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请问房地产开发企业预收款包括哪些?如何申报纳税？什么时间申报纳税？
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请问房地产开发企业预收款包括哪些?如何申报纳税？什么时间申报纳税？ 答：房地产企业的预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。房地产开发企业收到预收款时，应填报《增值税预缴税款表》，按3%预征率预缴增值税。房地产公司销售房地产项目，应税行为发生的时间是房地产公司将不动产交付给买受人的当天。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
阅读推荐：肖太寿博士《全面营改增后的建筑房地产企业合同控税》一书
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1、内容很有新颖性和创新性。本书是基于国家颁布的建筑房地产最新营改增税收政策而编写的税务实践之书。笔者从合同控税的角度，巧妙的把最新税收政策应用到企业的招投标合同、租赁合同、建筑合同、购销合同，通过合同管理、合同设计，从源头上来控制企业的涉税风险，具有很强的新颖性和时代的创新性。
2、实用性和操作性强。本书收集了较多的实例，大部分是来自于本人在全国财税培训实践中所积累的实例，特别是建筑和房地产行业中的众多实例本人长期税务咨询实践中收集的真实案例，让读者看后，就知道怎样在税务实务中处理各类合同中存在的可能涉税风险点，富有实际操作性和可行性。
?合同控税的两大新理念
第一节 合同控税的第一个新理念：合同与账务税务处理相匹配
一、土地出让合同中土地返还款条款的财务和税务处理
二、建筑总分包合同中的开工保证金和履约保证金条款的账务处理
三、房地产企业招商引资合同中利益分配条款约定的财税务处理
四、销售合同中的售后回购约定条款的财务和税务处理
五、房地产开发产品代销合同中不同代销方式约定条款的财税处理
六、国有土地一级开发合同中约定利益分配条款的财务和税务处理
七、房屋出租合同中免收租金条款的税务处理
八、劳务派遣合同中不同用工费用条款约定的财税处理
九、借款合同中不同利息条款约定的财务税务处理
十、房地产企业以房抵工程款或抵债协议的财务税务处理
十一、销售合同中约定还本销售条款的财税处理
第二节 合同控税的第二个新理念：合同与发票开具相匹配
一、合同与发票开具不相匹配的法律风险：导致合同的经济纠纷
二、增值税发票不能单独作为认定合同关系存在的依据
三、合同与发票开具不匹配的涉税风险：不得抵扣增值税进项税和企业所得税
四、企业抵扣增值税进项税和企业所得税前扣除的成本发票的核心：发票开具必须与经济业务合同相匹配
?合同中常见涉税条款透析
第一节 纳税义务时间的涉税条款
一、增值税纳税义务时间的涉税条款
二、建筑企业和房地产企业增值税纳税义务时间的涉税条款
三、企业所得税纳税义务时间的涉税条款
第二节 合同中违约金和赔偿金条款分析
一、和赔偿金的涉税风险
二、违约金和赔偿金的涉税风险控制
第三节 合同中的其他条款分析
一、有关发票的涉税条款
二、合同中的交货日期、交货地点、产品质量标准和商品数量条款
?合同控税的关键环节：合同签订环节
第一节 合同、业务流程和税收的逻辑关系
一、合同决定业务流程，业务流程决定税收
二、合同是降低企业税收成本的直接工具
第二节 合同是隐藏税收风险的温床
一、租赁合同合同中租赁价格的涉税风险分析
二、销售合同约定采购方承担销售方票据贴现息条款的税收风险分析
三、股权转让合同存在的涉税风险分析
四、合同约定企业债权转给自然人股东的账务涉税风险分析
第三节 降低企业税收成本的关键环节：合同签定环节
?合同控税的两大新理念
一、 建筑分包业务的法律、税务风险分析及节税的合同签订技巧
（一）专业分包和劳务分包业务的法律依据
（二）分包业务的法律风险分析
（三）分包业务的税收风险分析
（四）分包业务控制税收风险的合同签订技巧
二、建设方代施工方扣缴水电费的税收风险及其控制的合同签订技巧
三、建筑总承包业务中违约金的税收风险及其控制的合同签订技巧
四、建设方扣押总承包方质量保证金的税收风险及控制
五、与业主签订总承包合同的增值税计税方法选择的税收风险及控制的合同签订技巧
六、建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧
七、“三流不一致”的增值税进项税金抵扣的合同签订技巧
八、全面营改增后的采购合同节税签订技巧
九、营改增后EPC项目合同签订节税技巧
