中介总结的深圳各银行赎楼时间和罚息！
各银行赎楼时间和罚息！
一、&中国银行&1、供楼不足一年的罚息三个月；&需提前一个月申请方可赎楼。&2、供楼满一年不足二年的罚息二个月；&约5个工作日后拿房产证注销过户&3、供楼满二年不足三年的罚息一个月；&4、供楼三年以上的已抵押合同为准&；&&&&&
&&&&&二、&农业银行&1、供楼不足一年的罚息六个月；&需提前一个月申请方可赎楼。&2、供楼满一年不足三年的罚息三个月；&约7个工作日后拿房产证注销过户&3、供楼满三年以上的罚息一个月&；&&&&&&&
&&&&&三、&工商银行&没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息&需提前一个月申请方可赎楼。&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&&&&&&&
&&&&&四、&建设银行&1、供楼不足一年的罚息三个月；&需提前一个月申请方可赎楼。&2、供楼满一年不足二年的罚息二个月；&1个工作日后拿房产证注销过户&3、供楼满二年不足三年的罚息一个月；&4、供楼三年以上的无罚息&；&&&&&&&
&&&&&&&五、招商银行&1.提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存。&需提前一个月申请方可赎楼。&2.如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚。&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&
&&&&&&&六、&北京银行&一年内不能提前还款，一年后提前一个月申请无罚息；&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&&
&&&&&&七、&交通银行&1、供楼不足三年收取欠款金额1%罚息&需提前一个月申请方可赎楼。&2、供楼满三年预存十天到一个月的不收罚息&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&八、&华润银行&1、供楼不足三年的罚息一个月，&需提前一个月申请方可赎楼。&2、供楼满三年无罚息&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&&&&
&&&&&九、&邮政储蓄&不满1年的罚剩余本金的1%，1年后就要提前一个月申请，无罚息&需提前一个月申请方可赎楼。&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&&
&&&&&&十、&光大银行&供楼不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去；&需提前一个月申请方可赎楼。&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&&&
&&&&&十一、&华夏银行&二年内罚2个月,二年后不到三年罚一个月,三年后不用罚息&需提前一个月申请方可赎楼。&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&
&&&&&&&十二、&深发展银行&供楼不足一年的收取欠款金额1%罚息&需提前一个月申请方可赎楼。&供楼满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息&约10个工作日后拿房产证注销过户&供楼满二年以上收取一个月罚息&；&&&&&
&&&&&十三、&浦发银行&满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息。不满一年罚合同金额1%&需提前一个月申请方可赎楼。&约10个工作日后拿房产证注销过户；&&&&
&&&&&&十四、&平安银行&1、一年内罚贷款余额1%,二年内罚贷款余额0.5%,二年后罚一个月&需提前一个月申请方可赎楼。&2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息&约5个工作日后拿房产证注销过户；&&
&&&&&&&&&&&&&来自深圳房网论坛T1009
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。深圳房地产律师周争锋：今天收到330政策后第一份判决，判违约金20%
深圳房地产律师周争锋
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深圳房地产律师周争锋：今天收到330政策后第一份判决，判违约金20%
深圳房地产律师周争锋
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什么楼盘，咋回事
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中国人除了向钱看，还是要有契约精神的。人无信不立，业无信不兴，国无信则衰。
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你好，请问原业主收到全部款不交房，要我出10万，才交房，请问有什么比较好的方法处理，🙏[深圳房地产律师周争锋]( 17:50:19)
深圳房地产律师周争锋
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正常诉他赔偿日违约金。再次停水停电，再次换锁，再次焊门等。协商下，闹不好，装修出问题。[璐璐lu]( 18:05:31)你好，请问原业主收到全部款不交房，要我出10万，才交房，请问有什么比较好的方法处理，??[深圳房地产律师周争锋](&17:50:19)
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嗯好的，非常感谢，我们也想和平解决，避免冲突[深圳房地产律师周争锋]( 18:17:03)正常诉他赔偿日违约金。再次停水停电，再次换锁，再次焊门等。协商下，闹不好，装修出问题。[璐璐lu](&18:05:31)你好，请问原业主收到全部款不交房，要我出10万，才交房，请问有什么比较好的方法处理，??[深圳房地产律师周争锋](7:50:19)
我要维权007
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风雪夜硅人
