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一辆小轿车和路过的火车发生碰撞，事故致2死1伤。
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　　千龙住房综合报道被谈及很久的“营业税”改“增值税”试点方案五月起全面实施了。其中最大的亮点就是将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
　　“营改增”到底是什么意思？对个人房产买卖造成什么影响？交易税费到底是会增加还是减少？“营改增”对于一线城市高涨的房价有抑制作用吗？别急，现在就用一张图来拯救茫然的你！
　　四角度剖析营改增对房地产影响：
　　随着房地产营改增的落实，它对房地产的影响包括如下四个方面：
　　1)房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。
　　2)伴随企业加入置业大军，将会有更多有能力有动力的企业去投资房地产物业，优质住宅地产抢购热潮即将爆发!
　　3)对于房产证在5年以上的，则是一个利空消息，因为当初的价格很低，增值部分很大，如果按照11%来增收增值税，那么税负非常大，势必会导致房价的大跌;
　　4)营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。
　　营改增对二手房的影响也该好好分析：
　　将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。
　　由于此次“营改增”还涉及到个人二手房的买卖，也就是说个人买卖二手房此前需要缴纳的营业税也改为了增值税。 由于目前去库存的大方向并没有改变，“营改增”之后，税负应该和之前差不多，相关部门也做了一定的衡量，以便更好的促进存量房的交易。
　　目前的住房需求仍然还很大，购买需求包括一手房和二手房，如果‘营改增’增加了企业的税负那么必然致使房企对楼盘涨价;如果说对个人房产交易税负增加，那么房东也必然抬高房价转嫁给购房者，这是一种往下传递的过程，最终买单的还是消费者，因此在去库存的背景下，税负的大致方向应该只增不减，当然还需要看细则的进一步落实，如果效果不好也不排除出台一些附加政策。
　　二手房交易的税负真的变少啦！
　　当然是我们最关心的二手房交易的税费。
　　来看下具体的计算方法：过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税，还是5%。过去营业税征5%时，如果房价是100万元，交5万元的营业税；现在征收增值税，税额是100&(1+5%)&5%=47600元，少交税2400元。
　　正如国家税务总局副局长汪康的表示，推行营改增后，个人买卖二手房税负没有增加，还比以前略有降低。
　　所以，大家就放心吧！
　　“营改增”将助力房地产业发展
　　业内人士认为“营改增最大的特点是减少重复纳税，企业税负整体下降，整个流程对企业有利好。”目前，营改增&对于房价的影响不是很大，房价是在跟整个社会经济环境和市场需求走。
　　不少房地产企业对“营改增”的感受认为，“营改增”新政让企业享受到了改革的红利，长远看对房地产业整体发展有利，可以促使产业形成更好的良性循环，同时也不会对房价带来明显冲击。
　　营改增的最大受益者是谁？
　　中国22年来最重要的税制改革――“营改增”改革在全国正式推开。
　　对于不同纳税人受此次改革影响的获益程度，税务专家指出：原本增值税纳税人和小规模纳税人受益较大；另一方面，按行业领域来分，受益程度由大到小排列：生活服务类&房地产业&金融业&建筑业。
　　受益程度分析
　　房地产企业会比较受益。比如：企业材料采购，销售房屋销项税是11%，精装修房购置的家电、家具、材料，可按17%的进项税抵扣。其次是建筑业和金融业：金融的管控、合规要求较高，对金融业的进项管理会比较严格，对销项的管理话语权会大一些。对于要做大做强的建筑企业，如果尽量减少人工作业，多用自动化的机械替代，在营改增之后会受益较大。因为人工费用不可抵扣，机械购买、维修、保养等支出可以抵扣，因此对该行业，营改增促进行业内企业规模扩大，令企业与下游客户谈判空间和能力更大。但对小规模企业来说，营改增之后面临的压力更大，总的来讲，建筑业受益程度较小。
　　具体影响
　　（收入）税率从5%上升到11%。虽然收入税率提高，但收入端有一些优惠政策以及专门针对行业的优惠政策，可以降低整体税负。比如土地款可以在计税的销售额中扣减，土地款在一二级城市的成本中的占比相当高，约达30%~40%，甚至50%。抵扣后税基减少很大一部分。另一方面，房地产业预售缴税税率从5%降低到3%。
　　整体来说，营改增利好房地产业现金流。
