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购房支招购房定金该不该退？ 律师分析八种情形
[导读]二手房买卖过程复杂，各个环节环环相扣。涉及的主体多，买方、卖方、中介方，方方都需谨慎。当准备要买房或者卖房的时候，一定要做到心里有数。
最近，张女士在紫荆附近看中了一套二手房，面积80平米左右，总价70多万。随后，在二手中介公司销售人员的催促下，她就与中介签了一个购房协议，并交纳了2万的预定金。当时，中介公司就开具了一张收条给她。但是，后来当她带着家人又一起看房子，她丈夫感觉房屋的位置朝向不太好，客厅采光不行，于是他们就打算不买，并要求中介公司退定金，但中介方和卖房者一致认为是张女士违约了，坚决不予退还之前收的2万元预定金。为此，张女士打进本报热线，专门咨询她的购房定金到底该不该退还。律师支招：针对这种情况，记者专门采访到四川发现律师事务所艾述洪律师，他表示，按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，下家不想购买房屋，定金应当返还。在采访艾述洪律师的过程中，他指出，二手房买卖过程复杂，各个环节环环相扣。涉及的主体多，买方、卖方、中介方，方方都需谨慎。当准备要买房或者卖房的时候，一定要做到心里有数。他还列出除上面案例中提到的要求返还定金引起的纠纷外的8种典型纠纷，值得购房者关注！一、逾期支付房款引起的纠纷下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还能根据自己的意愿解除合同，不再出售房子。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。因为，合同的约定只能认为通过银行贷款来支付房款的方式得到了上家允许，而不能认为下家可因此不需承担逾期付款的责任。二、逾期交付房屋引起的纠纷上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。这时，下家可以要求交付房屋并赔偿损失，损失可以参考同类房屋的租金计算。三、逾期办理过户手续引起的纠纷上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。四、因中介行为引起的纠纷如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。五、要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。六、因房屋质量引起的纠纷由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非上家在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明上家对此是知晓的，上家亦不承担瑕疵担保责任，但下家可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。七、因“黑白合同”引起的纠纷“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。按相关规定，在因“黑白合同”价格不一而产生争议的情况下，原则上以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。但是，这样的规定并不全面，因为两份合同的签订时间并不一定有先后，可能是同时签订的。如果一定要以后一份合同为准的话，这时就会难以认定哪一份合同是“后一份合同”。所以关键是要证明哪一份合同的价格才符合双方的真实意愿。八、因户口迁移引起的纠纷房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷仍时有发生。
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债权人向法院申请诉前财产保全，债务人交易中的房子会被查封吗？房子已与买家签买卖合同
上海&11-30 18:00&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(3)
债权人向法院申请诉前财产保全，债务人交易中的房子会被查封吗？房子已与买家签买卖合同，收了定金，尚未过户
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看债权人申请保全的财产内容，如果保全房子的话&会被查封
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1、不排除被查封的可能。
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债权人向法院提出申请，会被查封的。若需帮助，可来电或预约当面洽谈。
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美女律师现场教如何退定金 辨别房屋质量需把握哪些
（腾讯房产成都站
90）3月28日下午，腾讯房产成都站“购房大讲堂”首场落地活动在泰合索菲特大饭店举行。近100名腾讯网友现场聆听了来自中天建设西南公司工程处专家周游关于“如何辨别房屋质量问题”的基本知识，更有来自四川天润华邦律师事务所的美女律师卞为现场给购房者支招如何退定金，让参加本次活动的网友都获益匪浅。 腾讯购房者大讲堂现场如何辨别房屋质量好坏
把握三大方向是关键来自中天建设西南公司工程处的主讲嘉宾周游，运用自己在全国各地多项目的、超过11年的工程管理经验。为现场网友深入浅出地讲解了工程图纸、施工过程、工程竣工验收及项目质保期间的质量监管等建筑的系列生命过程。同时重点给大家介绍了实用的“如何辨别房屋质量好坏”。
