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老高层想装电梯有点难 谁批谁管谁出钱？(图)
此岸，是达州市的通川区，没有电梯的老旧高层建筑居多；彼岸是达川区，自带电梯的新建商品房很多。一河之隔，楼房差异很大。
达州市无电梯的高层住宅有近5000栋，近两年经审批安上电梯的不超过10栋――
□本报记者 熊筱伟 文/图
1月9日，罗肖梅（化名）和十余位街坊再次来到达州市城乡规划局办公室。他们连续跑了4周，希望解决的问题只有一个――要求自费加装电梯。但是，规划局以违反相关规定为由予以了否决。
仅仅在达州，全市没有安装电梯的高层住宅就有近5000栋。既有住宅加装电梯需求大，为何难以变为现实？从想安电梯到装上电梯，究竟有几道坎？记者近日在达州市进行了实地调查。
谁想安？谁出钱？
每年至少加装20台电梯，是姜可庆对达州市场的预估；但两年间一共就安了2台，则是冰冷的现实。这位四川万祥电梯有限公司总经理仍认准一个观点：老楼加装电梯业务迟早要“爆发”。
姜可庆的自信，来自于“和香港一样拥挤”的达州老城，临街两旁，12、13层的高楼林立，一眼看不到头；楼与楼紧紧挤在一起，以至于一些过道窄得仅够自行车通过。但和香港不同，这些住满居民的老楼房，绝大多数没有电梯。
达州市房管局副局长李河介绍，在1999年国家《住宅设计规范》出台前，当地建房基本不配电梯，“现在（人）老了、生活水平提高了，对电梯需求更为强烈。”该市城乡规划局副局长肖劲松估计，全市没有安装电梯的高层住宅近5000栋，理论上都有加装需求；然而，近两年向该局提交的逾百个申请中，经审批实际安装的不超过10个。
1月8日，记者走进该市建成逾15年的关家院社区麻将馆，一说起加装电梯，邻里街坊连麻将都不打了，迅速围拢。“每次买米要爬半个小时（楼），回家还要歇半个小时，才缓得过（劲儿）来。”家住10楼、今年50岁的陈良翠感叹。在场19位街邻均表示，若有人牵头，愿意凑钱装电梯。
马蹄街公元地产中介销售员邓杰表示，同等地段的二手高层住宅，若有电梯，每平方米交易价高出约1000元。
谁来批？谁来管？
然而，申请的多，通过审批的少。“不是不想批，确实没办法。”肖劲松无奈表示，“你知道加装电梯，该由哪些部门来审批吗？连我自己都不知道。”目前对既有住宅加装电梯还没有相应的管理办法。2014年，我省出台了技术标准《四川省既有建筑电梯增设及改造技术规程》，但谁来管、怎么管？仍没有标准答案。
省住建厅相关负责人表示，由于加装电梯涉及建筑安全，目前各地住建部门成为牵头且常常是唯一“管事”的机构。
在达州市，具体由市城乡规划局执行审批职能，“其实，这本来涉及几个部门工作。”该局总规划师马翼认为，加装电梯可能占用消防通道，又涉及质量安全等领域，但现在相关部门并不参与此事。记者先后致电达州市公安消防大队、达州市质量技术监督局，二者均表示老住宅加装电梯不归其负责。
前文提到的罗肖梅和街坊们加装电梯的要求，之所以没有得到城乡规划局的批准，是因为楼间距太窄，老房子加装电梯后，可能会占用市政道路。
马翼坦言，由于没有明确审批流程，也没有其他部门参与，只有将所有可能涉及的法律法规等，都列入考核范围：土地权属、城市景观、消防、建筑安全……“当然，这有可能抬高了‘门槛’，但不这样又难保不出事。”
南京、广东等地都出台了相应的管理办法。肖劲松建议，我省也应尽快出台此类办法，明确管理单位与办理流程。
谁来牵头？谁来协调？
肖劲松认为，更多住宅小区的“电梯梦”卡在内部分歧上。
“2楼王大爷家楼层低，不想多出钱；6楼一家单亲妈妈，没有钱；8楼1号，全家都不在这儿住，房子租给打工的了……”通川区荷叶街居民刘光珠为安电梯的事奔走了2年，屡屡碰壁，至今毫无进展。
达川区长寿街小区2单元，电梯井紧贴楼道外壁而立。加装工作牵头人、10楼1号居民李廷伟摁开电梯后，先摸出蓝色卡片在扫描处一刷，再选择楼层，“凑了钱的居民才有卡，有卡才能操作电梯。”该单元共10层楼20户人，最终有12户出钱；经协商同意，住宅每高一层，居民多交约6000元，最终凑满加装费47万元；日常运行电费、维护费，由12户均摊。
这一看似可行的模式，在李廷伟看来，推广起来仍有缺陷，“耗时费力，对牵头人的要求太高了。”这位做家具生意的门市老板坦言，协调工作历时2年，自己从老板变成“推销员”――一家家敲门请居民、请周边可能受影响的商铺开会，却事倍功半。“如果有社区、街道办来主导协调，效果会好很多。”李廷伟建议。
我国《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应经过两个“三分之二”同意：总人数占业主总数、所拥有建筑面积占总建筑面积都达三分之二以上即可。