　　在收入端来说，房地产行业的产品特点是周期长，存在大量的跨期项目，有新项目老项目之分。本次营改增也有相关的规定，给予老项目简易征收的优惠，简易征收的税率是5%，且该优惠是可选的，主要根据项目的情况选择更加有利的处理方式。对于支出端，因为房地产业存在一定的银行贷款，在本次规定中，贷款利息不可以抵扣进项，这对于房地产业的支出确实有一定影响。这也解释了营改增是环环相扣的，贷款利息不能抵扣相应也会影响金融业利率的制定，需要考虑这一因素。
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[导读]房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市有四点重要影响
为了进一步减轻企业负担，两会期间李克强总理提出，今年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。
一时间，房地产营改增成为业内热议的话题，那么，营改增对楼市有什么影响？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。具体来讲将产生如下四点影响：
1、房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;
2、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;
3、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;
4、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市（比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。
总的看来，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者（企业或企业主）来讲，将因此而获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是对于不动产或房产持有环节的征税（暂时称为房产税）来讲，后续仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。
从房产税自身来讲，其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收，其影响主要也是引导市场去投机化，通过差别化税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内;房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具，弱化房地产本身的投资属性，让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，市场传言也有可能被叫停的可能性，但这并不是房地产税尤其是房产税的终点。从当前政府财政收入来源来看，由于楼市供求关系平衡，已经进入下半场，土地财政已难以像之前那样为政府贡献那么多的财政收入，寻求新的财政收入来源成为势在必然。此时，房产税的推进就显得非常必要。未来，至于是推广上海的房产税模式还是推广重庆的房产税模式，还是推广深化改革后的第三种房产税模式，这个不重要，房产税始终还是会登上房地产的历史舞台，以从持有环节影响市场需求结构，影响市场发展趋势。
由此，我们可以判断，营改增将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，降低了税负，同时，给了所有投资不动产尤其是投资房产的企业甜头，就像是给了所有企业吃了胡萝卜，市场也会因此而出现大整合与并购的趋势;房产税还会继续推进，当企业或企业主持有不动产尤其是房产之后，房产税作为持有环节的税种又会调节市场需求结构，抑制投资投机性需求，这也可以称作是对于企业的约束，或者称之为大棒。
综上所述，营改增+房产税=胡萝卜+大棒，一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产，另一方面，针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收，胡萝卜+大棒的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征，楼市大变局也即将从此开始，未来的市场也将显得更加扑朔迷离。
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意向楼盘：　　一、引言
　　房地产业是推动我国经济增长关键点之一，扮演着我国国民经济中至关重要的角色，可谓是我国国民经济的支柱产业。近年来我国房价一路攀升，资本对利润的追逐特性导致了房地产行业自身竞争压力的增加。与此同时，房价的不断升高也带来了一系列的经济和社会问题。因此，我国近年来对房地产业的宏观调控力度也在不断加强。而&营改增&政策的推出势必对房地产行业的发展造成一定程度的影响，平稳度过& 营改增&政策过渡期间成为我国房地产业未来几年发展的重点所在。
