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房屋买卖合同(带保证人)
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你可能喜欢农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用--《法律适用》2015年06期
农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用
【摘要】：随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快,涉及农村房屋买卖的案件逐渐增多。由于涉农的法律规范过于抽象、原则,农村房屋买卖合同纠纷中的疑难法律问题多。本文针对近年来农村房屋买卖纠纷中的疑难法律问题,阐述了违反"一户一宅"、非同一集体经济组织之间的、未经共有人同意以及农村拆迁安置房、小产权房等房屋买卖合同的效力,重点论述了农村房屋买卖合同在宣告无效之后,当事人之间民事责任的划分及依据,并结合民法理论对农村房屋买卖合同无效之后的处理提出了建设性意见。从民事审判实际出发,本文认为对向不特定多数人出售的农村房屋买卖合同纠纷案件以及存在严重违法的农村房屋买卖合同,人民法院应当审慎受理。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：D923.6【正文快照】：
农村集体土地是最基本的农业生产、生活资料,妥善处理农村房屋买卖纠纷对保障农民合法权益、促进农业健康发展具有非常重要的意义。党的十八届三中全会明确提出,保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。2015年中央一
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引言：房屋买卖中的“名不符实”，既可能是借用他人之名或购买他人购房指标购买房产，导致产权人与登记人不符，也可能是开发商实... 17:47:08【案情】　　日下午，被告秦某在山东省日照经济技术开发区奎山汽车商贸城长沙路中段试驾原告公司某型号轿车时... 17:46:50
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农村房屋买卖合同纠纷的裁判路径
发布者：王久成 时间：日 19时44分 | 已阅读: 641
随着我国农村经济发展与城市化进程的推进，由于各种原因，部分农民选择定居于城镇而出售农村的房屋，而越来越多的城镇居民更愿意购买农村房屋，如此形成了农村房屋在农村居民和城镇居民间的频繁交易现实。相对城市商品房买卖而言，农村房屋买卖则因法律和政策对农村土地使用及流转方面的规制，交易行为受到严格的限制，遭遇了法律与政策带来的风险，由此引发大量农村房屋买卖纠纷亦日益增多。审判实务中，此类纠纷的解决既涉及合同...
随着我国农村经济发展与城市化进程的推进，由于各种原因，部分农民选择定居于城镇而出售农村的房屋，而越来越多的城镇居民更愿意购买农村房屋，如此形成了农村房屋在农村居民和城镇居民间的频繁交易现实。相对城市商品房买卖而言，农村房屋买卖则因法律和政策对农村土地使用及流转方面的规制，交易行为受到严格的限制，遭遇了法律与政策带来的风险，由此引发大量农村房屋买卖纠纷亦日益增多。审判实务中，此类纠纷的解决既涉及合同效力的认定，又涉及妥善处理合同无效等后续问题的处理。由于实践中的裁判标准不一，在具体案件特点各异的情形下，法官对此类案件的裁判呈现出许多内容各异的观点。本文拟从纠纷的现实出发，结合现行法律规定与当前的审判实践，对此类案件的解决探寻可能的途径。一、农村房屋买卖纠纷的现状一般而言，农村房屋系相对于城镇开发的建造于国有土地上、权属清晰，能够在市场上流通的商品房而言的。当前的农村房屋交易的房屋类型主要分为宅基地房屋与&“小产权房”两大类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建房屋用于住居，是典型的传统意义上的农村房屋。根据“一户一处宅基地”的原则，虽大部分宅基地房产权未作权属登记，但村民享有对宅基地的使用权，对附其上的房屋享有所有权。而“小产权房”非法律概念，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，小产权房的产权无法取得像商品房一样的由行政管理部门颁发的真正法律意义上的产权证书，权属保护力度相对较小。根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属的原始取得与否，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法基于原始建造行为而取得房屋的所有权，此类房屋无法进行出售;而获得合法审批程序，建造者能基于原始建造行为取得房屋权属证书，但根据我国有关农村土地管理法规及政策规定，购买者的身份亦受到严格的限定，不具备特定身份的购房者往往不能办理房屋产权及土地使用权登记。[1]通常情况，集体经济组织内部村民间的农村房屋买卖，在不违反“一户一宅基地”原则的情况下，不存在权属变更的障碍。而就城镇居民购买村民宅基房或小产权房而言，买卖双方实际履行，互不反悔，便可相安无事，维持现状。但随着农村经济和城市化的发展，一些农村房屋升值明显，亦或可能面临征地拆迁而将获得优厚的安置待遇补偿时，出卖方出于利益驱动而反悔，向买受方索要加价，甚至诉至法院，主张买卖无效，要求收回房屋，而由于农村房屋的买受人通常无法取得行政管理部门颁发的房产证，产权难以在法律上得到承认，购房利益易受到损害。