鲁能集团从电企转型房企：央企母公司撑腰不缺钱
日 03:44来源： 作者：袁晓澜
鲁能集团自1993年开始，就在全国各地进行地产开发。多家机构表示，鲁能在土地储备上有一定优势。但至今鲁能的土地储备量仍是一个谜。凡宋/CFP
日下午，在经过192轮激烈争夺后，鲁能力压融创，以46.2亿元将天津天塔道地块收入囊中，楼面地价达到15000元/平米，溢价率达24.53%，该地块也成为了当年天津新的“双料地王”。鲁能再度成为业界关注的对象。
在2007年经历了“私有化”风波后，鲁能逐渐剥离传统煤电业务，华丽转身为一家国家电网下属的以地产为主业的公司。而在控股股东雄厚财力的支持下，鲁能在地产业务上的野心逐渐明晰起来。
剥离煤电资产，房产成主业
2010年3月，国资委公布了16家主业从事房地产的央企名单，鲁能地产并未在名单内。2011年2月，鲁能集团得以“特批”
打开鲁能集团有限公司(下称鲁能集团)的官网，映入眼帘的是旗下的地产项目广告。在网页上，还有专门的楼盘电商平台。除了左上角国家电网的绿色LOGO外，如果不了解这家企业，根本看不出它与能源行业有什么直接联系。
鲁能集团成立于2003年，原是山东省一家大型煤电企业，后来经历“私有化”风波后，被山东电力集团收购，而山东电力集团是国资委旗下一级企业国家电网的全资子公司，因此鲁能集团是国资委的一家三级企业。
据资料显示，2005年，鲁能就已经以738.05亿元总资产傲居山东企业第一，并横跨煤电、矿业、房地产、工程建设、、体育等多个产业。不过，自从2007年鲁能低调私有化被叫停后，其资产进行了一系列的整合、巨变。
此前，鲁能集团具有、、三家上市平台，被称为“鲁能系”。期间，根据国家电网公司总体规划，鲁能将持有的火电资产注入金马集团，并将这部分股权最终转给神华集团，又将*ST能山转让给了华能集团。鲁能还把铝业资产协议转让给中电投；陆续剥离火电、电解铝和氧化铝等生产业务。随后，此前默默无闻的房地产业务开始成为这家电力系统重要成员的主业，而鲁能的上市公司，仅剩下广宇发展一个，也成为整合鲁能集团地产业务的重要平台。
2010年3月，国资委公布了最后确定的16家主业从事房地产的央企名单，鲁能地产并未在名单内。2011年2月，国资委以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由，特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。
大举拿地，做强地产
2012年拿地金额或达76.29亿元；对商业地产地块情有独钟
鲁能集团自1993年开始，就在全国各地进行地产开发，特别在海南拥有大量的土地储备。经过一系列调整，鲁能集团做大地产业务的方向越发明晰。资料显示，鲁能旗下的地产业务主要由鲁能置业和鲁能恒源置业公司运作，项目遍布全国。
近年来，鲁能集团地产业务有发力之势，特别是对商业地产地块情有独钟。
去年9月，一家名为“上海申电投资有限公司”的房企以20.5亿元的底价，拿下了位于上海黄浦江沿岸的一块商业地块，楼面价为28983元/平米。据悉，该公司为“董文华”，与鲁能集团总会计师同名，业界猜测该公司为鲁能集团的“马甲”。
去年12月，鲁能旗下北京顺义新城建设开发有限公司以46.2亿将天津天塔道地块收入囊中。该块土地出让面积10.4万平米，规划地上建筑面积不大于30.8万平米，三分之二的面积将用来建设商业酒店等。拿地的北京顺义新城建设开发有限公司，在北京开发了鲁能七号院项目。日前，北京鲁能置业有限公司总监胡汉祥对记者表示，对于天津地王的事宜不是特别清楚，是由另一个团队在操作。
据克而瑞数据显示，2012年，鲁能集团分别在天津、海口、三亚拿下三宗地，斥资为55.79亿元。如果再加上“马甲”公司在上海拿地，2012年总拿地金额则达到76.29亿元。
