上海商业地产新趋势：2016年地王商业巨无霸集中入市
作者：高改芳来源：中国证券报?中证网
　　商业地产全程服务商RET睿意德1月14日在上海发布2016商业地产新趋势暨上海商业地产市场年终盘点：大批外来开发商将于2016年入沪。由睿意德参与投资的国内首家商业地产数据公司中商数据发布的最新淮海路商圈监测报告指出，预计2016年，街铺将迎来2.0时代，沿街商业有望再现繁荣。　　一般而言，商圈内沿街商业是购物中心及百货存量的3-4倍，而淮海路沿街商业无论是存量还是占比都位居上海核心商圈首位，倍数更是高达4.7倍。欧美发达国家成熟商圈，这一比值平均约5-6倍。　　沿街商业提供了丰富的特色定位和快速更新的货品，既躲开了电商冲击，又区别于购物中心的品牌同质化，因此位于核心区域内的街铺租金居高不下，以特色餐饮及零售为主导。　　随着大数据更多应用于消费者画像描摹以及运营监控，开发商和品牌商得以更加有效地掌握商圈人流变化和行为轨迹。中商数据已经面对商业地产开展消费者研究和选址模型，中商数据总经理周长青表示，“随着大数据在商业地产这一垂直领域的深入，更加精准地针对消费者需求引入特色品牌，将为商圈的升级提供有力的保障。”　　对于中国商业地产来说，2015是转型与变革之年。商业地产供应过剩、电商对实体商业冲击等使得市场竞争愈发激烈，而同质化严重则成为了各大商业运营者亟待解决的难题，未来的商业地产，必然是围绕满足消费者全方位体验和感受来建造规划的。　　上海作为全国经济金融中心，拥有充足的消费者和消费力。2015年，上海商业项目开业数量排名全国第一。但受到供应增大，品牌发展限速等影响，开业速度有所放缓，实际开业率61%，但仍高于全国平均水平。新入市项目大多分布在中外环周边，部分向外围扩散，且都注重体验化、特色化的经营策略。
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上海商业地产新趋势：2016年地王商业巨无霸集中入市
来源：新浪房产
对于中国商业地产来说，2015是转型与变革之年。
& & & &&2016年1月14日，中国领先商业地产全程服务商RET睿意德在上海举行了2016商业地产新趋势暨上海商业地产市场年终盘点媒体发布会。&& & & &本次发布会对2015年上海商业地产市场的发展做了回顾，重点针对商场经营、业态品类、消费趋势和大数据在商业运营中的应用等做解析。&& & & &大批外来开发商将于2016年入沪& & & &上海作为全国经济金融中心，拥有充足的消费者和消费力。2015年，上海商业项目开业数量排名全国第一。但受到供应增大，品牌发展限速等影响，开业速度有所放缓，实际开业率61%，但仍高于全国平均水平。而且新入市项目大多分布在中外环周边，部分向外围扩散，但都注重体验化、特色化的经营策略。&& & & &受市场经济波动影响，2015年入市项目以体量8万平方米以下的社区型及区域型项目为主，且集中在9月及12月开业，一定程度上与金九银十及大型节假日的促销季有关。& & & &就各业态经营而言，在11月份整体营业额首次同比下跌，其中百货及专业专卖在电商影响下下滑最为明显，同比下滑分别为3.6%及2.7%，但文化娱乐、餐饮业态延续强势在增长，同比增长分别为14.88%和13.28%。& & & &上海2015年的商业地产另一个显著特征是各大开发商激烈竞地，地王“分区”涌现。&2015年上海十大地王项目& & & &随着项目增量井喷，竞争态势升级，上海将呈现局部区域超饱和布点，结构性过剩，但优质的购物中心依旧供不应求，与此同时，落后的项目将被降级淘汰。预计2016年，将有大批外来开发商入沪。& & & 运动、医疗、汽车新兴主题购物中心当道&& & & &2015年商场运营更加注重场景体验，运营者的思维也从传统的销售商品转换到营销生活方式，众多以日韩台湾风格的文创零售、生活集合店纷纷入驻大型。随着消费者健康意识的提高，“运动”也成为2015年度的一大品牌动向，射箭、攀岩、卡丁车……新的运动品牌开始进入，儿童运动品类兴起，购物中心的主题出现了新的选择：运动概念。&& & & &除此以外，医疗主力店进入购物中心。医疗诊所已经成为国外优质购物中心的必备业态，平均每个购物中心至少拥有2个医疗服务商。在美国，超过三分之一的医疗诊所进驻购物中心。与国外相比，齿科、体验中心、中医养生在国内购物中心更为盛行。国内外购物中心医疗诊所服务内容对比地区服务内容特点日均人流量人均消费国内齿科、体检中心、中医养生 非医保范畴30-50400-700元国外常见疾病、轻伤无需预约0-10094美元& & & &“汽车”也开进了购物中心，区别于以往仅作为展示功能，日本Venus购物中心内的汽车主力店，涵盖了销售、试驾、改装等服务。国内的上海协信星光广场则引入美国威蒙积泰汽车工业集团（WMGTA）旗下顶级跑车品牌-赛麟(SALEEN)中国首家官方城市展厅，还设了10个特斯拉充电桩，通过特有的充电服务吸引车主顺便消费。