什么是回迁房 回迁房可以买卖吗
　　　　　　　　　
什么是回迁房 回迁房可以买卖吗
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　　回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。如何回迁房也跟商品房一样办理了房产证，那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没出房产证的回迁房，如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。
　　回迁房与商品房的区别
　　回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：
　　1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
　　2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
　　另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
　　回迁房与动迁安置房的区别
　　拆迁安置房，是指在市人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。 他们之间的区别是在市人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。
　　回迁房的产权问题
　　首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种：(1)没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权就是俗称的“乡产权”，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小产权”，不是正规的国家予以承认的产权;(2)经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权。这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”，也就是说，其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，取得房产证之后可以作为二手房买卖，但是需要交纳成交价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质。
　　回迁房面积标准
　　对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。
　　回迁房可以买卖吗
　　很多人会纠结回迁房到底可以买吗?其实回迁房是可以购房的，只是在购房之前要审查它的产权问题。回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。
　　如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款，最后，要买方要注意让买方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。
　　购买回迁房与购买商品房的手续是一样的：
　　1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。
　　2、按合同规定交房款并取回发票。
　　3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。
　　4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。
　　5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。
　　回迁房买卖注意事项
　　回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。
　　作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
　　然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。
　　许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。
　　部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。
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回迁房可以买卖吗？回迁房要出售怎样办理手续
回迁房是开发商赔给回迁户的房子这些回迁户肯定希望都有房产证因为有房产证是可以交易的没有房产证的回迁房是不可以交易的.当然回迁房是可以办理房产证
回迁房就是发展商征收土地时赔给回迁户的房子，商品房就是由外面的发展商自己出售的房子。现在基本每一个楼盘都有回迁房，但是一般回迁房的价钱都普遍低于商品房的售价。说到回迁房，下面我们就要看一下怎么知道房子是不是回迁房？以及回迁房如何验收房屋？ 怎么知道房子是不是回迁房 １．在房价款方面，商品房与回迁房有区别，商品房可立即上市，并且可以在银行做...
回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。那关于回迁房的产权问题就得到了大家的关注，回迁房产权是什么？回迁房该注意些什么？　
