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开发商变相降价炒房客闻风抛房 房贷收紧冲击波
楼市调控政策开年继续加码。春节过后，央行频频收紧信贷，接连上调常备借贷便利(SLF)利率和7天、14天及28天逆回购中标利率，被称为“政策性加息”。尽管利率的上调尚未传导至银行的公开存贷款，但已有北京、广州、佛山等地的房贷政策开始收紧，多家银行甚至约定首套房房贷利率不低于基准利率的90%。业内普遍认为，央行货币政策调整，楼市去杠杆周期到来，严厉的房地产市场政策叠加折扣利率向上调整，将令本轮房价上涨过快的一二线城市量价齐跌。《华夏时报》记者近日调查了解到，作为风向标的深圳，二手房市场，部分急于出手的投资客已开始降价10%-20%，而新房市场也有开发商以特价房降价营销，降幅约5%至10%。房贷拧紧水龙头2月8日晚，有北京房地产交易中介称收到通知，个人住房贷款利率不低于基准利率九折；自2月8日起签署网签合同的第二套个人住房（含新建住房、二手住房、置换式住房）按揭贷款期限最长不超过25年。按照平均贷款300万元计算二套房贷款，二套房目前执行利率标准为基准利率的1.1倍。从月供看，将增加1400元左右。中原地产首席分析师张大伟认为，这代表了在1月利率折扣减少后的继续收紧，银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓或是常态。信贷是决定短期房价的最关键因素，目前看信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。2月8日下午，又有消息称，广州、佛山也收紧了房贷。广州邮储银行的首套房贷利率优惠从8.5折收紧至9折，兴业银行(601166,股吧)只有申请9.5折才能正常放款，广州农商行也开始将房贷利率上调至9折，且需要排队；另外，自2月5日起，工行佛山地区房贷折扣普遍收紧至8.8折，仅中海、保利、万科等前十大开发商的新楼盘可做8.5折优惠。除此之外，据澎湃新闻报道，总部在上海的某银行近日接到央行“窗口指导”，要求2月份开始全口径大力度压降新增贷款规模；同时，现在包括对公和个人贷款在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备，目前该行只有消费贷可以按时放款，其他都会延期一个月以上。深圳部分银行下调楼盘评估价拧紧水龙头的动作，也是一种缩紧信号。由于杠杆的普及率，房贷政策对一线城市特别是此轮暴涨的龙头深圳影响显著。《华夏时报》记者从深圳地区的银行了解到，部分国有银行也有意控制投放额度，某国有银行支行在1月份信贷投放量就大幅下滑，不及去年同期的1/4，但平安银行、招商等股份制商业银行的信贷投放仍然正常。张大伟认为，影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化，目前看，加息或者变相加息的可能性已经出现。信贷绝对是影响短期房价的最重要因素，如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。此外，资本流出的压力以及国际收支问题会使得央行考虑加息，人民币贬值的趋势是否会延续也会影响未来房地产市场的走势。去杠杆阵痛高杠杆是高房价的最重要因素之一，如果管理层把杠杆变短会怎样？徐枫认为，未来在供给方面，一手房市场不排除少数开发商基于资金压力而让价走量，二手房市场亦可能出现一些坐拥多套住房的投机客降价出逃的行为，房价方面也有望在反复的小调整中渐趋稳定。据本报记者了解，深圳已有开发商以特价房的形势降价销售，如佳兆业城市广场，去年售价5万元/平米以上，目前价格在4.5-4.8万元/平米。而其它开发商仍处在观望态度，由于价格备案受到政府的严格管制，同一楼盘价格备案价不允许超过前期价格，从去年下半年以来，新盘推出量极少。尤其是深圳从去年11月开始调整评估价后，总的税费增加明显，比如总价高于280万元的房子，属于非普通住宅，增值税就要多增几万到几十万元不等，这也增加了二手房投资和买房的成本，导致成交量再次下滑。据深圳规土委数据，去年9月新房均价61600元/平米，降至今年1月54931元/平米，下降7000元/平米，2017年1月深圳新房成交量仅为1652套，创47个月以来单月新低，环比减少23.6%，同比降低七成；二手房成交2747套，环比下跌27.9%，同比下跌超八成。另据深房协监测，今年春节假期结束以来，深圳房地产经纪机构二手房签单活跃度远不如去年：一是成交量低，5天内成交量总计为167 套，仅为去年同期的6%；二是成交态势不如人意，去年春节假期后签单量阶梯式上扬，而今年签单量上下震荡无序，显示出市场人气的清淡和入市者的犹豫不定。“业主不降价，购房者是不会买单的，但有的业主不急于出售也不肯降多少，市场还在僵持阶段，目前降价成交的都是业主急于套现的，以投资客居多。”家家顺地产一位中介人员告诉记者，大部分挂牌的房子都已经比高位降了10%-15%。