A02：A02－重点?声音
当离婚夫妇碰到经适房分割“烫手山芋”时……
本市经适房相关细则有望下半年出台 将进一步明确经适房的售后管理工作
& A02：A02－重点?声音 & 稿件来源：上海法治报 & 作者：胡蝶飞
经济适用房已经成为本市保障性住房的重要组成部分。 记者 王涌 摄
　　□见习记者&胡蝶飞&&&&近年来，经济适用房已经成为本市保障性住房的重要组成部分。然而，一旦遇到财产分割时，经适房就成了个&“烫手山芋”。日前，普陀区人民法院在审理一起离婚案件时，涉及的经适房因无明确的法律规定，遭遇分割难。&&&&据了解，本市自2009年开展经济适用住房申请供应试点工作以来，已累计配售约4万余套经适房。随着一批批经适房家庭入户，不仅存在分割处理难的问题，诸如违规出租、违法搭建等其他各类供后管理问题也逐渐凸显。&&&&如何让经济适用房真正落到困难群体中去，如何做好经适房的售后管理工作，成了摆在管理者面前一道亟待解决的课题。&&&&有人大代表指出，只有断了获得房屋增值收入的途径，经济适用房才能真正落到困难群体中去。本市住房保障与房屋管理部门表示，正积极推进相关政府规章制订工作，相关细则预计将于下半年公布实施。其中将进一步细化研究针对经适房违规行为的行政处罚措施，强化管理要求和执行效力。关注离婚官司遭遇经适房处理难&&&&最近，普陀区人民法院受理了一起普通的离婚案件。&2008年结婚的张丽和李峰&（均为化名）因感情不和闹起离婚，并要求法院对相关财产进行分割。&&&&然而，因为涉及经济适用房的处理，这起原本普通的离婚官司变得有些棘手。法院审理发现，张丽和李峰婚后共同申请了一套经济适用房，两人均为房地产权利人，但该经适房并未住满5年，且尚未取得产权证。&&&&经济适用房具有明显的社会福利保障性质，既不同于一般商品房，也不同于公有住房。未满5年的经适房不能上市交易。那么，离婚案中的经适房该如何处理？产权变更是否有特殊规定呢？&&&&法院就相关政策咨询相关管理部门。管理部门建议，当事人可申请原住房保障机构对该经适房进行回购，然后再进行财产分割。因为根据相关规定，经济适用房的产权人不能随意变更，也不能随意增加或减少。这也就意味着，即使对经适房进行分割，由持有房产的一方支付另一方经济补偿，后续也还存在产权人名字无法变更的问题。&&&&对于&“政府回购”这一建议，张丽和李峰并不愿意接受。因为对于他们来说，好不容易申请购买来的经适房，又要让政府回购回去，&“觉得太可惜了”。一面是政策上的不明晰，一面是当事人的不愿意，经济房的处理问题成了棘手难题。&&&&日前，普陀区法院作出一审判决，判处张丽和李峰解除婚姻关系，并对相关财产进行了分割。但其中牵涉的经济适用房处理分割问题，依然悬而未决。随后，张丽和李峰上诉至市第二中级人民法院。目前，该案尚在审理中。尚无明确法律规定&处理存三难&&&&据承办法官介绍，这是普陀区法院受理的第一起离婚案件中涉及经适房处理的案件。&“随着经适房满5年后可以上市交易，以后案件中涉及到的经适房处理问题可能会越来越多，”承办法官表示，有些问题在司法实践中缺乏相关依据。&&&&据了解，目前，该类型房屋在离婚案件中的处理主要面临分割难、定价难和保障居住难三个难点。经济适用房是符合申请条件的家庭自行出资购买所得，具有明显的社会福利保障性质，既不同于一般的商品房，也不同于公有住房，因此在分割时如何在不违背相关政策性规定的前提下，参照何种房产类型，按照何种标准，以何种方式予以分割，司法实践中缺乏相关依据。&&&&同时，经济适用房购买时的价格以&“微利保本”为原则，因此远远低于一般商品房。在分割处理时，必然涉及房屋价值的确认，但以购买价值为准，还是参照同地段二手房市场价，也需进一步明确。&&&&此外，申请经济适用房的家庭大多为中低收入阶层，在家庭唯一住房分割处理后，必然存在夫妻一方将无法取得房屋产权或使用权的情况。在司法实践中，对类似离婚后居住问题无法解决的情况，有暂时保留居住权、给予经济补偿等处理方案，是否在经济适用房分割时也可参考适用，也未明确规定。&&&&法院方面表示，这些对经适房处理及上市交易相关的法律法规都有待细化、明确。因此，法院建议有关部门尽快制定相应规定，确保审判实践适法统一。