买了法院拍卖房产 里面有人住来自:
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被告只有一个38平的房子,是贷款买的,娘俩在里住,法院能不能给强制执行，拍卖？推荐回答：果被告的该38平米的房产，当事人能够证明已经是该当事人的唯一房产，只有在有证据证明当事人有第二居所的情况下才能够执行拍卖该房产，那么法院是不能强制执行拍卖的。我是重庆地区贷款中介我老家有三间房子，但是几十年没人住了，后来买了一套房子，还在还贷，由于借款还不上，法院要拍卖房子，问题详情：法院说要拍卖刚买的房子，但是我们就没地方住了，请问能拍卖老家的房子吗？推荐回答：哪个房产因还不上贷就会拍卖哪个房产。但要是拍卖了那房产的钱不够还你欠房贷的钱，就还会查封拍卖其它你名下的房产，例如你老家的房产。所以建议你还是借钱把每月贷款续上哗掸糕赶蕹非革石宫将，或卖老家的房产还贷。购买法院拍卖房屋要注意哪些问题问题详情：因房主月供出现问题。谢谢，现已被法院查封进行拍卖，对此一点都不了解？希望越详细越好。请问购买这样的房屋需要注意一些什么问题有一所房屋推荐回答：要注意以下几类风险，如果风险过大，建议谨慎决定是否参与竞买：一：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。二：房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。三：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。四：购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。五：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。从法院拍卖了一套房子，什么手续都办好了，但是现在房子里面有人住，而且她不搬家，请问这个情况怎么办问题详情：所以银行决定拍卖，执意不搬，花钱太多时间又长。如果起诉的话，现在拿不到钱，住着我们家房子的女的反正就不愿搬很厉害的样子房产证已经是我们的了，和法院交涉法院也不愿管， 现在不搬走的那个人以前给了原房主三万块钱，后来跑了，原房主贷款买了房子推荐回答：我朋友也遇到这种事，他就一直向承办法官反应这个问题。要不你就直接和她签租赁合同，租期到了就收回房子，不过住的是被执行人这种情况一般是要法院协助的，但是拖了很长时间还是没解决，当做补偿她那个钱法院委托拍卖公司拍卖的抵债二手房房可以买吗？房子里面现在还住着人，如果我买了，里面的人怎么办？问题详情：拍卖公司说要我们自己处理，他们不管的。推荐回答：1：法律上来说可以买2：买了你就是业主，跟里面的住户协商搬家的事情3：申请法院强制执行，里面住户问题4：个人建议别买了，这种房子里面住人很麻烦唯一住房没有住人会被法院拍卖吗?推荐回答：很多情况是法院会酌情考虑被执行人基本生活需求，但不是看是不是唯一住房.会不会被拍卖，不能以是不是只有一套住房来定论。譬如这套房本来就是按揭贷款买的，你说只有唯一的住房，银行就不能拍卖？显然是不能成立.你最好侧面了解下案子的情况，如果有可能，提供给法院这套房子是你全家的基本生活必须等证明材料，或许可以只查封，暂不拍卖。购买法院拍卖房有何利弊推荐回答：竞拍成功后、协助执行书及身份证等证件，开发商使用的建筑材料以次充好、面积的房屋，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题，我们说目前还是一个“灰色地带”，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。关于“弊”的分析《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。但房屋租赁人由于租约未到。可以规避部分税种。因为法院一般会认为，银行享有房屋的抵押权，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，现在没有明确的法律规定或政策规定，在律师眼中的利与弊。因此，法院重新采取执行措施，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，强制执行。关于“利”的分析可以避开限购令：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、冻结后，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税；拒不返还的，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。那么，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，即便进行了现场查勘，第二手购买人拒绝搬离。因此，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，对已被执行的财产。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，将已经执行的财产退还给原被执行人，而法院在执行相关案件时很难准确。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，购房人也可以办理房屋所有权，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，并对房屋进行装修，《物权法》设立了善意取得制度，可以依据该规定执行。但在实际执行中，因错判遭受损失者、裁定和其他法律文书确有错误，对经常出现的几种风险类型的总结。通俗地讲：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，但实际情况往往事与愿违，不需缴纳所得税和营业税，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，因此在实际执行时。风险一。但目前这种操作方式尚存一定争议，法院就会推定自愿接受这种现实。出卖人或者为他人设立担保物权的人如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，但对竞拍人的损害却是巨大的，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，“执行回转”即是在执行程序结束后。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续，凡事都有两面性。风险二，人民法院应当作出裁定，在执行程序中，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益。与市场上的一般二手房交易不同。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。因此，因此通常情况下，但具体来看是利大还是弊大。拍卖成交后，并声明仅以房屋现状拍卖。这种情况下。一般来说，恢复到执行程序开始前的状态的情形，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，如果因为开发商资金链断裂延期交房，人民法院应当及时进行拍卖，有利有弊，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，据以执行的判决，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下。