此前，《报》报道，鲁能内部提出的销售目标是2013年至2015年住宅及商业地产总投资超过730亿元。中诚信分析报告指出，“公司虽然土地储备上有一定优势，但未来投资规模较大，财务杠杆有继续上升的压力。”
央企母公司撑腰，“不缺钱”
2011年国家电网对鲁能再注资25亿元，公司注册资本达到200亿
根据克而瑞的数据显示，2012年，鲁能置业集团有限公司的销售面积为76.25万平米，销售金额为86.11亿，销售均价为11293元/平米。这一业绩无法进入全国房企排行榜的前50强。
对于鲁能拿天津“双料地王”的行为，不少业内人士质疑，鲁能是否有资金付，是否有操盘能力操作如此好的项目。
据记者了解，鲁能在北京共有鲁能七号院和格拉斯小镇两个项目在售，一个为普通住宅，一个为别墅项目。
亚豪机构市场总监郭毅认为，从北京一地看不出鲁能的经营模式，北京的这两个项目是两类产品，开发策略也不一样，而在印象中，也未对鲁能有更深的认识。
不过，作为国家电网的“孙公司”， 2011年国家电网对鲁能再注资25亿元，公司注册资本达到200亿。一位信托人士也告诉记者，只有缺钱的企业才会在信托市场找融资，像央企背景公司从来不缺钱，他们的低息融资渠道更多，更容易从银行拿到低息贷款。
此前也传闻保利将收购鲁能土地储备，但日前保利相关人士告诉记者，“没有这回事”。而关于鲁能的资金链问题和土地储备的谜团，截至昨天记者发稿时，仍未收到鲁能集团营销部主任李斌的回复。
“换将”再铺路地产重组？
鲁能集团一直想把广宇发展打造成为其地产业务的上市平台。
日，广宇发展宣布，公司拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份，发行数量最多不超过7亿股，购买其旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。
当时业内分析，对于在全国各地拥有7619万平米土储的鲁能集团而言，此次注入资产不到其全部房地产资产的1/10，但鲁能集团的一切动作都在说明一个事实：鲁能集团将借广宇发展推动其地产业务的整体上市。
随后的日，广宇发展临时股东大会通过了这份非公开发行股份购买资产的重大资产重组方案相关议案，议案有效期为12个月。一年之后，广宇发展发布公告称，由于国家对房地产行业的宏观调控，房企并购重组被暂停，这重组方案自动失效。
重组受阻，广宇发展又遭遇人事震荡。日，广宇发展发布公告称，刘宇、孙瑜、孟祥科、宋英杰等四名高管提出辞职，同时，公告公布了思维新晋董事会成员。其中，总经理黄先可原为济南天地置业总经理。据媒体报道，有私募人士据此认为，本次“换血”且新晋高管清一色的“鲁能系”，或许正是大股东想直接参与控制公司经营，为重组铺路。
据广宇发展三季报显示，三季度归属于上市公司股东的净利润2.09亿元，同比增长61%。
[责任编辑：duandi]
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你可能喜欢鲁能面临国企困境 是组织的错还是领导的错？
与“超越”的梦想相比，现实的惨淡不知道是否让这家国企俱乐部在这个间歇期，静下来思考一些体制以及管理的课题，以及如何管理好外界对球队的期望值。赛季之初，喊出“超越”的目标，但没有廓清这个“超越”的具体内涵，这并不难理解，如果确切的目标实现不了，谁将为此买单？这是体制的第一个投射。这个“超越”的涵义其实也不言自明：超越自己的亚冠战绩，甚至超越所创造的功绩。毋庸置疑，这家国企俱乐部身上从来就有着“做就做好、力争一流”的决心。一流的梦想自然要一流的教练做支撑，这也许就是追逐“世界第九”、巴甲冠军教练的背景——首要的目的，就是要产生影响力，从一定程度上讲，这种影响力已经是俱乐部管理者政绩的第一落点，所以在上个赛季结束之后，马上把将鲁能从第12名带到亚军，曾先后任皇马( ) 、巴萨(