二、当前农村房屋买卖纠纷的裁判在当前的审理农村房屋买卖纠纷实践中，农村村民将房屋出卖给城镇居民的买卖合同是否有效，认定无效后如何处理，已成为各地法院面临的共同问题。理论上而言，事实类似的案件，法院的裁判结果理应一致。而现实中，因为我国现行法律法规对农村房屋买卖问题缺乏明确系统的规定，各地法院在处理此类案件时常常面临诸多法律适用方面的困惑，同案不同判的现象大量存在。(一)两则案例之比较：形似与神似1.案例一：2006年12月，北京通州宋庄画家村的画家李某因小产权房纠纷被房东(村民马某夫妇)诉上法庭，经法院一审、二审，终审判决认定马海涛与李玉兰所签之房屋买卖协议无效。此案判决引起媒体、学界及普通民众的广泛关注，使得“小产权”房成为2007年度热度不减的名词。2007年，该案经北京市二中院终审认定买卖无效的主要理由是：宅基地使用权的主体是具有特定的身份限制，只能是农村集体经济组织的成员，非成员无权取得或变相取得;双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，购买人不是农村村民，而且所争议地块的《建设用地使用证》一直在出售房屋的农民名下，未办理变更登记，因此双方所签的房屋买卖协议是无效的。但该中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于马某反悔，李某可另行主张赔偿。2008年1月，李某向法院起诉要求马某按照&2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿共计48万元，该院经审理认为，李某作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定，该房屋的市值评估约为26万元。据此，法院判定马某赔偿李某经济损失185290元，约占房屋市值的70%。2.案例二：日，村民陈某与城镇居民马某签订房屋买卖合同，将其宅基地房屋出售以2.1万元的价格出售给马某，马某缴纳了契税，于1994&年11月、12月先后经房屋所在地村委会、乡政府审批后，于1996年取得市房地产管理局颁发的房产证。2007年6月，陈某以农村宅基地不得向城市居民出售、双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某退还房屋。一审法院认为，购买双方虽系自愿，且马某购房后增建了房屋居住至今，然地上房屋之买卖涉及土地使用人之变化，故亦不能排除此房屋买卖违反法律法规之性质。最终认定，双方买卖行为应属无效。二审法院确认马某与陈某的合同有效。理由如下：按照我国法律规定，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合判断。本案中，双方签订的房屋买卖合同已经过房屋所在地乡镇政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证并于日将户口迁入本案诉争房屋所在地，在十几年的时间中，马某在诉争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系，应予维护。陈某签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，要求确认合同无效，有悖诚实信用原则。据此，二审法院对陈某要求确认买卖合同无效并要求马某退房屋的诉讼请求均未予支持。[2]3.比较评析。通过对上述“有效认定”与“无效认定”两案例比较分析，不难发现，两案存在明显的相似之处：两案均系城镇居民购买村民宅基地上的房屋，一审法院均认为买卖行为违反了法律法规的强制性规定而认定买卖行为无效;二审法院都对出卖方违反诚实信用原则表现出否定的态度。两案不同之处在于：“有效认定”案例中的购房者在事后将其户口迁入了诉争房屋所在地，身份已进行“非转农”变更，买方已经审批领取了产权证书。由此可见，法院对农村房屋买卖的纠纷的处理，基本上秉持有限认定合同有效的原则，即坚持了城镇居民购买农村房屋违反了法律(强制性)规定，原则上应认定为无效;基于个案的不同，可有例外情形。笔者认为，上述两案表明，评判买卖行为有效亦或无效的关键不在于是否经过房屋所在集体组织的同意或批准，而在于购买者的户口性质，即城镇居民是否变更为农村居民，即是否“非转农”。而事实上，此种基于身份识别的评判易陷入“惟身份论”的先见主义，有可能在处理此类纠纷时，将合同法上认定合同效力的评判标准束之高阁。(二)两种裁判之立场：有效与无效面对农村房屋及宅基地房私下买卖流转普遍存在的现实情况，理论界多人撰文提倡开通农村房屋自由流通的渠道，而现行农村土地制度对此并未开禁，因而，理论界与实务界关于农村房屋买卖合同的效力之争自然在所难免。1.主流的守成：无效合同论当前审理农村房屋买卖纠纷的主流裁判立场认为，城镇居民购买农村房屋的买卖合同为无效合同。[3]此类裁判的主要理由在于：其一，农村房屋买卖必然涉及宅地基及农村土地的买卖，是我国法律法规所禁止的。其二，农村土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，此类买卖涉及到农村居民的生存权益。其三，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，买卖虽完成，但买受人无法获得所有权。