房产测量——中华创造的一项坑爹伪技术！
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&&房产测量——中华创造的一项坑爹伪技术！&“房产测量规范和实施细则”中的测量技术谬误&中华创造房产测量技术初衷，是要建立一个房屋建筑买卖交易的公平度量衡平台。房产测量规范－，以下简称“规范”，自从规范发布以来，在执行规范的十多年里，测绘、测量技术行业很少有人员对规范里的测量技术问题提出异议。发明房产测量技术班底自喻；“这是中国发明的一项专用于房产测量的技术，这发明具有很多的世界先进性和超世界性技术，获得了很大的社会效益和经济效益”。泛读房产测量规范和制定规范有关技术说明，调查房产测量多年来的设施行为后，发现房产测量设施行为中所利用的测量技术是明显违反建筑工测量技术的伪技术。房产测量的行为给中国社会的公平计量带来严重的不良后果，误导了测绘、测量工程技术的应用发展，误导了国家房产管理，给不良房产开发商合法造假房屋面积的有利机会。从前段时间的舆论暴露出来的房产测量后房屋面积虚增问题足以说明，中国发明的房产测量技术，是没有科学技术依据的错误计量技术，是不作为的行政监督计量行为，形成了在中国房屋面积不是建筑设计、施工修建出来的，是房产测量错误计算出来的面积奇怪现相。 & 测绘（测量）技术的分类和工程应用测量技术贯穿在全部的工程应用中，在专业的测绘技术行业，测量技术被分为两大类；、地理测绘；地理测绘是对地球表面形状、物体未知位置的测量，包括大地测量和全野外地形测绘、航空摄影测量，地籍测量等，他测量的计量是地理长度和地理坐标、界址点地理坐标等，即测量地球起伏曲面的高斯投影长度和在地球或区域的位置，其长度和位置可能不是在地球表面的实际长度。、工程测量；工程测量是对地球表面实际长度、位置的量测，一般是对人类活动需求的已知长度和位置在地面实现按要求定位测量。如建筑的放样，设计已给定建筑的长度和形状尺寸，测量将设计要求的实际长度精确的在地面定位等。在建筑工程技术里，测量技术的应用分成两类；、定线测量；定线测量俗称放线或放红线，是确定工程物体建设在地球上或区域中地理位置的测量，它测量的长度是地理长度，位置是地理位置，所要求的实地测量精度不高。如在城市测量规范（）中规定；定线（或称放红线），定线测量位置精度以内。在城市规划定线测量中，临街的建筑定线测量位置精度以内，不临街的建筑位置精度以内。定线测量属于地理测绘技术范畴。、放样测量；放样测量是将建筑设计要求的技术尺寸定位在已规划定线的相应位置。因建筑设计施工尺寸涉及建筑的安全、材料使用、建筑施工费用结算、国家各项配套费用的收取依据等因素，他的长度和形状尺寸要求很高，放样测量在实地长度和形状尺寸精度要求在以内，高于定线测量（放红线）精度倍以上。放样测量属于工程测量技术范畴。在世界上和我国有史以来的技术学科分类中，也明确的将地理测绘和工程测量分成不同的工程技术类型。如在武汉大学（或原武汉测绘学院）将涉及测绘技术类分成不同的学科系，教材也是按地理测绘和工程测量分类，在其他的大专院校也是按此分学科，地理测绘是培养对地球表面的地理形状的测绘技术，工程测量是培养为建设工程领服务的测量技术。在国家测绘法没有设施前，地理测绘行业归口国家测绘局行政管理，工程测量行业归口国家建设部行政管理。测绘法实施后，工程测量行业也归口国家测绘局行政管理。但在国家测绘局系统，如测绘科学院、测绘标准化研究所、各省测绘局等，没有设置工程测量的技术管理部门。工程测量的技术管理和工程测量规范现在任由住建部发布和修订，具体的工程测量技术由现住建部分管勘察技术的司、处组织负责管理。核定建筑面积涉及建筑造价和建筑安全等，历来住建部对建筑面积有强制性的计算规定。如依据建筑面积控制建筑容积率、土地出让金的计算和缴纳、建筑配套费的计算和缴纳、规划、消防、人防、白蚁等等配套报建费用的缴纳。在建筑施工阶段，依据建筑面积控制涉及工程的建筑设计费、审图费、质检费、监理费、建筑施工造价计算等费用的计算，都是依据建筑设计的技术尺寸面积进行结算和控制造价。国家建设部从建部开始就发布和不断地修订建筑面积计算规则规范，如近期的《建筑工程建筑面积计算规范》 。