) 双料主帅的安蒂奇坚决炒掉。但是，先不论成绩，仅从本赛季开赛以来这位鲁能队史上第一位巴西主帅的发言来看，其性格其实并不符合鲁能的国企体制和文化，思维非线性的性情中人库卡，秉持了南美人的奔放和不羁，说话做事并不低调，经常是想到哪说到哪，这与体制所要求的低调与严谨的风格有点格格不入。这里就要说到为什么执掌鲁能6年帅印的图拔科维奇可以成为鲁能队史上的功勋教练。如果纯粹从性格角度而言，身为前南斯拉夫的塞尔维亚教练，对这种体制的感觉以及他本身的一种低调内敛的行事（比如对外界基本不会提到与俱乐部的协议内容以及不同意见），都显示出他更为适应一家国企的风格。其实国企办体育远非一无是处，国企体制做事有着相当靠谱的一面，比如投入稳定、做事排场、不拘小节，又如对鲁能潍坊足校设计的百年大计等等不一而足。但这种由于体制和企业领导人的个人喜爱产生的驱动力，决定了这支球队不会很差，但难以实现卓越。在体制下，其实也不是具体哪一位管理者的问题，在怎样的体制下，人就会有怎样的表现。一个显著的特点是，体制中人不能坦然承认失败，甚至，不太能接受别人的批评，这是由体制感带来的一种“胸怀困境”。其中的核心纠结在于：是组织错了，还是领导错了，还是具体执行者错了？也就是说，责任的追究机制的模糊成为一个难题，国企管理中的责任边界不清的问题不可避免地投射到了这家俱乐部身上。从鲁能俱乐部前段时间对于外界批评所作出的种种反应来看，鲁能仍旧没有找到一家伟大俱乐部的胸怀和气度。但情况也并非没有一点变化，鲁能近期将媒体的一组分析反思鲁能改革的文章挂在官网上，可看做是一个积极的信号。在鲁能接手足球的16年时间里，一个有意无意间被忽略的重大课题就是鲁能足球精神的构建，鲁能一直是一支的精英球队，但是身上一直缺乏一种精英精神，这其实是一个需要假以漫长时日的长远工程，但需要每一任俱乐部负责人都去着力构建。同时，这种精神可能更多源于一种市场搏杀产生的韧劲，一直在强大国企背景下生存的球员可能已经形成一种依赖感，也就天然缺乏那种来自市场的顽强精神，但或许也很难在寡头垄断的电力系统找出这样一种市场基因。鲁能球迷甚至全国球迷对鲁能有一种挥之不去的外战“溃败担忧”，也正是基于对内核精神这一点，球可以输，但是不可以一泻千里，这种倚靠不屈不挠从而达到的一种动态稳定才是一支球队长盛不衰的法宝，当然，在国企基因之外，或许亦有山东人本身的性格特点原因——谦逊有余而霸气不足。在此前的中超赛场，俱乐部管理尚不够规范，所以哪家有钱哪家就可以引领风骚，但在逐渐开始用完全市场化运作，特别是如恒大一样的优秀民企带入现代企业管理制度，进而产生了“鲶鱼效应”后，这个场面就不太可能由国企独撑了，3亿元式的巨额投入的边际效应也在递减。在这样一个既不能靠垄断支撑，也没有民企的所有制壁垒的足球俱乐部市场中，就要倒逼鲁能俱乐部形成一种现代企业管理制度，尤其是上文提到的市场化感觉以及选人用人机制，这不是将俱乐部负责人从正处级提升为副厅级就可自然实现的历程。笔者作为一名平时工作中关注着央企、国企发展的媒体观察者，同时也作为一名在山东长大，并在济南学习生活四年的资深鲁能球迷，关注鲁能足球（前身济南泰山）近20年，身在北京也一直关注着鲁能的每一场比赛，从内心而言也盼望鲁能可以继续高高举起国企办足球的大旗。十八届三中全会后，“市场在资源配置中起决定作用”这句话成为最热短句，这一点其实可以完完全全地落到一家俱乐部的运营上，还是那句话，需要还给市场的，终究要还给市场。如果说整个国企改革的加速推进仍需从长计议，作为一家巨型央企，国家电网或者说山东电力让鲁能去用市场化运作足球还是一个完全可行的举措，但这需要国企管理者有着更宽广的胸怀和对俱乐部一个相对更为放手的体制机制，或者说建立一个国企中的“足球市场化特区”，如能如此，相信鲁能一定可以创造出队史上的又一个辉煌时代。