长甲地产控股急解扩容之需
向来低调的长甲地产因为上市，而越来越被众多人士所关注。
10月29日，长甲地产控股有限公司（长甲地产控股，0957.HK）在香港启动招股之旅。如果一切顺利，在11月3日中午结束公开认购之后，将会于本月11日在香港主板挂牌上市。
“在2007年以及2009年内地房企赴港上市潮流之后，业内预测，接下来更多上市的将是一些民营中小型房企，长甲地产控股就是其中一家。”交银国际研究部副总裁何志忠对本报记者表示。
但与此同时，内地调控进入深度博弈、港股市场投资人对内房股恢复信心有待时日、香港资本市场疲态依旧、港股IPO潮流正涌……面对外部的种种牵绊，长甲地产控股董事长赵长甲仍然选择了迎难而上。这其中，既有民营企业发力扩容之义，亦有在调控当口继续看好地产业务之心。
急需资本支持
在10月25日举办的推介会上，长甲地产控股表示，此次公司拟发行10亿股，包括1亿旧股，其中90%进行国际配售，10%在港公开发售，招股价介乎3.2港元~4.8港元，集资最多48亿港元。若以招股中间价计算，集资净额约32.24亿港元。
“相较之前的、恒大以及龙湖，从融资规模讲，它可以算是中小型的内房股。”何志忠说。
据了解，长甲地产控股成立于1992年，总部位于上海。其母公司长甲集团为大型民营企业，实际控制人为河南郑州富商赵长甲。
1993年，赵长甲在上海以长甲医药起家，靠长甲百消丹赚得第一桶金。1999年，赵长甲成立了长甲置业，正式进军房地产业，此次上市的资产正为从长甲集团剥离出来的所有地产资产。
招股书显示，截至2010年5月，长甲地产控股共拥有上海长甲置业等数十家房地产开发公司，从事中高端房地产住宅以及商用物业的开发，拥有11个项目。
值得注意的是，虽然长甲集团进军地产业务从上个世纪就已经开始，但是直到2006年年底，其地产业务才从上海一隅走出。
“长甲集团在企业发展前期致力于开发超豪华物业，其于2003年推出的上海滩花园每平方米价格达到2万元，而当时上海住宅均价仅5000元/平方米。但长甲集团的超高端豪宅策略并没有得到市场响应，上海滩花园洋房在推出7年之后才全部销售完毕。”某上海资深地产界人士对本报记者表示。
他透露，目前长甲集团的地产产品策略已从顶级住宅物业向中高端住宅、写字及城市综合体项目过渡。在上海之外拿了一些土地后，它正面临扩容的节点，急需资本支持。
长甲地产控股募集资金的用途也证明了上述人士的判断，在上市前的推介会上，赵长甲表示，本次集资所得款项净额的81%会用作增加已进入城市及目标城市的土地储备，14%用于偿还银行贷款，余下约5%用作一般营运用途。
商业模式助力
值得注意的是，对于海外投资者而言，长甲地产控股有一些较为亮眼的商业模式。
侨丰证券业务发展董事连敬涵表示，公司有别于其他刻意标榜避开国家宏观调控政策，专攻二三线城市的发展商，由于把业务重心专注在独幢或联排别墅和分层公寓组成的高端住宅物业上，其可以享有比竞争对手更具竞争力的产品价格。同时，在业务组合中持有相当比例的办公楼及零售商铺等优质商用物业，可以实现收益的多样化。
同时，从长甲地产控股现有项目来分析，该公司的许多项目为通过股权转让方式获得，避开了公开招拍挂的高地价竞争，使得项目的毛利率总体处于较高的水平。
“由于近几年大型项目的开发，2010年上半年，长甲地产控股的资产负债率虽上升到43%，但仍低于2010年中报时内地49家上市房企63%的资产负债率水平。”基强联行投资管理(中国)有限公司副董事总经理陈詠东表示。
在他看来，在现阶段中央政府针对住宅市场大力调控的大背景下，香港资本市场对于以商业、办公地产作为一部分业务的房企接受度相对较大，拥有一定的商业资产的企业在当前环境下风险程度相对较低，其股价反弹力度明显优于以住宅开发为主业的房企。
而这种特点也获得了海外机构投资的青睐。消息称，长甲地产控股已经获得了3名基础投资者的支持，分别为李嘉诚旗下的长江实业全资附属公司Chosen，郑裕彤全资持有的周大福，以及对冲基金石库门的特别投资工具Tailwind。这其中，为首次认购内房股。
至于李嘉诚与长甲地产控股的关系，记者尚未获得确切消息。不过，据上述上海资深地产界人士透露，早在其旗下项目长泰国际金融中心刚刚开始招租之时，李嘉诚旗下的就将办公地址选在此地。
赵长甲与李嘉诚相类似的医药与地产资产组合的背景让业内浮想联翩。
在搭乘资本市场之旅之前，长甲地产控股仍面临着种种挑战。在内房股于香港资本市场风光早已不如几年前的当下，其发行领域的挑战首先多为业内所关注的重点。
“在种种外部环境不利因素下，内房股若想掀起如2007年赴港上市的热潮已经不可能。”何志忠分析，“对于这样的中小房企而言，即便可能会面临不甚理想的发况，但它们还是愿意获得资本市场的支持。”
因此，在外界看来，启动资本之旅的长甲地产控股更多的压力还是来自于自身，而不是外部环境。
首先，正因为其成立时间不长，与其他民营企业类似，长甲地产控股家族企业性质浓重。招股书显示，公司的相关高管中，与董事长兼首席执行官赵长甲有关的亲属并不占少数。