房产测量规范由国家测绘局标准化研究所为主要起草单位制定，规范起草的主要技术人员全为地理测绘技术人员，对建筑工程技术和工程测量技术不了解，没有接受过建筑工程专业技术、工程测量专业技术的学习和应用训练，在制定规范中引用的测量技术为《地形图航空摄影规范》，错误的引用地理测绘技术，错误的规定允许房产测量对建筑设计标定的技术尺寸、面积进行平差调整等，引用的测绘技术与建设部发布的《、工程测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》所应用的技术要求不符，所以导致了房产测量面积与建筑设计、施工面积不相符的奇怪现象，造成房屋面积计量标准多年来混乱的局面。 & &规范编制单位对所造成的后果至今没有反省，对编制的规范至今还很自信，如在编制规范的说明里自喻； & &在规范的编制说明中：“这是甸历史上第一本《房产测量规范》的国家标准，目前在国外尚未有专门为房产测量标准，目前在国外尚未见有专门为房地产服务的测量规范，与其较为接近的相关标准为不动产地籍测绘方面的标准”。既然国外没有专门的房产测量标准等，那比较的先进性又从何而来。 & &在规范的编制说明中：“西方发达国家在产权管理方面历来重视界址点的点位，而不重视面积，有的在法律上明确规定：面积不具有和界址点同等法律效力”。显然，房产测量关注的只是建筑面积，地籍测量关注的是土地界址点位置，所以地籍测量和房产测量的方法和目地完全不相同的，何来技术参照和实际工程应用。在规范的编制说明中；“《房产测量规范》规定：末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过+0.025m，可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为+0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准”。而在我国的工程测量规范对建筑物施工控制网测量规定；200m控制格网中误差为；一级，二级。哪能有“已达到和超过了世界发达国家的同类标准”的说法，与国家一贯执行的建筑工程的测量技术精度标准相差甚远。在规范的编制说明中所述；“c．优先采用先进技术与先进标准，尽力与国家标准、国际标准及世界发达国家的相关标准接轨，力求达到或接近国际先进水平；”“综上所述，本《规范》和《图式》保持了新老标准的连续性，可以满足全国房地产业对房地产测绘的需求，同时也为我国的房地产测绘事业的发展，为赶上和达到国际先进水平而供了一个比较科学的、现实可行的、先进的技术标准”。这规范编制人的自信自喻，不知道来自何种专业技术评价。在房产测量规范主要负责起草人吕永江编著的“房产测量规范与房地产测绘技术—房产测量规范有关技术说明”一书中主要参考文献所例参考技术，没有参考任何的工程测量技术和工程测量规范。从规范和编制规范说明可以看出，规范的技术来源无可靠的科学技术依据和工程技术应用依据，引用参照技术基础和参考技术错误。二、引用参照技术标准问题房产测量规范中规定：引用标准 &GB 1:500、1:0比例尺地形图航空摄影规范 、在规范的前言，引用标准中，错误的引用地理测绘技术《、、比例尺地形图航空摄影规范》作为房产测量的基础技术支撑，而航空摄影测量技术方法是典型的地理测量技术。在全世界和中国的建筑工程领域，没有用航空摄影测量的技术进行工程建筑施工测量的先列，这是航空摄影测量技术根本不能达到的技术要求，他的技术设施流程、方法、目的也与工程测量根本上不相同。如地形图航空摄影规范中的技术精度要求为中误差内，而建筑轴线长度放样偏差限，建筑竣工长度偏差限的要求。这是航空摄影测量技术方法根本就不可能达到的技术精度要求。三、对测量的精度要求问题房产测量规范中规定：3.2.1房产测量的精度指标与限差；&本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。3.2.2房产平面控制测量的基本精度要求 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过± 0.025m。按此两条的要求，控制点作为测量边长的起算点，其误差限要求2倍0.025m，既可以达到0.05m误差限，而工程测量规范要求建筑放样精度偏差不能超过0.01m，房产测量控制起始测量点的误差就比工程测量建筑放样精度差低了5倍。