　　二、&营改增&对房地产企业的影响
　　（一）经营成本上升
　　在市场经济中，房地产企业不是孤立存在的，从上游行业来说，建筑业是房地产业影响最大关系最广的上游行业。建筑业的营改增必然会对房地产行业产生重大影响。如果上游行业的税负增加，那么其增加部分将转嫁到房地产业，造成房地产行业成本上升。具体说来，包括以下几个方面的成本的影响。
　　首先是材料成本的上升。根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税［２００９］９号）规定，建筑业在购入建筑用主要原材料时，原材料企业可以选择简易办法依照６％计算缴纳增值税。在此假设建筑业企业购入原材料均能取得正规的增值税发票，因此建筑企业这６％的进项税额可以完全被抵扣，营改增前后建筑企业由３％的营业税率变为１１％的增值税销项税率减去６％进项税额。建筑业税负的增加将转嫁到下游的房地产业，导致房地产开发建安材料成本的上升。
　　其次是人工成本的上升。除材料成本外，人工成本也是构成建筑成本的重要组成部分。当下，人工成本不断上涨，建筑工程人工费占工程总造价的比重越来越大，部分地区甚至达到２０％－３０％的高占比。而对建筑业来说，劳务用工的来源主要为劳务公司和零散的农民工，人工成本无法抵扣进项税，必然使建筑施工企业的人工费税负增加。建筑业人工成本的增加，亦会随之转嫁于房地产企业。
　　最后是费用成本的上升。除材料成本和人工成本外，建安企业成本中还有一种无法忽视的直接费用－－机械设备费，包括设备租赁费和自有设备维护修理费用。目前建安企业机械设备的租赁情况在实际中占比较高，而机械费在工程总造价中也有相当程度的占比，&营改增&后有形资产租赁增值税税率的上升也势必造成建筑业成本费用的上升，从而转嫁到下游的房地产企业。
　　综上所述，&营改增&之前，建筑企业只需缴纳３％的营业税；&营改增&后，因支付给建筑工人的人工成本无法取得增值税发票而无法抵扣，所以其进项税只能抵扣购入原材料和租赁设备取得的进项税额，其增值税税负将占到工程总造价的６％左右，&营改增&后税负较&营改增&之前大幅升高。况且这是在假设建筑业可以完全取得增值税进项税额的情况下，但事实上建筑企业要完全取得增值税发票是不可能的，这部分增加的税负最终很可能转嫁为房地产企业的建筑成本。
　　（二）短期内面临税负上升风险
　　据统计，在上海实施&营改增&试点两年后，约９０％试点企业都实现了&税收减负&的目标，但也有不少企业出现了税负没有减少反而增加的现象，因此也使许多房地产企业对&营改增&增加了许多顾虑。而造成税负上升的原因，主要有以下几个方面：一是税率过高。目前房地产业以及主要上下游企业现行营业税率在３％－５％之间。&营改增&后，根据财税［２０１１］１１０号文件规定，房地产企业将适用１７％或１１％的增值税税率，那么企业税收负担将普遍提高。二是抵扣困难。目前 &营改增&还在试点过程中，房地产业上下游行业还未被完全纳入试点，完整的增值税抵扣链条尚不能形成，因而会出现房地产产业链增值税抵扣困难的情况。例如之前提到的建筑人工费，目前仍然无法直接开具增值税专用发票。再如，所购买的原材料不可能全部取得增值税专用发票。这些问题都可能进一步增加房地产&营改增&后的税负。
　　（三）财务管理与会计处理的影响
　　营业税是按应税营业收入的全额计税，而增值税则采用的是差额征税，其应缴税款金额应当等于销项税与进项税差额，&营改增&后房地产企业会计核算必将增加不少于十个会计科目，核算难度将大幅度增加。此外，面对新旧税制的衔接与过度，以及政策变化，财务工作者自身素质的提升将会被提高到空前重要的高度。稍有不慎就会带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。
　　（四）土地成本可能无法抵扣进项税
　　营改增对于房地产企业的影响首先取决于企业的成本结构。目前，房地产开发企业的成本构成中，土地成本、建安成本以及财务成本所占比例较大。其中，土地成本依据现行政策法规无法进行进项税抵扣。对于我国一、二线城市而言，土地成本在房地产开发成本中占比较高，&营改增&实施后房地产企业承担的税收负担可能大幅提高。而对于三四线城市的房地产市场，土地成本占总成本比例较低，从而导致建安成本占比较高，如果建安成本增值税可以进行进项抵扣，那么实施营改增三低线城市对房地产企业影响不大。
　　从中长期来看，如果房地产企业土地成本不能进行进项税抵扣，&营改增&将很有可能改变房地产企业的拿地策略，从而改变土地的市场价格。如果高价地块项目最终税负明显高于低价地块，房地产企业将逐渐放弃获取高价地块，转而购买低价地块，从而使土地价格回归到一个更合理的水平。
　　（五）可能引起房地产企业资金短缺
　　如果房地产企业采用项目公司形式运营，则房地产项目需要先就预售收入预缴税款，待项目竣工结算完成时才能获取较大金额的进项税款。即房地产企业可能在进项税可抵扣前先缴纳了增值税销项税，加之房地产企业成本增加，相应地会影响到企业的现金流，再结合目前我国房地产信贷政策的收紧，房地产企业将可能面临资金短缺的困难局面。
