广州住宅改商用需要什么手续？_其他_土巴兔装修问答
广州住宅改商用需要什么手续？
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广州住宅改商用需要什么手续？
提问者：陈乐怡|
时间： 17:49:56
已有3条答案
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花与少年cn
所有回答：&25949
<p class="ask_one_p edit_、由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地一把手必须对此事不反对才有可能；
　　2、当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意(主要是规划部门审核是否符合土地利用规划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定)，因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划;同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更(除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由)；
　　3、首先土地方向规划部门提出变更申请，规划审批—国土部门征询意见—规划管理委员会审核—国土部门费用核定—规划同意变更，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更，变更土地使用性质必须报批。
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所有回答：&41343
　1、由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地一把手必须对此事不反对才有可能；
　　2、当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意(主要是规划部门审核是否符合土地利用规划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定)，因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划;同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更(除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由)；
　　3、首先土地方向规划部门提出变更申请，规划审批—国土部门征询意见—规划管理委员会审核—国土部门费用核定—规划同意变更，与国土部门签订变更合同—规划设计条件变更，变更土地使用性质必须报批。希望有所帮助。
回答数：5342|被采纳数：2
love妞妞1314
所有回答：&5342
主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。 &&二、住改商需要准备的材料 &&“住改商”的申请人，办理登记手续的时候，需提交市场主体住所（经营场所）合法使用证明方可予以登记。住所（经营场所）合法使用证明包括： &&（一）自有房产提交房屋产权证复印件。 &&（二）租赁房屋提交出租方的房屋产权证复印件及租赁协议。 &&（三）未取得房屋产权证明的，提交房地产管理部门的证明；没有房地产管理部门证明的，提交房屋竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件；出租方为宾馆、饭店的，可提交宾馆、饭店的营业执照复印件；无法提交上述文件的，可提交当地人民政府或者其派出机构、各类开发区（园区）管委会、居（村）民委员会出具的相关证明。 &&（四）使用军队房产的，提交《军队房地产租赁许可证》复印件。 &&（五）其他有效证明文件。
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中国装修网住房改商用房，要怎么办？
近日，记者接到热线来电，一位观众张先生称自己为某住宅小区的居民，自从楼上房屋的业主林先生将房间出租给一家公司作为办公场所之后，楼上每日人来人往的噪音，严重影响了张先生的作息，他问他可以怎么办？一起来看报道。
对于这个问题，福建泾渭明律师事务所的林俊晖律师指出，林先生将自家住房出租为办公场所的行为是属于将“住房改为商用房”的行为，而这种“住改商”的情况在漳州很多小区也越来越普遍，有的甚至租给较为吵闹的公司作为办公室，影响到他人的起居生活。
福建泾渭明律师事务所
律师 林俊晖
首先呢，我们要确认一个法律事实，也就是说居民的，小区的房屋的居民他把自己的房屋出租给他人作为办公场所，是不是合法。根据《物权法》的规定，我们小区的居民他是不能够随意将自己的房屋出租给他人办公。
依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。因此，林先生虽然只是在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用的行为。那么是否业主一定不能将住房改成办公场所呢？对此林律师表示，如果业主坚持要进行“住盖商”，则需要满足以下几个条件。
福建泾渭明律师事务所
律师 林俊晖
第一个是要符合相关的法律法规，以及相关规章的这些约束，第二个呢还得让相关的有利害关系的住户同意，有利害关系的住户指的是这一栋楼的，就是居住在同一栋所有的居民。
林律师特别指出，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。因此，必须达到所有利害关系业主都同意的情况下，业主才能进行“住改商”。（底板加字幕）而打来电话咨询的张先生有提到，楼上的“住改商”已经有一段时间了，那他到底要怎么办呢？
福建泾渭明律师事务所
律师 林俊晖
第一方面是可以请求业主委员会出面或者是物业公司来出面来协调，如果呢由物业公司或者是业主委员会协调而达不到理想的效果的话，可以就相邻权的纠纷起诉到人民法院，要求人民法院来责令对方来改正。
林律师认为，如果发现邻居擅自“住改商”，那么业主可以与业主委员会或物业公司通过合理手段请走扰民公司，如果依然无法解决，那么作为利害关系人的居民也可有效地拿起法律武器，通过诉讼，要求邻居承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。
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低密居所,水景住宅住房改商用房的条件及认定
来源：人民法院报
作者：张春阳 马锐红
　　【要旨】
　　业主未取得有利害关系的共同业主的同意，不得将住房改为经营性用房。若侵害其他共同业主的合法权益，按照物权法业主共有权的相关规定，应承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的责任。
　　【案情】