再加对建筑物测量的误差，可能会与建筑设计的技术尺寸偏差要求相差到5-10倍，规定低5-10倍精度技术手段的测量结果计算面积，会导致房屋面积的虚增加，这规范要求不知出于何处理论和技术要求。在工程测量规范里，也包括了部分地理测绘技术，它是为了向工程前期的设计、规划提供前期使用的地形图测量所规定的。在进入建筑施工阶段时，工程放样控制的方法和地理测绘控制的方法是完全不同的，两个测量技术对精度的要求和评定方法是完全不同的。工程测量对施工误差的评定是用偏差，而不是中误差。偏差是绝度误差值衡量，中误差是随机的统计误差衡量，误差的理论和工程方法是决然不同的。工程放样控制的方法是方格网控制，可以用几何原理进行校核，而地理测量控制一般是无法用几何原理校核的，只能采用统计原理分配误差。工程测量的精度要求远远要高于地理测绘。所以地理测绘的控制技术和施测方法是不能用在工程测量放样、和建筑施工技术里的。参见工程测量规范；施工测量，工业与民用建筑施工测量。 8.3 工业与民用建筑施工测量 & &（I）建筑物施工控制网建筑物施工控制网，应根据建筑物的设计形式和特点，布设成十字轴线或矩形控制网。施工控制网的定位应符合本章8.1.6条的规定，民用建筑物施工控制网也可根据建筑红线定位。建筑物施工平面控制网，应根据建筑物的分布、结构、高度、基础埋深和机械设备转动的连接方式、生产工艺的连续程度，分别布设一级或二级控制网。其主要技术要求，应符合表8.3.2的规定。表建筑物施工平面控制网的主要技术要求等级边长相对中误差测角中误差一级≤1/300007″√n二级≤1/1500015″√n&四、房产界址点测量问题房产测量规范中规定：房产界址点的精度要求房产有界址点吗？这是错误乱套地籍测量的概念和技术方法。地籍的土地使用面积是按单元建筑群的相关占用地面积定宗地，地籍界址点在地面上是有确定位置的，地籍面积也是确定的。若建筑单元群内有多户，是由各户自有的建筑面积分摊相关占用地面积，建筑单元群才有地籍的宗地籍界址点，这是我国或国际地籍的实际工程应用惯例。而房产只涉及房屋产权的建筑面积，若多户共有的建筑，它的单独户房籍界址点坐标是无法测量到的，由于房屋位置和公摊面积的位置无法对应，这些公摊的房屋面积的位置在何位置无法确定，也就是房产的界址点是不存在的。现在我国颁发的房产证也无房产界址点的注明。依照规范中“房产界址点”的定义，若用房产界址点坐标计算的面积和用直接丈量计算的面积是可能不相同的，一个房产测量单位就可能出现两个不同的房屋面积数据，所以房产界址点测量对房屋面积核定是无实际意义的。五、坐标系的投影问题房产测量规范中规定:3.3.1&房产测量的坐标系统3.3.2&房产测量平面投影 &房产测量统一采用高斯投影。高斯投影在测绘技术中是有确定意义的，高斯投影的目的是要将一个曲面的球体投影到一个近似曲面的椭圆球体上，地理测绘必须将曲面上的点转换投影到椭球面上的大地坐标，即利用高斯克吕格投影将不可平展的地球椭球面转换成平面而建立的一种平面坐标系，这是地理测绘技术在测绘曲面地球表面时的传统技术方法。但曲面地球体上的实际长度与相应的投影椭圆球体面上的长度会有变化，采用国家坐标系（投影高斯椭圆球体），在高海拔的青海省西宁市或云南省的昆明市或处于投影分带边缘的地区，在实地每公里测量的长度和高斯投影长度要相差近，房屋的方向形状也要扭曲，这是制定规范的原则性错误测量技术规定。工程测量规范要求是：“原有平面控制网的边长，应投影到测区的主施工高程面上”，即测量的是建筑工程的施工实际地面长度，是不能对建筑工程设计标定的长度进行投影的，一旦进行高斯投影，建筑设计标定尺寸就会变长或变短，这是工程测量技术人员都知道的常识。参见工程测量规范；施工测量中，一般规定。8 施工测量8.1 一般规定本章适合用于工业与民用建筑、水工建筑物、桥梁及隧道的施工测量。施工测量前，应收集有关测量资料，熟悉施工设计图纸，明确施工要求，制定施工测量方案。大型的施工项目，应先建立场区控制网，再分别建立建筑物施工控制网；小规模或精度高的独立施工项目，可直接布设建筑物施工控制网。场区控制网，应充分利用勘测阶段的已有平面和高程控制网，原有平面控制网的边长，应投影到测区的主施工高程面上，并进行复测检查，精度满足施工要求时，可作为场区控制网使用。否则，应重新建立场区控制网。