夫妻一方不知情 房屋买卖合同仍有效_中国经济网――国家经济门户
经济日报微信中经网微信
精彩图片推荐一起案例为您讲解：买卖房产 妻子代替丈夫签字《合同》是否有效
类型：　　日期：　　浏览：7165 次　　评论：
&&& 刘东明欲购买住房，赵萌也正有卖出夫妻共有的四季花城房产之意。两人通过中介，商定以110万元的价格作房产买卖交易，赵萌还代替身在外地的丈夫在合同上签了字。合同签订了，5万元定金也交了，可刘东明就是迟迟等不来赵萌办余下的买卖手续。没买成房，刘东明一纸诉状将赵萌及丈夫张永强告到法院，要求双倍返还购房定金。案件经过二审由法院判决：因买卖合同签订前赵萌已电话通知张永强并征得其同意，合同有效，赵萌应返还买方购房定金10万元。
　　卖房代替丈夫签字
　　赵萌的丈夫在外企工作，经常出差国内外，赵萌常年一个人留在家中，感到深圳工作压力大，又很孤独，于是，与丈夫商量后决定出售现居住的四季花城房产，离开深圳。
　　日，赵萌经过世华地产的撮合与刘东明达成购买意向，二人签订了一份《房地产买卖合同》。
　　《合同》约定，赵萌及其丈夫张永强&以110万元的价格&通过中介公司，将两人共同所有的万科四季花城(查看地图)某栋502号房屋卖给刘东明;刘东明于签订合同时付清5万元定金。同时又约定，刘东明须于日前支付首期款40万元，该部分首期款原被告双方共同约定，由深圳发展银行监管，双方应在上述期限内与监管机构签署资金监管协议。
　　双方在《合同》的备注中写有：&张永强不能到场，现赵萌代表张永强参阅、理解，并认可同意签署本合同，如张永强对该协议有异议，赵萌同意承担相关法律责任&。随后，赵萌以自己名义，并代丈夫张永强签订了合同。
　　毁约双方各执一词
　　2007年6月，也就是双方签订合同后的一个月，中介公司几次打电话给赵萌：&你要来我们这里办理首期款监管了。&刘东明也打电话给赵萌&我在等你来办首期付款手续，接下来再办理赎楼手续&。&我老公还在国外，现在不能回来，没办法办理赎楼手续&。赵萌以&手续无法继续履行&为由婉拒。
　　几次催促，刘东明见赵萌再没有卖房的想法，遂于日向龙岗法院起诉：&被告赵萌与张永强二人拒不履行合同义务，不仅有违诚信原则，也给原告带来了物质上的巨大损失和精神上的伤害&。刘东明请求法院判处：两被告双倍返回购房定金10万元。
　　赵萌认为，当初签合同时就是自己代替丈夫签的名，有不合常理之嫌，后来到国土部门咨询了解到，如果没有丈夫亲自到场，或者委托证明，属于二人共同财产的房屋不可能办理过户手续。因此，才发生了不办理首期款监管手续的事实。赵萌的想法是&自己没有主观恶意，也就不存在双倍返还定金&。
　　一审合同生效赔付双倍定金
　　龙岗法院一审如期开庭，赵萌以&房屋为夫妻二人共有，其没有处分权，以及所签合同为预约合同，不是买卖合同，不应承担违约金&为由，主张合同无效。
　　法院审理后认为，两被告系夫妻关系，被告赵萌承认，其签订合同前电话告知了被告张永强，并征得张的同意后，才出售涉案房屋，以上事实足以令原告刘东明及第三人中介公司有理由相信，被告赵萌取得被告张永强的授权代为出售房屋。而被告赵萌以自己名义代理张永强与原告、第三人签订的《房地产买卖合同》，是当事人真实意思表示，没有违反法律，合法有效，原被告均应按合同约定履行各自义务。
　　法院认为，赵萌的主张与事实不符，不予采纳。故合同没有继续履行，是赵萌不予配合资金监管和赎楼手续所致，依法其应承担违约责任。
　　一审法院作出判决：解除原、被告及第三人中介公司签订的《房地产买卖合同》;被告赵萌、张永强二人返还原告刘东明双倍定金10万元。案件受理费2300元，由两被告承担。
　　二审维持原判原告获10万
　　一审败诉，赵萌不服，向深圳市中级法院提出上诉，请求&依法撤销原审判决书，改判买卖双方及世华公司签订的《房地产买卖合同》无效，或上诉人无违约行为，驳回刘东明双倍返还定金的诉讼请求，由世华公司退还其监管的刘东明定金5万元，由世华中介公司和原告刘东明分担本案一、二审诉讼费&。