“但‘三分之一’的少数派，不能忽视。”四川扩信律师事务所律师李智表示，以10层楼计，1至3楼居民算“天生”的少数派：加装电梯，他们不感兴趣；但加装可能会侵犯其采光、通风权利。若以两个“三分之二”通过就加装，虽不违法但阻力较大。
李智建议，加装电梯，在不违反《物权法》前提下，能否制定利益受损业主的补偿参考标准。
加装电梯您有何高见
加装电梯应该由谁来管？是必须“全民同意”还是“听多数的”？电梯影响采光，是否需要补偿受损住户？……近期，省住建厅将出台相关指导意见，规范、支持既有住宅加装电梯。对此，您有何意见和建议？需要政策上提供什么帮助和支持？欢迎将想法发送到电子邮箱：sc_jjb@，或登录四川在线天府社区、川报观察客户端，参与网络互动讨论。您的建议，将为主管部门方案的出台提供更多的参考。
加装电梯遭反对索性买下整栋楼
浙江诸暨的郦先生，住在一个建于1998年的6层楼公寓。郦先生家住6楼，父母住5楼。早前，母亲腿上动过手术，上下楼不方便。郦先生心疼父母，便花几十万元装了一部直达5楼的观光电梯。电梯造好了，可与原先说的有区别，离大楼的距离近了不少，十几年的老邻居不乐意了。当地规划部门称，先让郦先生与邻居协商，协商不成，就拆掉。因与邻居协商无果，郦先生索性花了几百万元，加价将整个单元的房子都买下。
诸暨规划局一位相关负责人表示，在诸暨老小区，建造电梯还是第一次，“现在老人越来越多，这方面的需求也越来越大。”老小区加装电梯是件好事，也是件难事。协商不成，索性买下整栋楼，这样的案例很特殊。
原标题：老房子加装电梯难在哪？
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一、问题的提出
任何一个高层住宅项目都会遇到电梯的设置标准问题。在工作中经常要问：这栋楼应设置几台电梯？电梯的载重量多少？速度多少？怎样的配置才是与本楼最匹配的？
二、电梯选型的参考因素
电梯是高层住宅中极为重要的机电设备之一，它是高层住宅的主要垂直交通工具。电梯设备不但费用昂贵（约占建筑基建总投资的9%左右）；而且电梯交通系统的设计是否合理还将直接影响建筑的使用安全和经营服务质量以及经济效益，因此，对电梯必须给予足够的重视。
在电梯设计中应该从建筑物和交通设施的关系、建筑物内人员分布、楼内相互间的客流情况和客流高峰期间的电梯使用状况等角度来考虑，并反复进行电梯运输系统的交通计算，根据建筑物的功能及等级来加以评价，从而得出最佳的结果，确定所需电梯的台数、配置方式、服务方式以及电梯的额定荷载、额定速度和控制方式等等。
三、电梯配置的相关规范规定
《住宅设计规范》（GB）规定：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。认为一台电梯服务60-90户是适宜的。
《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）规定：消防电梯的载重量不应小于800kg，消防电梯的行驶速度，应按从首层到顶层的运行时间不超过60s计算确定。
《深圳市民用建筑设计技术要求与规定》规定：在方案阶段，住宅可按下表初步确定电梯数量、额定容量及速度。十二层及十二层以上的高层住宅，其电梯数不应少于2台。每层住40人、层数为24层以上时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯。
在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应经计算确定。电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。
电梯数量、容量和速度表
数量（台）
80-100户/台
60-80户/台
40-60户/台
四、公司目前的常规做法
在方案设计阶段，基本是按照国家和深
圳相关规范、规定来大概配置；
在初步设计和施工图阶段，由于各种原因，只能停留在定性分析上，很难实现定量分析（基本上没有进行定量分析）。由于没有进行定量计算，技术人员也就无法对电梯的服务质量做出准确评价。
在土地资源缺乏、高层住宅不断增加的今天，我们是否应该将该项工作补上！
五、205项目的实践及体会
在205项目中，有6栋住宅楼高达31层，4户/层，约600平方米/层，每栋住宅应设2台载重量为900公斤的电梯服务全部楼层，但在速度(1.75m/s或2.0m/s)的选择上出现了反复。从定性分析来看，同样情况下，18层的住宅电梯速度为1.75m/s，31层的住宅电梯速度也为1.75m/s，后者能满足服务质量吗？没底。因此，在方案阶段初步定为：在31层住宅楼中配置2.0m/s电梯。大家主观上认为如此配置肯定可以大大改善等候时间，提高电梯服务质量。
为了检验我们的判断是否正确，我们请多家著名的电梯制造商对此进行了流量分析。