新建立的场区控制网，应布设为自由网，控制网的观测数据，不宜进行高斯投影改化，可将观测边长归算到测区的主施工高程面上。&六、面积计算数据采集精度要求问题房产测量规范中规定：6、房产要素测量 & & 6.4.6测绘精度 全野外数据采集精度应符合3.2.3、3.2.4、3.2.5的要求。3.2.3房产分幅平面图与房产要素测量的精度3.2.4房产界址点的精度要求 &房产界址点（以下简称界址点）的精度分三级，各界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式（1）计算结果。&表 1 & &房产界址点的精度要 & & & &m一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.10±0.10&&&ΔD=（±m j+0.02mjD）..................................(1)式中：m j——相应等级界址点的点位中误差，m; D-----相邻界址点间的距离，m; & & &ΔD----界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。&根据此条规定，很多省市制定了相应的房产测绘实施细则，如四川省房产测绘实施细则（）中规定；等级边长限差（米）备注&&表1-2
& &房产面积精度测算等级的要求&边长的测量精度好坏，直接影响面积的计算结果。按房产测量规范，长的建筑边长测量，其测量的边长实测误差可以达到这是任何工程测量技术都不能允许的误差，何况测量的边长直接涉及房产面积的计算，这精度标准不知出自何处工程技术。在工程测量规范里规定，建筑施工放样外廓主轴线长度的允许偏差为；±0.01m，而房产测量规范中规定；商品房或进入房地产市场的房屋为二级精度要求：为，允许误差是工程测量放样的倍偏差。房产测量要作为国家法规层面的一种面积计量方法，其计量精度就必须比工程测量的计量标准高，才能作为检测的计量依据。房产测量的技术和行政行为，违反了国家计量法规，给社会带来极大的不公正行为。参见；工程测量规范26-2007建筑物施工放样，应符合下列要求：建筑物施工放样、轴线投测和标高传递的偏差，不应超过表的规定表建筑物施工放样、轴线投测和标高传递的允许偏差项目内容允许偏差（）基础桩位放样单排桩或群桩中的边桩±群桩±各施工层上放线外廓主轴线长度（）≤30±530＜≤60±1060＜≤90±1590＜±20细部轴线±2承重墙、梁、柱边线±3非承重墙边线±3门窗洞口线±3&&对建筑竣工后进行的房产测量，不论多高的测量精度，测量计算到的均不是建筑房屋的实际面积，而是带有建筑施工偏差和房产测量误差的面积。在建筑工程技术界，在规定允许的施工与设计的尺寸偏差要求内，建筑施工的误差是不计价的，也就是不付施工费用的。建筑工程技术规定；“超过规定尺寸偏差的建筑为不合格建筑”。而在房产测量规范和很多省的实施细则里明确的规定；当实测边长与批准的设计边长尺寸较差绝对值不超过0.03米时，按设计边长尺寸计算房产面积；否则，采用实测边长计算房产面积，并在房产测绘报告中作出说明（摘自四川省房产测绘实施细则）。这规范和实施细则错误规定，建筑施工误差加房产测量误差可以作为商品房面积法定计量。按建筑施工的技术要求，竣工后的建筑尺寸超过设计要求的尺寸偏差就是不合格的建筑工程施工，作为房产测量是属于国家施行的强制行政检测行为，发现不合格的危险建筑，应向有关建筑管理行政部门举报该建筑施工为不合格建筑，证实该建筑有安全隐患，哪有还认定其修建的房屋建筑不符合技术标准规定、偏差超限所增加的建筑面积为合法面积，允许开发商出售房屋建设施工偏差增加出面积的道理。七、测量平差技术与中误差问题房产测量规范错误的规定应用测量平差和中误差的技术概念，导至在房屋面积计算中可以合法的人为乱修改房屋建筑设计尺寸、面积数据，炮制出房产测量计算面积可以与建筑设计和施工面积不相符的奇怪现相。&测量平差之说测量平差简称平差，在测量技术中是有确定含义的。在测绘技术书籍里有测量平差完整的定义：“对一个未知量，要对这个未知量进行量测，如果在量测时是没有误差的，那么，只要量测一次就行了，但测量时总是有误差的，因此，为了得到未知量的可靠测量数据，对未知的量进行多次重复（独立）的测量，称多次重复的测量为多余观测，这些多余的观测也有误差，要在这些有误差的观测值里求的可靠观测值，即求得观测量的改正数，最终求得未知量的可靠值，这个过程称为测量平差。