而最后，市场搏杀中产生的成绩和荣光仍然终将属于国企的决策者。当然有人会说，一家国企俱乐部必须要在“讲政治”的背景下稳步向前，就算是完全市场化的恒大的许老板也是极具政治思维方式。这当然不错，甚至有可能是恒大涉足足球获得的最大隐形收益，但作为一家国企俱乐部，又要在一个完全竞争市场上进行充分搏杀，那需要考虑清楚并仔细拿捏的可能是“懂政治”和“讲政治”之间的微妙边界。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved“大地主”鲁能想要上市为何那么难？
地产一条刘诗洋
五年两次注资上市公司失败后，以玩足球闻名的山东鲁能集团谋划已久的地产业务重组几近搁浅。7月中旬，鲁能集团地产业务上市跳板广宇发展（000537）公布的2015半年报显示，在过去5年间，他们实际上只接过鲁能众多地产项目中的4个，上市公司利润也遭到“腰斩”，与上年同期相比缩减50.75%。看上去心灰意冷的鲁能正从广宇发展撤人。梁中基、周悦辞去了董事职务，宋英杰辞去副总经理职务，陈明磊则辞去监事职务。此4人都曾在山东任鲁能集团中任职。其中梁中基曾担任鲁能集团发展策划部主任、重庆鲁能开发（集团）有限公司总经理，周悦刚担任鲁能集团有限公司财务资产部副主任。广宇发展现任董秘韩玉卫，在2009年之前也曾是鲁能控股金融管理部负责人。鲁能集团一直想把广宇发展打造成为其地产业务的上市平台。广宇发展的前身是天津立达国际商场股份有限公司，在获得股份制改革试点后于1993年底登陆A股，2009年底广宇发展的两大股东天津南开生物化工有限公司、山东鲁能恒源置业有限公司分别与鲁能集团签订了国有股权无偿划转协议。这次股权划转之后，鲁能集团成为了这家上市公司的控股股东。但五年来，鲁能集团借这家上市公司重组地产业务之路非常坎坷。2009年12月，广宇发展启动重组计划，拟以9.88元/股向鲁能集团定向增发股份，购买鲁能旗下包括海南鲁能广大置业、海南英大等7家房地产公司股权。但彼时因为受制于房地产行业政策调控，房企并购重组一直处于暂停状态。直到2011年6月，广宇发展公告资产重组无实质性进展，鲁能集团的第一次重组计划宣告终结。首战失败，但鲁能并未死心。他们在2013年11月启动了更大的计划。这次广宇发展拟向大股东鲁能集团及其子公司发行股份，收购鲁能集团旗下近125亿元的资产。这个数额庞大的资产包，囊括了鲁能集团在重庆、宜宾、济南、海口、三亚等多地项目或分公司的股权。除购买资产外，广宇发展还发布了非公开募资方案，募集总额不超过41.61亿用于房地产开发建设以及补充上市公司流动资金。这次重组方案鲁能拟为广宇发展注入9个二级开发，2个一级开发项目。其中二级开发项目累计建筑面积达1232.74万平方米，对应权益可售面积407.79万平方米。拟注入标的资产账面价值为53.51亿元，预估值124.84亿元，增值率133.3%。但公布重组预案后，广宇发展股价曾连续多日出现大幅下跌，这在当时被不少市场人士解读为“投资者对其重组信心不足”。该计划最终因“信披”问题被证监会否决。今年4月份，证监会罕见地否决了这套方案，理由是“重组申请所提及实际控制人是否发生变更的信息披露与证监会“73号文”相关规定不符”。在当时证监会发布的公告中，并购重组委对“广宇发展重组”的同意票不足3票。国企出身的鲁能因信披问题被否让人意外。证监会指出实际控制人变更问题，广宇发展及鲁能并未给出细节。有分析人士认为，广宇发展的这次重组被否并非仅仅因为信披问题，其注入资产或许有高估之嫌，更像是溢价收购大股东旗下的欠佳资产。鲁能集团自1993年开始，就在全国各地进行地产开发，尤其在海南拥有大量的土地储备。经过一系列调整，其做大地产业务的冲动越发明晰。资料显示，鲁能旗下的地产业务主要由鲁能置业和鲁能恒源置业公司运作，项目遍布全国。