产权期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。
8．按照《财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》的规定，自日起，由于《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》废止，因而外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《房产税暂行条例》的规定缴纳房产税。
&&&&房产税税率是多少？
房产税采用固定比例税率。
（一）基本税率
按照《房产税暂行条例》的规定，房产税分为按房产余值计税和按租金收入计税两种，因而房产税税率也分两种情况确定：依据房产计税余值征税的，税率为1.2%；依据房产租金收入征税的，税率为12%。
（二）优惠税率
按照《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔号）的规定，自日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，房产税暂按4％的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，房产税按12％的税率征收。而按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，自日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
&&&&房产税如何计算？计税依据是什么？
（一）计税依据的一般规定
现行的房产税计税依据有两种：按房产余值计税和按租金收入计税。
1．按房产原值计税
对纳税人经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓房产的计税余值是指房产原值按照法律政策规定一次性减除一定比例的损耗价值以后的余额。从其规定可以看出，决定房产税多寡的因素有两个：其一上房产的原值；其二是一次性减除比例。
（1）房产原值。房产的原值，实际上就是房产的造价或者购置价。按照《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十五条规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿&固定资产&科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）则对上述政策进行了调整，规定自日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
按照《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字3号）的解释，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管，下水道，暖气管，煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网，照明线从进线盒联接管算起。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔号）进一步重申了上述原则，规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（2）一次性减除比例。现行房产税政策所规定的一次性减除比例有两种：
其一，对于地上建筑物，《房产税暂行条例》规定的减除比例为10%－30%，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
其二，对于地下建筑物，《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔号）规定：工业用途房产，以房屋原价的50&60%作为应税房产原值。商业和其他用途房产，以房屋原价的70&80％作为应税房产原值。
2．按租金收入计税
对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。
（二）特殊情况下计税依据的规定
1．投资联营房产的计税依据
对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
2．居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。
3．融资租赁房产的计税依据
按照《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发〔号）的规定，日之前，对于融资租赁房产，由主管税务机关根据具体情况确定纳税人，并以房产余值计算征收。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）则规定，自日起，融资租赁的房产，由承租人依照房产余值缴纳房产税。
&&&&房产税的应纳税额如何计算？
（一）按照房产计税余值计算
按照房产的计税余值计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝房产计税余值&1.2%
其中：房产计税余值＝房产原值&（1－原值减除比例）
（二）按照房产租金收入计算
按照房产租金收入计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝房产计税余值&适用税率
需要注意的是，出租地下建筑时，也按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
&&&&房产税有什么税收优惠？
（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税
&人民团体&是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案的各种社会团体。如从事广泛群众性社会活动的团体，从事文学艺术、美术、音乐、戏剧的文艺工作团体，从事某种专门学术研究团体，从事社会公益事业的社会公益团体，等等。 &自用的房产&是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
（二）国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产免征房产税
事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。
实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位对其本身自用的房产免征房产税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税
宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。
公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。
公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。&
对国家机关、人民团体、军队、国家财政部门拨付事业经费的单位，以及宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税，主要是考虑到这些单位的经费来源由国家财政部门 拨款，本身没有纳税能力。至于这些单位非自用的房产，例如出租或作营业用的，因为已有收入来源和纳税能力，所以应按照规定征收房产税。
（四）个人拥有的非营业用的房产免征房产税
对个人所有的非营业用房产给予免税，主要是为了照顾我国城镇居民目前住房的实际状况，鼓励个人建房、购房，改善居住条件，配合城市住房制度的改革。但是，对个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，应按照规定征收房产税。
（五）经财政部批准免税的其他房产
1．自收自支事业单位免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）等的规定，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，1990年以前经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。 日后，对经费来源实行自收自支的事业单位不再享受3年免税照顾应照章征收房产税。
