二手房个人所得税和营业税的问题_阳光热线问政平台
这套房的建筑面积共158.31平方米,2005年实际购买价房款是47万， 连同税收一起是50多万买的. 契税上显示的实际面积不是实际的158.31平方米,而是138平方米。上面的契税显示的缴纳额是4050元.契税上房产的价格是显示是211751元, 房产为母亲与儿子共有房产。
2> 在2008年，母亲把自己房产证上的一半面积79.15平方米赠予给儿子，赠予时候儿子契税上显示的价格为298300元(这个价格是房产面积的一半158.31/2=79.15平方米的价格)，因为契税上面记载的面积是79.15平方米. 如果整套房产的价格的话就是=596600元
3>这套房产是豪华装修，装修花了30万(如果不信可以现场踏勘),当初业主在装修时是找私人装修公司装修的，所以没业主也没有装修发票提供.
4> 这套房产证已经过了5年.
现我的问题如下:
1> 这套房产在计算营业税个个人所得税时能否以在赠予的价格596600作为原价? 因为一手价格271751元在2005年买158.13平方米龙泽居的房子是不可能的，而且业主向我承诺是50多万买的。所以以尊重事实实际情况出发，596600还是比较符合2008年赠予时的市场行情价的，因为上一次赠予的价格就已经体现了原来价格。
2> 在计算个人所得税时，第一手纳税的契税4050元和第二次赠予时纳契税的8900元能否低税？中介说，这些虽然在地税系统可以查到，但是因为我们都没有实物发票，所以抵消不了税。
3> 在计算个人所得税时，虽然装修了但是没有装修发票，能否以房价的10%的作为装修费用抵消部分个人所得税？或者以装修的评估费用低个人的部分所得税.房子的装修我在附件配有照片为证，请问如此装修30万都不值吗？如果尊重实际，这样的装修完全可以低个人所得税30万。
4> 我在买这套房时,在计算个人所得税时，我可以以实际转让价格 - 一手房产价格和契税-赠予时产生的契税-我买的时候缴纳的营业税-我买的时候产生的中介费吗-房价10%的装修款
以上问题敬请尽快答复！
谢谢！" />
提问：二手房个人所得税和营业税的问题&&编号:120466&&
&&&&尊敬的地税局领导！&&&&&&&&
您们好！我是一名新莞人。在虎门镇龙泽居小区买了一套二手房。因为市场行规，卖家的的营业税，个人所得税都是我们买家来付的。 而我现在是第一次买房，根本就不知道什么营业税&&&&&&&&，个人所得税多少，怎么计算等等，于是就签了合同，交了定金。 但是后来在税务局查到了，这套房的地税系统里面的价格才271751（显示日期为2005年）, 但是业主在2005年买的时候实际&&&&&&&&是花了50多万买的。而且可以在小区里面随便问问，2005年用地税系统里的价格271751块买龙泽居158.31个平方米的房子那是不可能！而现在过去有10多年了，业主之前的税票全丢失了，所&&&&&&&&以业主的实际购买价50多万提供不出税票，导致我买房的个人所得税就有差不多9万，营业税有差不多3万的样子。总共约为12万。 这是我们小加工厂辛辛苦苦一年的收入，这套房子的基本状&&&&&&&&况如下:&&&&&&&&
1> 这套房的建筑面积共158.31平方米,2005年实际购买价房款是47万， 连同税收一起是50多万买的. 契税上显示的实际面积不是实际的158.31平方米,而是138平方米。上面的契税显示&&&&&&&&的缴纳额是4050元.契税上房产的价格是显示是211751元, 房产为母亲与儿子共有房产。&&&&
2> 在2008年，母亲把自己房产证上的一半面积79.15平方米赠予给儿子，赠予时候儿子契税上显示的价格为298300元(这个价格是房产面积的一半158.31/2=79.15平方米的价格)，因为契&&&&&&&&税上面记载的面积是79.15平方米. 如果整套房产的价格的话就是=596600元&&&&
3>这套房产是豪华装修，装修花了30万(如果不信可以现场踏勘),当初业主在装修时是找私人装修公司装修的，所以没业主也没有装修发票提供.&&&&
4> 这套房产证已经过了5年.&&&&&&&&
现我的问题如下:&&&&
1> 这套房产在计算营业税个个人所得税时能否以在赠予的价格596600作为原价? 因为一手价格271751元在2005年买158.13平方米龙泽居的房子是不可能的，而且业主向我承诺是50多万买的。所以以尊重事实实际情况出发，596600还是比较符合2008年赠予时的市场行情价的，因为上一次赠予的价格就已经体现了原来价格。&&&&
2> 在计算个人所得税时，第一手纳税的契税4050元和第二次赠予时纳契税的8900元能否低税？中介说，这些虽然在地税系统可以查到，但是因为我们都没有实物发票，所以抵消不了税。&&&&
3> 在计算个人所得税时，虽然装修了但是没有装修发票，能否以房价的10%的作为装修费用抵消部分个人所得税？或者以装修的评估费用低个人的部分所得税.房子的装修我在附件配有照片为证，请问如此装修30万都不值吗？如果尊重实际，这样的装修完全可以低个人所得税30万。&&&&
4> 我在买这套房时,在计算个人所得税时，我可以以"实际转让价格 - 一手房产价格和契税-赠予时产生的契税-我买的时候缴纳的营业税-我买的时候产生的中介费吗-房价10%的装修款" &&&&&&&&
以上问题敬请尽快答复！&&&&&&&&
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网友：Paulo_liu&发言时间： 16:22:12&
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市地税局回复
阳光热线网络问政平台：
&&& 编号120466来信收悉，现就相关问题简要回复如下：
&&& 一、计税依据
&&& 根据《关于启用东莞市存量房交易计税价格评估系统的公告》（东府〔2012〕40号）的规定，从2012年3月31日起，在东莞市范围内正式启用东莞市存量房交易计税价格评估系统。评估系统首先应用于对住宅和车位类的存量房交易价格进行评估。地税部门通过将纳税人自行申报的交易价格与存量房交易计税价格评估系统自动生成的评估结果进行比对，按照孰高原则确定计税价格，并以此为依据征收存量房交易环节的各项税费。
&&& 二、个人所得税
&&& 凡纳税人能提供房屋购买合同、发票、契税税票或建造成本、费用支出的有效凭证，或税务部门征税系统中有上次交易价格记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。即：个人所得税=（转让价格－财产原值－合理费用）×20%。