现状累计配售4万余套&供后管理问题凸显&&&&据统计，本市自2009年开展共有产权保障住房&（即经济适用住房，下同）申请供应试点工作以来，已经集中开展了三个批次的经适房申请供应工作，累计配售约4万余套共有产权保障住房。其中，&2010年约完成购房签约0.18万户，&2011年约完成购房签约1.85万户，&2012年约完成购房签约1.96万户，今年至今约完成购房签约0.13万户。&&&&截至2012年底，已累计约有3万户购房家庭办理了入户手续，实际入住近1万户。然而，随着一批批经适房家庭入户，不仅类似张丽和李峰这类特殊情况下的分割处理存难，其他各类供后管理问题也逐渐凸显。&&&&本市媒体曾曝光中虹浦江苑等小区存在的经适房违规出租现象。市政协委员屠海鸣的一份调研报告亦显示，由于经适房基地普遍离市区比较远，且各项配套也不完善，部分家庭不愿入住经济适用房，而申购者多为中低收入家庭，为了增加收入补贴房贷或房租，导致部分申请家庭违反相关规定，将共有产权房对外出租，从中赚取钱财。&&&&除出现违规出租外，个别经适房还存在违法搭建、擅自改变房屋使用性质等现象，引发社会各界对经适房售后管理问题的广泛关注。未满5年可由政府回购&原价加银行存款利息&&&&据了解，目前本市针对经适房的管理，主要依据2009年6月颁布实施的《上海市经济适用住房管理试行办法》（以下简称&“《管理办法》”），及去年由市住房保障房屋管理局、市发展改革委、市建设交通委、市民政局四部门联合制定发布的&《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》。&&&&根据&《管理办法》规定，&“经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权”。&&&&根据规定，取得房地产权证未满5年，但确因夫妻离婚需将住房变现后分割财产，家庭成员重大疾病、急需资金支付医疗费用等特殊原因，需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见&（单身人士购房的除外），并向原住房保障机构提出申请。经审核同意后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。&&&&但值得注意的是，因特殊原因提出申请，被政府回购的，原经适房房地产权利人及其同住人不得再次申请经济适用住房。这或许就是张丽和李峰不愿意让共有经适房被回购的原因之一。
解放牛网版权所有 未经许可不得转载桐乡市经济适用住房管理实施细则
发布日期： 16:01:46信息来源：市住房和城乡规划建设局
第一条& 为进一步完善我市经济适用住房制度，规范和推进我市经济适用住房建设和管理，加快解决城市低收入家庭住房困难，根据《桐乡市经济适用住房管理办法》和有关规定，制定本实施细则。
第二条& 经济适用住房采取实物配售或货币补贴的方式，申请家庭在二种方式中只能选择其一。
实物配售是指在政府所提供的经济适用住房房源内，申请家庭选择购买住房。
货币补贴是指申请家庭在本市房地产市场上自行购买除非成套房外的普通住房（新建商品房、二手房均可），政府按规定标准提供一部分补贴资金，所购住房为经济适用住房性质。
第三条& 根据当年度确定的经济适用住房总量，确定实物配售和货币补贴的名额，由申请家庭自主选择实物配售或货币补贴，选完为止。
第四条& 符合下列条件的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）具有城镇居民户口3年（含）以上（户口时间计算至受理申请之日止，符合安置条件的军人除外）；
（二）申请家庭现有人均住房面积和家庭人均年收入低于市政府每年公布的标准。
申请家庭租住直管公有住房，符合经济适用住房申购条件的，可申请购买经济适用住房。
第五条& 申请经济适用住房的，父母与未婚子女应视为一户家庭，子女已婚或虽未婚但年龄在35周岁及以上的可另立为一户。
第六条& 申请家庭人员按下列办法核定：
（一）家庭实际居住人口与户籍人口不一致的，以户籍为准；
（二）家庭人员包括父母、子女、配偶等直系亲属，挂靠户籍的其他亲属不计入家庭人员范围；
