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小公举深夜开启17年虐狗第一弹，宣布昆凌怀二胎。
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　　2016年楼市升温比预计来的要早一些。对比发现，此次楼市高温具有几个明显的特点：北、上、深一线城市房价示范效应强烈；改善型居住需求充分释放；股市游资蠢蠢欲动但未大量涌入。笔者认为，2016年楼市总体升温，本波楼市行情受到政策推动影响明显，但在中央稳健、审慎的房产宏观管理思路下，楼市在城市之间马太效应显著，全国范围内快速发展到发烧级别已不具备充分条件。
　　2016年楼市究竟能够火爆到什么程度，持续多长时间，需要观察以下几项主要因素。
　　第一、基于优势资源配置的商业房产需求总量
　　在“去库存”背景下，考虑到中国国情，商业住宅市场首先在一线城市出现升温其实并不奇怪。这缘于一线城市长期以来对包括教育、医疗等公共资源上的优势，无论是购买房产自住还是投资，北上深都是目前全国最安全的地域和避风港，而低首付低利率的优惠政策拉低了刚需入市的门槛，成交量必然上涨。对此，市场各主体不必过于乐观评估。同时，具备良好发展前景的杭州南京等二线城市较高的成交明显受到一线城市的传导效应影响，目前还基本限于刚需进场，火爆的楼盘本身具备地段、产品质量、开发商信誉等方面的优秀品质。但是，在三四线城市甚至是二线城市的副中心地带，资源配套尚且需要提升，价格上涨空间有限，库存压力仍然十分沉重，有价无市的情况仍然持续。只要这种资源分布情况不变化，楼市去库存仍然会出现冰火两重天的情况。以杭州为例，2月27日，作为2016年杭州主城区首个集中开盘的明星项目，绿城杨柳郡388套房源4小时售罄。根据杨柳郡一期客户的调查报告，26-35岁间的年轻人比例高达69.7%，客户群行业分布前三名均属国内收入前五行业之列。显然，这个楼盘的热销其实是有购买力的年轻新婚一族刚需释放。而且，这种热销实际上在2015年10月就已经开始。相比之下，作为杭州副中心所属的临平街道，2015年底库存房1.5万套、高居杭州各板块之首，近期看房者仍然很少，透明售房网公布的成交量近期都在两位数以内。
　　第二、优惠政策持续时间和后期调整走向
　　2月19日，央行发布通知将不限购城市购房首付比例下调，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%；但对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。2月19日，财政部等三部委发出通知，调降房地产交易环节契税、营业税，但北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施契税、营业税调整政策，按原有政策执行。随后，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部三部委上调职工住房公积金账户存款利率，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。低首付、低利率政策，让二三线城市买房贷款门槛降低。
　　但是，值得关注的是，以上三大优惠政策并未注明政策有效期限，而是强调了房产金融审慎管理的原则和“分类指导，因地施策”的原则，部分政策松绑再次绕开了一线城市。这就说明，政策赋予不同地区政府自行调节的余地，预留了充分的后期调整空间。因此，强调推动住房消费需求的政策不应被过度解读，是不是会继续往前推进，具体某个城市做出何种具体规定，仍然需要密切关注。
　　第三、股市行情和实体经济影响住房购买力
　　无论是自住还是投资，房产消费都是一个人生活中最大的消费支出项目，楼市高温自然需要比较庞大的资金供应量。资金供应总量决定了达成交易的货币门槛。中国股市从2008年大跌后一直无起色，在楼市门槛降低之后，必然有大量股民退出股市，准备买房。毫不夸张的说，今天的股市左右了购房股民客户的财富和心情。因此，只要未出现大面积楼市升温的情况，股民仍然会纠结“是买房投资，还是重回股市”。
　　实体经济景气与否也会影响楼市购买力。作为世界储蓄率最高的国家之一，中国消费者缺乏足够的安全感，房产购买因为数额巨大常常需要多年甚至是跨世代的积蓄，导致购买行为需要比较长期的资金准备、信息搜寻。实体经济不景气、CPI上升，必然影响到家庭收入的增长和后期生活品质预期，这也必然影响到买房的积极性。虽然央行降低了首付门槛、推动银行住房贷款大力开拓发展空间，但房贷压力却无疑会实实在在的落在每一个购房家庭和主力刚需群体身上。