　　（六）政策过渡阶段房地产企业可能遭遇重大损失
　　针对在建、在售的房地产开发项目缺少相应过渡政策。例如某房地产开发项目已竣工，但尚未销售清盘完成收入结算，此时实施&营改增&，由于项目已完工，无法再取得任何增值税进项税发票进行抵扣，同时项目仍然在销售，销售价格基本锁定，则企业最终可能需要按销售额全额承担１１％的增值税销项税。同样，如果房地产企业在&营改增&实施前收购的房地产项目，又在&营改增&后转让项目，也将面临全额缴纳增值税销项税、且没有相应进项税进行抵扣的局面，如果没有相应的过渡政策，企业税负将大幅提高。（作者：邓单月 单位：云南大学经济学院）当前位置：>>>正文
全面营改增 对房地产行业影响有多大
发布时间： 16:39:51
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
摘要：传言日久的房地产行业营业税改增值税即将变成现实。操作的好，房企税率会下降，操作不好，税率则可能上升5%乃至更多。一升一降，市场洗牌，“营改增”或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出？如何胜出？“营改增”后，到底会对房地产行业有什么影……
国务院总理李克强日前主持召开座谈会。他表示，“营改增”作为深化财税体制改革的“重头戏”，前期试点已取得积极成效，今年要全面推开，进一步较大幅度减轻企业税负。传言日久的房地产行业改增值税即将变成现实。操作的好，房企税率会下降，操作不好，税率则可能上升5%乃至更多。一升一降，市场洗牌，“营改增”或将成为一些房企衰败的开始。谁能胜出？如何胜出？
“营改增”后，到底会对房地产行业有什么影响？
之前房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。营改增之后，这两个行业的增值税可能均为11%。从绝对数字来看，税率上升了。财政部财科所副所长刘尚希在接受《经济参考报》采访时曾说“11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。”
来自《中国税务报》，作者为张璇的文章这样计算：以房价为100万元、物料成本40万元来算，原先按5%缴纳营业税5万元，增值税40/（1+17%）*17%=5.81（万元），合计约10.81万元；“营改增”后，如果房地产业的增值税税率定为11%，则销项税额为100/（1+11%）*11%=9.9（万元），进项税额为40/（1+17%）*17%=5.81（万元），相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。
全面“营改增”，还不赶紧搭上政策红利？
据专家分析，房地产业营业税改征增值税，有助于进一步提高行业的分工与专业化，同时房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通胀压力，促进总体物价水平的降低，减轻行业消费者的负担。
说至此，还不赶快行动起来，挑好靓盘，搭上这2016政策红利的首班车：今天小编为您推荐的是位于望京的城市纯别墅-红廷别墅。红廷别墅，位于望京、中央别墅区、中央艺术区三区交汇处。在项目周边新光天地、港湾、欧陆广场等国际高端资源汇聚，更有星级、消费文化资源环伺，满足了高端客户的全方位需求，还原了品质生活的纯粹精神。
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营改增对房地产影响到底有多大？
营改增对房地产影响到底有多大？
　　为了进一步减轻企业负担，两会期间李克强总理提出，今年将采取三项举措，其中一条是全面实施营改增，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。
　　&&一时间，房地产营改增成为业内热议的话题，那么，营改增对楼市有什么影响？
　　&&同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。具体来讲将产生如下四点影响：
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　　&&2、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;
　　&&3、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;
　　&&4、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市（比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。
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