（三）家庭人员中因就学、服役，户口迁出本市，在就学、服役期间，经所在学校、部队或申请人所在社区出具证明，可纳入家庭人员计算范围；服刑人员可参照执行；
现役军人家庭申请经济适用住房的，该军人转业后不得再次申请；
（四）离婚后未再婚的人员，在离婚协议或判决书生效满2年后方可申请经济适用住房；
（五）夫妻双方及年龄在35周岁以下未婚子女，户籍不在本市同一城镇的，应合并计算；
第七条& 申请家庭人员收入状况，按下列规定提交相关证明：
（一）申请家庭成员属行政、企事业单位职工的，由所在单位出具工资发放收入证明和发放清单，并加盖单位公章；
（二）申请家庭成员属自由职业人员的，由户籍所在社区出具收入证明，并加盖公章。户籍地与居住地不一致的，由居住地社区出具收入证明，并加盖公章；
（三）因房屋拆迁选择货币安置所得补偿款和房屋出租收入应计入收入范围。
第八条& 下列住房应纳入申请家庭现有住房面积核定范围：
（一）申请家庭人员实际取得的本市城镇房屋；
（二）申请家庭因征地拆迁取得的在本市城镇规划区范围内的房屋；
（三）在审核前二年内发生转让的房屋；
（四）在本市城镇拥有商铺等非住宅的，由房地产评估机构按规定进行评估，根据评估价值折算成同地段住房面积。
第九条& 每户准购家庭可享受经济适用住房面积标准为75平方米，高层、小高层建筑可增加面积10平方米，经济适用住房销售价格按政府定价的原则确定；货币补贴标准以市政府每年公布为准。
第十条& 经济适用住房销售价格和货币补贴的计算。
（一）经济适用住房销售价格计算；
1．价格计算方法。购买面积在可享受面积以内的，按核准的价格购买；超过可享受面积的，按该住房同地段商品住房价格计价。具体价格由价格行政主管部门核准；
2．价格计算公式。
购房款＝（实际购买的经济适用住房面积-已享受房改购房面积－经济适用住房超面积）&经济适用住房价格＋（已享受房改购房面积＋经济适用住房超面积）&同地段商品住房价格。
（二）经济适用住房货币补贴金额＝（可享受的经济适用住房面积标准-已享受房改购房面积）&经济适用住房货币补贴标准。
已享受房改购房，但在受理之日前夫妻离婚的家庭，离婚时放弃住房且符合其他申请条件的一方可申请经济适用住房，但原家庭享受房改购房面积的一半应计入已享受房改购房面积。
第十一条& 申请和认定程序。
（一）申请家庭向所在社区领取并填写《桐乡市购买经济适用住房申请表》，携相关申请材料报市住房委员会办公室（下称市房委办）初审。市房委办应在3个工作日内将初审结果通知该申请家庭；
申请家庭须提供以下申请材料：
1．申请家庭人员身份证复印件并校验原件；
2．申请家庭人员户口簿复印件并校验原件；
3．结婚证等证明婚姻状况的证件文书复印件（离异者提供离婚证及离婚协议或离婚判决书复印件，单身者须经社区确认）；
4．社区住房情况证明、房屋所有权证复印件（租房者提供租房协议复印件或租金发票）；
5．实施细则第七条规定的申请家庭人员收入证明材料。
（二）市房委办会同有关部门对申请家庭情况进行审查，经审查符合申购条件的，在本市主要媒体及申请家庭所在单位、街道、社区分别予以公示，公示期限为10天；
（三）经公示无异议的，确定为经济适用住房准购家庭；经审查不符合申购条件的，市房委办应在3个工作日内将审查情况通知申请家庭。
第十二条　实物配售和货币补贴的办理程序。
（一）信息公告。由市房委办等部门及时向社会公告经济适用住房房源区域、数量、户型、面积、价格、开发建设单位、预售时间、货币补贴标准等基本信息；
（二）确定实物配售和货币补贴家庭。市房委办在每次经济适用住房分配前通知审核公示后符合条件和优先定向的准购家庭选择或确认分配方式；
优先定向的具体家庭为：连续三次抽签未取得《准购证》或《货币补贴证》的准购家庭，在定向分配前，须对这部分家庭情况再进行一次公示。
（三）确定当期经济适用住房准购家庭。市房委办根据经济适用住房实物供应和货币补贴名额，对准购家庭可通过抽签、摸号等方式，确定当期经济适用住房的购买家庭并发给《准购证》或《货币补贴证》；