　　当前，中国一线城市仍然在吸引和争夺中国优质的客户资源，越来越多的中国人仍然在寻求通过住房入户改变命运。因此，此次部分城市楼市升温再次反映出普通民众购买房产改善生活的欲望，但投资客心情复杂，股民入楼市怎一个“纠结”了得？作为市场独立观察者，笔者建议，刚需客户可以趁楼市优惠政策铺开、根据自身经济现状与职业发展生涯大胆入市，对于需要大套房产的改善型家庭入市仍然需要冷静考虑自身经济承受能力，不至于因为房子大了压力成倍增大、生活品质下降。而对于房产投资客、炒房一族而言，上半年机会多于后半年，需要认清房产政策调整本意，适度降低获利预期，谨慎选择优质地段、优质楼盘入市。
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环京楼市持续疯狂 高房价还能支撑多久？
导语据日前发布的《半年楼市趋势暨北京环京八镇楼市分析》指出，北京前期重点发展北部区域，后期重点是通州、大兴、房山等基础设施完善地区，但是目前此类区域已严重缺乏土地供应。未来北京人口将外溢至而涞水、燕郊、大厂、祁各庄等区域。人口外溢导致环京房价直线上扬，如临近北京&副中心&通州的&北三县&平均房价甚至有赶超北京之势。而涞水作为环京地区价格洼地，未来也将成为热点投资区域，房格上涨在所难免。环京高房价还能够支持多久？
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窥一斑而知全豹：环京区域的房价也要高攀不起
从数据上看，上半年涿州、固安、香河、大厂、三河等环京区域楼市整体成交“量价齐升”，其中成交面积、成交均价、成交金额同比均大幅上涨；环京区域的市场规模较2013年几乎翻倍。
而“价格洼地”还在进一步向远京区域转移。目前均价还不足一万的天津武清、京南的霸州、京西南的涞水，甚至更远的保定、张家口，都不同程度地出现了楼盘火爆、楼市提价的现象。
环京楼市发展逻辑如此简单：以北京为中心，一环套一环地向外推进。
“大七环”时代即将来临 环京新城“压力山大”
据媒体披露北京大外环的修建将产生13座环京新城，大部分位于河北，分别为：燕郊、涞水、涿州、固安、永清、廊坊、香河、大厂、武清(天津)、宝坻(天津)、怀来、崇礼、唐山，这些环京新城也将直接享受北京大外环修建的红利，同时环京新城各区域的房价也在发生着变化。
临近通州的“北三县”三河、大厂、香河在北京大外环高速公路建设的消息刺激之下，房价愈加不受控制，燕郊更是许多楼盘都已突破20000元/O。而涿州由于多条高铁线路贯通的涿州东站建成通车，加上承接廊坊限购之后的外溢需求因素，以及在京津冀一体化不断被推进的大背景下，房价也是一路高歌猛进。
各方声音：环京房价疯长引发业界担忧
6月6日，北京市、河北省召开会议，会同国家有关部委，深入研究做好北京城市副中心周边区域的规划统筹管控工作。根据该会议精神，北京与河北要完善已有的会商机制，建立更为紧密的合作机制，北京城市副中心与“北三县”2000多平方公里要实现统一规划、统一政策、统一管控。共同规划管理被当地开发商普遍解读成，市场上已经没有新增供应量。恐慌性的销售说辞加上北京通州副中心的利好，催动了大批投资者和恐慌性刚需购房者入市。
这其中还包括开发商。外来开发商甚至还因为拿地与本地开发商发生摩擦。
当前楼市非理性上涨是资金潮下资产荒的表现，燕郊的价格与涨幅是这一轮楼市最典型的代表。燕郊的火爆反映的是这一轮货币的供应量趋势。
对于后续可能出台的调控政策，一些业内人士表示可采取分区调控的做法。通州区常务副区长崔松光此前曾表示，在城市管理方面，计划根据不同区域，分别设置相适应的城市管理标准，在商务中心区等重点区域率先实施管理模式创新。
此外，专家认为，回暖会延续，尤其是“金九银十”，楼市或保持热销状态。市场升温会使部分城市去库存压力减小，进而带动投资和其他供应指标上升，但需要警惕在此过程中“地王”继续大量涌现。同时，若此类市场逻辑延续，到2017年下半年楼市或将降温，成交量有所下滑，但价格方面难有太大跌幅。
环京区域房价还能支撑多久？
警惕成为环京楼市&接盘侠&
自京津冀一体化政策出台之后，环京区域房地产市场便陷入疯狂无法自拔。河北在承接北京非首都功能转移方面确实享受到了一些红利，如白沟新城、中关村创新中心、曹妃甸等规划领域；另外还有河北省出台的一系列房地产市场调控政策，这些在短期之内并不能令群众得到真正的实惠，再加上投资客在房地产市场中的炒作，导致引发一系列恐慌性购房。
要明确的是，河北省在产业发展方面仍迈不开步伐，与北京相比，人口吸纳能力远远不足，而目前北京逐渐收紧人口调控政策。在这种大背景下，燕郊&睡城&的窘境恐将会蔓延至环京区域的其他地区。购房者应该以清醒的头脑来看待环京房地产市场，以刚需为本，谨慎充当&接盘侠&。