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顶，狠狠的打击这帮无耻无赖之人
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你也是这样吧，因为你也是中国人。[EmmyX]( 18:01:15)中国人除了向钱看，还是要有契约精神的。人无信不立，业无信不兴，国无信则衰。
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嗯，房产争议官司律师怎么收费呢，可悄我，谢谢！
微笑夏天2015
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周律师威武！我们买家都可以睡个好觉了。近期买的，直接要房价的百分之二十的赔偿金。这个官司值得打。哈哈，死磕到底。
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继续顶，社会正能量！今天腾讯新闻大粤网头条！
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这个案子很给力！
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按20%的违约金，按这几个月上涨的幅度，买家还是吃亏的，上涨的幅度远远高于20%。。。。。。。。
SZ希希妈妈
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上品雅园88平的房子，目前标价320W以上，之前买家签订的是220W。就算赔偿了这44W，买家也还是望房兴叹，哎！
SZ希希妈妈
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而且这卖家性质这么恶劣，不同意配合买家撤销资金监管，另一方面也耽误了买家买房，我觉得20%都是判轻了
深圳房地产律师周争锋
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&一不留神成了本次330政策后违约潮顶格处罚20%的第一例原告代理律师。谢谢各位&
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如何应对新政后我们遇到的法律纠纷
&周争锋律师&
10月23日九润大厦讲座实录。
【主讲大咖】：周争锋律师
【 如何应对新政后我们遇到的法律纠纷】
【主持人】：各位网友，大家下午好！欢迎参加第34期咚咖房学院。咚咖房学院是咚咚找房专为置业网友打造的地产知识公益讲座，是由深圳房地产信息网开发的一款找房APP，每期咚咖房学院都会邀请各专业领域的大咖与大家分享置业讲座。
现在我来介绍一下本期的主讲嘉宾周争锋律师，有请周律师跟大家打个招呼。周律师是广东华商律师事务所律师，深圳律师协会主办的《深圳律师》杂志资深编辑，深圳二手房买家维权群群主，主要业务领域房产纠纷。
在请出嘉宾之前，我先介绍一下讲座中间穿插的互动环节，中场休息的时候我们有个签到抽奖，请大家确认是否签到成功，我们将抽出三名幸运网友，今天我要重点说一下抽奖礼品，是咚咚找房独家定制的各个区的学位房地图一套，这个是很难得的。最后一个环节是现场咚咖一对一的咨询环节，大家有任何问题都可以咨询咚咖牛浩思、淘房哥。现在大家可以扫描屏幕上方的二维码进入本期咚咖房学院的咚咚群，里面有淘房哥和牛浩思跟大家做置业交流。
另外，今天的讲座内容和大咖的观点我们都会在头条全程直播，直播内容也会附上PPT，大家可以在直播内容下面评论互动，对今天讲座内容有疑问或者有不明白的都可以在里面留言。今天在现场发咚文并且分享到朋友圈的网友可以凭咚文到场外找工作人员领取礼品一份，咚文字数必须超过五十字哦。
好，回归到讲座，咚咖房学院第34期正式开始，有请今天的主讲律师周律师为大家分享《新政之后，你的定金该何去何从？》
直播14:05 &新政后，购房者能不能直接发函解除合同 &
【周争锋】：我们今天说的是只讲定金，实际上范围很广。本来以为人很多，但今天来到现场一看我就放心了，说明不会有违约潮，作为律师，我感到这一波买家违约的不会那么多。
一、新政后，购房者能不能直接发函解除合同 & &
限购、限贷政策之后，买家能不能直接发函解除合同？我知道很多律师在媒体上都把限购、限贷政策解释为“不可抗力”，然后说买家可以以此为理由直接发函解除合同。实际上在法院和专业律师看来，这是有问题的，因为新政不属于不可抗力，或者说即便属于不可抗力，你应该怎么办，而不是说你可以直接发函解除买卖合同。
根据《合同法》的规定，必须是有一方违约，另一方才能解除，或者说达到双方约定的条件才能解除。而限购、限贷政策出来以后，没有违约方。在没有违约方的情况下，你怎么会依据法律规定解除合同呢？这首先是悖论，人家没有违约，你怎么能不跟人家协商就解除合同？所以说在正式出现限购、限贷政策以后，首先要做的是双方坐下来谈一下，比如说你的贷款成数不够，卖家说我愿意等你，等多少年？等你十年，你能解约吗？不能啊，你没有理由啊，我愿意等你，等你什么时候有钱、等你什么时候有名额我再卖给你。你能解除合同吗？不能。现在很多人提前把合同解除了，特别是在10月8日、9日以前很多买家直接发短信说因为受到限购政策影响把合同解除了，8、9日限购、限贷政策细则出来以后发现你不受影响，至少在日以前还是执行原来的限购、限贷政策，你该怎么办？你的解约通知已经到达对方，这个合同已经不存在了，但是新政对你的买卖合同不受影响，这个时候你就构成了违约，你在没有预知到政府可能给你缓冲期的情况下提前发了解约函，解约通知到达对方之后，这个合同在你们双方之间已经解除了，如果你想继续履行，那是另外一个合同问题，双方重新达成一个协议，再继续履行，但是第一个合同已经被你非法解除掉，你要承担违约责任。
很多人都说新政是不可抗力，可以直接解约，我现在跟大家说，首先你要和对方协商，如果对方愿意等你，你没有理由，因为大家都知道，解约不是因为限购、限贷，实际上是对房价要下跌的预期，即便政府破天荒的限贷政策也延迟三个月的情况下，买家咨询律师要求解约的人也很多，为什么？就是因为有房价下跌的预期，而不是因为不能履行，限贷、限购政策都延迟三个月，10月4日以前签订的买卖合同大多都是可以履行的，这就是本次限购、限贷政策和以前不一样的显著特征，就是限贷不是从政策颁布当天就执行，而是给你缓冲期，到12月31日，跟以前不一样，你再找限贷这个理由是不成立的。即便存在限购、限贷的情况，也要双方首先依据《合同法》协商处理。
直播 14:10 约定解约条件和法定解约条件，有什么程序?