（四）确定购房顺序。实物配售：准购家庭取得《准购证》后，由市房委办组织采取抽签或摸号方式确定选房顺序，在规定期限内，在所提供的可购房源内自主选定，选房结束后凭《准购证》向经济适用住房开发建设单位购房；货币补贴：准购家庭凭《货币补贴证》按规定在市场上购买住房；
（五）办理购房手续。选择实物购房的申请家庭选房后，在规定时间内，凭相关资料与经济适用住房建设单位签订经济适用住房购房合同，办理相应的付款手续。符合贷款条件的，可申请个人住房贷款；
选择货币补贴的申请家庭自行在市场上购买住房。购买商品房期房的，凭申请人身份证、备案后的商品房买卖合同、购房款支付凭证、《货币补贴证》等资料可申请货币补贴，申请家庭在商品房最终结算时，市房委办将货币补贴款以尾款形式拨付给开发单位；购买商品房现房或二手房的，在办理权属登记后，凭申请人身份证、房屋买卖合同、《货币补贴证》、《房屋所有权证》到市房委办申领货币补贴。
（六）经济适用住房建设单位在售房结束后，需将购房名单报市房委办，剩余住房结转为下一批经济适用住房申请房源。
第十三条　货币补贴实行先购后补，不购不补。《货币补贴证》有效期为一年（自发放之日起计），逾期失效。选择货币补贴的申请家庭，未取得《货币补贴证》，自行购买住房的，不得申请经济适用住房货币补贴；
准购家庭放弃购买的（包括已通知未领取相关资料，未到达现场参加抽签、摇号，未在有效期内购买住房并申领补贴金额等各种原因），核销其准购资格。如仍需申购，须在自取得该次《准购证》或《货币补贴证》之日起满2年后方可重新申请经济适用住房；
选择货币补贴的申请家庭不得购买已列入当年拆迁改造计划的住房；自行购买的住房面积最小不得低于48平方米且人均面积不得低于20平方米，否则不得申领货币补贴；购买住房面积在可享受经济适用住房面积标准以内的，按实际购买面积计算补贴。
第十四条& 经济适用住房建设单位在房屋建成后，应当按规定办理房屋产权初始登记，领取房屋所有权证、土地使用证，房屋、土地登记部门在房屋所有权证、土地使用权证&附记&栏中注明&经济适用住房&。
申请家庭在购买经济适用住房后，应当按规定办理房屋转移登记（选择货币补贴的应出示《货币补贴证》），领取房屋所有权证、房屋登记部门在《房屋所有权证》的&附记&栏中应注明&经济适用住房&、所占面积、补贴金额、准予上市转让日期及相关的内容。
租住直管公有住房的准购家庭，在取得经济适用住房6个月内，须将租住的直管公有住房退还房地产管理部门。逾期不退还的，房地产管理部门可从其取得经济适用住房之日起按市场价格计算收取租金。
第十五条& 经济适用住房在取得房屋所有权证之日起满5年后方可上市转让。转让按下列程序办理：
（一）经济适用住房产权人向市房委办提出申请并填写《经济适用住房上市转让审批表》；
（二）市房委办对申请人提交的资料进行审核，提出审批意见；
（三）经市房委办批准，出售方按《桐乡市经济适用住房管理办法》第二十六条的规定补足差价款；领取货币补贴的，需如数退还原货币补贴金额；
（四）当事人双方持签订的转让合同、审批表、补足差价或退还货币补贴凭据及转让相关材料到房地产、土地管理部门办理房地产转让手续。
经济适用住房购买家庭以市场价出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房。
第十六条& 在经济适用住房限制上市转让期内，购房人因继承、离婚发生房屋所有权转移的，在经市房委办核准后，允许办理过户手续，过户后性质仍为经济适用住房，限制上市转让起计日期不变。
因法院依法判决、调解或仲裁机构裁决必须发生房屋所有权转移的，在经市房委办核准后，须补足差价或退还货币补贴金额后，允许提前上市。
第十七条& 以经济适用住房货币补贴方式购买的住房遇到拆迁，被拆迁人和拆迁人在办理拆迁补偿手续时，应按照经济适用住房上市相关规定执行，具体可按以下方法操作：
拆迁后选择购买拆迁安置房（产权调换）的被拆迁人，愿意将安置房继续作为经济适用住房性质，且购买的拆迁安置房符合最新公布经济适用住房货币补贴购房面积标准，拆迁人应在房屋产权凭证和拆迁协议上注明属经济适用住房性质，产权登记部门在《房屋所有权证》上加注&经济适用住房&标记；对于拆迁后不愿意将安置房继续作为经济适用住房性质或购买的拆迁安置房不符合最新公布经济适用住房货币补贴购房面积标准，拆迁人应通知市房委办，在被拆迁人补交原领取的货币补贴金额后，办理拆迁安置手续。