　　赵建军等21人与被告宋启坤等10人同住平顶山市湛南路70号院0号楼。赵建军等21人居住在二至四楼，宋启坤等10人居住在一楼。1987年左右，宋启坤等10人在南侧围墙与0号楼之间自建平房，并将住房及自建平房作为商业用房对外出租。赵建军等人认为宋启坤等人改建的门面用房的噪音严重干扰其正常生活，且使南侧围墙失去防护作用，而且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，直接威胁到其财产安全。赵建军等21人诉至河南省平顶山市湛河区人民法院，要求被告恢复0号楼对应南侧围墙及拆除自建房。
　　【裁判】
　　湛河区法院经审理认为，根据物权法第七十一条与第七十七条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。而且，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告宋启坤等10人将0号楼与南侧围墙之间的空地自建成房屋，并与原住房一起改变为经营性用房对外出租的事实清楚，被告的该行为违反了物权法的上述规定。现原告起诉要求被告恢复0号楼对应南侧围墙及拆除自建房的请求符合法律规定，应予支持。
　　湛河区法院判决：被告宋启坤等10人于本判决生效之日起十日内在原址上恢复0号楼南侧的围墙并拆除0号楼与南侧围墙之间的建筑。
　　被告宋启坤等人不服，提起上诉。
　　平顶山市中级人民法院经审理认为，本案中，被告将自家住宅改作商业用房对外出租，虽经过房产部门同意并办理了相关手续，但是并未征得原告同意，被告的此行为违反了相关法律规定。一审认定事实清楚，适用法律正确。
　　平顶山中院判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　1、“有利害关系的业主”的认定及将住宅改变为经营性用房的前提　物权法第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。2009年最高人民法院通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对“有利害关系的业主”进行了解释，即业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。原告与被告同住平顶山市湛南路70号院0号楼，原告居住在二至四楼，被告居住在一楼。故此，本案原告符合“有利害关系的业主”的主体身份，被告在将住宅改变为经营性用房时，应依规定征得原告同意。但本案中，被告的相关行为并未征得原告同意，该行为违反了法律规定。
　　2、业主对建筑物共有部分的权利　根据物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建筑区划内的专有部分是具有构造上的独立性或利用上的独立性或能够登记为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间，而建筑区划内的共有部分则包括除属于城镇公共道路、公共的或明示属于个人的绿地以外的道路、绿地，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分等公共场所、公用设施等。根据物权法的规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，有占有、使用、收益和处分的权利，但对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。同时，即使业主对其专有部分行使权利，也不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因此，依照上述规定，原、被告所共同居住的0号楼南侧围墙与0号楼之间的区域，非被告专有部分，而属公共通行部分，其所提供空间应属公共场所。作为建筑物共有部分，原、被告对该区域享有共有和共同管理的权利。被告在0号楼南侧围墙与0号楼之间的空地上私建平房，侵害了原告作为业主的共有权利。同时，被告将私建平房作为经营性用房对外出租，商业噪音干扰了原告的正常生活，且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，为楼上居民的财产安全带来了隐患。物权法第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；上述相关司法解释也规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，被告未经原告同意，私自将其住宅改变为经营性用房并在共有部分私建房屋作为经营性用房对外出租，此侵权行为一直持续、侵权状态一直存在，原告的诉讼请求符合法律规定，法院应予支持。
　　（作者单位：河南省平顶山市湛河区人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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住宅改商用物业费咋收
随着城市化进程的越来越快，大家不难发现，现如今在各种小区内兴起的“商业风”骤然袭来，住宅内的商业风也以其便捷、实惠深得经营者与消费者双方的喜爱。但是最近，家住西安市纸坊村某小区的刘芳女士向本报反映，她在自家所购的商品房内办起减肥美容院已有3年了，可物业最近偏偏非要加收她物业费，这让她不能理解。本报记者采访后了解到，原来，像刘芳女士这种情况，相关人士表示根据规定，加收属正常情况。
小区内自己房里搞商业物业费怎么收引争议
刘芳称，他们小区是纯住宅小区，以前的3年内，他们小区物业费一直以每平方米1.2元收取，可这个月开始，她接到物业通知，每月按每平方米2元收取。物业方的说法为：住宅改作商业使用的，他们根据相关物业服务收费管理实施办法的规定，加收物业费。单纯的住宅，则不加收物业费。“以前几年未发现该住户住宅改商业用房现象，今年接到小区业主反映才得知，核查后发现确实如此，小区住户认为，刘女士家所经营的美容院人流量过大影响到住户的居住环境了，所以加收该住户物业管理费等。”该小区物业工作人员说道。而这样的说法让刘芳无法接受。
住宅改商用房按商用房价格收取物业费在西安成规矩
针对刘芳女士的困惑，记者也采访了房地产相关人士，业内人士称，由于住宅改商用房现象情况很普遍，每个物业公司、小区的管理办法也大不相同，出现蒙混过关不多交物业费的情况也大有人在。但从客观来讲，住宅改商业，无论对小区环境、小区住户而言均有不同程度的影响，多收物业费属正常规定。“比方说，在小区内住宅改成托管班的，人多影响到小区住户使用电梯和小区卫生、公关设施的，如果不多收这类群体物业费，物业公司也很难办。水电也按商业用水电费用收取。”
认定业主将住宅改为商用物业公司加收费用是合理的
西安某律师事务所赵晓东律师称，物业公司接到物价局和工商局发出的通知，凡是将居民住宅改为办公用房的，一律要办理工商营业执照、税务登记证等，物业公司完全是按照物价、工商等相关部门的规定执行，如果觉得物业做法不合理，可以到法院起诉。而记者了解到，按照《物权法》规定，业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经由利害关系的业主同意。最高人民法院对《物权法》的司法解释同时也规定，业主通过设立公司或出租等方式从事经营活动的，物业服务企业可参照商业物业标准收取相应的物业服务费。因此，如果认定业主将住宅改为商用，物业公司按照商业用房标准收取物业费也是合理的。（本报记者宜茜）
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