　　庭审中，赵萌辩称，虽然在签订合同前她告诉了张永强有人欲买房的事实，张永强当时没有反对，但也没有授权她代理签字，实际是在张永强毫不知情的情况下，她在签订合同时，自作主张单方为张永强设定了代理关系，当时因她的无知，才求助于世华公司提供专业中介服务，才在世华公司的撮合下，自行代表张永强签订了买卖合同。
　　赵萌又说，她从没有提出过中止合同的要求，不存在违约的事实，同时为了减少损失，还同意让刘东明在继续补救合同，或解除合同上作出选择，但8月末，房价开始下跌后，刘东明眼看解除合同有利可图，不顾事实和诚信起诉追究卖方违约责任，这真是欺人太甚。
　　刘东明认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
　　二审法院经过调查后认定，原审查明的事实清楚，符合法律依据，遂作出&驳回上诉，维持原判&的终审判决。且二审案件受理费2300元由上诉人赵萌负担。
　　律师点评
　　应当维护善意第三人权益
　　广东国晖律师事务所律师周小菊认为，本案争议的焦点主要在于赵萌代替丈夫签字的合同是否有效，由此延伸出卖方赵萌是否存违约现象。
　　从法院查明的事实看，在签订的《房地产买卖合同》的卖方一栏中，赵萌不仅签署了自己的名字，还代签了张永强的名字。在当日开具的定金收条上，赵萌也在收款人一栏写上了自己的名字和张永强的名字。
　　我国《婚姻法》中，对夫妻共有财产的处理权问题明确解释：夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意，或不知道为由对抗第三人。
　　从本案的事实来看，赵萌与张永强二人卖房是其共同意思的表示，事后，刘东明和中介公司均打电话给张永强，其自始至终没有否认不知道，或不同意卖房这一事实。
　　假使真是赵萌擅自处分了财产，根据我国《民法通则若干问题的意见(试行)》第89条规定&共有人在共同共有关系续存期间，部分共有人擅自处理共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的赔偿&。
　　本案当中，原告刘东明符合善意第三人要件，应发生善意取得的法律效力，赵萌作为该房屋的共同共有人之一，应当承担房屋买卖关系的后果。
　　法院有理由认为，买卖双方在签订《房地产买卖合同》时，都知晓涉案房屋的产权属赵萌和张永强共有;在该合同卖方一栏，上诉人赵萌不仅签署了自己的名字，也代签了张永强的名字。可见，上述《房地产买卖合同》是赵萌以本人身份以及张永强的代理人身份与买方签订的，而非自己一个人的名义签订的。因此，赵萌的行为构成代理行为，而非无权处分行为。
　　赵萌和其丈夫张永强在签订合同后，既未按照合同约定的时间办理解除房屋的抵押手续，也未和原告刘东明签订楼款的资金监管协议，诉讼中又一直以张永强未回国、无法履行房屋买卖合同为由，拒绝办理房屋买卖的相关手续，其行为已构成单方违约。
　　刘东明作为守约方，有权提出解除合同，并要求双倍返还定金。法院判决赵萌和张永强双倍返还该笔定金是正确的。
评论内容：
提交评论：验证码：　　　
关 键 词：&
｜　　｜　　｜　　｜　　｜　　｜　　｜　　｜　　｜　　｜　　｜
任丘房产网,任丘二手房,任丘租房,任丘房产,华油信息网,任丘租房网,任丘房屋出租,任丘楼盘,任丘二手房出售　地址：河北省任丘市创新大厦A座4楼西区 　邮编：062550
服务热线：　　任丘中介及网站广告合作电话：
电子邮箱：( 工作时间周一至周五：8:00-12：00 13:30-17:30 )
网站客服QQ：　房产中介群：（只允许中介进入）
任丘房产网群：（中介勿入）
冀ICP备号　当前所在位置： >
热门微信号：
福建高院:夫妻一方擅自处分共有房屋与第三人签订的房屋买卖合同是否有效? 天衡案例库
作者： 浏览数：0 用手机扫描二维码
阅读，只需一秒。精彩，尽在掌握！案情概要日,李某与纪某签订《二手房买卖协议书》,将该商品房出售给纪某,协议书载明李某“承诺和保证其配偶同意...