“无效合同”认定的主要依据在于：现行《土地管理法》第62条第1款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地;第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。同时，该法第63条规定，农村集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条规定应是农村房屋买卖合同效力问题定性处理的基本依据。1999年国务院办公厅颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》第2条明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售;也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅;有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。之后，国务院及有关部委在日《关于加强农村宅基地管理的意见》、日《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、日《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》、&日《关于进一步加快宅基发登记发放工作的通知》等明令城镇居民购买农村私房之合同无效的政策不断出台，各地方国土资源部门停止办理农村房屋土地使用权的过户手续。持此种观点者认为，在下列情况下转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：其他组织村民或城镇居民购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，违反国家规定，应认定无效;《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未取得本集体经济组织同意的，应认定无效。司法实践中法院的无效判决能够与现行国家政策保持一致，并且符合当前的不动产登记制度，其效果主要体现在保障了农村居民的生存利益。[4]但无效认定的负面影响亦不容忽视：损害了诚实信用的根基，履行了多年的房屋买卖合同，双方基于自愿的基础上达成，有时是出卖方主动要求卖房，出卖方可以随时利用最权威的司法途径来确认该种行为无效，无疑违背契约自由、诚实信用原则。易引发同类诉讼，引发连环诉讼和反悔性诉讼，不利于社会交易秩序的稳定;还有司法干预当事人意思自治之嫌。2.有限的突破：有效合同论持&“有效论”观点者认为，虽国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土的通知》明确规定农民的住宅不得向城市居民出售，但《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。农村房屋买卖不存在《合同法》第44条、第52条规定的无效情形，合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。《土地管理法》第62条第4款规定亦并未禁止村民出卖房屋，农民将自已宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地，立法精神隐含农民可出售宅基地房屋之意思，因而该规定即含许可之意。因此，基于合同自治、维护诚实信用原则，当事人间的合同应属有效，持此类观点的较为少数。而实践中，一些法院则在坚持“无效认定”原则的前提下，曾采取了一些突破性、折中做法[5]，比如上海高院对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效;对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效;对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理;对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。[6]三、农村房屋买卖纠纷裁判路径探析判决合同无效虽然可以发挥司法应有的导向作用，制约潜在的房屋买受人，且与国家政策相统一，但社会效果并不理想，也易引发不稳定因素。而且，出卖方因利益驱使，利用司法途径确认买卖无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。[7]因此，在司法审判陷入现实与理性的两难境地之时，如何考虑司法导向与国家法律、政策相吻合，兼顾法律效果和社会效果的统一，避免“惟身份论”的倾向而误伤购房者的合法利益，法院处理此类纠纷应当慎之又慎。(一)裁判的基本原则1.坚持尊重历史与照顾现实相结合的原则。农村房屋交易是在城乡人口流动加大和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力与农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引发此类纠纷的直接原因。审理此类案件应当客观看待上述历史背景，既要考虑到目前法律、政策限制集体土地流转的现实，亦应考虑此类案件产生的复杂性，受善解决相关利益冲突与矛盾。2.坚持法律与政策相结合的原则。农村房屋买卖合同纠纷政策性强，遵循“有法依法，无法依政策”的原则，在法律、法规没有规定时，可以国家政策为补充，作为农村房屋买卖纠纷的裁判依据。区别纠纷发生的不同历史时期，按照法不溯及既往的原则，严格按照纠纷发生时的法律政策处理纠纷，对于按当时的法律政策规定允许流转的宅基地和房屋，不宜轻易确认合同无效。