方法一、为便于计算，考虑大楼性质为住宅楼，不会出现写字楼那样的高峰时段，因此采取平均流量及双向运行模式。
方法二、按住宅大楼最繁忙时段评定，早晨住户上班时段和傍晚下班回家时段，假设每层站都有乘客召唤电梯，直到电梯满载直驶。
流量分析结果（方法一）
电梯数量（台）
高峰运行模式
载重量（kg）
等候时间(s)
处理能力(%/5min)
流量分析结果（方法二）
电梯数量（台）
高峰运行模式
载重量（kg）
等候时间(s)
处理能力(%/5min)
电梯服务水平的判定标准
出租用写字楼
≤（30-40）秒
≥（11%-15%）/5分钟
≤（60-90）秒
≥（8%-10%）/5分钟
≤（30-40）秒
≥（8%-10%）/5分钟
注：等候时间：是指某一台电梯刚离开到下一次电梯来到的时间。
处理能力：是指每五分钟内，电梯在单向能运送人数占大楼总人数的百分比。
由方法一的计算结果可以看出，在速度为1.75米/秒，载重量900公斤情况下，大楼电梯已基本能满足处理要求，如果速度取2.0米/秒，将大幅度提高电梯的处理能力，但对平均候梯时间影响不大。
1.75米/秒，载重量900公斤情况下，大楼电梯已基本能满足处理要求，如果速度取2.0米/秒，将大幅度提高电梯的处理能力，但对平均候梯时间影响不大。
从方法二计算结果可以看出，电梯处理能力都比较理想，但平均候梯时间与标准（60s）相比仍有差距，主要原因是楼层较高，停靠站较多。方法二的计算结果是在繁忙时段，假设每层站都有乘客召唤电梯，直到电梯满载直驶的前提条件下得出的，但在实际的使用中，候梯时间都不会这么长。若提高电梯的速度（从1.75米/秒提高到2.0米/秒），在繁忙时段由于考虑到设站区间可能每层都有召唤，电梯每层都停靠站，电梯实际发挥速度的区间很短，故提高电梯的速度在电梯繁忙时段对用户候梯时间的改善效果并不明显。
对写字楼来说，处理能力不足将导致在上下班高峰期候梯间出现人员滞留。而对于住宅项目，因为不存在上下行高峰时段，所以在比较电梯运力时，主要考虑候梯时间。同时，住宅项目在满足运力前提下，应尽可能降低设备成本，由于2.0米/秒电梯较1.75米/秒电梯的价格高出许多（约多20%-30%）。因此，根据上述计算结果和综合分析，再结合大楼的基本情况，我们采用了载重量900公斤、速度为1.75米/秒的电梯，每个塔楼两台并联控制的方案，既可节省费用（包括大楼建筑成本、电梯设备成本、以后使用中的用电成本等），又可满足大楼的使用要求。
上述电梯流量分析是基于大楼正常工作时和繁忙时段的交通流量的模拟分析，而电梯流量分析程序可能与各厂家各自依据的标准不同，其结果会有出入；电梯的实际运行效果还和大楼的综合管理、使用功能密不可分，计算和实际运行可能也会有出入。但我认为，这种分析方法不失为一个好的选择依据。
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高层住宅电梯每层设站：“宜”改“应”
　　王金贵
　　【点评话题】
　　国家质量技术监督局、建设部于1999年联合颁布实施(2003年修订)的《住宅设计规范》4.1.8条款规定:“高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一台电梯时应采用联系廊连通。”
　　【独家观点】
　　建议将《住宅设计规范》4.1.8条款修改为:“高层住宅电梯应每层设站。”特殊情况下不需要每层设电梯站的应作为例外，另行专项规定。
　　【法律较真】
　　日，国家质量技术监督局、建设部颁行了《住宅设计规范》(2003年9月局部修订)。该规范4.1.8条款规定:高层住宅电梯“宜”每层设站。很显然，规范制定者是在倡导高层住宅电梯“每层设站”的设计理念，理由很简单:方便上下楼。但不能忽视的是，一个“宜”字表明该条规范不具有强行性。
　　在人们的印象中，似乎也没听说谁买了电梯“非每层设站”的高层住宅，因为，电梯“非每层设站”的不方便是显而易见的。当然，市面上也不多见销售电梯“非每层设站”的商品房，毕竟，不方便生活的商品房不好卖。
　　与《住宅设计规范》较真，是因为《住宅设计规范》忽视了“因拆迁取得回迁房的人”的利益。了解城市房屋拆迁过程的人都知道，被拆迁人要取得回迁房，必须与房地产开发商签订《商品房拆迁置换协议》，因为该协议文本系“有关方面”提供的示范文本，其中对建筑公共部分，如“电梯如何设置”等，一般并不明示，被拆迁人只能选择接受已经建构好的回迁房屋。然而，实践中发生过这样的例子:待房屋建好、回迁房业主入住前，回迁业主们与开发商用此前的《商品房拆迁置换协议》换签《商品房买卖合同》时，却突然发现合同中明示:即将入住的高层建筑电梯“非每层设站”。这给生活带来极大不便，业主们要求开发商承担责任，但开发商振振有词——《住宅设计规范》规定允许这么建电梯。
