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浅析如何做好房地产成本的管理和控制
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3秒自动关闭窗口房地产成本管理的突出问题及对策研究 作者：张朝阳 来源：《房地产导刊》2015年第03期 【摘要】随着经济的发展，房地产事业得到了快速的增长。而房地产企业为了更好的在市场中发展，必须加强自身的成本管理。因此，在新形势下探讨房地产企业的成本管理是有非常…房地产开发项目可行性研究中的成本科目构成及预测要点 作者：王锋 来源：《房地产导刊》2015年第01期 【摘要】本文对房地产开发项目可行性研究中的成本科目构成及预测内容进行了分析、研究、总结。 【关键词】房地产开发；可行性研究；成本科目构成；成本预测…有关房地产企业成本费用控制要点分析与探讨 作者：冯海萍 来源：《房地产导刊》2014年第04期 【摘要】本文主要就房地产企业如何进行一个项目的成本费用管理进行了深入的探索与研究，成本费用控制是企业经营管理中永恒的主题，面对国家政策的调控，房企高管们的…
从目标成本的构成看房地产开发项目成本控制作者：张蕾来源：《房地产导刊》2014年第03期【摘要】房地产调控的大形势下，工程造价控制越来越被房地产开发企业所重视。很多企业都选择用目标成本管理来对开发项目的造价控制进行整体把控。本文通过某一开发项目案例来具体分析目标成本的构成与比重，从而具体分析房地产开发企业在工程造价控制过程中可采取的一些可行措施。【关键词】目标成本；房地产房地产开发项目造价控制一直是房地产开发研究的重要课题之一。尤其是在国家不断加大调控力度的形势下，“拿地即能赚钱”的粗放式房地产发展时代已彻底成为过去。在售价限制与人工材料上涨的双重压力下，如何保证利润率是房地产开发企业不得不面对的首要问题。工程造价的精细化管理无疑是解决这一难题的有效措施之一，落实到具体方法上，很多房地产企业都选择使用“目标成本控制”这一利器来落实对工程造价的预测、监控与评价，从而实现对开发项目的全过程造价控制。目标成本的编制是为了控制工程造价，而建设工程造价是指有计划地建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产投资和流动资产投资的费用。建设工程造价费用按其性质不同，一般由建筑工程费、设备安装工程费、 设备购置费、工器具及生产家具购置费、工程建设其他费用等几部分构成。与此相对应，目标成本主要由以下几部分构成：土地征用及拆迁补偿费、前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施成本、公共配套设施成本、开发间接成本、销售费用和管理费用。下面我们将结合西安某房地产开发高层住宅项目的具体情况来研究目标成本的构成：
成本构成比重最高的就是建安工程费。而要做好建安工程费的控制，我认为应从三个阶段入手，首先就是设计阶段：现在越来越多的业内人士意识到，建安成本至少有70%的比重在设计出图时就已经确定了。前面我们就谈到设计单位应引入招标机制，选择一个高水平、负责任的设计院，能够在保证建筑安全性、功能性的同时，兼顾到经济性。同时，开发企业应组建自己的专业研发队伍，结合销售需求、管理经验、企业开发理念等，为设计单位提出切实可行的设计要求，包括成本、指标的限额要求等，同时对设计图纸进行仔细审查，避免错碰、漏项等。其次是在施工阶段：应编制科学详实的节点计划，并根据节点计划组织各单位协调施工，让各单位做到真正的既界限分明又分工协作，避免重复工作、矛盾施工，真正以零签证为目标。同时将前期工程中遇到的问题与总结的经验及时向技术研发部门反馈，保证后期设计方案的优化。最后是预决算阶段：其实所谓的预决算阶段不是某一个特定时期，而是贯穿于建设工程始末的，首先相关预算工作是目标成本编制的依据，也是对设计方案经济性的检验，还是招投标工作的必要前提。而通过招投标选择最优施工单位也是成本控制的必要条件。施工单位确定后，依据预算数据进行商务谈判，选择合适的计价模式、费率标准、付款条件等，在有效控制建安成本的同时还能在一定程度上降低财务成本。在工程实施过程中，通过变更、签证审核能够实时监控建设工程的动态成本，为设计的优化和现场管理的加强提供动态依据。最后在决算阶段，在公平公正的前提下，算好账、算细账，把好成本控制的最后一道关。建设工程造价控制越来越为房地产开发企业所重视，而在房地产开发项目中有效控制工程造价的相关措施，在相关论文、报告、专业书籍中也有很多表述。但是如何将这些措施真正落到实处才是重中之重，此项工作将任重而道远。