十、房地产企业以房抵建筑商工程款的合同价节税签订技巧
十一、房地产企业投资建设项目外的公共基础设施为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧
十二、广告合同的节税签订技巧 ?卖土地的合同节税签订技巧
十三、全面后的(建筑)劳务公司“清包工” 合同的节税签订技巧
十四、建筑企业租用机械设备的涉税风险及控制的合同签订技巧
十五、房地产企业免收租金出租自持商业或城市综合体的税收风险及控制
十六、房屋及其设备一起出租的涉税风险及控制
十七、物流与合同流、资金流、票流不一致抵扣增值税的合同签订技巧
十八、建筑施工企业降低人工费的合同签订技巧
十九、营改增后的混合销售行为节税的合同签订技巧
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房地产预收款增值税相关专题推荐营改增对于房地产影响
营改增对于房地产影响
3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增细则正式出台，并将于5月1日起施行。对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。我们试就营改增后税负变化做测算，看看5月1日起房地产企业、其他购置不动产企业、二手房市场将发生哪些变化。
表：房地产营改增部分细则
数据来源：中国指数研究院综合整理
利好高地价项目，一二线城市机会更大
高价拿地企业税负压力减轻。对房地产企业而言营改增后税率和计税方式最受关注，房地产企业也极盼减税，从此次营改增细则来看对房地产企业的确是利好。房地产业营改增税率与此次预期一致为11%，但计税方式较市场预期给予更多的让利。房地产开发企业项目营业额中，土地成本及相关费用占房地产企业成本的比例较高，此前的专题中我们就指出，若出让土地能够抵扣或部分抵扣，将使得开发企业税负明显减少。目前土地成本占营业额比重多在30%以上，一线城市部分甚至能达到40-50%，随着未来土地价格的增长，其占比或将进一步扩大。此次细则表示在一般计税方式下，房地产开发企业的税基已扣除了购置出让土地的费用，使得销售额要小于当期营业额，根据这一销售额计算出的应纳税额也远小于此前市场预期。由于一二线城市土地价格相对较高，营改增将土地成本扣除，将大大减少企业税负。
而企业的老项目(施工许可证在4月30日之前)若选择简易纳税方式，其征收率为5%，计税方式与营业税类似，但由于销售额需要作不含税计算，因而税负也有所下降。
表：房地产营改增后税率影响
数据来源：中国指数研究院综合整理
房地产企业对产品品质和成本管控水平将逐步加强。对于房地产企业而言，5月1日营改增后，计税方式和税率的变化带来的影响除了减税以外，还将对企业产品线选择产生影响。根据我们之前专题的计算，占成本比重较大的建安成本进项税抵扣，将促使企业产品线升级多业态并行，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重，深耕商业地产领域、建安成本占比相对较大的运营企业带来更多机会。同时对于企业的管控也是一种考验。一方面，要加强与上下游的谈判和议价能力，特别是采购环节精选供应商，以取得足额可抵扣的增值税发票;另一方面，增值税计税方式中“视同销售”类目也将使部分企业行为产生增值税，预收款预征项，过渡期内老项目和新项目不同计税方式并存等，也对企业内控水平和财务管理提出更高的要求。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势。
购置不动产可抵扣，一二线重点城市商办地产将再受追捧
企业购置不动产更具动力。新增不动产增值税纳入抵扣将成为企业一大利好。根据营改增细则，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者日后取得的不动产在建工程，可以分2年抵扣从销项税中抵扣相关进项税。以企业购置100万房产为例，其进项税总额=100÷(1+11%)×11%=9.91万元，其中第一年可以在销项税中抵扣5.95万元，第二年可以抵扣3.96万元。
包括企业租来的房产、投资形成的不动产、道路、道路两边的交通工程、厂房等不动产都可以纳入抵扣范围，税基的缩小将带来的减税效果将非常明显，在降低房企税收负担同时也将缓解融资成本和资金压力。特别是对于营改增后增值税率较低的企业而言，购置不动产的进项税额税率为11%，抵扣力度更大，营改增将进一步鼓励其购置不动产，产业地产、商办地产需求迎来释放。