平差后得到的未知量值也不是完完全全的未知量真正值，将这个平差后得到的未知量称为或是值”。房产测量将建设竣工后房屋的边长、形状和面积理解为未知的量，实属是对建筑专业知识的缺失和错误理解，在建筑技术学科里没有对设计边长和面积需要对建筑施工偏差进行平差的理论和应用。测量平差理论应用在对房屋面积核定的房产测量里，是一个十足的谬误。在通篇的房产测量规范和各省的实施细则里规定，对房屋实测数据要平差、对计算的建筑面积要平差，到底这平差是测量技术的专有词汇还是发明创造的新词汇和理论方法？若规范中的平差是应用传统测量技术，那就得遵循测量技术的理论方法。在房产测量对数据采集（实测）和面积计算的实施过程中，因房屋建筑已建成，受条件的限制，根本形不成满足平差要求的独立多余观测（实测）条件。如面积实测和计算的长×宽，不论测量了多少次长、宽边长，其测量数据都是不独立的，除非可以测量到建筑的对角线或两条墙边的夹角等，这才有多余独立的观测条件，但这是不可能的事。那平差的校核条件和改正数条件呢？例如；对未知三角形的面积计算可以测量三个顶角度和一条边，这样有一个角度的多余独立观测条件，并在常识里知道三内角和为°，用内角和为°作为校核条件和观测值改正数条件。那房产测量要对测量观测值平差的校核条件和改正数条件是啥呢？建筑的形状是找不到符合普通常识规律条件的，只有建筑设计的边长和面积作为平差必须的平差结果校核条件和改正数条件！那又平差啥呢？平差计算改正后不就又回到建筑设计的技术尺寸了吗？何况房产测量的实测（测量）不满足平差要求的理论条件，。所以房产测量规范中的平差技术规定是一个违反科学技术的规定要求。房产测量规范和各省的实施细则规定，把平差用于任意修改建筑面积的工具。房产测量把建筑设计的技术尺寸作为可以修改的值，把最高法院关于房屋面积纠纷计量值误差在面积的司法解释和自己的测量数据作为平差的校核条件和改正数条件，在以内任意人工修改调整建筑面积，名曰；测量平差。这房产面积不虚增那才怪事。、中误差之说中误差是评定测量过程所求未知值和实测（测量）值精度好坏的方法，在评定精度前，首先要确定一套数据是正确的值为误差评定基础，这个值在测量技术专有词汇称为真值（或高一级的控制值）。在房产测量中有两套数据，一套是建筑设计标定的尺寸数据，一套是房产测量的实测数据，那套数据是真值呢，显然是建筑设计标定的已知尺寸数据，建筑设计的每条边长和形状都标定了尺寸，都有真值，没有未知的所求值。那真值减实测值直接就得到偏差，哪来中误差的理论之说和工程应用范例。在建筑工程的修建中，误差控制是允许偏差量，依据工程测量规范，建筑物放样都是用允许偏差作为评定精度要求，没有使用平差和中误差理论和技术，将平差和中误差应用房屋建筑面积测量中，实属谬误。而在房产测量规范中有关中误差的应用，是将含有测量误差和建筑施工误差的实测数据为真值，而建筑设计的边长和形状标定尺寸作为未知值，将实测数据与设计标定尺寸的差作为设计标定尺寸的改正数。房产侧量规范和各细则规定中，用房产测绘实测数据修改建筑设计标定尺寸的行为依据出自何种科学理论和技术。建筑设计标定的尺寸面积需要用测量平差修改，实属荒唐错误。房产测绘以倍中误差限修改建筑设计的技术尺寸有何工程技术依据？房产测绘修改了建筑设计标定的技术尺寸，修改后的数据用来计算的房屋面积就要变化虚增面积。八、房产测量的工程实施问题建成后的房屋面积要用实测方式达到施工放样的精度尺寸是不可能的，现在的任何测量技术都不可能穿越钻到建筑里面去测量到建筑的轴线位置，在建筑外围实测得到的测量数据都带有建筑施工偏差和自身的测量误差，而且现在房产测量使用的仪器工具特点是所测量计算的面积只会大，不会小。房产测量房屋套内测量，是在房屋内测量房屋的面积。按建筑施工要求，墙面中级抹灰的厚度要求，因墙面抹灰的检测一般只涉及平整和剥落问题，现在有些建筑商的建筑抹灰达不到厚度，房产测量要求使用高精度达毫米级的激光测距仪测量，这偷工减料的行为导致房屋套内测量面积的增加，消费者必须掏钱购买偷工减料的后果。平差和中误差技术条件的基本要求是要对所求未知的物量有多余观测，既需要对进行房屋面积计算的全部边长和形状都要有实测数据，并要增加对角线、和两墙间的夹角等的多余（独立）测量数据，而房产测量用于计算面积的边长和形状实测数据没有独立的多余观测，不符合测量技术的中误差理论和平差改正条件。