2．企业办学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
3．毁损不堪居住的房屋和危险房屋免。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
4．基建工地的临时性房屋免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。
5．房屋大修停用期间免税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，在大修期间可免征房产税。
6．开征范围之外的工厂、仓库不征税。按照《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第8号）的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。
7．对农林牧渔业用地不征税。《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）规定，对农林牧渔业用地和农民居住用房屋不征收房产税。
8．血站自用房产免税。按照《财政部、国家税务总局关于血站有关税收问题的通知》财税字〔号的规定，血站是采集和提供临床用血，不以营利为目的的公益性组织，又属于财政拨补事业费的单位，因此，对血站自用的房产和土地免征房产税和城镇土地使用税。
9．高校学生公寓免征房产税。按照《财政部 国家税务总局关于经营高校学生公寓和食堂有关税收政策的通知》（财税〔号）的规定，自日至日，对高校学生公寓免征房产税。&高校学生公寓&，是指为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓。
10．非营利性医疗机构自用房产免税。按照《财政部国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知》（财税〔2000〕42号）规定，对非营利性医疗机构自用的房产，免征房产税
11．按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免税。按照《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔号）的规定，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
12．公有住房和廉租住房租赁免税。按照《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔号）的规定，自日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
13．金融资产公司暂未处置的房产免税。按照《财政部国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知 》（财税〔2001〕10号）的规定，对中国信达等4家金融资产管理公司回收的房地产在未处置前的闲置期间，免征房产税。
14．农村邮政企业不征税。按照《国家税务总局关于邮政企业征免房产税、土地使用税问题的函》（国税函〔号）的规定，自日起，对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外，尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务中能划分清楚的，不征收房产税。
15．转制科研机构自用房产免税。按照《财政部、国家税务总局关于转制科研机构有关税收政策问题的通知》（财税〔号）的规定，对于经国务院批准的原国家经贸委管理的10个国家局所属242个科研机构和建设部等11个部门（单位）所属134个科研机构中转为企业的科研机构和进入企业的科研机构，从转制注册之日起，5年内免征科研开发自用房产的房产税。
16．被撤销金融机构清算期间相关房地免税。按照《财政部、国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知》（财税〔号）的规定，对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产免征房产税。
17．军队空余房产租赁收入免税。按照《财政部、国家税务总局关于暂免征收军队空余房产租赁收入房产税的通知》（财税〔号）的规定，自日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。
18．文化单位转制为企业后自用房产免税。按照《财政部 国家税务总局关于文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业的若干税收优惠政策的通知》（财税〔2009〕34号）的规定，由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起对其自用房产免征房产税。
19．房产租赁减税。按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，自日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
20．商品储备管理公司自用房产免税。按照《财政部 国家税务总局关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》（财税〔号）规定，对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产，免征房产税。商品储备管理公司及其直属库，是指接受中央、省、市、县四级政府有关部门委托，承担粮（含大豆）、食用油、棉、糖、肉、盐（限于中央储备）等6种商品储备任务，取得财政储备经费或补贴的商品储备企业。
（六）非营利性科研机构自用房产免税
按照《国务院办公厅转发科技部等部门关于非营利性科研机构管理的若干意见（试行）的通知》（国办发〔2000〕78号）的规定，非营利性科研机构自用的房产免征房产税。
（七）困难性减免
根据《房产税暂行条例》第六条规定：纳税人按规定纳税确有困难，需要给予临时性减税或免税照顾的，由市、县人民政府批准，定期减征或免征房产税。
&&&&房产税如何征收？纳税时间是什么？
（一）纳税义务发生时间
综合《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）以及《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）等的规定，房产税的纳税义务发生时间具体如下：
将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。
自建的房屋，自建成的次月起，计征房产税。
委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，计征房产税。&
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
（二）纳税义务终结时间
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
按照《房产税暂行条例》规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
&&&&房产税如何申报？
房产税的纳税申报，是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的法定手续。纳税义务人应根据税法要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，在规定期限内如实向当地税务机关办理纳税申报并按规定纳税。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移，以及出现新建、改建、扩建、拆除房屋等情况，而引起房产原值发生变化或者租金收入变化的，都要按规定及时向税务机关办理变更登记，以便税务机关及时掌握纳税人的房产变动情况。
需要注意的是，按照《财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）的规定，以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。
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