【周争锋】：约定解约条件和法定解约条件 & &
《合同法》第93条约定的解约条件，双方合同中约定达到什么条件的情况下，合同一方可以依据合同规定解除合同。通常情况下我们都是这样约定的，任何一方逾期履行合同义务超过10日，对方可以解除。
《合同法》94条，法定解除条件，总共有五个选项，大家一看就认为我符合什么条件呢？应该是符合第一个，因不可抗力致使我们实现合同的目的，这也是很多人在媒体上看到律师给大家传出的观点“不可抗力”，但是你忘了一个情况，就是这不是不能克服的，政府给你预留了三个月，你是可以克服的，怎么能用“不可抗力”呢？“3.25”以后，9月份福田法院用“不可抗力”这个条款解除了一个合同，实际上这是适用错误的，因为这是能够克服的困难，“不可抗力”有一个重要的前提是人为是不能克服的，比如说大地震，比如政府一刀切政策，10月4日以后凡是不符合3改5的一刀切，这个时候构成不可抗力，但现在给了你缓冲期，三个月以内，你是可以克服的，很多人在发函的时候用的是“不可抗力”，但首先在不可抗力上，法院系统不这样认为的。
解除合同的程序和异议期 & &
你想解除一个合同，需要给对方发一个通知，明确要解除这个合同的通知，这个通知到达对方以后，合同在双方之间已经被解除掉，如果对方认为你解约理由不成立，或者他不愿意解除，怎么办呢？要在法律规定的接到通知函以后三个月内，向人民法院诉讼，要求法院认为你这个解约理由不成立、不合法。不是你随便找一个理由都能解约，你的解约理由首先要符合双方约定的解除条件和法定的条件，你要符合《合同法》第93、94条的规定，在这个情况下，你按照《合同法》96条的规定发函解除合同，合同才依法解除。如果你没有按照93条约定的条件，也没有按照94条法定的条件，冒然发解约函，你就构成根本性违约。
去年“3.30”出台政策以后，很多业主就犯了这个错误，虽然在他的观念中，他认为买家是违约方，作为律师看来，买家并不是违约方，但当时房价上涨，大家都认为他已经违约了，我就发个函解约，但你有没有想到他的违约情况符不符合法律规定？比如说定金，很多人都认为合同约定50万的定金，他第一天给了10万，剩余40万拖着不给怎么办？很多人认为你拖着不给超过10日我就解约，但法律规定定金是实践性合同，我约定50万，给了你10万，你收了，那么我的定金就是10万，不是50万，去年就有业主因为这个原因，少收了买方定金，直接发函解除合同。
没有给定金或少给定金，能不能构成根本性违约？去年很多业主在这方面犯了严重的错误，一看少给定金超过10天了，就发函，为什么发函？因为房价要长，这是一方面，但最主要还是对于法律知识认识错误。
直播14:20 限购限贷政策在法律上是属于不可抗力，还是情势变更或是其他
【周争锋】：二、限购限贷政策在法律上是属于不可抗力，还是情势变更或是其他 &
不可抗力在《民法通则》153条和《合同法》第117条有规定，是不能预见、不能避免并且不能克服，现在我们面临的问题是不能克服。实际上限购和限贷政策在这一次是可以克服的，因为政府给你预留了三个月时间，这三个月时间你是可以克服的。
这是最高人民法院2011年就全国民事审判工作会议的通知，《通知》主要说明关于限购、限贷的处理，你的确是因为国家政策原因，政府限购、限贷政策调整，导致你首付不够，或者说导致你失去购房资格，这个时候怎么办呢？你可以向法院提出诉讼，法院审查以后，认为你的确受到政策影响，导致合同不能履行，可以判决业主返还你的定金。
要注意一下，这是比较宽泛的，在2010年全国第一波限购限贷的情况下，最高人民法院对这个社会行为做出原则性规范，这个时候对于买家来讲，他的举证责任几乎是没有的，我们在2011年代理的时候，你只要说我是受到政策影响，法院基本上都会判决你解除合同，因为当时对政策究竟怎么理解，法院没有统一的标准，或者当时大家都认为政府出台政策不让买了，那就双方解除合同，那个时候只要买家提出来，业主都会退钱，为什么？因为当时定金给得很少，就5万、10万，当时纠纷很少。但现在不一样，2015年以后，买家为了防止业主在签完合同以后违约，给的定金都很高，2015年下半年到现在，普遍定金都是给5%以上、8%以下，怕将来贷款出现问题，金融办发的通知说要求在7.5%以下的定金，所以大家都基本上是5%。随着房屋价格的上涨，定金数额很高，在这种情况下，双方就容易出现纠纷，业主在这个情况下不愿意返还定金。&
2011年对于买家的举证责任要求很低，2015年4月份和2011年差不多，但2015年12月份《全国民事审判工作会议纪要》第24条有一个“法院应对买受人所持上述理由的真实性予以审查”，这时法院观点发生了稍微的变化，要求你不但要说，还要举证你的确受到影响，以前你只要说了，不需要你有很大的举证条件，但后来发现很多人不是因为受到政策影响，而是故意的，现在要求对所持上述理由的真实性予以审查。
直播 14:25 限购限贷政策以后，能不能直接解除合同？
【周争锋】：出现限购限贷政策以后，你能不能直接解除合同？不能，因为你的解约是不是合理合法不是由你说了算，是由法院审查的，举一个不恰当的例子，前两天北京野生动物园老虎咬死人的事，现在动物园有一个观点，成年人不要总用“我认为”来解决问题，动物园认为我没有错，但被老虎咬的女子认为动物园有错，动物园说这个问题是你的过错还是我的过错呢？不要用“我认为动物园有过错”，法院认为才可以，不是你认为，你认为没有用。你认为你受到影响，但是你认为的是不是真实的？是不是真正受到影响？法院代表政府对你进行审查，而不是你说你受到影响，你就受到影响了。现在法院要求要审查，特别是在深圳，我作为律师也认为要审查，如果都不审查，业主损失是非常大的，你明明不受影响，我买了其他人的房子，要卖掉我的房子，等着钱买其他人的房子，你如果解约，我怎么办？&