对农村房屋买卖行为违反法律、法规和政策性规定、精神的，应当依法认定合同无效，不具有法律约束力。3.坚持个案分析与综合衡平相结合的原则。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，针对违法建造的房屋，无规划、建筑审批手续，显然违反国家强制性法律规定，应属归入禁止范畴，起到制约农民审慎处分自已房屋的积极效果。农村房屋买卖的涉讼房屋分为宅基地上房屋和小产权房，交易的主体可分为本集体经济组织成员间和非本集体经济组织成员间的买卖，讼房屋类型不同，交易主体不体所涉及的法律规定及政策各不相同，应当区别对待。在确认合同无效后，在确定损失承担时，避免处理结果导致当事人利益的失衡，应综合考虑当事人的过错，综合考虑房屋装修、改建、拆迁、房价变动等因素确定各自应承担的民事责任，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获得利益与买受人因房屋现值和原买卖差价造成的损失。对于买受人已翻建、扩建房屋的，应当对其添附价值进行补偿。(二)基于身份识别的概括无效及矫正最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》(2011年6月)第15条明确规定，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当按照合同法第五十二条和土地管理法第四十三规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。因此，对于农村集体所有土地上建造房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。但法院应当谨慎判断农村房屋买卖合同的效力，不宜轻率仅以身份标准否定合同效力，综合考虑交易主体身份的现状及转化的可能性、交易客体的性质及用途等矫正因素对合同效力的影响，加以类型化处理，并区别对待。其一，涉诉房屋及土地性质变更的情形。宅基地因征收转为国有土地，无效认定之障碍消除，应认定有效。出卖人由农民身份转为城镇居民，宅基地因土地征用转为国有土地，宅基地性质发生变化，此类合同，应按有效处理。[8]其二，买受人身份变迁及身份混同的情形。日土地管理法修订之前，农村村民将房屋已转让给回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨、港澳台同胞，转让合同应当认定为有效。[9]非转农为集体经济组织成员身份，应按有效处理。身份混同购买。买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组成成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体组纪念品同意其购买合同内容的，可以依法认定为家庭共同购买的，合同有效。因分家、离婚或继承等而分割家庭共有财产的，具有城镇居民身份的分得农村房屋的效力问题。其三，难以返还或无法返还房屋的情形。对于认定合同无效应依法返还的案件，如果购买者不具腾房返还条件，强制腾房返还不经济或违反公平正义原则，对合同效力可不作无效认定。[10](三)合同无效后当事人利益的衡平根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法院一旦确认合同无效，应当遵循等价有偿和诚实信用原则，公平地处理无效转让行为，合理地认定当事人的民事责任，均衡保护各方民事主体的利益诉求。首先要全面评判合同无效对双方当事人的利益影响及各方的过错大小;其次，依法考虑对房屋添附物的价值评估及相应的补偿;因此，合同无效后，至少妥善处理涉及过错比例认定、财产返还范围、赔偿损失范围及利益分配等四个基本问题。1.关于过错比例的分配问题。法律政策有明确规定，农村房屋为限制流通物，交易双方应当知道，双方均有过错。由于此类纠纷的诱因大多在于土地增值亦或土地及房屋征用与拆迁将获得补偿安置，出卖人受利益驱动等因素，法官在裁判时应视买卖的具体情况适用不同责任比例，不宜采取固定的责任区分标准。[11]但为防止法官自由裁量而致裁判不公，具体考量过错比例时应当参考以下因素：一是交易时间，国务院为遏制城镇居民购买农村房屋，于&日颁布了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知出台前，买受人主观过错相对较小。就订立合同与诉讼时间的时间长短而言，时间越长，更深层次反映双方订立合同的善意，当出卖人为获利而主张合同无效时，其所承担的责任应更多。二是购房目的，自住与投资购房的过错比例应有所区别，自住相比投资的购房者的责任应相对较小。三是政策因素，事实上，除法律外，政策对农村房屋买卖具有较强的导向作用，各地对农村房屋买卖政策规定把控松紧不同，甚至于同一地方不同时期松紧程度亦有明显不同，因此，把控松时，出卖人的过错责任应小，反之亦然。[12]2.关于财产还返范围的问题。根据合同法规定，合同被确认无效后，双方当事人因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效后所有权的返还属物权的一种保护方式，亦是合同无效的法律后果。一般而言，农村房屋买卖合同被认定无效后，出卖方应当返还卖受人购房款，买受人应当向出卖人返还农村房屋。买受人购房后，通常会对其所购房屋进行装修、改造或者增建建筑物，相应会增加房屋的价值，买受人对该添附物享有权益，但该添附物附于出卖人的房屋之上而难以剥离的情形下，买受人将添附物随原物一起返还出卖人，出卖人应将添附物的价值补偿给买受人。