平差和中误差技术应用在房产测量中，实属谬误。竣工后的房屋建筑，用任何测量技术的测量结果都不能作为房屋面积计算的计量依据，只有在房屋建设的过程中按工程测量规范的放样要求施工建设，就可确保房屋的质量、安全、面积等没有变化。房产测量使用的各种测量工具不论精度多高，测量数据都是带有建筑施工偏差和测量误差的数据，计算的面积必定与建筑设计和施工不相符。九、房产测量规范误差导致的房屋面积虚增在房产测量规范一系列错误的规定下，导致了房屋面积计算的虚增加。房产测量规范与工程测量规范对房屋面积限差比较表&&按房产测绘规范－与工程测量规范对房屋面积限差的规定制作的对照表，在表中按房产测量规范的规定，二级精度；商品房或进入房地产市场的房屋（见前表）对照，如是的房屋面积，房产测量实测的允许误差限为，误差限面积指数，而按工程测量规范规定计算，的房屋面积，设计面积与施工面积偏差为，占面积指数。两个规定相差倍以上，而一个是由中误差计算的测量限差，一个是直接放样测量的偏差，前者产生的倍以上误差可计量可以合法的卖钱，后者的偏差不计价还要追究施工质量问题，前者是检测者，后者是被检测者，但检测者允许的误差要比被检测者低几倍。这不知道是出自何处计量标准要求。房产测量规范因测量技术的应用谬误规定，房产测量的房屋建筑面积总和与房屋建筑设计、施工竣工的总面积是不相符的。房产测量规范和各细则都规定；“以房产测量的面积为房屋产权计量依据”，并以最高法院的司法解释可在±3%以内调整建筑计价面积。精明的建筑开发商总会在法规允许的3%范围增加测绘面积，所以依据房产测量的国家行政管理计量行为，商品房屋虚增面积是必然的。房产测量行为和制定房产测量规范，本身就是一个伪技术命题，如建筑工程设计人员就设计的建筑面积都不能计算准确，那他设计的建筑安全性、工程技术性在哪里？国家对建筑工程设置了几道强制检验过程，收取了多次检验费用，难道就把不住房屋建筑的面积计算问题？难道几次建筑工程检验的专业人员都是昧良心的检验建筑面积？按工程技术的分类，建筑工程技术和地理测绘工程技术是两个不同的行业，建筑行业的标准应以自身的技术要求制定标准和规定，用行业外的地理测绘技术要求制定建筑工程技术的标准和规定本身就是错误，行业外的测绘技术不了解建筑工程技术的专业特点，制定的技术标准肯定要造成错误和混乱。建筑房屋面积的计算、计量应遵循国家建筑工程技术有关的规范执行，如《工程测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》，以及建筑工程行业的管理要求规定，方能保证建筑的安全和面积计量的正确性。&年月&&
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& & 房屋测绘面积与规划面积差异问题分析
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房屋测绘面积与规划面积差异问题分析
【发布日期】
【作者】顾军
【来源】《中国房地产》2013年第12期
&&& 随着经济的高速增长和城镇化的不断推进，房地产业迎来了大发展时期，在房屋面积预售和办理房产证阶段，具有相应资质的专业房产测绘机构出具的房屋测量面积是最直接的数据基础。同时，房屋预售和办理房产证阶段也要以规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书为法定依据。
&&& 一、房屋测绘面积和规划面积差异的影响
&&& 由于是同一幢房屋，即使测量的机构不同，理论上，房屋测绘面积应该与规划面积高度一致、统一。但是由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同，往往面积有出入。实践中发现，如果规划面积高于房屋测量面积，可售的房屋面积小于预期，收益必然受到影响，开发方往往会提出疑义，造成一些不必要的纠纷；如果规划面积小于房屋测量面积，从法律上讲，超出规划部分的面积就是违建面积，不受法律保护，而由于涉嫌违建，可能在预售许可和房产证的办理阶段受到较大影响。其依据如表1所示。
&&& 二、预售许可证办理阶段面积出入的分析