从目标成本的构成看房地产开发项目成本控制 作者：张蕾 来源：《房地产导刊》2014年第03期 【摘要】房地产调控的大形势下，工程造价控制越来越被房地产开发企业所重视。很多企业都选择用目标成本管理来对开发项目的造价控制进行整体把控。本文通过某一开发项目…浅议房地产开发项目的成本控制 作者：王新芳 来源：《中小企业管理与科技·下旬刊》2014年第09期 摘要：随着我国房地产市场日趋规范，专业化水平不断提高，房地产企业要实现较高的项目投资收益，需要不断提升成本管理水平。为此，本文研究分析房地产开发项目成…房地产开发项目成本控制探讨 作者：俞静 来源：《房地产导刊》2013年第06期 （江苏软件园开发建设有限公司 江苏） [内容摘要]本文首先分析房地产开发项目之中进行成本控制的意义，进而从房地产开发项目成本构成的主要元素和有效控制成本的相关措施着手，对…地价与房价互动关系实证研究 作者：高藕叶 窦艳杰 来源：《房地产导刊》2013年第01期 摘要：近些年，房价和地价持续快速上涨，探讨房价和地价的关系，研究各自的变化规律和特点，对于促进房地产市场的持续健康发展具有重要的理论和现实意义。本文主要分析了地…就爱阅读网友整理上传,为您提供最全的百科知识,期待您的分享，转载请注明出处。
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&&&&&&&&&&& 【摘& 要】目前，我国的房地产行业的竞争局势非常紧张，在我国对房地产行业出台了一系列改革调整措施之后，房地产行业从黄金时代转为白银时代，面临着更大的竞争挑战。因此，房地产就应当顺时顺势地在管理方法做出相应的改变，特别是产业的成本管理，以获取更大的效益。但事实上，房地产产业在成本管理上存在较多的问题，成本计划的制定比较盲目，在成本预测和决策上也缺乏连贯性和制度性。本文将对房地产产业工程成本管理的主要内容进行探讨，对如何提高房地产开发工程成本控制管理提出有效的对策。
【关键词】房地产；开发；成本控制；管理
&&&&&&&&&&& 一、房地产成本控制的构成要素
&&&&&&&&&&& 成本控制，是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。成本控制的整个过程需要各个部门相互协作。
&&&&&&&&&&& 在成本控制管理的五个阶段中的每一个阶段都会有不同的侧重点。在第一阶段中，重点是成本的预算、工程的造价估算、全额预算等。在第二阶段中，任务重点是招标、施工方、材料等的选择。第三阶段，任务重点是施工流程的管理、风险的规避、变更的应付。第四阶段，任务重点是对竣工结算的报表、预算、成本、执行等进行审核。在最后阶段，任务重点是保证资金回笼，促进整个工程的顺利完成。
&&&&&&&&&&& 二、房地产开发工程中的成本控制管理
&&&&&&&&&&& 成本控制管理工作是房地产企业日常经营管理工作中的重要环节，对房地产企业总体管理水平和经济效益有着重大的影响。房地产开发工程中的成本控制管理在不同的阶段有不同的重点，成本控制需要从系统性和非系统性两个角度来开展。非系统性角度的成本管理控制工作需要房地产企业从自身角度出发，健全成本控制机制，提高企业的经济效益。
&&&&&&&&&&& （一）设计规划阶段的成本控制管理
&&&&&&&&&&& 设计规划是整个工程的起点，具有一锤定音的作用。一个最佳的项目开发方案能够把握住准确的市场预测，能够使企业合理充分地利用资金，以最低的成本达到经济效益最大化。对此阶段，我们可以采取以下几点加以控制。
&&&&&&&&&&& （1）招标竞选。在不同的经济交易过程阶段，成本控制工作的重点是不一样的。首先，在招标竞选过程中，房地产开发商应该要重视规划和设计平台建设，可以对不同的设计方案进行风险和效益评估，并及时开展民主讨论协商，可以采用头脑风暴法对方案进行不断的优化和改进，把选择规划和设计的平台拓宽，集思广益，在众多的方案中，进行协商讨论，结合企业自身的实际情况、工程项目的地段、楼房结构、市场行情等选择出最合适且成本较低性价比高的最优方案。
&&&&&&&&&&& （2）限额设计。把设定好的投资额投入到整个工程的各个环节、各个部门。将审定好的资金层层分解，从上而下、从整体到局部地分配到工程项目的各层面，控制每一步的设计量。保证在完成预期目标的前提下，按照配额进行控制设计。
&&&&&&&&&&& （3）优化设计。在方案具体实施之后，方案应该根据具体的实际情况适时适当地进行调整以达到最优化的方案。
&&&&&&&&&&& （二）招标阶段的成本控制管理
&&&&&&&&&&& 选择技术好，标价合理的施工单位
房地产项目在开发时，要选择一个技术过硬、标价合理、完成工程效率高、信誉好的施工单位。不要把所有鸡蛋放在一个篮子里面，要审慎地选择，合理地将工程的不同环节分派给不同的供方。在实施的过程中也要注意对施工单位的审查和排除。
&&&&&&&&&&& 工程量清单编制要实际、合理