选择拆迁货币补偿的被拆迁人，拆迁人应通知市房委办，并在发放拆迁货币补偿款时将被拆迁人原领取的货币补贴金额予以扣除；选择拆迁货币补偿的被拆迁人通过市场购买住房，如愿意将购买的住房继续作为经济适用住房性质，应和市房委办签订相关协议，在产权登记时由产权登记部门在《房屋所有权证》上加注&经济适用住房&标记，在办理相关购房手续或取得房屋产权证后（在取得拆迁货币补偿款后一年内），可重新领取补交的经济适用住房货币补贴金额，但购买的住房必须符合最新公布经济适用住房货币补贴购房面积标准。
第十八条　本实施细则所称面积均为建筑面积。
第十九条& 本实施细则自日起施行，原《桐乡市经济适用住房管理实施细则》（桐建房〔2007〕92号）同时废止。
本实施细则生效以前已经购买和签订买卖合同的，仍按原规定办理；已获取准购资格，尚未购买经济适用住房的，按新规定办理。
第二十条& 本实施细则由市规划建设局负责解释。
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阅读次数：经济适用住房购房人拥有有限产权
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一部《我的经济适用男》让“经济适用男”受到越来越多的女性青睐。顾名思义，“经济适用男”是从“”衍生而来的，他们身高一般、发型传统、性格温和，相貌过目即忘。不吸烟、不喝酒、不关机、不赌钱、不泡吧，无红颜知己;月薪元，有支付住房首付的能力;一般从事教育、IT、机械制造、技术类行业。相比之下，不难发现经济适用男就跟经济适用房一样，安全、省钱!现实生活中在各式各样的购房选择中，高品质低价位、地段适中的经济适用房一直是楼市的销售房源，挑房子就跟挑老公一样，最终都是为了找到好归宿。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为。经济适用住房购房人拥有有限产权到底何为“有限产权”?《意见》第十一条规定，严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。购得经济适用住房后需转让的，经济适用房产权如何处理?购得经济适用房产权不满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市房改办住建办回购或安排取得经济适用住房的家庭购买，回购或购买的价格按原购格每年扣减1%计算，回购或购买后原经济适用住房性质不变;购得经济适用住房不满5年，因赠与、离婚析产等原因需要转移的，拟接受住房的家庭应当符合经济适用住房申请购买条件，持市房改办住建办出具的有关证明，经房地产管理部门核准后，办理变更登记手续;变更登记后，原经济适用住房性质不变。购得经济适用住房满5年的，购房人可转让经济适用房产权，市房改办住建办可优先回购。则没有此年限规定，国家只是会因应生成的年份向二手征收相关税费。购买经济适用房后离婚的，能否再申请购买经济适用住房?购买经济适用住房后离婚的，不论其对已购经济适用住房如何处理，均不得再次申购经济适用住房。但对于二手房交易，离婚后，夫妻双方只要符合限购内的条件，则可各自再次。经济适用房可以自由买卖吗？目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。这是以购房家庭取得凭证的时间或经济适用住房的发证时间为准的。1、尚未住满5年的经济适用房对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房、住房转让合同等证件。若出售家庭符合条件可再购买经济适用住房。2、已经住满5年的经济适用房 对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋销售额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权手续即可。
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