国税总局：地价计入房产原值征收房产税
国税总局1月6日发布通知，明确将地价计入房产原值征收房产税。并且对出租房产免收租金的，免收产权所有人房产税。
《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定，“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”
通知称，对按照房产原值计税的房产，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
而对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
该通知由财政部和国家税务总局联合发布，自发文之日开始执行，通知标明的发文日期为日。
(本文来源：第一财经频道
作者：廖书敏)
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网易公司版权所有地价应如何计算并入房产原值；最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位；[1995]第6号）第七条“（一）取得土地使用权；积是个关键性指标，在土地面积一定的情况下，房产建；计算步骤如下：（１）确定房产建筑面积、土地面积；；例如，某工厂有一宗土地，占地１0000平方米，支；再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5；2.5()，因
地价应如何计算并入房产原值
最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[号）第三条规定，“自日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”那么具体应该如何计算呢？参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字
[1995]第6号）第七条“（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”所以这里的地价也应包含契税；占用耕地的，还应包含耕地占用税。对于“以工代偿”形式，例如通过改造荒地、滩涂套淤等方式取得一定年限土地使用权的，应以开发土地发生的成本费用作为地价。还有两个新概念：宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。表明新规定以宗地为计算单位，以容积率0.5为标准进行具体计算：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率高于0.5的，则将全部地价计入房产原值。其中房产建筑面
积是个关键性指标，在土地面积一定的情况下，房产建筑面积影响到容积率，而容积率则会影响到是部分地价还是全部地价并入房产原值问题。
计算步骤如下：（１）确定房产建筑面积、土地面积；（２）计算宗地容积率；（３）宗地容积率低于0.5的，先计算土地单价：并入房产原值地价＝房产建筑面积＊２＊土地单价；（4）宗地容积率高于0.5的，则将宗地全部地价计入房产原值。
例如，某工厂有一宗土地，占地１0000平方米，支付地价1亿元，缴纳契税200万元，该宗土地上房屋建筑面积４000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4（）低于0.5, 计算每平方米平均地价1.02万元/平方米（1亿元+200万元/１0000平方米）,因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=４000平方米×2×1.02万元/平方米=８160万元。
再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，缴纳契税160万元,其中，该宗土地面积２000平方米，地价2000万元，缴纳契税40万元,通过计算可知宗地容积率为
2.5()，因此，应将全部地价2040万元（2000万元+40万元）计入房产原值计征房产税。
（二）宗地容积率低于0.5时究竟如何计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价？
财税[号文规定：“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”一些人无法理解该段规定的含义，笔者认为，理解该段规定需弄清两大问题：一是什么是宗地容积率？二是如何按建筑面积的2倍计算的土地面积确定计入房产原值的地价？
第一个问题，根据建筑专业的有关规定，“宗地容积率”是指在一块被征用的土地上，建设项目的总建筑面积与该项目总建设用地面积的比。由此可见，宗地容积率的大小实际上反映了在一定土地面积上所完工的建筑面积的大小，容积率越大说明建筑的面积越大，土地利用率越高，反之则说明建筑的面积越小，土地利用率越低。不难想象，在土地资源日益紧张的情况下，国家自然要抑制宗地容积率偏低的现象，于是，财税[号文出台了对宗地容积率低于0.5的按两倍土地面积计征房产税的规定，以对宗地容积率偏低的建筑课以高税负来鼓励增加建筑面积。
要弄清第二个问题首先必须弄清楚土地价值是如何计入房产原值的。由于计算房产原值所包含的地价并非将所征用土地支付的价款直接简单计入，还涉及到容积率大小的问题，而容积率又是依据建筑面积与总用地面积的比率得来，
所以，计算房产原值所包含的地价就涉及到建筑面积。如当容积率小于1，且大于0.5时，就应该将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。假设，甲公司所征用的土地总面积为20000平方米，征用土地支付的价款为4000万元，如果实际完工的建筑面积为16000平方米（假设仅一栋房产），则计入房产原值的土地价值为4000万元×（16000平方米／20000平方米）＝3200万元，由此可见，计入房产原值的土地价值因需乘以容积率而涉及到建筑面积和总用地面积。所以，根据财税[号文件的规定，当企业所构建建筑物的容积率小于0.5时，则需按照所涉及房产建筑面积的两倍来计算计入房产原值的土地价值。假设上述案例中的建筑面积仅为8000平方米，则容积率仅为0.4（8000平方米／20000平方米），所以，此时计入房产原值的土地价值应为[4000万元×（8000平方米×2／20000平方米）]＝3200万元。由此可见，当宗地容积率低于0.5后，会增加企业的房产税税负。
三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题
