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写字楼销售面积增长2.5倍 北京1-5月住宅降温、商住楼火爆
时间： 08:21:43
来源：来源：21世纪经济报道
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 5月末，除住宅待售面积外，目前非住宅类商品房库存有1294万平方米。按照北京2015年销售非住宅类427.4万平方米（包括写字楼为243万平方米，商业、非公益用房及其他为184.4万平方米）计算，库存需要3年才能消化完。北京的房地产市相关公司股票走势交通银行场整体明显降温，但写字楼和商业、非公益用房却异军突起。数据显示，1-5月北京商品房竣工面积为657.4万平方米，同比增长4.3%。其中，住宅竣工面积为325.6万平方米，下降9.8%。但是，写字楼的竣工面积为140.1万平方米，增长74.9%；商业、非公益用房及其他为191.7万平方米，增长1.2%。从销售上看，写字楼也越发受人青睐。1-5月，北京商品房销售面积为492.8万平方米，同比增长15.1%。其中，住宅销售面积为305.2万平方米，下降14.8%；写字楼为126.2万平方米，增长2.5倍；商业、非公益用房及其他为61.4万平方米，增长83.3%。写字楼、商业、非公益用房以没有完全限购、价格更低而受青睐。近一段时间以来，21世纪经济报道记者也不断接到推销这些楼宇的电话。但是，由于许多政策不清晰，这些楼宇如果转为住宅，仍然有问题待解决。　北京楼市库存增长根据6月13日北京统计局公布的数字，5月末，北京全市商品房待售面积2188.4万平方米，同比增长10.5%。其中，住宅待售面积894.4万平方米，增长9.4%。这与全国的情况形成了鲜明对比，显示出北京的房地产去库存难题。5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。值得注意的是，5月末，除住宅待售面积外，目前非住宅类商品房库存有1294万平方米。按照北京2015年销售非住宅类427.4万平方米（包括写字楼为243万平方米，商业、非公益用房及其他为184.4万平方米）计算，库存需要3年才能消化完。上述非住宅类商品房，其实就是写字楼性质为主的商住楼等各个类型，产权一般只有四五十年左右，比住宅的70年产权年限要低。据21世纪经济报道记者了解，一些写字楼通了水电，其单户水电按照民用价格计算，造成销售火爆。比如北京东五环一个项目，最初售价每平方米只有17000元左右，目前其二手房每平方米为40000元左右。由于这类商品房的每层楼的高度较高，可以分成两层使用，因此实际对外报价4万元/平方米的房子，分摊到平层，每平方米单价只有2万左右。而周围新盘住宅每平方米的价格是4万多元。较低的价格导致其颇受部分人群的青睐。同时，21世纪经济报道记者获悉，商住类商品房在市场上并未完全限购，这也导致许多人购买。这导致了北京房地产市场的奇特模式，即商住房供应，正在超过住宅。有机构统计，2013年至2016年，北京市商住产品新增供应套数占北京全市商品房新增供应套数比例按年依次为26%、24%、46%和63%，商住产品成交套数所占全市商品房成交套数比例按年依次为24%、20%、28%和56%。交行分析师夏丹指出，其实一线城市商住楼都在大力开发，价格一般只有住宅的60%-80%左右。商住楼价格涨幅不如住宅，这些商住主要是靠外来人口消化。中国社科院经济研究所研究员汪丽娜认为，目前北京商业地产与住宅价格倒挂，还是与供需有关。因为北京住宅供应不足，导致一些人炒作商住楼，借此机会进行出货。21世纪经济报道记者获悉，目前北京商住楼尽管价格比住宅要低，但是贷款等有很大的限制，比如首付要达到房价的50%。　　商住楼限购？另一个问题是，商住楼是否也会加入“限购大军”？此前北京通州作为城市副中心所在地，因为住宅和写字楼价格暴涨，最后实施了严格的限购政策，使得通州的商住楼一夜之间从火爆降到了冰点。尽管北京近期传全市都可能实施商住楼限购，但是很多专家认为，可能性不是很大。“这么大的库存，按照道理不太可能进行限购，但是未来政策方向仍不定。”中原地产分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者。不过，根据北京在京津冀协同发展的要求，北京需要疏解政治中心、文化中心、国际交往中心、科技中心以外的非核心功能。北京大力供应商住楼盘，缓解了部分刚需购房压力，因为没有限购，似乎也在造成新的人口聚集，从这一点上说，商住楼确实存在限购的可能。汪丽娜研究员认为，最近国务院出台了很多相关的政策，商品房可以改为租赁性的住房，北京这一块儿能不能这么做，可能还会有许多障碍。比如办公写字楼改成住宅，天然气的配置怎么处理，还有水价、气价、电价是否要不用商业高价，这些问题都需要探讨。北京市经济信息中心齐心认为，需要好好研究目前商住楼到底有多少库存，现在北京商住楼满足了部分刚需，其作用不可忽视。她表示，不只是外地人，很多北京户籍人口也买不起住宅。但是商住楼有问题还没解决，比如50年产权到期后该怎么办，而且这与住宅70年后自动续期的情况还不同。她指出，北京土地供应越来越少，这使得市场的住宅供应不足。“未来很多商业地产过剩的话，应该允许出租或者出售给居民解决居住问题。”今年5月4日，国务院总理李克强召开常务会议，提出实行购租并举，发展住房租赁市场，深化住房制度改革的重要内容，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。    每日A股操作策略和涨停股都会在我的微信号里发布，扫描下方的二维码（或搜索微信公众号：laochengucanhui ）关注我的股参会。 