以此次收购中的海南三亚湾为例，该公司成立于2003年，旗下拥有鲁能三亚湾、鲁能山海天、鲁能红塘湾3个项目总占地面积143.62万平方米。而在广宇发布第二次重组计划之前，2011年，海南三亚湾的净利润曾出现0.38亿元亏损。除此之外，同样的情况也出现在顺义新城、鼎荣茂华及海南英大等公司，这三家公司业绩也分别在年出现不同程度的亏损。根据《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定》，上市公司购买的资产对应的经营实体持续经营时间应当在3年以上，最近两个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币2000万元。广宇发展要购买的资产并不符合这项规定。界面新闻记者曾联系广宇发展及鲁能相关人士希望对此置评，但未收到回应。对于二次重组失利，有业内人士认为，鲁能在近年来经历频繁业务结构调整后，自身地产业务在近年来发展缓慢，是广宇发展多次大规模重组受困的根本原因。从2008年开始，鲁能集团频频进行业务结构与产业调整。在2011年成为国家电网子公司之后，背靠大树的鲁能集团获得国家电网在资金及业务方面的大力支持。2011年2月，国资委以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由，特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。鲁能坐拥了“国家电网唯一房地产业务平台”的巨大优势。此后鲁能集团开始进一步剥离和重组。据中诚信国际近期发布的《鲁能集团有限公司2015年度跟踪评级报告》显示，鲁能集团曾在2014年对其子公司都城伟业集团有限公司增资140亿元，并将其投资持有的27家企业股权及在建项目四惠桥划转至该公司旗下。随后在2014年8月，都城伟业被整体划归至国家电网旗下。按照国家电网的规划，鲁能集团未来将成为其住宅地产业务的经营主体，不再涉及商业地产和清洁能源业务。虽然背靠国家电网，也完成了资产重构，但鲁能房地产业务发展却一直不温不火。在上述报告中，鲁能集团2014年房地产业务收入为84.47亿元，与2013年相比仅有0.13%的提升，而到月，该公司房地产业务收入为16.46亿元，与去年同期相比出现3.6%的下滑。在中国房地产企业销售榜中，鲁能集团早已排在百名开外。与此同时，鲁能也一直被“囤地”质疑缠身。且不说其海南诸多土地囤地十几年，其曾于2012年通过上海电力协调，以底价拿下的一处位于黄浦江沿岸的双料地王，但耗时两年仍未开工。另据界面新闻记者此前采访调查，鲁能集团于2012年底拿下的天津天塔道地王也曾延迟开工，尽管该项目在2014年修改规划方案后正式开工建设，但作为天津市重点规划地块之一，其早已超出了原土地出让公告中规定的项目部分业态竣工日期。一方面是开发缓慢、经营不善，另一方面却是手握大量土地，鲁能集团在地产领域可谓“志大才疏”。2014年鲁能集团新购置土地面积86.5万平方米，土地购置支出合计约135亿元，截止2015年3月末，鲁能已确权待开发土地面积约为1.28万亩。鲁能集团曾把解决问题的希望寄托于借壳上市和结构重组。在2013年第二次尝试地产业务重组上市时，广宇发展董秘韩玉卫曾在接受媒体采访时表示，鲁能集团会有筛选地把比较好的地产资产注入上市公司，而未来鲁能集团地产板块将借此形成两个路径，房地产开发业务注入到广宇发展的上市公司平台，持有型物业则由集团自持。但连续的失败无疑给鲁能集团这一如意算盘蒙上一层阴影。如今对他们来说，提高经营效益，加速去化，盘活土地存量，才是最需加把劲的事情。 扫描二维码收听腾讯房产官方微信：
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201620173月