广东省高级人民法院粤高法【号《全省民事审判工作会议纪要》，当时你提出来，法院基本上都会支持，“3.25”新政的时候，区别我所知有几个买家一审是败诉的，法院说你没有证明你受到影响了，你是红本房，非说你受到限贷政策的影响，你把红本出售或抵押不就可以做到吗？红本二套是三成，你卖500万的红本买700万的房子，难道凑不够首付吗？“3.25”以后，有几个买家举证的时候证明自己的首付不够，把自己的财产提交给法院，法院认为你有能力，不是没有能力。“10.4”也会存在这样的情况，你有能力，仅仅是你不愿意融资，业主同意给你缓冲期，特别是政府还给你缓冲三个月，三个月内还是原来宽松的购房政策，所以你的理由法院不支持。
浙江省高级人民法院民一庭指导意见（2011年4月），这上面明确规定不属于“不可抗力”，限贷、限购政策影响在浙江看来不属于不可抗力。
北京市高级人民法院民一庭的会议纪要（2011年12月），他们的理由是调控是持续不断的过程，而不是突然到来的，调控前媒体一直在宣传这个事，你在进行几百万的买卖合同时，应该对国家以后是不是要出台相关政策有所预知，这个预知就要求你在合同中注明，注明国家突然出现政策变化之后怎么办，大家都没有这样的约定，但是如果你请专业律师给你签合同的话，律师一定会在里面写如果政策变动应该怎么办，因为房地产市场从98年到现在年年调控，大家已经习惯了，我不知道为什么大家签定合同时没有对政府可能在合同履行中间出现新的政策怎么处理做约定，如果你约定了，就没有纠纷。如果你有这一条，没有什么事，因为大家都说政策市，政策是捉摸不定的，一个月以前是这样的可以贷款，一个月以后假离婚、假流水银行都不给你贷了。很多买家咨询了律师，就会加上一条，如果签合同出现政策调整或银行评估价调整，只要贷后七成，这个合同对我来讲就履行不了，我提前在合同中约定，必须保证银行贷款给我贷多少成，我才可以履行合同。为什么业主可以接受这个条件呢？因为在你出贷款之前，业主是没有损失的，赎完楼业主才有损失。之前我代理过一个客户，他比较小心，加入了这一条。
直播 14:30 不可抗力与情势变更的区别和使用原则
【周争锋】：情势变更，合同成立以后发生了当时订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。大家一看，这个应该符合这次的条件，但是你忘了一点，继续履行对一方当事
人明显不公平或者不能实现合同目的的，在房价没有大幅上升和下跌的情况下，你不属于这个切断，如果社会条件发生了客观变化，导致房价大幅上升或大幅下降，这个时候你可以用情势变更，继续履
行之后，对一方显失公平。
实际上大家一看，好像“3.30”适合这个政策，“3.30”以后房价持续暴涨，这个时候如果一方履行，对另一方很不公平，特别是房价上涨了一倍，100万的房子涨到200万，是不是也是属于情势变更呢？有一部分业主持这个观点，法院没有采纳，在我律师看来，如果房价上升太大，还真是情势变更，合同继续履行对一方肯定不公平，月供我在供，你给了我定金，房子翻倍了，这个房子我必须卖给你，你要知道这个时候房子还是业主的，月供还是业主在供，房价上涨实际上买家没有多大贡献，买家仅仅是因为政策的变化导致，但法院仍然不支持。去年一年我就见过一个用法院的情势变更原则驳回买家诉讼继续履行的请求，他是2014年“9.30”买的房子，当时房价不是很高，他一直拖着，买家没有违约行为，一直拖到“3.30”都没有起诉，等到6月份他才想起来要起诉，2014年的房子经过“3.30”之后暴涨，这个时候房价已经上涨快2倍了，如果法院支持他的诉讼请求，业主的确很可怕，我2014年就跟你发生了买卖合同，双方履行是有问题，但你不起诉，你看到房价
翻倍了才起诉我，这个时候法院就以情势变更原则驳回买家的诉讼请求。实际上我认为法院适用法律也是错误，因为买家在第一次诉讼的时候要求的是违约金，看到房价暴涨以后他又撤诉，变成继续履行，实际上法院可以以他第一次要求解除合同的理由来解除合同，我没有想到法院以情势变更原则驳回买家的诉讼请求。情势变更主要体现在《合同法司法解释二》第二十六条。
不可抗力与情势变更很少被使用 & &
不可抗力与情势变更为什么法院很少用？特别是情势变更，情势变更在各地法院的指导意见中有明确规定，基层法院适用情势变更要逐层上报，最终这个案件能不能用情势变更原则解除合同，要由高院审核，虽然我们国家是二审终审制，但在情势变更这一块，法院系统把握得比较严，为了避免司法腐败，法院系统要求一审法院在审理案件中可能要选择情势变更的时候，需要逐级上报，由高院确认这个原则能不能适用。因此这个原则虽然在法院手里，法院很少使用，因为审批环节比较繁琐。
商业风险 & &
商业风险主要是因为房价大幅上升或下降，买房人应该承担的风险、卖方人应该承担的风险。2015年11月以后，深圳的刚需几乎不存在了，所谓的刚需都是伪刚需，都是换房的，换房是改善性需求