打铁还需自身硬，加速推进产业升级是上策
环北京城市圈相比于其他城市圈来讲，目前房价仍属于价格洼地，仍有上涨空间。但我们要清楚地意识到，房价上涨不能仅靠概念炒作来拉动。河北产业经济在沿海省份来讲属于较低水平，产业附加值低，经济增长质量差；而且工资收入水平低，无法产生&人口虹吸&效应。目前河北的房价上涨速度远远走在了产业经济发展的前头，这是必须要引起警惕的。打铁还需自身硬，加速推进产业升级是上策。以产业优势来吸纳人口，引领经济增长和居民人均收入提高，房价上涨才不会是一个虚假的数字。
结语环北京城市圈房价疯狂上涨不是个案，而且相比其他城市圈仍有上涨空间。但房价能仅仅因为几个概念炒作就涨到如此地步吗？如果仅仅是这样，那么这样的房价泡沫迟早有一天会破，而且可能会引发灭顶之灾。环京房价还能如何发展，我们还需持续观望。
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本期责编：莫莫一线楼市急速降温 二线楼市热度还能持续多久？
来源：新华网
沪深楼市新政落地半月，一线楼市成交急速降温。然而，在南京、杭州、苏州、福州、东莞、中山、武汉等许多二线城市，三月出现了楼市交易的火爆情况。不仅一房难求、地王频现，甚至出现了&日光盘&。为什么二线城市的楼市会突然出现疯狂局面?这股热度能持续多久?
一线楼市急冻 二线楼市火爆
猴年开春，一线楼市疯狂上涨让人看得心惊肉跳。进入3月，二线城市成为接替一线城市的楼市上涨的重要区域，不管是从楼市成交量、成交价格，还是土地市场的多个指标都抢跑全国。
各项数据也提供了一定佐证。清明后一周，北京市新建商品房以及二手房的网签数量，环比均下降近40%。有媒体报道说，为了快速变现，有业主直接将原报价900万元的二手房降到690万元。在&3&25&新政实施后，上海楼市也出现了量价齐跌的现象，虹口区房价跌幅位列各区之首，跌幅为29%。此前房价已连涨十五个月的深圳楼市成交量也遭遇&速冻&。3月最后一周，深圳的中原报价指数均已跌破50%，这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。
紧接着，二线城市火速&接棒&。易居研究院日前发布的一份研究报告显示，3月，中国30个受监测的典型城市新建商品住宅成交面积为2563万平方米，环比增长133.0%，同比增长82.9%。3月市场成交创下历史上月度最高水平。其中，3月杭州楼市成交最为火爆，环比增幅为30个城市之最，达到 322.1%。天津其次，环比增幅达到260.7%。
得益于一二线楼市的火爆，标杆房企一季度取得猴年销售开门红。据悉，已公布3月房企销售业绩的24家房企，合计销售额高达1939.9亿元，同比涨幅高达128%。
国家统计局4月15日发布的数据显示，一季度全国商品房销售面积和销售额呈现大幅度上升。1-3月，商品房销售面积24299万平方米，同比增长 33.1%，增速比1-2月提高4.9个百分点。其中，住宅销售面积增长35.6%，住宅销售额增长60.3%。销售额方面，商品房销售额18524亿元，增长54.1%。
值得注意的是，3月末商品房和商品住宅的待售面积出现了一个明显的下滑，这是库存环比首次出现了下降。面对巨量库存，今年以来，中央和地方频频加施 &药量&，各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。截至3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。
市场的火爆同时迎来的是房地产投资回暖。自2014年以来，房地产开发投资增速已经连续23个月下滑，今年一季度首现反弹。1至3月，全国房地产开发投资17677亿元，同比增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)。
进入3月，各地掀起了一轮拿地热潮，开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市，且大多数为高溢价拿地。事实上，今年一季度标杆房企拿地继续维持高位，主要集中在一二线城市。其中，标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元，占总金额的53.6%，较去年同期大涨18.9个百分点。
三大动力支撑二线火爆