& & & &除了新业态的出现，很多传统业态为了差异化竞争，便结合其它业态，突破创新，例如创意符合书店，结合餐饮、文创、休闲与一体，而如上海百盛优客城市广场的传统百货则开启了精品折扣自营模式。引领反同质化潮流的主力军还有原创性十足的设计师品牌，买手店、集合店等形式也大受市场欢迎。& & & &而将来的趋势更倾向于为顾客打造朋友圈，基于聚集的人群可分类为“专业”社交圈、“爱好”社交圈，“社区互动”社交圈等。例如湾里书香就是花店、书店、设计师品牌、咖啡馆的结合，为设计师提供社交平台。& & & &淮海路商圈街铺占比上海之最，沿街商业价值不断凸显& & & &上海淮海路商圈是由一条主街、五条辅街构筑的繁华商圈，其中主街淮海中路是110年的时尚高街，原卢湾区的商业“黄金生命线”，沿街聚集大量商业项目。&& & & &一般而言，商圈内沿街商业是购物中心及百货存量的3-4倍，而淮海路沿街商业无论是存量还是占比都位居上海核心商圈首位，倍数更是高达4.7倍。欧美发达国家成熟商圈，这一比值平均约5-6倍。截止2015年底各商圈商业存量情况&& & & &沿街商业提供了丰富的特色定位和快速更新的货品，既躲开了电商冲击，又区别于购物中心的品牌同质化，因此位于核心区域内的街铺租金居高不下，以特色餐饮及零售为主导。&& & & &淮海路分布了众多品牌的旗舰店，相对一般门店而言，旗舰店能为客群提供更多的空间和体验，但从整体商圈角度来看，该类强目的性消费的客群过于集中，反而对周边商业带来了生存压力。以日开业的MUJI为例，其开业当天消费者蜂拥而至，排队时间一度长达2个小时，甚至推动了商圈当天客流的大幅增长。& & & &针对当日场内客群的数据分析，其后台搜索行为标签明显，对未来产品设计、精准营销提供了基础。& & & &在淮海路商圈，特色化完备化的商业项目大比例瓜分消费市场，IAPM及K11是淮海路上最为标杆的商业项目，入市以来对商圈的人气及档次起到了巨大的提升作用，但瓜分完最后一块蛋糕后，其余项目的经营之路越发艰难。&& & & &IAPM及K11分别以完善、特色体验作为核心驱动，在客群潜意识中植入消费首选的认知。其中，IAPM全业态覆盖引导客群驻留，K11则以特色餐饮取胜，辅以艺术购物理念延长游逛时间，其业绩表现远高于其他商业项目。& & & &对于中国商业地产来说，2015是转型与变革之年。商业地产供应过剩、电商对实体商业冲击等使得市场竞争愈发激烈，而同质化严重则成为了各大商业运营者亟待解决的难题，未来的商业地产，必然是围绕满足消费者全方位体验和感受来建造规划的。
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323睿意德：上海今年将有多个“地王”商业巨无霸集中入市
　　中新网上海1月15日电 (记者 于俊)据国内领先的商业地产全程服务商RET睿意德最新发布的数据，上海去年商业项目实际开业数量排名全国第一；而以往多幅巨量“地王”出让，使得今年将有多个商业巨无霸集中入市。
　　该项关于2016商业地产新趋势暨上海商业地产市场相关数据显示，受到供应量大、市场竞争加剧、电商冲击等影响，去年全国新建的商业中心开业速度放缓，有接近一半延迟开业；但上海商业项目实际开业率为61%，开业数量排名全国第一。除上海外，去年新建商业项目开业数量居前的城市还有武汉、南京、广州、苏州、重庆等。
　　受市场波动影响，上海去年入市项目以体量8万平方米以下的社区型及区域型项目为主，且集中在9月及12月开业，一定程度上与金九银十及大型节假日的促销季有关。而就各业态经营情况而言，去年11月份整体营业额首次同比下跌。其中百货及专业专卖受电商影响下滑最为明显，同比分别下滑3.6%及2.7%；但文化娱乐、餐饮业态延续强势，同比分别增长14.88%和13.28%。
　　尽管上海作为中国经济金融中心，拥有广大的消费者和丰沛的消费力，但受到供应增大，品牌发展限速等竞争态势升级等影响，商业项目开业速度放缓，且呈现局部区域超饱和布点，结构性过剩的状态。优质购物中心依旧供不应求，落后的项目被降级淘汰。新入市项目大多分布在城市中外环周边，部分向外围扩散，且都注重体验化、特色化的经营策略。
　　睿意德披露，鉴于多幅商业“地王”开发的周期性，预计上海今年将有多个商业巨无霸项目集中入市。这些中外商业开发商包括香港太古、美国铁狮门、星光耀、新加坡丰树、华润、日本三井、重庆龙湖、北京金融街、美国塔博曼、台湾泛太平洋等22多家。
　　（于俊）
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201620171月
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