，改善性需求在国家层面不给你定义为刚需。特别是有一些人，名下明明还有一套房或者有两套房，在没有购房资格的情况下仍然签买卖合同，在律师看来这就是投机行为，有些人是非深户，名下有一套房，他先去买一套房，然后再卖自己名下的房子，这就是商业行为，你不要说你是居住行为，实际上在我看来你是属于商业行为，你这是利用时间差赚取市场的差价。
直播 14:35 合同解约须举证受限购限贷政策影响
【周争锋】：收买人须举证受限购限贷政策影响 & &
首先要知道自己在政策出台以前没有构成违约，为什么？因为很多人在政策出台以前已经达到了合同解约条件，这个时候不管是什么原因，你在政策出台之前已经违约了，那么你就没有理由再去索要定金。二是贷款不行是不是你个人征信的问题？很多人为了假离婚，本来跟中介答应过假离婚来买房子，但老公不愿意离婚，怎么办？这个时候你要考虑到人家业主没有过错，是你自己的原因导致的，你凭什么把风险转嫁给人家？很多人咨询我的时候都说原来中介答应我要做假离婚证、假流水，这是你自己的原因，你在买房的时候应该对于法律风险有所把控，而不是中介说什么都是什么，你要有自己的判断，单纯因为这个原因，你要追究中介的责任，我认为你追究不了，因为大家都是成年人，你在从事这个活动的时候应该知道这里面会有法律风险。
出卖人为履行合同确有损失 & &
虽然限购政策的确最终法院解除了合同，但如果出卖人的确有损失，我举一个最现实的例子，很多人是在签订买卖合同的时候社保没有3年，他在履行的时候，9月20日、30日已经具备了递件条件，在这个情况下他没有递件，为什么？他要等到10月份有购房资格再递件，双方已经拿到承诺书，业主也赎了楼，这个时候业主付出是很大的。但是突然间10月4日出台限购政策，你9月份没有购房资格，这个时候的确限购政策是一刀切的，你10月4日没有购房政策，10月4日以后购房资格是不予承认的，这个时候就出现业主没有过错，我把楼赎回来了，损失客观存在，是因为你限购了，我的楼是以前买的，利率折扣很低，现在让担保公司赎回来了，如果不履行合同了，业主怎么办？他的利率不可能回到以前的状态，这个损失客观存在，这时法院以公平原则来处理，损失不可能由一个人承担，法律在处理有些问题的时候强调公平原则。
直播 14:40 限购纠纷三大类型
【周争锋】：限购纠纷的类型主要归纳了三个方面：&
①因一方延迟办理网签导致交易受楼市新政影响产生纠纷。这两天咨询这个情况的很多，都是因为“十一”闹的，本来9月最后一个星期双方完全可以递件过户，因为大家都忙着过“十一”，想“十一”之后再办，突然“十一”出了政策，过不了户，这个时候责任在谁？很多人都说怨中介，中介其实在这方面有责任，但不要说人家是主要责任。
②离婚购房族，这一波影响最严重的就是第二和第三种，即离婚购房族和换房族很多人在没有离婚的时候签了买卖合同，打算签了合同以后离婚买房，结果出来一个限购政策，限购政策规定10月4日以前你必须有购房资格才可以，你10月4日以前没有购房资格，10月4日以后再离婚，除非你符合新的购房政策，不然这个房子过不了户，后面还要详细讲离婚购房。
③换房族采用先买后卖结果卖不出去。很多人采取先买后卖，买了以后，腾自己名下的名额，但是国家出了政策，房子卖不出去，导致自己没有名额。&
明知是限购对象仍签订买卖合同。这主要是换房族和离婚族，签订买卖合同的时候自己名下没有名额，但是想着以后要离婚处理，扩大购房资格，或者以后要卖房子扩大购房资格，刚好这个时候出台政策，把这些人卡在这里，前后都不符合购房政策，这就是违约的，除非你把自己名下的房子处理掉，不然的话在法律意义上，因为你不符合旧的政策，也不符合新的政策，自己把自己陷入到非常被动的局面。
直播 14:45 限贷纠纷的类型
【周争锋】：限贷纠纷的类型 & &
①因买受人“贷款不足”或“贷款不成”产生纠纷。如果你按照我说的，签订合同时提前做防范，对贷款金额做明确具体的约定，纠纷就不会存在，以后买房时如果对中介没有信心，必须在合同中加入这一条。
②因“现金补足”条款，就是贷款不足或贷款不能，怎么办？要一次性付款，经过历次纠纷以后，深圳中介逐渐聪明了，以前没有这个条款，每次纠纷，中介就要变更自己的条款，导致现在基本上所有合同都有这个条款，实际上这就是给所有买家挖了一个坑，签合同时没有人跟你说这个条款什么含义，你就签了，但是签了以后，比如现在出现银行政策收紧，你假离婚、假流水，或银行评估价发生变动，你贷款不足或带看不成，怎么办？要一次性付款，不然的话你就违约。
“现金补足”条款的效力。很多买家咨询我的时候说这属于格式条款，我在签的时候没人跟我说过。但是作为律师，我跟大家说一下，这不是业主提供的，是中介提供的，根据合同的原则，如果我跟你签订合同，你拿一个合同让我签，我跟你签完以后，去别的地方拿了一个，双方可选择合同版本的结果，这不属于一方事先拟好条款强加给对方的，很多人不是情势变更，也不是不可抗力，就说格式合同，但格式合同使用的前期是一方事先拟定好给另外一方的，我们这个合同是中介公司提供的，是双方选择合同版本的结果，不是格式的结果。在实践代理过程中，法院也没有说这是格式条款，但是很多买家在问律师的时候可能会问到格式条款。
上海比深圳、北京都要狠，上海认为纯粹的限贷就是买家违约，限贷一律是商业风险，上海的文件是买家违约要承担10%的责任。买受人必须在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），如果你3日以后才提，或者不提，上海法院系统里就要求买方承担10%违约责任。