　　我们再来看看《住宅设计规范》制定者的解释。国家质量技术监督局、建设部在发布《住宅设计规范》的同时也发布了《&住宅设计规范&条文说明》，该说明4.1.8条款称:“高层住宅电梯宜每层设站是为了使用方便，但为了节约投资允许设站间层不超过两层。减少电梯设站有利于节约电梯造价，简化电梯管理及减少损坏率。”很显然，这里主要考虑了开发商的利益，对高层居民的利益重视不足，没有以人为本，缺乏人文关怀。
　　当前我国城市化建设正快速推进，拆迁与回迁每日都在发生，受《住宅设计规范》影响的人群正日益扩大，不合时宜的规定该改改了。
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住宅电梯选择之价格和配置
　　& & 在中国住宅电梯的使用已经超过5万台，这是一个大市场，同时也是最值得研究的方面。
& & 目前中国的房地产开发商在住宅电梯选择和配置以及价格上存在比较严重的误区，其表现特点为：
1.选择品牌的误区。许多开发商选择住宅电梯一味追求品牌，其实住宅电梯如果在2.5M/S以下，中国国产品牌已经完全过关，根本不用太多考虑品牌。如果考虑品牌太多，那么无形中将增加很大成本。
2.价格便宜误区。一些开发商只追求价格便宜，这样往往最终给住户造成后期费用的增加。同时还会使开发商由于选择电梯太便宜从电梯质量造成使用故障多而使公司声誉造成损害。
3.对技术选择的误区。现在开发商选择电梯时往往只考虑有机房和无机房，其实有机房电梯只是指普通电梯，这种电梯土建成本大，而且早已经过时。为此选择有机房电梯时必须选择是小机房还是普通机房。
4.配置的误区。一些开发商选择电梯只考虑VVVF，其实VVVF控制的电梯有采用PLC控制还是微机控制之分，目前一般为32位微机控制电梯，而PLC控制的电梯成本相应要低，但是无法再升级。即使升级需要费用要大。而如果采用微机及串行通讯接口控制的电梯，以后升级余地大。
& & 为此我们认为选择住宅电梯应该选择VVVF控制的小机房电梯或无机房电梯比较好，这样土建成本就降低很多。如果小机房电梯和普通机房电梯比较，设计更简单（小机房电梯就是将电梯井往上延升2.5M），施工也方便；而普通机房都大于电梯井，设计施工时必须考虑大出部分的承重。而无机房电梯更能节约土建成本，而目前在中国已经使用的无机房电梯上海有26层，深圳有22层的无机房电梯，而无机房电梯目前中国的技术和部件可以匹配到35层以下。
& & 在配置选择上一定要考虑采用先进的控制方式，比如微机控制及串行通讯；如果愿意多支付2万元那么就选用永磁同步无齿轮主机就更好了。这样无论您的住宅档次有多高，就全能够满足了。
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又学习了一下规范
4.1.6 七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。
注：1 底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。
2底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。
3 顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。
4 住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。
4.1.7 十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。
4.1.8 高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。
4.1.9 候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿箱的深度，且不得小于1.50m。
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哥们，你太牛了。现在一个项目正在准备用电梯，那天交流一下。
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受教了 对我这样的新人很有帮助
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楼主您太牛了，谢谢谢谢非常感谢！！！
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学习中，五栋高层，正在准备招标电梯.谢谢主。
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