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开发商逾期交房 业主可按同类房屋租金索赔损失
时间： 8:47:48 出处：无锡日报
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&&&&核心提示：在开发商逾期交房引发的商品房预售合同纠纷中，很多不急着入住的购房人有一种认识误区，认为开发商违约已成事实，晚一点向开发商索赔，可能拿到的违约赔偿更多，事实上如果因错过2年的诉讼时效，可能导致自己的合法权益得不到法律的保护。
　　开发商未按照约定时间交付房源并不少见。近日，匡某因他购买的一套房屋延期交付时间长达一年半，遂将开发商诉至法院。
　　匡某与本地开发商签订《商品房买卖合同》，约定以分期付款方式购买该楼盘一期的一处房屋。合同约定的交房日期是日。合同还约定：如开发商未能按合同约定的期限交房，逾期不超过180日的，自约定交房日期次日起至实际交付日止，按日向购房人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，购房人有权解除合同；购房人要求继续履行合同的，合同继续履行，开发商应自约定交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之四的标准向购房人支付违约金等。
　　合同签订后，匡某分2次付清了120多万的购房款。眼看约定的交房日期一天天过去了，但开发商却因各种原因一直未能交付房屋，逾期交房时间长达一年半。匡某多次向开发商主张要求支付违约金，开发商均以各种理由拖延支付。匡某将开发商诉至法院，要求其支付自日起算的逾期交房违约金。法院在查明事实的情况下判决开发商支付从日起的逾期交房违约金。
　　张虎律师对开发商逾期交房情况下有关法律问题给出如下分析：
　　问题一：延期交房的时间如何认定？
　　要认定延期交房的时间，先要确定买卖双方约定的交房时间。现实中，普遍存在买卖合同中对房屋的交付使用约定不明确而引发纠纷。开发商认为，房屋交付使用的时间，就是购房户领钥匙的时间；而购房户认为，房屋交付不仅仅是房屋，还包括交付房屋所有权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，&对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外&。据此，在买卖双方没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，开发商给购房户交钥匙的时间，即为合同约定的房屋交付使用时间。如买卖双方在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是交钥匙，还应办理房屋所有权转移登记的，开发商就应按约定履行义务。
　　问题二：延期交房情形下开发商应负何种责任？
　　根据《商品房销售管理办法》第30条规定：&房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人。未能按期交付的，应当承担违约责任。&延期交房经催告仍未履行的，购房户可以依法解除购房合同。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：&根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失。&因此，购房者可以要求延期交房的开发商解除合同，但退房必须按照法定的条件和程序办理。
　　问题三：延期交房的赔偿金如何计算？
　　按照我国《合同法》规定，当事人应当按约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担违约责任。购房者首先要搞清楚延期交房违约赔偿条款是否明确。合同有约定，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，可请求法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：&商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。&所以，购房户可以要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可向法院起诉。
　　张虎律师提醒广大购房者，在开发商逾期交房引发的商品房预售合同纠纷中，很多不急着入住的购房人有一种认识误区，认为开发商违约已成事实，晚一点向开发商索赔，可能拿到的违约赔偿更多，事实上如果因错过2年的诉讼时效，可能导致自己的合法权益得不到法律的保护。（一言）
（责任编辑：时娟）
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卖方逾期不办理房产证被解除房屋买卖合同后还能扣除房屋折旧费吗?
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没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”这就是我国法律对不当得利的规定。所谓不当得利，就是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。据您所述，您与罗某在双方自愿的基础上签订了房屋买卖协议，也并不存在合同无效或可撤销的条件，所以该协议真实有效。虽然你们双方并未办理房产过户手续，但您仍可依据有效的合同行使居住权，您的行为不符合不当得利的构成要件。
第二，至于折旧费，更是无从谈起。我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，当您和罗某约定的“逾期不办房产证，您有权解除房屋买卖协议”的条件成立时，您当然有权解除合同。同时，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据您所说，您已交纳了全部房款，罗某也将房交给了您，你们之间的房屋买卖合同已全部履行，您退房时，已实际在该房内居住了3个月，对罗某确实造成了一部分损失(如房租)，但这些损失的造成实际上是由于罗某自身的过错导致合同解除的，而且在房屋买卖协议中也未规定有关“折旧费”的条款。所以，罗某向您主张的3000元折旧费于法无据。
另外，我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果您因此而遭受损失，也可据此要求罗某进行赔偿。症结所在
本问题的症结在于咨询者对房屋买卖合同解除后是否应返还房屋折旧费这一问题不清楚。
律师提醒与注意事项
目前我国的法律还是以房产证的取得来作产权所有标准的，所以在没有拿到房产证，未办理房产过户手续时，尽量不要进行装修或添附，以免在解除合同、返还房产时出现更大的麻烦，以致自己的利益受损。
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逾期交房违约金怎么赔?购房者怎样维权?
来源：房天下 &&发布时间：
交房的情况经常出现，那么，开发商逾期交房该怎么赔偿？法律是如何规定的？购房者如何维权？
一、何为逾期交房？ 逾期交房，指的是开发商未在约定的期限内将符合合同约定和国家相关标准的房屋交付给购房者的行为。 逾期很好理解，但什么是房屋的交付呢？ 根据《合同法》第133条和第135条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移的义务。 所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。 但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国《城市管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。而且还规定，房地产开发项目竣工，经合格后，方可交付使用。因此，《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《较高院商品房司法解释》）规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。 当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下， 出卖人不仅应当在合同约定的期限内向买受人“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买受人，否则，将承担违约责任，如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限，当事人既可以另行约定，也可以按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定。 二、开发商逾期交房，购房者怎样维权？ &当开发商未在商品房买卖合同约定的期限内交房，购房者可以通过以下几个途径来维护自己的合法权益： 1、与开发商进行协商&
这种情况下，为避免势单力薄，开发商以大欺小，可以组团进行维权，与开发商进行协商。在协商过程中注意维权方式的合法性，不能采取过激行为，更不能采取围堵等扰乱公共秩序的行为。 2、向法院起诉，要求开发商赔偿自己的损失&& 当与开发商协商不能达成一致意见后，购房者可以选择向人民法院提起诉讼的方式维护自己的合法权益，这里要注意保存好以下几个重要的证据，首先是商品房买卖合同，一般适用的都是国家工商总局制定的统一的格式文本合同， 另外，还有购房者缴纳房款的相关票据。 三、维权过程中的几个问题 1、中约定的违约金太少，不能弥补购房者的损失怎么办？ 对于逾期交房，在商品房买卖合同中，有明确的违约责任约定，比如：逾期一天按照已交付房款的万分之几支付违约金，这是最常见的违约责任方式，但开发商可能会有一个兜底条款，就是违约金最多不能超过多少。 有时候，开发商逾期交房时间较长，完全按照这个约定，对于购房者来说明显是不公平的，根据《较高院商品房司法解释》第16条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 2、对于如何界定购房者的损失？ 购房者的在逾期交房中损失，可以根据《较高院商品房司法解释》第17条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 因此，如果开发商较长时间不交付房屋，购房者认为违约金不能弥补自己的损失的话，可以按照相关房屋租金的标准进行赔偿。
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