一二线重点城市商业办公地产热度更盛。在现金流允许的情况下，购置不动产价值越高抵扣的进项税越多，因而对于意愿购置办公商业用房的企业而言，城市及区位的选择将更受关注。对一线城市优质商办地产的追逐将更加剧烈，对于南京、沈阳等商办地产库存量较大的热点二线城市也是利好。
二手房税负略有下降，一线城市仍然差异化
营业税优惠政策“平移”，税负较此前变化不大，总体利好二手房交易市场。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确，个人销售购买所得住房，不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，而2年以上(含2年)的，北上广深之外地区免征增值税，而北上广深针对普通住房免征，非普通住房按销售收入减去购买住房价款后的差额的5%计征。由于增值税的计算需要剔除含税部分，根据简易计税方法，应纳税额=含税销售额÷(1+征收率)×征收率，税负4.76%，较此前下降0.24%，降幅不大。此外，从征收年限以及征收范围来看，延续了原营业税优惠政策，因此对于二手房市场影响不大，有利于稳定过渡期市场预期。举例来看，以交易价格为200万房屋为例(假设2年以内住房)，此前需缴纳营业税额为200万×5%=10万，改征增值税后，增值税额为200万÷(1+5%)×5%=9.52万，少缴纳4762元。从税负变化来看，略有下降，整体将利好二手房市场。
表：营改增后二手房交易征收情况
数据来源：中国指数研究院综合整理
一线城市仍将差异化，继续严控楼市。此次针对二手房营改增仍对一线城市实施差异化政策，根据年初财政部调整营业税优惠政策将一线城市排除在外，且从当前市场情况来看，一线城市市场火爆，供应偏紧，部分区域房价出现快速上涨。今年中央定调因城施策，住建部表示稳定一线城市房价，目前上海、深圳已出台调控收紧措施，未来一线城市政策仍将与全国整体局面形成差异化，更注重分类指导，多重手段抑制不合理的投机需求。
自中央下达5月1日全面营改增军令状后，相关部委加快落实，此次细则及相关配套政策的出台也将确保其如期落地。对房地产企业而言营改增后税率和计税方式最受关注，加之当前房地产企业相关税负较高，极盼减税。李克强总理在两会政府工作报告上提出要确保所有行业税负只减不增，从此次营改增细则来看对房地产企业的确是一大利好。尤其是新增不动产纳入抵扣，为细则最大亮点，土地成本、新购买的不动产等将成为减税力度最大部分，有利于促进企业固定资产投资增长。针对二手房交易，税收优惠政策的“平移”，在保证税制转换的平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。对未来房地产行业而言，在总体差异化格局下，企业或将加大一二线城市的布局，对产品品质和企业成本管控的考验也将更为严格，行业集中度将进一步提升。
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预收款——“营改增”终于还给房地产开发企业纳税人一个公道
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本帖最后由 haihan235 于
09:34 编辑
预收款——“营改增”终于还给房地产开发企业纳税人一个公道
& && & 房地产开发企业常常在取得预售许可证之前常常违反《商品房预售管理办法》等规定收得的认筹款、诚意金、意向金等性质的预收款。地方税务机关也常常以《营业税条例实施细则》第二十五条 “纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”规定，认为符合《营业税条例》第十二条规定，属于在应税行为中收取的营业款项，一律给予征收营业税。
& && &其实在司法上，对于房地产企业取得的认筹款、诚意金、意向金等性质的预收款，有不同性质的认定，如：
& && &《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第11辑权威发布裁判文书《张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案》
& &&&【裁判摘要】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。
　　判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。
& && &最高人民法院这个案例裁判文书解释了房地产企业在签订实质性销售合同和取得预售证之前收取款项的性质问题，如果属于预约合同的（即为了保证签订商品房买卖合同本约的担保协议），在取得预售证之前收取款项属于《担保法》上的定金，并没有发生《营业税条例实施》第十二条所规定的营业税应税行为，不应当征收营业税。