按现行房产税政策规定，房产税以房产原值为计税依据，房产原值按国家会计制度规定核算。20世纪90年代实行土地有偿使用后，会计制度明确要对土地进行价值核算：买地建房的，需要把有关地价结转到固定资产；直接购买房地产的，按买价计入固定资产。因此，一般而言，房屋原值中是包含地价的。2007年开始实施的《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算，据此，地价就不再计入房产原值，这使得适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的要将地价计入房产原值，有的则不需计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。更为严重的是，近年来还出现了为少缴房产税将已计入房产原值的地价剥离出来的情形。为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。
地随房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则，应将房产用地的价值计入房产原值征收房产税。这既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地，同时，也符合下一步房地产税改革的方向。由于现行房产税计税依据为房产“原值”，为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地也应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开
包含各类专业文献、高等教育、行业资料、幼儿教育、小学教育、生活休闲娱乐、应用写作文书、各类资格考试、外语学习资料、地价应如何计算并入房产原值43等内容。　
　宗地容积率低于 0.5 的,按房产 建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 笔者认为,该文件应当这样理解:除宗地容积率低于 0.5 的,按房产... 　对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值 均应包含地价,包括为...2、宗地容积率高于 0.5 的,应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税;宗地... 　对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包 含地价,包括为...宗地 容积率低于 0.5 的, 按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入... 　2011 年按上述政策规定,计缴房产税的房屋原值要进行调整,将地价计 入其中,因容积率低于 0.5,应按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据以 确定计入房产原值的... 　4、对按照房产原值计算房产税的房产,容积率大于 0.5 的情形,应按房产所在整块土 地的价值计入房产原值计算房产税。 有的企业认为应当按土地地价乘以房产总建筑... 　2011 年,因容积率低于 0.5,应按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据以确定计入房 产原值的地价。 缴纳房产税的房屋原值=×0000(元) ... 　对宗地容积率大于 0.5 的,无论会计上如何核算,房产 原值均应包含地价,即将全部地价计入房产原值。因此,上例中 A 企业应按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并... 　“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原 值均应包含地价,包括...宗 地容积率低于 0.5 的,按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入 ... 　确定总的宗地 容积率, 则按完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的 地价;如不能确定总的宗地容积率,则应分期计算容积率,分别确定 计入房产原值的地价。...导读：地价计入房产原值征收房产税问题探讨简体中文|繁体中文日星期四省局，其房产原值是否应当包括地价，一直是有争议的问题，《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2，房产原值均应包含地价，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，通知虽然对地价并房产征税作了原则规定，本文拟就地价计税问题作一探讨，一、从税收与财务规定对房产原值确
地价计入房产原值征收房产税问题探讨简体中文|繁体中文日 星期四 省局主站本站首页信息公开办税服务公众参与税收宣传?邮件订阅 ?RSS订阅 ?帮助信息 您现在的位置：首页→办税服务→政策法规→政策解读地价计入房产原值征收房产税问题探讨　　发布时间：日信息来源：通州市地税局字 体：【大 中 小】　　访问次数：811　　对于按照房产原值计税的房产，其房产原值是否应当包括地价，一直是有争议的问题。《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔号)第三点作了明确规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。通知虽然对地价并房产征税作了原则规定，但对如何操作，没有具体规定，本文拟就地价计税问题作一探讨。　　一、从税收与财务规定对房产原值确认的差异，准确确认应并房产原值的地价。　　现行房产税暂行条例于日起实施，对房产原值的确定，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((86)财税地字第008号) 第十五点明确：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[号）第一点规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。上述两条规定均明确，房产原值为按国家有关会计制度规定进行核算并记载的房屋原价。那么，国家有关会计制度是如何规定的呢？　　国家有关会计制度对房产原值的计量比较复杂，因执行的制度不同而存在差异。《企业会计制度》、《金融企业会计制度》、《小企业会计制度》规定，企业建造自用房产的，达到预定可使用状态时，所实际占用的土地按照摊余价值