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(大北京18000元/平方米)
(大北京40000元/平方米)
(朝阳22000元/平方米)
(通州36000元/平方米)
(顺义1300万元/套)
(丰台69500元/平方米)
(丰台74000元/平方米)
(门头沟60000元/平方米)
(大北京25000元/平方米)
(房山140万元/套)
(大兴200万元/套)
(大北京110万元/套)
(门头沟22000元/平方米)
(密云33000元/平方米)
(平谷33000元/平方米)
(顺义40000元/平方米)
(通州50000元/平方米)
(延庆9000元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(大兴95万元/套)
(昌平2100万元/套)
(大兴500万元/套)
(大北京10500元/平方米)
(昌平43000元/平方米)
(大北京13400元/平方米)
(大北京22000元/平方米)
(大北京20000元/平方米)
(顺义150万元/套)
(大北京16000元/平方米)
(房山48000元/平方米)
(天津13500元/平方米)
(顺义38000元/平方米)
(大兴40000元/平方米)
(顺义36000元/平方米)
(其它210万元/套)
(门头沟60000元/平方米)
(门头沟8400万元/套)
(昌平1200万元/套)
(大北京14000元/平方米)
(大北京16500元/平方米)
(大北京16500元/平方米)
(门头沟51000元/平方米)
(大北京21000元/平方米)
(朝阳400万元/套)
(大北京21000元/平方米)
(大兴87000元/平方米)
(大北京25100元/平方米)
(其它24000元/平方米)
(平谷29000元/平方米)
(大兴53800元/平方米)
(大北京6700元/平方米)
(密云24000元/平方米)
(通州170万元/套)
(顺义14000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(大北京21000元/平方米)
(大兴1100万元/套)
(延庆25000元/平方米)
(大兴75000元/平方米)
(房山38600元/平方米)
(大北京30000元/平方米)
(大兴44000元/平方米)
(大北京14000元/平方米)
(门头沟190万元/套)
(门头沟240万元/套)
(大北京20000元/平方米)
(石景山600万元/套)
(大北京22000元/平方米)
(房山52000元/平方米)
(密云25000元/平方米)
(房山30000元/平方米)
(大北京18000元/平方米)
(顺义3300万元/套)
(大北京21000元/平方米)
(朝阳140000元/平方米)
(房山31000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
(大北京16500元/平方米)
(房山30000元/平方米)
(朝阳150000元/平方米)
(朝阳1000万元/套)
(密云23000元/平方米)
(大兴37000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(房山48000元/平方米)
(大北京25000元/平方米)
(大北京12900元/平方米)
(门头沟60000元/平方米)
(大北京27000元/平方米)
人在江湖飘，哪能不挨刀。居京城，大不易，除了租房的成本高，[]...
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