周游在现场为大家介绍“如何辨别房屋质量好坏”知识时表示，从工程实体质量的角度来说，建议购房者购房还是首选大型开发商或者评价较高的开发商，从而确保质量可靠。具体到质量方面的考量，一定把准土建、机电、装修三个大方向，分条列目，逐项检查。辨别质量好坏、做好房屋验收是个细致活，购房者自己一定要注意。周游表示，土建验收方面主要从宏观着眼，看房屋大的方面。比如楼宇整体外观是否出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差，这些偏差除了肉眼测量，也可以依靠一定的工具；墙面、楼板面、天花等是否出现明显裂缝；按照规范对厨卫间进行闭水试验；开启门窗检测是否灵活等。而机电验收则包括了给排水验收和电气验收两方面。给排水验收确保给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位。同时要保证所有水喉出水情况正常，水管无破裂，接口处密封良好。电气验收则以检查房内电源总开关和漏电保护装臵的灵敏度、灯具开关是否正常、插座可否通电为主装修验收则更注重一些小细节，确保瓷砖、窗台、大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓；墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象；材质性能及品牌是否与合同约定一致等。 腾讯购房者大讲堂现场遭遇强势开发商
美女律师现场支招如何退定金 从腾讯房产成都站线上版“购房讲堂”开办以来，接到的网友购房投诉就不断，合同纠纷、虚假宣传、质量投诉、定金问题，尤其是“定金”、“订金”问题让购房者傻傻分不清楚。因此，此次购房者大讲堂，腾讯房产成都站特别邀请了四川天润华邦律师事务所的美女律师卞为现场为广大网友传授维权知识，手把手教大家退定金。卞为律师用丰富的法律实践经验和深入浅出的案例分析给现场网友奉上了生动的一课。卞为律师以自己的实操案例介绍到，2013年8月，张先生在未得到其子小张的授权下，以小张的名义和金牛区某房地产项目开发商签订了《认购书》，并于当日按《认购书》约定缴纳定金2万元，开发商以小张之名向张先生出具了收据。小张得知上述事实后，明确表示不同意购房，并多次与开发商交涉，要求退还定金被拒。小张遂将开发商告上法院。最后，在律师帮助下，小张牢牢抓住张先生与开发商签订的认购书并未取得小张授权该条事实，成功向开发商讨回2万元定金。卞为律师在定金问题的总结中表示：在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购协议，并要求开发商退还购房定金。一是购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务，解除合同，退还定金。二是签订认购书后，双方经协商无法就正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致，可要求解除认购协议，退回定金。此外，卞为律师还告诫广大购房者在购房时一定要认真看合同，明确合同上的房屋是否是自己选的房源、户型；明确面积是套内面积还是建筑面积，方便后期计算面积差；明确房屋交付期限。 两位嘉宾在活动结束后接受网友咨询现场互动热烈
网友为腾讯购房大讲堂点赞 “现在经常听儿子说，在买房后遇到各种问题，却不知道怎么解决，有这样的学习机会他又要上班，自己没法来，所以我就来听听。”坐在前排的王先生告诉记者，“回去再给他们传达，遇到有类似的交房问题，我们还能给他们出出点子，发挥发挥余热。”网友白小姐在东门买了一套商品房，今年夏天交房，她自称是腾讯房产成都站线上购房讲堂栏目的忠实粉丝，“每次都有很多知识，能学到很多实用的东西。”陈先生则因为自己去年交房时发现有房屋漏水、墙体裂缝等诸多问题，找物管、找开发商几经周折。“了解相关交房知识、学会维权太重要了，下次买房我就知道怎么办了。”因为来参加购房大讲堂线下活动的网友都带着各种各样的现实问题，所以在与嘉宾的互动环节，现场网友提问也非常活跃。网友就房屋质量问题界定、自己实际遭遇的维权困境一一向相应嘉宾做了咨询，活动原计划当天下午5:00结束，但接近6：00，仍有不少购房者在现场将两位嘉宾团团围住。 美女律师卞为在现场认真为网友剖析相关问题现场一位网友向周游老师咨询到，自己所购房屋出现裂缝，找到开发商，对方却解释是收缩性裂缝，属于正常现象，不予解决，自己该怎么办？周游老师表示，裂缝的确分结构性裂缝和收缩性裂缝，结构问题是终身责任制，如果对开发商的检测有疑问，可以委托机构重新检测，同时收集好证据，做好法律维权准备。而对于网友提到的实际户型与合同上的图纸不符，卞为律师表示购房者有权要求更换房屋或者要求退房。对于资金紧张、赔付可能会出现问题的开发商，建议购房者提前去做诉前财产保全，以便法院扣押、冻结开发商资产。活动结束后，现场网友都对本次活动表示了极大的赞同，同时也对下次购房大讲堂充满了期待。“谢谢腾讯房产成都站搭建这样一个房产知识交流学习平台，小编们辛苦了，希望下次线下活动能尽快举办。”现场网友最后离开时表示。 新闻链接：腾讯购房大讲堂 2014年下半年，腾讯房产成都站在线上举办了“购房讲堂”、“90帮帮忙”两大品牌栏目。购房讲堂致力于网友在买房、选房、用房等过程中的系列知识讲解，每周三上线；90帮帮忙则偏向于接待网友的房产纠纷投诉，每周五上线。两大栏目上线半年，累计为网友讲解30期房地产热门知识，接待网友投诉1032起，同时通过媒体力量，帮助多名网友维权成功。随着网友关注度越来越高，单独在线上为网友解决问题的方式已经越来越无法满足网友需求。于是，“购房讲堂”、“90帮帮忙”又联合升级衍生出本期的“腾讯购房大讲堂”，通过线下活动面对面地帮助网友解决与房地产相关的各类问题。“腾讯购房大讲堂”线下活动将持续推出，欢迎广大网友继续关注。
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