& && & 由于《营业税条例实施细则》违反法律基本规则制定了错误的规定，加上各个地方税务机关比较强势，长期忽视法治精神，房地产企业只能忍气吞声地缴纳税款，也有一些房地产企业依据法律精神提出行政复议，但是最终以失败结束。
& &&&——本次“营改增”中，关于预收款的征税时点，是延续原来《营业税条例实施细则》第二十五条错误规定，还是遵循法律精神，不但影响面广而且兹事体大。编写小组确实也有一些纠结，无法决定。最后领导说：既然在增值税下税法要求纳税人遵守法律、行政法规等规定，同样税务机关也应当遵守法律、行政法规等规定，房地产企业违规预收房款虽然违反行政部门规章管理性规定，但是并不影响行为原来本质的认定，应该修改就修改。
& &&&于是《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条“（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”出台了，删除了“转让土地使用权或者销售不动产”的相关条款。终于还给纳税人一个公道。
链接：琼地税函[号《关于回应党的群众路线教育实践活动中纳税人反映问题的通知》11.房地产企业在开盘前向业主收取的意向金能否考虑暂不征收营业税，待开盘确认后再缴纳相关税金？答复：房地产企业与业主签订预售合同或销售合同之前，向业主收取的意向金、诚意金、订金、VIP会员费等属于暂收应付款项，此时未发生营业税应税行为，不征收营业税。待房地产企业取得预售许可证，与业主签订预售合同或销售合同之后，收取的定金、预收款等才缴纳营业税。
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本帖最后由 tianya1234 于
09:26 编辑
先顶在学，学完发言：这个理由有点冠冕堂皇吧！！我认为立法者还是考虑了增值税的立法原理和房地产目前的销售实际而已
这次方案中有预收款预缴的规定啊
根据《试点实施办法》第四十五条相关规定， 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
如果收到的是房款既要预缴也要申报纳税。认筹款、诚意金、意向金等性质的预收款，收到的是非房款预收款，属于暂收应付款，在未与业主签订预售合同或销售合同之前不预缴也不需要申报纳税。
角度不同，看问题。
应该这样才合理。
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企业所得税研发费用加计扣除，对于会计人来说是重要琐碎的事项，由于企业业态的不同中间存在很多个人理解的事项。本期嘉宾程伟男，是视野思享会的积极参加者，在某事务所工作，近期将其关注的研发费用事项进行了系统整理，分为相关政策依据、三方面的注意事项、九方面的常见情形（争取分享完）。
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营改增后房地产企业财务思考
编辑:天明&
　　营改增是我国税制改革的重要举措，关乎国计民生，而房地产企业的财税核算将会变得更为复杂和繁琐。
　　摘要:自5月1日起，财政部、国家税务总局将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负均有所减少。房地产业作为原营业税下税收规模最大的行业，营改增后的纳税变化情况备受关注。本文试对营改增后房地产企业税负变化及营改增后房地产企业应做的准备工作作简单阐述，以更好地评估这一政策的实际影响，进一步改善该行业环境的运行，并使房地产企业税负水平得到有效调节、提升企业积极投资开发的信心。
　　关键词:营改增房地产税负变化影响准备工作
　　本文针对当前我国日全面施行营改增以来对房地产企业有关税负的变化及其影响及房地产企业需做的准备进行探讨，将有利于房地产企业保护自身财产的最大收益，从而达到降低税负的目的，减少利于房地产企业的纳税成本。有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心。
　　一、房地产业税负变化，按项目选择计税方法