回迁房的产权是什么？ １、回迁房是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。不少楼...
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转自：法律快车 没有办理房产证的回迁房上市交易，买卖双方的行为有效吗？在回迁房未获得房产证的情况下，购买回迁房会有什么风险？小编提醒您，回迁房可以买，但是要等到办理了房产证之后，只有具备房产证的回迁房的买卖行为才受法律保护。“回迁房可以买卖吗？ 回迁房可以买卖吗？ 回迁房是开发商在征收土地时，配给回迁户的房子，基本上每个楼盘都有回迁房。开...
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林和村的回迁房等一两年将会有房产证，到时可自由买卖，而无风险了。猎德回迁房位于猎德大桥旁。　　城中村改造，有多套房产的村民会租售，由于地段好楼龄新价格平让人颇为心动
　　近日，刘先生经朋友介绍可以便宜的价格购买琶洲的回迁房，房子新又比市价低不少让他很心动，但担心购买风险，让他很纠结。目前，由于城中村改造，回迁房的数量不少，手头有多套房产的村民也会拿出来租售，由于不少楼盘地段好，楼龄新，价格便宜让人颇为心动，这样的回迁房能买吗？中原地产有关人士表示，随着市中心区土地供应越来越少，想买市中心区的房子也越来越难，但是城中村改造却催生了市中心一个个巨型商品房项目，也产生了大量回迁房。据估算，广州猎德、琶洲、林和、杨箕几大市中心城中村回迁房数量多达数万套。而回迁房交楼后，不少村民手中有数套房产甚至数十套房产，除自住和出租外，有些也想变卖套现。但目前因为没有房产证，尚属小产权房，市面上交易较少。由于市面上林和、猎德、琶洲的回迁房都没有出房产证，因此并没有接相关业务来做，如果想买此类房子，最好等到出房产证后，看相关房产买卖有何具体政策再说比较保险。
　　文/图：广州日报记者 刘丽琴
　　猎德：村民之间公证交易
　　猎德花园是猎德村的回迁房，由于位于珠江新城，距离地铁猎德站不远，交通便利，还可望江，租赁行情相当不错。据中原地产盈嘉花园分行资深营业经理邓林介绍，目前她所知道的回迁房买卖主要集中在村民之间，只是在村里进行交易，换个名字，变更股份之类，因为没有房产证是无法合法流转的，虽然目前猎德回迁房租赁行情不错，一房租金在元，两房可租到4000多元，三、四房租金在元，一些望小区单位可租元，有投资客想要购买猎德回迁房，一般采用公证书证明等方式协议出让，但因司法实践中并不承认小产权房买卖合同，因此风险还是挺大的。目前还尚未听闻猎德回迁房有何上市政策。
　　琶洲：熟人之间买卖居多
　　琶洲回迁房上市几个月就已有村民放出单位交易。据中原地产会展星城分行高级营业经理李杰明介绍，由于没有房产证，是无法进行正常交易，但也有一些中小中介接下此类放盘，他们也接到不少买家咨询购买琶洲回迁房。
　　据悉，目前成交主要是熟人之间的买卖居多，因为此类交易无法办理银行贷款，需付全款，并自己进行协议，存在一定风险，多是相互信任的熟人之间才可能达成交易，目前的放售价格在2.5万元/m2左右，由于楼盘楼龄新，与周边二手单位2万多/m2元的价格差不多，但仍有一定吸引力。目前其租价是一房2000多元/月，两房3000多元/月。
　　林和村：回迁房3万/m2有售
　　据中原地产林和东分行营业经理陈志坚介绍，目前林和村回迁房因没有房产证，他们没接到买卖交易单。而村民手中房产70%用于出租，目前单间月租金在元，一房租金在元，两房可租到5000元，三房可租到元，而回迁房买卖，市场少有交易，村里则有单价3万元/m2的回迁房出售。
　　据悉，这主要是回迁房分配给村民后还有多余的房源，不过，购买此类房产需与村里签订合同，并交全款。“阳光家缘”数据显示，目前商品房峻林的签约价在3.6万元/m2左右。陈志坚表示，林和村的回迁房等一两年将会有房产证，到时可自由买卖而无风险了。
　　据悉，林和村有关负责人曾明确表示，林和村安置房将于两年后发放房产证，而林和村是全市首个提出“变性”的城中村，将补缴土地出让金，让回迁房所在的土地从集体土地性质转为国有土地性质，完成这一程序后，回迁安置房将变成正规商品房，获得正规房产证，届时将可推向市场合法出让。
　　专家建议
　　等上市政策明确后
　　再买回迁房比较保险
　　中原地产李杰明建议，由于买卖有风险，还是等待是否要补交地价、有房产证能自由流通等上市政策明确后，再购买比较保险。业内人士表示，回迁房土地性质仍是集体土地，国土部、广东省住建厅多次发文禁止小产权房交易，司法实践中也不承认小产权房买卖合同。据2009年广州市出台的56号文（即《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》）中对于安置房确权和交易的具体规定，全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。
　　安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价30%缴交国有土地使用权出让金。到目前为止，广州尚没有将安置房的土地性质由集体转为国有后上市的成功实践，而林和村已经明确发声走在最前面的了，其房产证是否能如期办理，还需等待一年多左右时间来看，所以建议想买回迁房的买家也不要着急，等到政策尘埃落定再买不迟，这样既没有购买风险，而且以回迁房市场供应量来看，届时价格大幅上涨的可能性并不太高。如考虑补交地价提升的三成成本，有房产证保证显然分量更重。
本文来源：大洋网-广州日报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈回迁房有房产证吗?回迁房与商品房区别!