记者采访发现，深圳最近两年加入炒房队伍的白领投资客，目前正承受着资金的压力，他们大多通过银行消费贷款和信用贷款，或者将第一套房从银行做抵押贷款，作为第二、第三套房的首付款。尤其是2016年上半年才入场的投资客，已被套牢在楼市的顶峰，算上税费卖出去还要亏本。深圳一位房地产评估公司经理告诉《华夏时报》记者，2015年以前入场的投资客压力不大，可将升值大的房子到银行做抵押贷款，加上出租可以抵部分月供，近两年新入市两三套的投资者压力比较大，另外将杠杆用到极致的投资客，手上信用卡都几十张，轮流套现的也都是在扛着。“我固定了10套在手上不卖，其中前海9套，宝安1套，都是2009年入手的房子，2015年买了一套双拼自住，资金上没有压力，拿着自住和出租，遇到超级笋盘就接手，市场回暖了就套现。”深圳一位资深投资客告诉本报记者，他的房子收益已经超过10倍，去掉月供，每个月还有多余的几万元租金。“资深的投资客在去年高位就开始抛盘，玩久了就会有预感，留足资金等低位调整时再出手。”上述资深投资客说，楼市跟股市一样，套牢在顶峰的永远是跟风的散户，一旦去杠杆会很痛苦，资金不足就连血本也可能亏掉。张大伟认为，整体看，2017年北京及其他主要一二线城市的房价调整预期越来越明显，特别是在加息等可能性增加的情况下，这种趋势和幅度会加大。(华夏时报)今日推荐：在成都想首次买房或者再买一套房吗？本市在10月份颁布了限购以及房贷新政策，重新规定了一些购房标准，大家可能会对此感到一些疑惑。 为此，帮帮为大家准备了一篇“首套二套房认定新标准详解”，帮您了解通透！内容包括：1、两条新政是啥内容？2、成都商贷怎样对首套二套房认定的？3、市、省公积金怎样对首套二套房认定的？4、两种公积金规定的区别是什么？5、查房范围的规定，看你跑不跑得掉？6、商贷与公积金到底以啥为单位？扫描下方二维码或者关注成都房帮帮微信号（cdfbb028），回复关键“239”即可查看更多详细内容。
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五大行房地产信贷整体风险可控 房贷不支持炒房
　来源： 金融时报
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　　从数据上看，各行的房地产开发类贷款质量在现阶段都保持良好。以工行为例，该行此类贷款的不良率从去年底的0.88%降至0.77%，低于整体不良率，不良余额则从46亿元下降至38亿元。
　　在中报发布会上解读各自的个人房贷业务时，各国有大行高管不约而同地强调，此项业务目前仍以支持首套房自住型需求为主，因此风险可控。
　　“人人喊打”的高房价招来了各级政府愈加严厉的调控，不明朗的未来走势使得购房人持币观望的情绪越来越浓。在这样的形势下，商业银行的房地产信贷风险持续受到各方高度关注。
　　房地产信贷增速普遍放缓
　　刚刚公布的2011年半年报显示，五家国有控股上市银行今年以来的房地产信贷都出现了不同程度的收缩。
　　工行上半年房地产贷款增速为3.15%，其中房地产开发贷款的增速为1.5%，个人住房贷款增速为4%。该行行长杨凯生表示，并未像外界传言的那样停止发放房地产贷款，而是实现了“稳健增长”。同期，该行的信贷增速是6.6%。
　　截至6月30日，农行的法人房地产贷款(不含经营性物业抵押贷款)余额是4066.29亿元，较上年末减少130.09亿元；个人住房贷款8264.81亿元，较上年末增加1018.89亿元，增长14.1%。
　　截至6月末，中行房地产开发贷款规模为3300亿元，占境内公司贷款的比重是8.9%，这一数字在同业大银行中处于较低的位置。
　　建行方面，上半年其房地产业贷款增长4.09%。个人住房贷款余额15433.74亿元,较上年末增加1745.63亿元，增幅为12.75%。
　　截至6月末，交行房地产贷款占比6.18%，比年初有所下降。
　　开发类贷款管理日趋严格
　　从数据上看，各行的房地产开发类贷款质量在现阶段都保持良好。以工行为例，该行此类贷款的不良率从去年底的0.88%降至0.77%，低于整体不良率，不良余额则从46亿元下降至38亿元。再以农行为例，该行的开发类贷款不良率为1.22%，同期县域贷款的不良率为2.07%。
　　为防范风险，各行主要选择了大型房企和重点客户。据中行行长李礼辉透露，该行重点客户占比较高，60%以上是总行和分行的客户，且贷款期限较短，所签合同平均期限2.66年，实际还款期没有超过2年。农行风险总监宋先平也表示，该行主要服务央企和大型房地产企业。建行的新增贷款则主要用来支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户，重点支持符合国家产业政策的住宅类项目，包括居民住宅和保障性住房建设。