二线城市的楼市为何会在此时火爆?业内普遍认为，宽松的信贷政策、持续利好的楼市新政为二线城市的上涨提供了社会条件，一线楼市的调控收紧、土地惜售充当了&助攻&，而房地产的投资性需求则成为助推市场热度和价格上升的&元凶&，并将直接助长二线城市的楼市风险，亟需抑制性的楼市调控政策。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者表示，一线城市和二线城市不仅没有去库存压力，相反还面临着供应不足、价格快速上涨的压力，&增加供应、抑制价格、打击投机、防范泡沫破灭可能导致的金融风险、完善住房保障，是这类城市面临的任务。&
业内分析，经过2015年多轮货币信贷政策调整后，信贷全面放松，目前购房信贷优惠位于最佳窗口期。数据显示，今年一季度新增人民币贷款达4.67万亿元，创单季历史新高，比第二高的2015年一季度高出1.06万亿元。此外，多地公积金贷款额创下新高，表明个人贷款多增的绝对主力也是中长期，房地产按揭明显增长。
2月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。此外，为了打好去库存攻坚战，二三线城市的楼市出台多项利好政策，有效地刺激了楼市需求，提振了市场信心。
国土资源部日前印发《国土资源&十三五&规划纲要》。《纲要》指出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。
此次国土资源部提出对库存较高城市减少用地供应，体现了&一城一策&思路。近一个月来已经有多个省市针对土地供应市场采取收紧措施。
此前，一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下，已经普遍出现了地价超过房价的现象。一线城市土地市场惜售，二线城市优质地块资源较少，房企拿地竞争激烈，热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高，楼面价上涨。
面对二线城市房价、地价的攀升，各地政府都抓住时机，加大土地供应。
在不少开发商看来，在二线城市拿地有着战略考量，也是无奈之举：一线城市拿不动、三四线城市不敢拿，二线城市似乎成了必然之选。从开发商现金流角度考虑，市场好赶紧推。而今年房地产开发企业到位资金出现明显增长。数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金31992亿元，同比增长14.7%，而今年1-2月份为下降1.0%。
然而，部分二线城市的土地供应量放大、地价高企、楼市投资客比例过高、调控政策或将出台等风险因素已开始显现，值得开发商和购房者警惕。
一线城市的房价接连暴涨大幅抬高了刚需的购房门槛，透支未来的市场需求。而由于资金的溢出效应，一线城市政策收紧、门槛上升使得大批过剩的资本转而流向周边的二线城市。二线城市房地产的投资属性被强化，投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。在市场疯狂火热的情况下，甚至刚需改善需求客也恐慌性入市，需求不断被激发。
非理性上涨难持续须警惕风险
在现有的政策、货币环境下，二线城市或将延续短期上涨的行情。不过，土地价格的飙升无疑导致房价上涨，价格持续上涨又将导致投机性、投资性需求卷土重来，市场风险会不断累积。
一位房地产研究人员表示，目前，中国二线城市仍处于去库存期，吸客能力没有根本提升。&从目前房企的投资意愿、新开工面积来看并没有出现向好的转变，在这种大背景下，所谓的&时光盘&&日光盘&更多是开发商的一种销售行为，只是借机加快资金回笼。&
一位房企投资部负责人告诉记者。目前，以南京、苏州为代表的二线城市土地市场大热、地价屡创新高，但开发商还是义无反顾地高价拿地，其中的无奈已不在于未来盈亏，而是事关企业生死。供应总价提高了，然而，产品结构并没有发生太大变化。这对于客户来说并没有太大转变，但购房成本却增加了。这就很大程度上增加了未来市场的风险。
一季度房地产市场表现不错，但对即将来临的二季度，业内人士并不乐观。不少业内人士认为，二季度结尾的时候，那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。
全国房地产商会联盟主席顾云昌分析称，目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大，的确存在破灭的风险，但是还没有达到马上要破灭的状态，上海、深圳等地收紧限购政策，就是防止大城市的房价进一步提升，泡沫进一步被吹大进而面临破灭的危险，&一般来说，越是大城市，楼市热得快，冷得也快，上下波动也较大;相反，小城市热得慢，冷得慢，波动也小些。&
原标题：一线楼市急速降温 二线楼市热度能持续多久
编辑：李慧（房产）
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