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就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子，就是由发展商自己出售的房子。如果回迁房，跟商品房都出了，那交易都一样。
如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险！但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较。 & 回迁房分两种形式
1、原住房屋是私产，回迁后所得房屋是（完全产权）。此类房屋得到房产本后可去所属区域交易核心直接。
2、原住房是，回迁后得到（产权）。从回迁之日起5年后才可上市交易，过户费用高。
回迁房的优点是便宜，地点多是繁华地区；缺点是房子质量优待改善，大，房产证除了特殊标注外没有其它区别，都是一样的产权！ 回迁房相关知识问题： 关于贷款
问：已有2套小房子，但目前因为一些原因都不能卖。想改善住房，是否必须一次性付清？
宋文杰(某地产市场评论员)答：你这种情况，是不能贷了，只能选择商业贷。对拥有2套及以上住房并已结清相应的家庭，又申请的，银行业金融机构会根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定首付款比例和水平。详情需咨询贷款的银行机构。
问：我们给儿子买了一套房子，首付是我们交的，房产证上的名字是儿子的，现在儿子要结婚了，想问怎样保障，非得公证吗？
胡增冬(不动产法律专家、专职律师)答：婚前付了首付，一般房产在分割时会归于支付首付的一方，但婚后共同还款部分及这部分相应的增值属于共同财产，可以要求分割。你这种情况可以不去公证。
问：我看中了套，简装修，交了2万元，但后来发现很多问题，比如墙面有裂缝等，房东答应给我弄好。可当我去时，发现墙上地上都是水，而且很严重，我能以这个理由要回定金吗？
胡增冬(不动产法律专家、专职律师)答：《较高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
同时第13条规定：“因问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，如果你认为房屋质量不合格，可以委托机构核验鉴定。经过鉴定后，如确实存在质量问题，你可以要求与房东解除合同，返还向其支付的定金，并要求其赔偿损失。
问：买进回迁房要注意什么？
回迁房总体分两种情况：一种是已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。如果第1种情况，这类回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的，相对安全些。
如果第2种情况的话，就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议，在做二手交易时是不能在所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。回迁房有房产证吗？回迁房如何办理房产证
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核心提示：回迁房能买吗?回迁房有房产证吗?回迁房和一般的普通商品房有什么区别呢?本期购房指南就什么是回迁房?回迁房和商品房的区别以及回迁房如何办理房产证等相关事项，进行了一一解答。
有购房的朋友们经常会问到，熟人家有回迁房想卖给我，回迁房能买吗?回迁房有房产证吗?回迁房和一般的普通商品房有什么区别呢?本期购房指南就什么是回迁房?回迁房和商品房的区别以及回迁房如何办理房产证等相关事项，进行了一一解答。
一、什么是回迁房?
回迁房就是发展商因征收土地时，占用迁民的房子而赔偿给回迁户的房子;商品房是由发展商进行市场上交易出售的房子。一般回迁房的售价都普遍比商品房的售价低。回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。
二、回迁房与商品房的区别
1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
3、拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
三、回迁房办证流程
(一)回迁房如何申请办理房产证
回迁民发拿到回迁房的购房合同时，通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。
注意事项：
回迁房房产证委托代办协议中应明确约定：
1、开发商应该于什么期限内办理房产证(如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了)。
2、开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。
3、约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或XX发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款X%的赔偿金”等明确的违约处理方法。
4、约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证。
5、约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。
6、约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
(二)回迁房房产证委托代办需缴纳的费用
缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税;办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。
注意事项：
1、在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。
2、交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
(三)按照约定时间领取房产证
开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
(四)回迁房办理房产证注意事项：
仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全。
以上就是关于“回迁房有房产证吗”以及一些相关问题的解答，如果家里有回迁房还没有办理房产证的，一定要及时办理，因为回迁房有房产证，才可以像商品房那样，正常交易。如果没有办理房产证，而只有回迁民手上的合同的话，那进行房屋的买卖交易是有风险的。
责任编辑：唐克
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43岁女子武某谎称自己有多套回迁房，以每平米3000元的低价出售，专门对同事进行诈骗，涉案价值达250余万元。昨天记者获悉，昌平警方已侦破了这起特大诈骗案，目前犯罪嫌疑人武某已被警方刑事拘留。
昨天，丰台区花乡四合庄多位村民反映称，今年5月份，发现回迁房四合欣园小区多处墙体、地板开裂，地基下沉，因此300多户村民拒绝入住。开发商称，已了解到相关情况，正在做进一步调查。
不过，住房消费是一个非常复杂的问题，如果不了解我国房地产领域的利益分配结构，不了解我国当前房地产领域存在的深层次问题，那么，要想解决我国住房空置率问题几乎是不可能的事情。
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