其中，副董事长张文浩为赵长甲的妹夫；执行董事赵宏阳为赵长甲的儿子，年仅23岁；联系秘书赵长伟是赵长甲的堂弟。而据长甲地产控股某内部人士透露，公司执行董事张帆则是赵长甲执教时的学生，“他可以说是公司的第一个员工”。
其次，虽然其占尽一线城市的地利优势而更获海外机构的赏识，但外界仍表示对其土地储备的搭配组合看得不是很清楚。“在其土地储备中，启东市的土地储备就占127万平方米，在这样一个三线城市的土地储备权重过大，而且与先前的地利优势不甚合拍。”某不愿意透露姓名的投行人士表示。
第三，虽然其拥有一定比例的商业资产的组合优势，但是其商业与住宅的协同效应并未达到很好的效果，其在上海的商业与住宅就相隔较远。
看来，面对海外资本市场，长甲地产控股的挑战才刚刚开始。
(本文来源：中国房地产报
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长甲地产集团是一个房地产开发及策略性投资集团，旗下拥有上海长甲置业等多家房地产开发企业，是国内知名的房地产集团之一，专注于开发系列城市高档住宅、商业地产及办公楼项目。长甲地产集团自成立以来，凭借精准的市场定位、浓郁的人文情怀和优异的产品品质赢得了社会的广泛认可和赞誉。长甲地产在上海业界与业主中，拥有极高的知名度。总部位于上海浦东新区世纪大道金融核心区，十余年辛耕不断，已经成功开发或正在开发了众多重大项目，赢得市场的一致好评。以上海滩花园为代表的高端花园洋房住宅，在陆家嘴金融城核心地段再现上海老洋房的浪漫典雅，是惊艳业界的里程碑项目；以长泰国际金融大厦为代表的5A智能甲级写字楼，国际化品质树立了陆家嘴金融城高端商务地产的新标杆；以上海西郊核心地段的长泰西郊别墅的40万㎡的私家湖景纯独栋社区，为全球顶级人士开启了原味生活，更有在常熟运作的尚湖山庄和虞景山庄等高端地产项目，即此，全面启动全国战略，借助丰富高端地产运营经验，为更多城市打造高端人居精品。有意者请将个人简历发E-mail至本公司。信封上和电子邮件主题请注明应聘职位。请勿来电来访。
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长甲地产抢搭港IPO末班车
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&现在并非内房股IPO的最佳时机，主要是投资者受内地强力调控影响。&10月26日，瑞银证券亚洲有限公司执行董事王震宇向本报记者表示，但由于加息周期的启动，往后的IPO形势在中短期内或许更加不容乐观，因此不少内房股权衡利弊，不想错过最后的机会。
继孙宏斌的融创中国日前成功登陆港股后，长甲地产也终于要修成正果：截至10月26日，长甲地产(00957.HK)国际配售已取得逾1倍超额认购，并将于10月29日至11月3日中午12时公开招股，11月4日定价，11月11日挂牌。集资额32亿-48亿港元。
&这次IPO，是集团地产业务的整体上市。&10月26日，长甲地产一位高层告诉本报记者。
据了解，长甲地产最早成立于1992年，总部位于上海。其母公司长甲集团，为大型民营企业，实际控制人为河南郑州富商赵长甲，关于他的创富经历，公开资料极少。长甲集团主营业务包括长甲地产、长甲投资、长甲医药及长甲资产管理四大板块。
上述长甲地产的高层还透露，公司的核心资产和业务重点主要是上海及周边城市，开发项目包括上海滩花园洋房、长泰国际金融大厦、长泰西郊别墅、长泰尚湖山庄等。
据最新消息，长甲地产已引入长江实业、郑裕彤旗下周大福及对冲基金石库门为基础投资者，共认购1.5亿美元。长甲地产保荐人为美银美林、花旗。据10月25日推介会上的消息，拟发行10亿股，招股价介乎3.2-4.4港元，集资6亿美元。
作为承销商之一的麦格理日前一份研究报告指出，长甲地产在上海的土地储备占净资产值约44%，未来继续集中在上海及长三角地区发展。该公司主要透过协议、招标及收购烂尾楼增加土地储备，土地成本只占售楼均价6%，土地成本低廉。该机构预计长甲地产估值介乎330亿至390亿元，2010年核心盈利增长4.7倍，至5.7亿元人民币。
资料显示，长甲地产年度的毛利率分别为71%、76.3%及83.1%，负债率分别为14%、22%、23%，至今年7月31日止为43%。
长甲集团的地产运作思路，长甲集团董事长赵长甲曾有这样的表述，&我们一般是不会拿地王的，因为作为民企首先是要算账，一个是算眼前的经济账，另外一个是预期经济账，如果算不来，一定不会拿。&
正如对香港资本市场尤为熟悉的王震宇所言，眼下绝非长甲地产等内房股上市的好时机，内地接二连三的严厉调控出台，让内地房企的业绩更面临太多不确定性，这恰恰是投资者最为担心的。
&在香港及国际投资者眼中，经过前几年千军万马过独木桥之后，内房股中大的规模企业都已经上市了，剩下的主要是一些非主流的企业。要想获得投资者青睐，需要在区域发展、业务产品侧重上，有特长、特点的房企，才有最后的机会。&王震宇直言。（《21世纪经济报道》日）