直播 14:50 新旧限购限贷政策的衔接过程中容易出现的问题
【周争锋】：三、新旧限购限贷政策的衔接过程中容易出现的问题 &
1、依据合同约定的履行时间，不能在政策缓冲期递件过户的。这主要是双方对于资金监管或者赎楼，或者过户有明确时间，但是这个时间按照正常的合同流程，在日以后办理递件，这个时候买家就有理由了，合同约定正常履行时间在缓冲期以后，我要按照合同履行的话，的确属于限购对象。这种情况下业主没有提前要求你履行的权力。
2、在限购限贷政策出台前，一方已经构成根本违约的。就是在政策出台前，有一方已经构成违约条件，这个时候政策对于双方没有任何影响。
3、提交的定金转凭据不被登记机关认可的，只要是其他人代为支付定金或存在主体变更确认书的情况。有的买家买房时候是朋友垫付定金，但登记机关要求是买家本人支付给业主或者支付给中介公司，如果不是本人支付的，这个时候双方没有过错，解除合同也没有问题。最麻烦的就是主体变更确认书，政府也给你留了口子，要求你提供银行的资金监管证明，要求你提供首付款的监管协议和首付款转让凭据，在这个情况下，也认为你合同已经履行，也可以缓冲。
4、双方在日前必须完成递件过户手续和网签备案登记。 &
5、购房交易时间以深圳市房地产主管部门信息系统网签购房合同或网签预售商品房认购书的时间为准，购房资格认定时间以购房交易时间为准。什么叫以网签时间为准？它主要解决的是交税问题，就是说你在政府系统里网签了，从你网签的那一天之后给你算购房时间，就是你以后再卖了，什么时候满5年、什么时候满2年，按照这个时间算，但是特别要注意的是购房资格认定时间以购房交易时间为准，就是你在10月4日以前一定要有购房资格，如果10月4日以前你没有购房资格，虽然你有交易行为，政府也不会让你递件。
直播 14:55 不符合旧限购政策，通过离婚等手段也不符合新购房政策的处理
【周争锋】：四、不符合旧限购政策，通过离婚等手段也不符合新购房政策的处理&
下面举几个刚才我讲的这一波受影响的主要几个群体，特别需要说明的是第4个，很多人在咨询我的时候都说中介没有跟他说个税，实际上限购限贷政策关于非深户要求两个，一是社保，一是个税，你个税有5年也是可以的，但很多中介不会跟你谈个税的问题。去年有几个人都跟我说没有资格，我说你一年流水那么多，虽然社保断了，但个税不会断，因为发工资是系统自动扣的，还是符合的。所以要强调一点，条件一是要求社保，二是个税满五年也是可以的。
户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房政策影响的群体 &
离婚购房群体面临着这几个情况：1、深户夫妻名下一人一套房，10月4日没有离婚就签订买卖合同。2、深户夫妻名下一人一套房，“10.4”没有办理离婚手续就签订一套双拼房。3、深户夫妻名下有一套联名房，“10.4”前没有离婚，签订一套双拼房。4、深户单身名下二套房，在“10.4”前签订买卖合同，想出售一套再购买一套。
三改五影响的群体 & &
主要影响非深户，购房资格要求是医疗、养老、工伤这三个中任意2个，满5年。 &
关于深户单身限购和以家庭为单位 & &
单身的认定，年满十八周岁，没有领取结婚证的男女，均是单身。很多人问“我离婚以后，带个小孩算不算单身？”实际上法律对于单身的概念是有规定的，只要你满十八岁，没有结婚证，就是单身。
家庭的认定，不是看户口本，是看婚姻法，父母和孩子在一个户口本，孩子满18岁以后也有购房资格，虽然在一个户口本上，但属于两个家庭群体。&
限购限贷政策的缓冲期问题就是我刚才讲的那两个条件。
定金必须是买家本人银行转账支付。要求必须是买家本人支付给业主或中介公司，如果你找别人代付，除非是父母和配偶关系，否则很难通过。特别要注意有主体变更的情况，深圳主体变更确认的情况很多，但这里面在律师看来是有操作空间的。
购房资金监管协议及支付相关费用的银行转账有效凭证的用意。主要是两个群体，一是现金支付，二是存在主体变更确认书，就是代替别人购房，这种情况下就要求你必须达到在银行做完首期款监管，否则你也会被认为没有实际交易行为。
直播 15:05 &新限购限贷政策出台后，会不会引发买家违约潮？
【周争锋】：五、新限购限贷政策出台后，会不会引发买家违约潮 &
不管是2010年第一次限购限贷，还是“3.25”限购限贷，都没有出现大规模业主诉讼买家违约的情况，为什么没有发生？当时大家都把定金吃了就算了，但这次可能会有，就是因为这次和以前不同，限贷也不一刀切，给了缓冲期，买家想以政策方面为理由已经没用了。
卖家在维权的时候需要注意收集哪方面的证据，实际生活中，如果业主起诉买家违约，法院会把举证责任给业主，要求业主举证自己有什么损失，这也是很多业主不愿意打官司的原因，特别是在房价上涨的情况下更没有必要了，打官司反而是不利的，我们知道以前有几个案件，60万的定金，因为政策的影响，业主起诉，法院认为今天签完合同，明天违约了，对于业主来讲，一个晚上的损失不大，我给你的定金60万，你吃了钱还不满足，还想要违约金，法院就把违约金调整为5万，也就是说你最后还要退55万，以前就出现过这种情况，合同履行时间很浅，我今天跟你签了合同，睡了一晚上，明天说我不要了，60万定金我也不要了，这时候业主还要诉讼我，这个时候法院就要你举证你的损失，你举证不出来，法院认为你一个晚上损失5万就可以了，最终业主还要返还给买家55万。