&&&&&&&&&&& 招标过程中，越来越多的房地产企业采用工程清单的方式，对项目的实施过程进行动态控制，压缩供货商价单中的水分。当设计需要临时变更而出现价款增加的时候，企业好能有效地控制，以更好地节约成本，获取更大的经济效益。
工程的合同价要确立合理
&&&&&&&&&&& 房地产行业要总揽全局，不仅需要在设计规划环节做好充分的准备还应该确立好合理的合同总价，让其在企业的可承受范围之内。此外，房地产企业在与供方签订合同的时候，对合同的内容、效益、法律权限都要把好关，对招标文件的严谨性、周密性也要把好关，以免出现疏忽而导致经济损失。
&&&&&&&&&&& （三）采购阶段的成本控制管理
成立战略采购小组
&&&&&&&&&&& 在房地产企业中设立一个专门的采购小组，小组人员的职责是认真地掌握需要采购的产品和产品的特点，专业地负责制定采购战略和采购的具体实施方法。深入地了解产品的市场行情、市场预测等，严把采购产品的质量关，保证产品数量的合理性，能花费较低的成本从供应市场买得符合项目工程需求的优质产品。
&&&&&&&&&&& 房地产企业中的采购部门在制定工程招标采购的决策和实施的过程中，需要遵循公平、公开、公正、诚信的原则，能够把握好工程的产品质量关，降低成本，实现企业利益最大化。
&&&&&&&&&&& （四）施工阶段的成本控制管理
&&&&&&&&&&& 房地产项目的实施阶段，是整个工程的最主要的阶段，同时也是资金投入量最大的阶段。在此阶段，能够影响投资的可能性只有5%-10%，因为项目在工程量设计规划阶段已经量化。所以，想要在此阶段减少投资量的可能性就太少了。但是，在这个实施的过程中，浪费资金的可能性则非常大，因此，我们可以从节约成本的角度来进行成本控制。工程耗资是整个过程、各单位、各人员都会发生的一种行为，因此节约也是全员性的工作。房地产企业的开发商应该明确好各部门各人员的职责，权限范围，以防出现中饱私囊的现象。严格地管理实施过程中工程量变更的现象。
&&&&&&&&&&& （五）竣工结算阶段的成本控制管理
&&&&&&&&&&& 竣工结算，是整个房地产开发项目的重要审核关。企业应当组织技术素质高、责任感强的人员对工程的质量、完成度、配合度与预期效果相对比等进行严格地审核。对于那些没有按质按量完成的工作内容，在最后结算时应给予扣除。此外，完成了一个项目之后要进行总结，分析企业在工程项目的成本控制管理中好的经验和存在的不足，以利日后更加完善自己的成本控制管理。
&&&&&&&&&&& （六）资金管理
&&&&&&&&&&& 资金管理，像是一条生命线将整个工程项目紧紧联系在一起，它贯穿整个项目的始终。当前的楼市正处于调整状态，银行在收缩信贷，大量房屋库存，购房者对此情形持以观望心态，这给房地产开发商带来了严峻的资金供应困难的挑战，因此，保障资金管理的有效性就尤为重要。目前很多情况都在说明一个问题：管理好一个有效的资金供应对于一个项目是多么的重要。有的楼盘因为资金匮乏不能按时开工，有的项目在实施的过程中因为资金匮乏而陷入一种进退两难的境地，不得不停工，更有甚者，资金链断裂。还有一些虽然已经完成的楼盘，为了尽快资金回笼而不得不降价销售，最后入不敷出。为了保障资金的有效管理，需要的不仅是具有前瞻性的市场预测，还需要充足的资金以及合理的财务费用。准确的市场预测不仅仅是根据项目所需要的工程物资产品在市场上的价格和人员劳务报酬等来预计需要花费的成本，同时还需要的是，根据楼盘所在的地段、市场行情、户型结构来预计工程项目建成以后能够获得收入，从成本和收入的结合来判断工程项目是否能够进行。再者，房地产开发商需要合法经营还需要一个合理合法的税收筹划，将此纳入预测中，会使得成本控制更加有效。
&&&&&&&&&&& 结束语
&&&&&&&&&&& 改善房地产产业开发过程成本控制管理，对企业而言，是企业管理向着集约化管理方向迈进的表现。成本计划制定得更加清晰明确，成本预测和决策也保持着连贯性和制度性，这样，房地产产业在成本控制管理方面的薄弱环节将会得到很好地改善。在此过程中，需要房地产开发商在开发项目的各个环节都要做好成本控制管理工作，加强工程项目成本材料的管理，完善房地产产业成本控制管理由点到面、由部分到整体的整个管理体系，完善工程项目的绩效考核制度，不断地降低房地产产业成本，从而持续提高企业的经济效益和市场竞争力。
&&&&&&&&&&& 参考文献：
[1]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012.
[2]王波.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].中国西部科技，-59
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