案情概要日,李某与纪某签订《二手房买卖协议书》,将该商品房出售给纪某，协议书载明李某“承诺和保证其配偶同意出售该房屋”。当日,李某收取纪某依合同约定支付的预付款265950元。纪某于2010年6月入住该商品房,并交纳物业管理费。另，李某向福鼎某房地产开发有限公司购买讼争房产后,虽支付了购房款、税费等,也领取了门牌证，但并未取得房屋两权证，纪某也未办理房屋过户手续。日，李某的配偶黄某以其对李某出售讼争房产的行为不知情为由诉至法院,请求确认李某与纪某签订的房屋买卖合同无效,并退还房屋。福建宁德中院二审审理后认为：依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。在无权处分的情况下，出卖人有无处分权并不影响当事人之间所订买卖合同的效力。《二手房买卖协议书》为当事人双方真实意思表示，符合合同效力的法律规定。黄某以李某未经共有人同意与他人订立房屋买卖合同而主张确认合同无效，缺乏事实与法律依据，不予支持。黄某向福建高院提出再审申请，福建高院认为：（1）二审法院并无以李某告知纪某黄某同意出售讼争房产为由，认定涉讼合同有效。（2）李某以个人名义购买了讼争房产并缴纳了购房款、支付了税费，又以个人名义签订了涉讼《二手房买卖协议书》，协议中载明李某“承诺和保证其配偶同意出售此房屋”，纪某在2010年6月入住讼争房产，并缴纳物业管理费。而黄某直至起诉前，无证据证明曾就此提出异议。故，黄某所称其对李某出售讼争房不知情，纪某买受涉讼房构成法律上的恶意，缺乏依据。（3）黄某主张“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”条款中的“当事人”应理解为“签订合同的双方当事人”，缺乏法律依据，不能成立。驳回黄某再审申请。典型意义最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。此处的“当事人”不应局限为签订合同的“双方当事人”，对处分行为不知情的共有人主张合同无效的，人民法院同样不予支持。案例来源（2015）闽民申字第33号
手机版地址：
微信号：tianhenglawyer
提供法律咨询,发布法律最新动态
TA的热门文章
推荐其它微信帐号
热门文章排行
(), All rights reserved 京ICP备号-12刘琬琳律师
用情与理的交融，给您最好的婚姻家庭解决方案
刘琬琳律师
服务地区：
主攻方向：婚姻家庭
服务时间：09:00-21:59
执业律所：湖北尊而光律师事务所
安徽安庆蚌埠亳州池州滁州阜阳合肥淮北淮南黄山六安马鞍山宿州铜陵芜湖宣城澳门市区北京昌平区朝阳区大兴区
夫妻一方代另一方签字出售共同房产合同是否有效
发布者：刘琬琳律师|时间：日|分类： |105人看过
【案情回顾】　　1997年，奚某与曾某以双方工龄折价购买一套单位的房改房，房屋产权登记于丈夫曾某的名字。2004年妻子奚某与原告程某签订房屋买卖合同，代替丈夫曾某在合同上签字，合同签订后曾某夫妇即腾退房屋，原告程某付清购房款后开始居住。后丈夫曾某怀疑其遗失一张存单于诉争房屋中，系与原告程某签订一份查看房屋协议，方便进入涉案房屋查找其遗失的存单。现程某要求奚某、曾某协助其办理房屋产权过户手续，被告曾某以其未在协议上签字为由拒绝协助。　　【法院审理】　　法院审理查明该客观事实出卖房屋系奚某与曾某共同意思表示，被告曾某的事后行为亦让原告有充足理由相信卖房系曾某夫妇共同意思，且原告对房屋的取得基于当 时的市价合理，属于善意取得，二被告亦无合法理由对抗原告的合法取得与占有。故双方的房屋买卖合同有效，曾某夫妇应配合程某办理房屋过户手续。　　【律师分析】　 根据人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条款第(二)项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同 财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。来源：成都离婚法律咨询【版权声明】本文仅供学习参考之用，图文来源于网络，如有作者和来源标注有误，请联系删除。
律师号码归属地：湖北 武汉
相关阅读 7人看过7人看过9人看过6人看过7人看过6人看过
全站访问量
昨日访问量
技术支持：华律网 - 版权所有：刘琬琳律师
Copyright& ICP备案号：蜀ICP备号
免责声明：以上所展示的会员介绍、亲办案例等信息，由会员律师提供；内容的真实性、准确性和合法性由其本人负责，华律网对此不承担任何责任。
扫描二维码加律师为微信好友
可以与律师零距离接触~
免费咨询热线