计入房产原值。如《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。而《〈企业会计准则第6号―无形资产〉应用指南》则规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。据此，按会计准则的规定，企业自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物应当分别进行摊销和提取折旧，即地价作为无形资产进行摊销，不计入房产原值提取折旧，企业外购房屋建筑物支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行分配，难以分配的才全部作为房产原值。特别的，对于房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。　　由上可知，即使纳税人准确执行国家有关会计制度，但由于执行会计制度的不同和存在先摊后转、外购难划分等情况，在账簿“固定资产”中记载的房屋原值，不一定包括或全部包括地价。因此，应区分差异，准确确认应并房产原值的地价。　　1、对于执行有关会计制度，土地确权在先，已在房产达到预定可使用状态前作为无形资产摊销，以余值转入有关房产原值的，其已摊销部分应分配计入相关房产原值作为计税依据。　　2、对于执行会计准则和按财政部《关于印发&实施企业会计制度及其相关准则问题解答&的通知》(财会［2001］43号)第九问的规定，土地使用权价值作为无形资产核算，而未转入所建造的房屋建筑物成本的，应当将该部分地价分配计入相关房产原值作为计税依据。　　3、对于外购房屋建筑物，已按会计准则的规定划分地上建筑物与土地使用权价值分别入账的，应当以该房屋建筑物的全部购入价作为计税依据。　　4、对于未按所执行的有关会计制度的规定，将地价全部计入有关房屋建筑物成本的，应当将该部分地价分配计入相关房产原值作为计税依据。　　二、准确、合理划分宗地内房产用地，计算、分配应计入房产原值征税的地价。　　1、房产用地的确定。　　房产税只对纳税人的应税房产征税，其他建筑物、构筑物不属征税范围，因此要重点
把握房产用地的确认。按照宗地的概念，宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。因此，如区外这些设施所占土地面积登记在土地使用权面积范围内，该部分面积不属于房产用地，应当首先从登记的总面积中划出。此外，还应考虑两种情况：一是要确认宗地内其他建筑物、构筑物的用地面积，并从总面积中划出。对于企业规划、布局清楚的独立于房产之外的专用建筑物、构筑物，如专用生产场地、堆场、码头用地、成片、成块景观绿化用地等，但要注意的是，对于房前屋后的零星绿化带、附着物等用地、区间道路等，不应单独参与划分，应归属到房产用地中。二是对于企业分期开发建设，尚未开发建设的用地，应从总面积中划出，暂不作房产用地，待建设完成后计算。对于非房产用地部分，可按功能分区域或片按实计算占用的土地面积。实际操作中，由于企业单位布局的复杂性，因此，准确、合理地划分建筑物用地面积具有一定的难度。　　2、容积率的计算。　　容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。其计算公式为：　　容积率＝总建筑面积÷总用地面积　　公式中的“总建筑面积”是指房产的总建筑面积，不能等同于房产的基底面积，对于多层建筑，是各层建筑面积之和，对于建筑物层高超过8米的，按建筑面积计算规范，应双倍计算该层建筑面积；“总用地面积”是指宗地确权登记总面积减去上述非房产用地部分确定的房产用地总面积。　　宗地容积率反映的是宗地内的建筑容量和密度，一般地，容积率高，说明建筑密度大，单位建筑面积所分摊的用地面积、地价相对较少；容积率低，说明建筑密度小，单位建筑面积所分摊的用地面积、地价相对较多。对于宗地容积率低于0.5的，根据财税〔号第三点的规定，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。公式为：　　计入房产原值的地价＝房产建筑面积×2×土地单价　　当宗地容积率低于0.5时，按容积率公式就有：　　房产建筑面积÷房产用地面积＜0.5，整理该不等式得：　　房产建筑面积×2＜房产用地面积　　显然，对于宗地容积率低于0.5的，其计入房产的用地面积小于宗地面积，因而，计入的地价也小于宗地地价。
　　3、宗地内各独立房产应分摊地价的计算。　　因宗地内各独立房产，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受税收优惠，因此，地价应在宗地内各独立房产间进行分摊，分别计入各独立房产原值，申报缴纳房产税。因同一宗地只有一个容积率，因此，分摊时容积率可作分配率来使用。计算公式：　　某独立房产应分摊的用地面积＝某独立房产建筑面积÷容积率　　某独立房产应分摊的地价＝某独立房产应分摊的用地面积×单位地价　　单位地价＝为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等÷取得土地使用权面积　　三、其他应注意的问题。　　⑴宗地内分项分期开发建设的，应按规划划清已建部分和待建部分占地面积的界限。　　⑵宗地内已建成部分发生建筑物、构筑物改扩建等用地调整事项，涉及房产的，应重新计算调整相应房产应分摊的地价。　　⑶对于原使用划拨土地或地方村镇建设用地，后办理土地确权手续的，所支付的地价款项，无论财务上如何核算，也应按规定计入用地房产原值，申报缴纳房产税。　　⑷对于财务上已将地价计入房产原值的，注意折旧的处理。根据财会［2001］43号第九问的规定，土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。事实上，尽管财务上地价已计入房产价值，作为折旧处理，但在所得税处理上，土地使用权超过房屋、建筑物预计使用年限的，应作为净残值预留，该部分折旧与按无形资产摊销的数额是一样的。因此应引起注意，防止因地价并房产按折旧处理而侵蚀所得税基。　　⑸土地并房产政策，只是房产税计税依据的调整，不一定涉及账务调整。在财务上，对于地价是否计入固定资产价值，应按所执行的财务制度的有关规定进行财务处理。版权与责任声明：①为帮助广大纳税人掌握税法知识，提高办税能力，本文选取纳税人和社会公众关注的热点、难点政策予以
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