添附物价值的确定，一般由双方当事人协商确定，协商不成的由法院委托有资质的机构进行评估较为妥当。如果买房人对房屋作了装修，考虑折旧因素，所付出的费用应得到补偿，具体补偿数额可由专门的评估机构进行价格评估。而购房款的利息问题，可参照同期的银行利率，由出卖人对买受人进行补偿。3.关于赔偿损失范围的问题。农村房屋买卖无效认定的案件中，出卖人的损失相对较少，通常认为，其损失即买受人居住使用期间的使用费用，该部分损失较为容易确定，主要可参照同类房屋出租的租赁费用进行确定。而关于买受人的损失范围问题的争议非常明显，对信赖利益的损失难以界定，笔者认为信赖利益包括直接损失与间接损失，直接损失主要包括缔约费用、准备履行所支出的费用;间接损失应包括丧失与其他人另订合同的机会而因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。因此，买受方的损失主要指银行利息损失和购买房屋的差价损失。[13]4.关于拆迁补偿利益分配的问题。涉及征地拆迁而引发的农村房屋买卖纠纷在此类纠纷中不占少数，农村房屋被征收后，一般有两种补偿方式，即调产安置与货币补偿，由于各地具体补偿标准不同，农村房屋的产权人常因补偿方式不同而获利差别明显。基于房地不分的原则，农村房屋拆迁安置时，一般有三种补偿模式：一是仅对房屋进行补偿;二是对房屋和土地分别补偿;三是不区分房屋和土地，确定一定的方案进行补偿，其中第二种模式涉及了农村宅基地的补偿，与特定身份有密切关系。而第一、三项则无需考虑特定身份的问题。故对第一、三项模式下，对双方损失标准参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定，对于第二种情况，由于拆迁补偿是针对占用土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，建议该部分补偿费用应由出卖人享有。在货币补偿形态，出卖人在取得安置补偿款后，应将其中的大部分直接赔偿给买受人;在调产安置形态，可以按安置房市场价格由双方合理分配，并确定安置房归一方所有，取得安置房的一方按前述的损害赔偿模式原则由法院确定分配比例向另一方找付差价。关于部分特定补偿款项的分配，比如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等，该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人通常为买受人所有。四、结语：寻求债法上的化解之道在本质上，农村房屋的问题不仅仅是“房”的问题，更主要的是一个“土地”的问题，根据《物权法》关于合同效力与物权变动效力相分离的规定，小产权房屋买卖合同有效并不意味着房屋物权发生变动。我国的登记机构属于行政机关，必须执行国务院的决定，而国务院对小产权房的建设持禁止态度，出现买房人持有效的买卖合同，但无法办理房屋所有权变更登记而不能取得房屋物权的情况。在当前的情形下，可寻求债权法上的解决方案。买受人购买房屋的同时，认定其对宅基地或小产权房依附土地使用权的租赁，作为化解此类案件的突破点，以平衡交易双方的利益。如此，买受人不必非依赖物权登记保障自已的房屋权利，还可依靠债权法中的法定租赁权来解决其合法占有房屋的法权状态。买受人能办理物权登记之场合，通过登记取得房屋所有权和宅基地使用权，不能办理登记之场合，与权利人之间成立租赁关系，由买受人定期支付租金，且租赁期限可由法律明确规定。如此，既实现了买房人合法占有使用宅基地及合法拥有房屋的状态，也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁和稳定，更是对诚信原则的遵守。[14][1]本文探讨的农村房屋是指出卖方对该房屋享有所有权属的房屋，主要包括宅基地房屋及已办理合法规划、建设审批手续而基于原始建造取得权属的小产权房。房屋建造行为合法，且买卖主体属于同一集体经济组织成员，认定合同有效已是通行做法，并无争议，本文未作过多论述。[2]参见北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第10198号判决;北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第09544号判决。[3]最高人民法院负责人《坚持司法为民&坚持司法和谐&推动公正高效权威民事审判制度建设—在全国民事审判工作座谈会上的讲话》(日)指出，《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。目前法律包括《物权法》在内都没有对是否允许城镇居民在农村购买宅基地或房屋作出明确规定，因此裁判时就需要适用国家政策。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权和房屋是农民安身立命之本，现在放开宅基地使用权和房屋的转让的条件尚不成熟，因此，国家政策禁止城镇居民在农村购买宅基地或房屋。不少地方性司法性文件均规定合同无效的情形，比如山东临沂中院《关于印发》(日临中法【2011】55号)第5&条第6项规定，不属于同一集体组织的成员购买农村宅基地、房产或小产权房的，相应交易行为无效。海南省高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》(2011年1月)第22条规定，城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效。