随手记理财专家：6种情况不适合提前还房贷
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随手记理财专家：6种情况不适合提前还房贷
导读：对于已经买房的朋友来说，往往还有一个问题困扰着大多数人：攒够了钱，需要提前还房贷吗？随手记理财社区入驻专家@赢在青年&就提前还房贷的细节问题进行了分析，并指出6种情况不适合提前还贷！
入驻随手记理财社区后，有很多随友咨询我关于房贷提前还款和长期还款的问题，今天我将就这个问题进行解答。
提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定时间，将贷款部分全部一次还清或部分还清。
在买房的时候，首付往往困扰着许多人，银行贷款成了大家实现“买房梦”的最有效途径。住房贷款的种类一般分为公积金贷款、商业贷款、组合贷款三种，还款方式又分为等额本息还款法、等额本金还款法、累进还款法三种。就执行情况而言，多数银行普遍采用的是第一种还款法即每月等额本息还款法，这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法。
不管采取哪种还款方式，即使在贷款利率下行的情况下，我们都将向银行支付额外的利息。比如在深圳买一套400万的房子，向银行贷款280万，按照最新的贷款利率计算，商业贷款30年需要支付利息254万以上，而即使采用组合贷的形式，30年也需要支付224万以上的利息。这就是为什么很多朋友在攒够了钱之后想要提前还贷的原因。那么，如果你真的需要提前还贷，有些什么注意事项呢？
1、提前还贷必须问清要求
借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。
银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。
此外，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。
2、提前还贷文件需要准备好
借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。
如果是结清全部尾款的借款人，银行会计算出剩余贷款额后，让借款人存入足够的钱来提前还贷。
如果是转按揭业务的客户和业主，最好找专业的担保机构做委托公证，以免出现业主提前还款后，客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。
3、提前还贷勿忘退保及解抵押
贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本等，打电话给相关保险公司，预约退保即可。
借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。
4、并非所有人都最适宜提前还贷
提前还贷的一个最重要目的就是少支付利息，但是并非所有人都适合提前还贷。我整理了六类人群，看看有没有你吧！
(1)享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款
因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。
(2)等额本息还款已经超过5年
贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。
3、手头有其他更好的投资理财项目
如股票、基金、债券、理财产品等，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。另外就是做生意的买卖人，一是手里需要流动资金，二是生意投资收入高于借款利息时，就没有必要提前还贷了。
4、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠
由于已享受较低的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
5、等额本金还款期已过1/3的购房者
由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
6、等额本息还款已到中期的购房者
等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
总的来说，对于没有高于贷款利息投资渠道且现金充裕的购房者，可以考虑在签署合同里标明的免违约金期限达到之后，同时在总贷款期限的三分之一时间以内进行提前还款(如果是等额本息可以延长至还款期的一半时间以内)。如果没超过这个三分之一的时间就不建议提前还款了。
编 辑：王洪艳
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哪些情况不适合提前还贷呢？
又到年底，对于房奴来说，除了抢票之外还有一个特别重要的大事情，那就是提前还房贷，毕竟很多置业者都不想背着“房债”过年。于是，年底也成为购房者还款的高峰期。那么，哪些人不适合提前还款呢？
深圳中原地产专家解答：
不适合提前还款的类型一：公积金贷款目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，可以说是非常低的水平。与其提前还款，不如拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。同样的，即使你当时买房时使用的是商业贷款，如果银行根据评估给了你比较好的折扣，比如在4.9%的基准利率的基础上打了个8.5折什么的，也是一样的道理。不适合提前还款的类型二：等额本金还款期已过1/3等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。不适合提前还款的类型三：等额本息还款已到中期的等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。*点击文末“参考文献”，了解更多*
问答排行榜关于房贷你需要知道的 专家提醒提前还贷注意事项_十堰房产资讯-十堰房产在线
关于房贷你需要知道的 专家提醒提前还贷注意事项
08:54:34　来源：十堰晚报楼宇周刊　编辑：　
十堰房产在线 讯：购房时能贷到多少款、选择哪种方式最划算……记者收到不少市民发来的咨询短信，特别请专家一一进行了解答。 ■见习记者&朱煜旎
购房能贷到多少款，要根据个人的实际情况综合衡量，如职业、收入、婚姻状况以及诚信记录等。
蒋明峰介绍，一般来说，如果是商业贷款，新楼盘首付三成、贷款七成是上限。如果是公积金贷款，执行的是首套房首贷三成的标准。贷款额度的审批，跟贷款者的年龄、房龄、每个月的公积金额度有关。二套住房首付的标准都是六成，贷款四成是上限，并且比基准利率上浮10%以上。
而在二手房市场中，申贷有一定条件。如果房龄太老，或者购房者的年龄太大，贷款会有一定困难。
也有一些客户本身是符合申贷条件的，但因为一时疏忽而影响了诚信记录，从而失去申贷资格。据介绍，有一个客户曾经办理了5张消费信用卡，其中有3张存在未及时还款的情况，由此造成的不良诚信记录最终影响了他的购房计划。
由于公积金贷款利率比商业贷款低，因此住房公积金贷款成为房贷的首选。但不少购房者因为单位没有缴纳公积金，只能选择商业贷款。根据最新的贷款利率，住房公积金贷款年利率5年以下为4%、5年以上为4.5%；住房商业贷款基准年利率5年以下为6.4%、5年以上为6.55%。
商业贷款有两种还款方式：等额本息和等额本金。等额本息还款是将本金总额和利息总额相加，分摊到每个月，每月的还款额相同，对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式；等额本金还款是先将本金等额分摊到每个月，然后根据剩余本金计算当月利息，还款初期每月还款额较多，随着本金的固定减少，每月还款额逐渐减少，适用于收入高且还款压力不大的人群。
“等额本息还款法产生的利息总额要高于等额本金还款法。”蒋明峰表示，等额本息由于其每月固定的还款额，反而受到大多数购房者的青睐。
“如果想提前还贷，就要尽量早。”银行专业人士表示，等额本息还款法在初期每月利息比本金多的时候一次还掉部分本金，后期每月的利息将会相应减少，才能达到最大程度缩减利息的目的。到了中期以后，已经还清了大部分利息，提前还贷并不划算，而等额本金还款法因为初期大量偿还利息，通常在还款期过了1/4以后，月供中的本金就开始比利息多了。因此，如果是等额本息还款，应该在中期之前提前还贷；如果是等额本金还款，要在不到还款期1/4的时候提前还款。
虽然提前还贷可以少还利息，但是理财师建议，有三种情况并不适宜提前还贷：一种是在基准利率基础上再享受7折到8.5折之间的购房者，由于已享受利率优惠，即便利率调整，月供之差也不会超过百元；另一种是等额本金还款期已过1/4的购房者；此外，投资收益高于贷款利率的投资人士也不适合提前还贷。
提前还贷注意事项
按时还款：一旦预约了提前还款日期，借款人必须将不少于约定金额款项提前存入扣缴贷款本息的账户内，如果款项不足，银行将视作逾期违约。
申请不可撤销：借款人一旦填写《提前还款申请表》，银行确认后通常不能撤销，与借款合同具有同等法律效力。借款人不论任何原因，未能按照其申请中规定的日期与金额提前还款，将被视为逾期还款，按借款合同承担相应违约责任。
次数有所限制：多数银行对提前还贷的总次数没有限制，但基本都会限定频次。比如，农村信用合作社每年的还款次数不能超过2次，从今年开始，办理的贷款业务3年后才可提前还款。对于提前还贷的金额，一般都规定为万元整数倍，借款人最好提前向银行咨询清楚。
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