　　营改增试点后，按预收款的3%预缴增值税，房地产开发企业在项目开发阶段缴纳税款将减少约40%。出租不动产过渡政策，新税政规定，一般纳税人将营改增前租入的不动产对外转租，可选择简易计税方法按5%征收率征税;5月1日后租入的不动产对外转租的，不能选择简易计税方法计税。这一过渡政策规定表明，只要不动产权属保持不变，可选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。5月1日后租入的不动产对外转租的，适用新政策征税。不动产分2年抵扣进项税额，依照新税政规定，新增不动产将纳入到增值税抵扣范围，适用一般计税方法的试点纳税人，5月1日后取得并按照固定资产核算的不动产或不动产在建工程，可分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。二手房交易税费只减不增按新政设计，个人(含个体工商户)出售购买2年以上(含2年)住房，延续营业税下二手房交易免税政策;出售购买不足2年的住房，按5%征收率全额缴纳增值税。考虑增值税作为价外税的因素，二手房交易的税负不会增加。以交易价格80万元购买不足2年的住房为例，营改增试点前需缴纳营业税80万&5%=4万元;营改增试点后需缴纳增值税80万&(1+5%)&5%=3.81万元，少交税款1905元。而且，营改增后二手房交易的增值税依然由地税机关代征，维持办税资料、流程、场所均不变。(资料来源：广佛都市网《房地产迎来营改增的春天&解读营改增》)
　　二、营改增后房地产企业应做的准备工作
　　(一)做好财务核算准备工作，加强财务人员培训
　　&营改增&对房地产企业的账务处理提出了新要求，新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和财务核算的转变等难题是企业财务人员将面临的新问题。为了有效应对这些难题，房地产企业的财务人员应充分学习相关的税收政策，例如，增值税原理、计算、纳税环节、增值税纳税申报等，确保在税制改革后能够立即进行熟练操作和运用。此外，财务人员还应学习缴纳增值税情况下，会计科目设置与账务处理，做好&营改增&财务核算的准备工作，以便从容应对&营改增&后房地产企业税务的会计处理核算的工作。
　　(二)选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，重视增值税专用发票的管理
　　营改增后，依据现行税法规定，一般纳税人当期应纳增值税依据&销项税额-进项税额&计算得出，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合国家税务总局、法律、行政法规等有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，在销项税额既定的情况下，企业增值税税负取决于进项税额的大小。企业所能够提供的进项抵扣金额越高，所缴纳的增值税金额也就会越低。然而企业能否能够取得足够的符合规范的可抵扣进项税发票，与企业自身的管理水平、行业运营对象相关。因此房地产企业应该切实重视进项税发票凭证的管理，及时取得并收集好可以抵扣的专用发票，例如尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，此外，房地产企业还应加强专用发票的认证管理，在税法规定期限内进行认证抵扣，以免超过期限而无法抵扣增值税进项税额。
　　(三)制定和完善企业财税控制制度
　　&营改增&后，账务核算变的复杂化、增值税专用发票风险凸显，房地产企业应该注意制定和完善财税控制制度，控制企业税务风险。在采购环节、开发环节、销售环节、纳税环节等四个环节进行控制。一是采购环节：企业采购货物或服务，应尽可能取得进项发票后支付款项，因为在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣;二是开发环节：房地产开发过程是成本产生的过程，企业各项成本发生凭据的管理应加强，因为相关凭证既是企业所得税、土地增值税成本扣除的基本依据又是企业账务处理的依据;三是销售环节：房地产企业在销售开发产品中，常常会使用各种促销手段，是否需要在销售合同中予以明确，不同的付款方式对纳税义务的影响、财税处理是否会有差异等问题都需要企业着重考虑。因此，房地产企业在销售开发产品时，最好先咨询专业人员;四是纳税环节：&营改增&后，纳税申报时间、提交的材料发生变化，主管税务机关也由地税变为国税，企业应按照国家法律、政策要求及时进行纳税申报，依法提交、留存各项财务、税务材料。
　　三、结语
　　综上，营改增是我国税制改革的重要举措，关乎国计民生，而房地产企业的财税核算将会变得更为复杂和繁琐。因此房地产企业应积极响应国家政策，极积做好准备工作，确保自身财产的最大收益，从而达到降低税负的目的，减少利于房地产企业的纳税成本，有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，实实在在得实惠。
　　[1]王攀.重磅营改增后房地产开发企业财税处理的4个变化[DB/OL]
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