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投资住房和写字楼，哪个最划算？
随着当前市场动荡不定，住房的投资越来越受到国家政策的各种限制。但是在这种情况下房地产市场仍然吸引了许多投资者的目光，不过在投资对象的选择上，人们开始思考住房和写字楼到底哪一种最适合投资，风险最小？
由于近几年国家楼市新政策的不断颁布，让不少投资者没了方向。事实上，目前的政策主要是打击投机性投资，并不是打击的投资行为。但加息的确提高了投资者对住宅的投资成本，从而影响了投资回报。
而与此相对应的是，写字楼市场的整体发展却延续了不断上升的势头，许多优质写字楼业主近期再度上调了新租约及续约的租金报价。重庆近几年甲级写字楼租金和空置率的变动曲线表明，写字楼租赁价格逐年递增的走势。
市场回报略胜一筹
另一方面，由于一直以来市场对于住宅投资高涨的热情，一些区域住宅写字楼价格相差不大，甚至有部分“倒挂”现象——即同区域内写字楼价格低于住宅价格，这也是写字楼市场值得关注的另一个重要原因。
那么，写字楼的价格为什么会一般高于住宅呢？首先，写字楼的高端物业属性和投资价值，决定了写字楼占有的是城市最好的地段资源；其次，由于写字楼对品质要求相当高，因此设计和开发成本也远远高于住宅；第三，写字楼有商业运营的价值，有着增值的功能，这决定了它要比单纯的住宅价值高。
一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高，这显然是许多投资者值得关注的。
抓住“领头羊”是关键
说到这里，很多人可能也会明白这样一个道理，在当前的市场状况下，做楼主的确是一个值得大家关注的投资方向。但是写字楼与住宅相比还是有着许多独特之处。作为商业地产，投资者在选择物业时还要考虑更多的因素，包括商业氛围、物业管理以及发展规划等等，其中有一个诀窍就是要抓住区域中的“领头羊”。
所谓“领头羊”就是那些在区域中有代表性的楼盘，它们在出租率上往往有着较好的保证，而且随着区域的发展，其租赁价格水平也有着不小的提升空间。最新研究报告显示，尽管一季度大批新增供应的涌现令重庆写字楼市场供不应求的紧张局势得到一定程度的缓解，市场对于商务写字楼的需求却丝毫没有减弱。随着重庆商用土地资源日显稀缺，类似两岸首座这样的位于江北嘴核心CBD辐射区的项目价值将会进一步被体现出来。
写字楼在房地产市场中的交易程度很重要的一方面决定于其处的地理位置，即俗称地段。写字楼的功能特性要求其必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和时效性，从而满足使用者的需求。其中交通情况也是写字楼是否适合投资的重点考虑因素，轨道交通、高速、公交等便捷的交通是写字楼增值的重要条件。
另外由于写字楼主要依靠租金获得收益，因此能否顺利出租和租金水平的高低是投资写字楼的重要依据。除了地理位置之外，硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高低。写字楼作为办公场所，物业管理水平直接决定了写字楼的品质，其周边的金融、交通、餐饮等配套设施，也都决定了写字楼对租赁客户的吸引力。
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写字楼的投资需要有眼光的，目前的写字楼也有好多空置现象。
泛泛的说明等于没说。。。。。
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深圳湾首个写字楼入市，比住宅还便宜
　　三湘海尚上周末推出48套写字楼，价格比同期销售的住宅每平方米低逾万元，但是市场反响却不尽人意。截至发稿时，记者从开发商内部获悉，由于两大客户临时变化，已签约的有三成。业内人士分析，随着未来总部大厦投入使用，区内写字楼租金上涨，写字楼售价才会随之水涨船高。
　　写字楼和住宅价格倒挂
　　据现场一位中介介绍，本次三湘海尚推出为1-10层写字楼，标准层约1100平方米，每层7套，主力户型141-288平方米，开发商准备10天清盘。4万-5.3万元/平方米，而同期在售的住宅价格已在5.4万-7万元/平方米。
　　“周末总共推出48套，原本计划销售在30套以上的，但是因为有两个大客户临时有些变化，结果有10套暂时尚未签约，目前签约了16套。”三湘海尚开发商方面透露。中原地产写字楼部区域董事总经理范进佳表示，等到中心区的总部大厦投入使用，会带动上下游中、小企业进驻，未来随着租金上升，售价也会水涨船高。
　　据悉，三湘海尚总占地面积9 .27万平方米，建筑面积约30万平方米，其中写字楼约1.67万平方米，2009年入市后，一直在销售住宅，如今还剩少量四房。(来源：南方都市报 南都网)
　　持有成本高，投资客临阵犹豫
　　现场购房者陈先生表示，自己准备买来投资，销售定价尚在心理承受范围，但是持有成本却高出预期。
　　他说：“原本以为这种和住宅混搭在一起的写字楼，物管费用会低一些，没想到物业管理费、中央空调使用费、空调维护费等一起算下来，持有成本每平方米超过30元。”陈先生简单计算了下，以他看中的单位在160多平方米为计，每个月要缴纳管理费和空调费5000元左右，一旦空置下来，一年支出超过6万元。
　　据开发商方面解释，持有费用高主要是因为层高原因。“空调使用费高主要是因为层高5 .8米，相当于其他物业两层，空调流量较大，如果按照流量收钱，可能费用还会更高。”
　　(作者：卢韵如)
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