山东高院《关于印发的通知》(日鲁高法【号)第6条规定，对于农村集体经济组织自行开发的小产权房的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进行房地产市场，由此，集体经济组织开发小产权房的行为是不受法律保护的，买卖小产权房合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，小产权房的买卖合同也应当认定为无效。[4]宅基地使用权是农民基本生活保障和安身立命之所，该宅基地使用权是具有身份属性、社会保障属性，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。[5]浙江省高院《关于为推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见》(日浙高法【号)第6条规定，对各地农村住房改造和城乡统筹改革中采取的集体土地调换、农民宅基地串换、宅基地置换和流转试点等，只要解决好“地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里出、人往哪里走”等问题，且农民自愿，不损害害农民合法权益，确保农民相应获得住房、社会保险等必要保障的，应当予以确认和支持。[6]参见上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(2004)[7]陈耀东、吴彬：“小产权房及其买卖的法律困境与解决”，载《法学论坛》2010年第1期。[8]2003&年4月30日，苏州市人民政府颁布了《苏州市宅基地管理暂行办法》允许农民住宅有条件转让。该办法第九条规定，进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民;符合规划的也可以将宅基地征为国有，由宅基地使用权人补办出让手续并按土地评估价的40%向政府补缴土地出让金后入市交易。针对此种交易，鉴于宅基地性质发生变化，应认定为有效为宜。[9]根据1986年《土地管理法》及日发布的《土地管理法实施条例》第27条规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理，根据“法不溯既往”的原则，农村村民将其房屋出售给上述人员的行为应当认定为有效。[10]此类纠纷可参见北京石景山区法院(2008)石民初字第3804号孙某诉赵某房屋买卖合同纠纷一案，该院审理认为，虽然孙某系农村集体经济组织成员，赵某系城镇居民，但是该私有房屋买卖协议为双方真实的意思表示，已履行完毕，至今已有20年，并且该合同当时已经在政府房地产管理部门审核并登记备案。另外，赵某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的7间房屋现已不存在，孙某提出的确认房屋买卖协议无效并返还诉争房屋的诉求已经不具备实现的可能。为此，从尊重历史、照顾现实出发，确认该买卖协议有效。[11]关于无效农村房屋买卖的损失赔偿责任分配的问题，各地法院的规定各不相同。上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一(2004)4号)中规定，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，但合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，若系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应当扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。北京市高级人民法院《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(日)中规定，此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，受受人负有次要责任。&2006年青岛市中级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依照合同取得的财产应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。因合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50%。山东临沂中院《关于印发》(日&临中法【2011】55号)第5条第&6项规定，不属于同一集体组织的成员购买农村宅基地、房产或小产权房的，相应交易行为无效。如系出售方反悔，购买方的损失数额应参照评估价(或折迁补偿价)与原购买价之间的数额确定，并由出售方承担主要过错责任。[12]参照黄书健：“农村房屋买卖合同无效情形下的赔偿问题探村—以农村房屋征收补偿为视角”，载《法制与社会》2011年第05期(下)。[13]北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(日)指出，在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。[14]参照陈耀东、吴彬：“‘小产权’房及其买卖的法律困境与解决”，载《法学论坛》2010年第1期。(徐远志　何亚平&审判研究)文章源自网络
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