&&& 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
&&& 支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
&&& 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
&&& 支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
&&& 纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
&&& 如仍有疑问，欢迎致电东莞地税纳税服务热线12366-2咨询。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 东莞市地方税务局&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2015年4月1日&&
&受理人：市地税局
回复时间： 15:43:39
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2015年二手房个人所得税计算方式
会计城 | 日
来源 : 网络
2015年二手房个人所得税怎么算？会计网小编特别整理了《2015年二手房个人所得税计算方式》供大家参考，希望能对大家有所帮助！
2015年二手房个人所得税计算方式
　　二手房交易主要分四种情况：正常过户、赠与过户、继承房产交易过户和析产。各种交易形式所需缴纳的税费是不同的。
　　一、 正常过户
　　个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳）
　　征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：①家庭唯一住宅。②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
　　二、 赠与过户
　　免征营业税和个人所得税，不论房产什么情况都需要征收全额契税。
　　国家税务总局日发布了关于简化个人无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续的公告（国家税务总局公告2015年第50号） ：
　　个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔号）第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。
　　本公告自日起实施。此前尚未进行税务处理的，按照本公告规定执行。《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔号）第一条中“属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人&赠与公证书&和受赠人&接受赠与公证书&，或持双方共同办理的&赠与合同公证书&”同时废止。
　　三、 继承房产交易过户和析产都不需缴税
　　温馨提示：以上二手房交易税费计算方式仅供参考！由于各地政策可能不一样，请以当地政策为准。
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二手房个人所得税政策
　　1. 税目、税率　　个人转让住房，以其转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。　　对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。　　自2013年 3月 31日(含)起完成网上签约的二手房交易，办理房屋转让个人所得税纳税申报时，纳税人应提供据以证明房屋原值的相应凭证。　　纳税人不能提供房屋原值相应凭证，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。　　2. 指导价　　纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。　　纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件规定执行。　　3. 计税依据　　对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。　　转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。　　合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。　　4. 购房时间　　(1)个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定。　　(2)个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税证明注明日期，按照孰先原则确定。　　5. 房屋赠与　　以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：　　(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;　　(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;　　(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　除以上不征收个人所得税情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。　　对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。　　受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。　　6、离婚析产　　通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。　　个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。　　个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔号)执行。
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