　　此外，各行的风险管理策略也更加严格。工行表示，会根据房地产调控政策导向及市场变化，及时调整完善房地产行业信贷政策，实施行业限额管理，严格控制房地产贷款投放，优先支持在建、续建项目；同时严格执行房地产贷款封闭管理制度，加强销售资金专户管理，严格按项目销售进度回收贷款。农行表示，已经提高了房地产客户及项目准入标准，实行严格的指令性限额管理，强化和完善房地产贷款压力测试，并将压力测试结果作为信贷业务审查审批的参考依据。交行除了实行客户名单式管理外，还将贷款向居住类房地产开发倾斜，同时在不同区域实施不同政策。
　　个人房贷仍以支持自住为主
　　前几年，个人房贷业务一直被视作银行的优质资产。但在当前房地产市场不景气的前提下，一旦出现房价大幅下降，是否会造成贷款人还款意愿下降，导致大面积违约出现？
　　在中报发布会上解读各自的个人房贷业务时，国有大行高管不约而同地强调，此项业务目前仍以支持首套房自住型需求为主，因此风险可控。
　　据工行行长杨凯生透露，目前，该行的个人房贷业务不良率仅有0.4%，其中一套房贷余额占比为95.12%，二套房为4.23%，三套房为0.65%。另外，该行个人房贷的户均余额为21.3万元，50万元以下贷款的占比为68.6%，100万元以下贷款的占比为84.4%。他还介绍，工行目前没有贷款数额占到房屋总价8成以上的贷款。通过这些数据，杨凯生认为工行的个人房贷业务质量良好。
　　再以农行为例，该行风险总监宋先平介绍，该行的个人房贷目前不良率为0.52%。已发放贷款中，首套房贷款占到了95.2%，二套房为4.8%。他强调：“个人房贷业务原则上支持自住需求，不支持炒房。”
　　建行的年报则显示，新投放住房贷款同样主要支持居民购买自住型住房的贷款需求，并向房地产市场平稳的地区倾斜。其中，新发放住房贷款的平均首付比率42.7%。
　　一套房为主的个人房贷格局下，房贷资金用于炒房的几率不大，相对而言违约几率也较低。此外，今年以来，由于贷款额度紧缺，各行普遍调高了房贷首付比例，取消了利率优惠，同时严格了贷款审批。
　　虽然半年报显示，当前房地产信贷的风险尚在可控之中，但目前房地产市场的走势仍有众多不确定因素，而房地产业出现的问题反映到银行的资产质量上还需要一段时间。日前，评级机构惠誉在京表示，房地产行业的风险敞口构成了中资银行业资产质量的最大威胁。
　　对于房地产业风险，银监会表示出了高度重视，并在年中会议上提出，要紧抓房地产贷款风险。银监会要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押，并及时调整抵押物估值；加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场；同时，继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持关注和警觉。尽管目前资产质量尚佳，商业银行的房地产信贷风险仍是一个值得高度关注的问题。作者： 戴磊
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假如我在济南买了一套门面房，100万买的，首付50万，贷款50万，结果现在涨到400万了，我每个月还两千块钱，基本没压力。
我的意思等于白赚了300万。
但是这300万什么时候才能套现？
牛哥怎么做？把剩余贷款先还上，然后再找评估公司把房价评估到400万，不做房贷，而做其它类型贷款，把房子作为抵押物，贷出300万，这300万是不是一年后就要还上？
不，要贷20年的，每月还多少！
这样的结果是什么？
这套房子本身已经赢利了，钱已经拿到手了，并且风险已经转嫁给银行了。
这是理财观念的不同，牛哥整天研究银行贷款信息，例如推出了什么新的政策，有什么新的活动，看到，他接着就会去咨询，每套房子他都会去做贷款，但是不一定要求放款，但是要先把手续办好，只等最后一步放款。
这与他的定位有关，他把房子定位成资金池，随时可以为自己换来钱。
在所有朋友里，我觉得牛哥是对理财最敏感的，也是最谨慎的，他每一笔资金都入帐，做EXCEL表，要建模，哪个房租对应哪个房贷，哪笔贷款对应哪笔还款，都列得非常清楚。
他能清楚的知道自己的财务状况如何，到哪一年贷款会全部还完，上次他跟我说过，我忘记了是2018年还是2028年，可能是2028年。
他经常跟我讲，贷款是双刃剑，若是你能驾驭了贪婪，那么这把剑就是你的左右臂，若是驾驭不了，就会自宫。
例如放款过来，动辄几百万，你有没有消费的冲动？你会不会考虑换车？会不会考虑买个LV？会不会考虑去包个情人？
牛哥花钱很少，吃饭就是拉面，平时也没啥开支，也没大的消费，我从来没见他去过夜总会或酒吧，也没有夜生活，无非就是偶尔喜欢喝点小酒，也花不了多少钱。
所以，他能驾驭了这些资金，说不动，就真不动。
能非常严格地执行自己给自己设置的规矩，你翻翻他的钱包会觉得蛮有意思，跟个小学生似的，里面夹着字条，是写给自己次日建议。
晚上思考，写下建议，次日遵守，有意思不？
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