损益相抵原则在这次纠纷中会大量被提及，虽然一方违约，但守约方没有损失，或者守约方不但没有损失，他还获利了，这个时候怎么办？比如说在房价上涨的时候，虽然买家违约了，但是房价涨了几百万，这个时候你再要求我承担高额违约金，法院是不支持的。为什么“3.30”以后会形成诉讼潮？业主违约了，买家都会诉讼，而“3.25”和“10.4”以后不会出现这种情况，主要是损益相抵原则，虽然有违约，但是你要举证你有什么损失，如果买家违约，但是房价还上涨了，这种情况下会驳回你的诉讼请求，深圳就有驳回的情况，因为你没有损失，不但没有损失，房价上涨还有收益。
在政策刚出来的时候，很多人担心诉讼继续履行，08年有业主诉讼买家继续履行，并且买家最后还承担了万分之几的日违约金，很多买家看了这个案例以后，很愁，然后找我咨询，我写了一篇文章，实际上在有限购限贷的城市，业主不会诉讼你继续履行，因为有个限购在这里限制着，这个时候买家可以把自己弄得没有购房资格，比如我买一套房子，或者我跟一个有两套房的人结婚，马上就没有购房资格了，我认为如果请专业律师起诉他，专业律师不可能要求卖家诉讼买家继续履行，因为在我看来这几乎不可能实现。
直播 15:10 新的限购限贷政策对已进入诉讼阶段继续履行纠纷的影响及理由
【周争锋】：六、新的限购限贷政策对已进入诉讼阶段继续履行纠纷的影响及理由 &
1、为什么刚才说诉讼继续履行不可能？就是因为受到广东省高院2013年《关于在审判执行、办理公正工作中落实住房限购政策的意见》的限定，要求判决继续履行前要法院查明原告是否具有限购城市购房资格情况。当年很多没有购房资格的人裁决过户，裁决过户在深圳发生过很多，深圳现在有一部分房子被查出来当年是通过裁决过户方式过户的，现在被锁定不允许出售，我去年碰到过几个案件，双方去递件的时候，发现原业主买房的时候是通过裁决过户的方式实现的，现在给他办理裁决过户的法官出事了，他的房子因为是非法取得，被国土局内部锁定，这个案件我还在代理买家诉讼阶段，深圳据保守估计应该有几百套这样的房子，房产证上注明是裁决过户的房子，一定要据房管局窗口问一下这个房子有没有被内部锁定，因为查档是查不出来的，只有递件以后，你等着领证，突然人家通知你这个房子被内部锁定，没办法过户，要退件，我去年碰到了三个案件都属于这样的情况。锁定以后现在就出现了一个难题，过户不能。
2、诉讼中失去购房资格如何处理？因为去年到现在，购房资格来回变，原来是1年，突然“3.25”出来变成3年，很多说3年过了，政策又调整了，3改5，又不符合了，对于诉讼中的买家来讲风险非常大，这个原因不是你能决定的，作为房产律师来说，我们也很悲哀，我们好不容易赢了一审，二审的时候突然发现买家没有购房资格，这个时候就要求你变更深户解决问题，因为这个问题是没有办法控制的。
3、法院系统已经完结的案件不会受到政策的影响。 & &
4、特别提示限购按照家庭为单位，配偶一个有购房资格就可以购买。前两个月深圳在讨论一个问题，没有社保的一方也可以单独登记房子，实际上深圳一直是这样做的，深户家庭有一个是深户，另外一个不是深户，社保也不够，是不是能单独登记房子，深圳一直是可以，不是新政策，因为限购是以家庭为单位，不是看个人，夫妻双方有一个有购房资格，另外一个也就有，并且在诉讼过程中，买家拿着法院的购房资格证明函，去国土局开函，国土局给的是经查明，某某某家庭具有深圳购房资格，可以购买多少套，虽然你不够资格，但是你的配偶过，国土局审核的时候是审核你家庭，这一点在很多人的认识中存在重大错误，包括中介和银行，实际上理解错误了，因为限购是以家庭为单位，没有说必须是一个人，一个家庭符合就可以了，至于夫妻双方约定这个房子登在老公名下还是老婆名下，和你有关系吗？没关系，但是这个问题被媒体炒作以后，将来如果深圳购房政策还要升级，这个漏洞一定会被堵住，深圳现在还有以结婚的方式购房，北京已经把这个漏洞堵住了，深圳还没有堵，购房资格离婚可以处理，结婚也可以处理，你上午找一个有购房资格的人结婚，当天就有了。
直播 15:15 房价出现跌幅，银行会不会提前解除借款合同？
【周争锋】：七、房价出现跌幅，银行会不会提前解除借款合同 &
每次在房价出现上下波动的时候，都会有人提出这个问题，拿香港的负资产在炒作，实际上在我们国家的法律中，如果不是业主本人，我的房子不是因为我人为的在里面搞破坏，搞装修，把承重墙拆了，家里搞危险品，不是我个人原因导致房屋价格下降，银行没有理由找我要求我补充抵押款。但是有几个银行合同中有约定，出现房价下降的时候，你需要补充抵押物，在这个情况下，银行有权利向你提出要求，比如房价下跌了30%，你的首付跌没有了，这个时候银行说我有风险，你要以其他财产再给我做抵押，但这种情况在我们国家目前没有出现过，因为我们国家首付是三成或更高，不像香港一成，一个跌停板就变成负资产，97年他们说他们跌70%，你想过没有？你在银行通过一成首付买了房子，然后跌了70%，想过没有？银行把你的房子收回去以后，你欠银行的钱照样要还，所以就会出现香港很多个人宣布破产，在我们国家，负资产的概念仅仅停留在法律层面。&
《物权法》的规定,除了你自己导致的房子价格受到影响以外，这个时候银行可以要求你增加抵押物，你自己搞破坏，导致你的房屋财产价值下降，这个时候你要增加抵押物。