&&& 1.面积测绘原则和目的不同
&&& 规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。
&&& 房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。
&&& 2.测绘主体和方法不同
&&& 规划部门出具的规划许可证的面积数据，主要是依据设计院设计人员在建筑图上应用计算机辅助设计软件（一般是建立在CAD模块上的天正系列建筑软件），通过PLINE线，绘制分层图（封闭的轮廓），通过对每层封闭的区域性面积之和算出最终的整幢总建筑面积。此数据是概略性数据，没有专门的测绘报告。
&&& 房产测绘机构出具的图测数据，主要是专业的房产测绘人员依据规划部门认可的施工图通过专门的房产测绘软件，计算出的分层分户图，并有完整的信息和测绘报告。
&&& 3.面积适用范围、所依据的规则不同
&&& 规划、设计建筑面积测算工作主要是为工程建筑造价、计算建筑房屋工程量、单位工程预算造价提供依据。规划审批计算建筑面积执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T ）。
&&& 房产测绘中计算房屋建筑面积是依据另一国家标准《房产测量规定》（GB/T0）。江苏省内同时执行江苏省地方标准《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）。
&&& 两套规范对面积计算的具体规定存在不一致的地方，对比情况如表2。
&&& 三、房产证办理阶段面积出入的分析
&&& 此阶段规划面积测算主要是在竣工综合验收阶段由专业的工程测量机构，运用GPS、全站仪等仪器，在房屋外墙的角点，进行的测量工作。主要目的是核实建筑物是否按照规划核定的设计位置进行施工建设、以及实际的房屋建筑面积与规划许可证上的面积是否一致，出具有规划核实认可书及附属的测量报告。因为建筑物外立面装饰已经完毕，测量的外墙边长数据因为条件所限原因可能包括外墙保温和装饰材料，其他依据同预售办理阶段。
&&& 房产测绘是在竣工综合验收完毕后，由房屋测绘机构，运用全站仪、测距仪、皮尺等测绘工具，依据预测图纸，实地进行的全面、细致的房屋面积测算工作。涉及到每间每户，更为细致、精确，外墙面积不涉及装饰和保温墙。
&&& 四、对房产与规划部门建筑面积差异消除的建议
&&& 通过前文的探讨和分析，可见面积差异最重要的因素是这两个面积所依据的规则不一样，要消除两者的差异，最根本的办法是房产和规划部门统一面积计算规则。
&&& 由于涉及房屋权属认定的客观需要，以及开发商、房地产管理和登记机构的实际需求，房产测绘的面积必须精确到各分户室，为了保证所有住户的合法权益、做到真正的公平、公正、公开，以及机构的专业性上，房产测绘在分摊的合理性、面积测算的精度上都要略胜一筹，采用以房产测绘为主的国家标准更有利于降低纠纷，保证社会公平和正义。
&&& 五、在办理房产预售许可证和房产证阶段出现面积差异的处理建议
&&& 1.规划面积大于测绘面积
&&& 由于可销售面积减少，开发方可能提出异议，房屋产权管理和登记机构可要求房产测绘机构相关人员依据相关测绘法规耐心讲解、释疑，因为有据可依，就实践经验来看，经过耐心疏导，开发方一般都能理解，可以较为稳妥地解决问题。
&&& 2.规划面积小于测绘面积
&&& 规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书是法定依据，开发方应该在认定的面积之内建设。故从法律层面上讲，多出的测绘面积有违建的嫌疑。
&&& 首先检查是否测绘数据有误，若有，及时纠正。否则，若是因为规范依据不同造成的面积差异，可及时反馈相关信息给开发方，让其与规划部门积极沟通，必要时候，房产和规划部门可以公文“函”的形式协商此争议。
&&& 参考文献：
&&& 1.国家质量技术监督局.房产测量规范（GB/T）.中国标准出版社.2001
&&& 2.肖淑红.关于房产测量中面积差异和纠纷的分析.测绘与空间信息.2012
&&& 3.吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术.中国标准出版社.2001
2014年度文章库