《担保法》的规定,《担保法》被《物权法》顶替了，但它还有一定意义，抵押物减少，没有过错的情况下，银行是不会找你事的，除非你有过错。
直播 15:20 签订了认购书并缴纳部分定金，如何快速要回定金
【周争锋】： 八、签订了认购书并缴纳部分定金，如何快速要回定金
依据我国法律，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。很多律师或当事人都是通过这个条件成功的索回定金，为什么？因为现实中，开发商往往会把不平等的合同条约增加在合同附件中要求你签订，这个时候你可以按照国家法律规定不同意，不同意的情况下就视为双方对合同条款没有达成一致，你也没有过错，因为我们大部分情况下签认购书的目的是什么？就是签订正式的网签合同，签订正式网签合同的时候开发商不是说你过来就按照正式的网签合同跟你签，他在后面会增加很多附件，附件是干什么的？修改前面的合同条款，如果你对附件其中一个要求说“我不同意这个条件”，比如交房条件，关于交房条件国家有明确规定，交楼以后多少日内要交房，但开发商在附件中关于交房的约定非常长，你就说我不同意，这个交房时间太长了，如果开发商不同意修改怎么办？那么定金退给我，但是有一个限制，比如在认购书签订时间内跟开发商协商，认购书的目的就是要求你在什么时候签订正式买卖合同。
很多人签了认购书以后都不看，不想要了，也不找律师问，拖到最后，自己跟开发商协商，协商的时候没有录音、录像，没有证据证明你跟他协商过，超过了时间，开发商给你发函，说你逾期没有来签订买卖合同，解除合同，没收定金，这个时候你是没有办法的，你想要回这个定金，就在认购书约定的需要订立买卖合同的时候跟开发商谈条款。前天都在报道笔架山公馆，笔架山公馆赠送的厕所和厨房都被拆了，那是赠送的，如果在合同中说“我不要赠送的，这个违法”，开发商也没招，你愿意送给我，但我认为有风险，如果我买了以后被政府拆了，怎么办？媒体不是报道过中粮的房子就有消费者以这个理由，说高赠送违法，我要求退这个房子，我担心买了以后政府把它拆了，我就没有卫生间、没有厨房，我怎么住？
九、房价下跌，银行会收回你的房子吗？
2012年很多，2010年限购以后，房价持续低迷，很多投资客顶了一年顶不住，2012年很多投资客的房子被银行给拍了，首先要知道银行的眼里如何定义断供？就是要求连续断供3个月或累计断供6个月，银行就会认为你断供，会给你发《催告函》，如果你收到《催告函》还不理人家，银行就会提起诉讼，解除双方的借款合同，要求你一次性返还所有本金和利息。但是这个情况下银行实际上是收不回这个房子的，他是以借款合同要求你支付他的本金和利息，要想收回这个房子，除非是拍卖两次没有拍卖掉，第三次定向拍卖，银行说这个价格我要了算了，所以大家要知道拍卖流程，在法律上银行不可能因为你没还钱直接收你的房子，这是法律禁止的，除非连续两次流拍，这个时候银行说你不用再拍了，如果你再拍，我的损失更大，我按照一个价格收回这个房子，2012年深圳就有很多这种房子。
直播 15:25 合同解除后居间费用的处理
【周争锋】：
十、合同解除后居间费用的处理。“3.25”、2015年，包括现在，大家都在谈这个事，2015年主要是买家诉讼继续履行成功以后，中介费怎么支付的问题，现在很多中介的法务和买家都在思考这个事，有几个案件已经进入诉讼程序，但判决还没出来。据我理解，法院认为中介签的合同是预约合同，递件合同成立以后才算中介正式居间成功，实际上在律师看来不是这样，在律师看来，只要你在中介处签订买卖合同以后，应该说中介这个居间人义务已经尽到了。但我们国家的中介为了他的利益考虑，什么都管，买家找银行、业主找担保公司他都要管，实际上不是这样，他需要促成双方在他签买卖合同以后就可以了，为什么大家对中介意见这么大？实际上不是在于它能促进你们双方谈成一个买卖合同，而是在后面的银行环节和赎楼环节，在法律意义上这跟中介没有关系，中介延长了服务，导致自己的社会评价降低，银行出现错误、银行提高了审核标准、担保公司不赎楼，大家都把责任归结为中介，实际上不是中介的事，但就是因为中介揽了这两个活，本来不属于他的事，他认为我签了买卖合同以后要负责走完，中间涉及到银行贷款、担保公司赎楼，实际上这两个环节如果出现问题跟中介的关系不大。
最终没有成交的情况下，双方需要给必要费，什么叫必要费呢？因为中介毕竟在房子成交过程中有劳动，有劳动就要有报酬，必要费用在司法实践中，各个法院掌握的标准是双方佣金价格的20%，比如你约定5万元，必要费用基本上维持在1万，如果你网签了，这时收全部费用。
关于居间费用我再说一下，“3.30”以后很多中介没有收到中介费，我看过几个都是双方签了买卖合同属于约定，双方定金托管在中介，中介是递件过户以后才把定金给业主，现在的情况是买卖双方解除了合同，但中介说买家要全佣给我，不然定金谁也不退，这时候就会出现诉讼，这一波的定金很多，有些定金给了上百万，业主肯定诉讼，这一波会出现这个情况，中介与时俱进，为了防止自己没有拿到佣金，所以提前准备，双方在签订的时候都没有看到定金的支付时间是过户以后，买卖双方都达成意见解除合同，但是中介要求全佣。
我的讲座先到这里。
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