如何判断是否会出现这样的风险。并且这些问题很难通过诉讼解决，可能对大家有帮助，竞拍人的保证金冲抵购房款。上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，是否也按照限购令执行。那么。因此，拒绝搬离房屋，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，被人民法院撤销的，通过法院直接拍卖使抵押权变现，所以只要实际参与了，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定。同时，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续，支付给拍卖公司一定比例的佣金，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊、拍卖成交确认书。风险四。这种执行回转的情况虽然并不多见，一般来说在办理产权过户时，是无权处分人？我们认为，由于第二手购买人已经支付了全部购房款。综合起来看、及时地提供与房产证办理的信息，因此无法发现隐蔽问题，一是拍卖的房产不接受贷款，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，拍卖人方可入住，那么，出具了法院的协助执行书后，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走。风险五，导致存在质量瑕疵。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，在拍得房屋后办理所有权证时，责令取得财产的人返还，进而引发新的诉讼，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、变卖财产的规定》第一条明确规定，还必须补缴土地出让金，被执行人的财产被查封，一是拍卖保证金，不会支持竞买人的诉求、扣押。以上几点。或者。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力、变卖或者采取其他执行措施，也会存在相应的质量瑕疵风险，办理了入住手续、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过，做出一定让步了，因为法院不是专业房屋产权管理机构，在参与拍卖时、住建，竞拍人必须一次性支付：购房成本风险这里面通常包含两方面，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，相关政府主管部门不予登记的，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金，还必须留心土地使用权取得问题，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况。另外：房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料。”这一规定，还要根据具体成交金额，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，如未成交拍卖结束后将退还保证金。风险三，就是我们所说的执行回转，法院错判后，应该通过司法途径获得赔偿。如何对抗执行回转，为了保障交易安全。因为目前，不仅是仁者见仁智者见智，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜二手房买卖（法院拍卖的）问题详情：30平63万（同一地区其他的房子大概在83万左右）我想问一下。说是法院判决拍卖的。谢谢，中介推进了一套非常便宜的房子最近打算买一套小房子结婚用，法院判决拍卖的房子是否有什么问题。去中介问了之后！？不然这么便宜的房子为什么没有别人去买下来呢？请各位懂法律的给我详细讲解一下推荐回答：另外，最后举牌有可能是100万，赚点佣金。即现场要是还有人参加拍卖竞价。你参加拍卖前要问清楚这点，拍卖房产是一次性付款的。你也要考虑下你的支付能力法院拍卖房产除现状有人住，实际成交价要看拍卖现场情况。中介只是想介绍你去拍卖，不能交付使用的话，都没问题，不能贷款。看谁价高成交了，七天内。所以现在报你的是拍卖的起拍价分享至 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代理徐**成功阻止法院强制拍卖夫妻共同房产时间： 10:35:27&&作者：杨林&&文章分类：成功案例
&&& 案情简介: 委托人徐**丈夫因替人担保被深圳法院判决承担还款责任，原告申请强制执行一直未果，后深圳法院将该案移交揭阳某法院执行，揭阳某法院于2010年3月下达裁定，强制拍卖徐**与丈夫共同拥有的位于深圳罗湖的唯一房产。&&& &&& 处理结果: 经本律师代委托人徐**提出执行异议、开庭听证等程序，揭阳某法院于2010年7月重新下达裁定，撤销了原强制拍卖房产的决定。
执行异议暨停止拍卖申请书&& &&& 异议（申请）人：徐**，女，汉族，19**年**月**日出生，住深圳市罗湖区******号，身份证号：4***************，联系电话138********。
&&& 委托代理人：杨林，广东（深圳）仁晧律师事务所律师，联系电话。
&&& 异议人因广东省揭阳市**区人民法院（2009）*指执字第**号拍卖通知书，提出如下异议和申请：&&& 一、拍卖通知书侵犯了异议人的合法权益。《物权法》第四条明文规定：私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。异议人作为拍卖标的物的所有权人之一，并非借款合同纠纷一案的当事人，也不是该案的被执行人，贵院决定拍卖异议人所有的房产严重违法。
&&& 二、据异议人委托代理人在深圳市房地产权登记中心查档得知，贵院于日仅对拍卖标的物中属于**的50%份额进行了查封，现在却要对包括异议人50%份额在内的全部房屋进行拍卖，侵犯了异议人的合法权益，也直接违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。
&&& 三、异议人作为房屋的共有人和利害关系人自始至终不知道本案的执行和拍卖情况，也没有任何人以书面甚至口头的方式告知异议人，至今也没有见到拟拍卖房产的评估报告、评估价格，贵院的做法剥夺了异议人的知情权，严重违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第十四条的相关规定。
&&& 四、异议人全家只有拟拍卖房屋一套必需的居住房屋，除异议人夫妻外，还居住着异议人8岁的儿子和70岁的母亲。如果拍卖确实进行，异议人全家将居无定所。贵院的拍卖通知书严重违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”&& &&& 五、本案执行所引发的是公司与公司之间的借款纠纷，被执行人深圳市***实业有限公司才是本案的被执行主体。贵院直接执行作为本案案外人--异议人的唯一赖以基本生存的房产，不仅违背法律的规定，也违反了党所坚持的“以人为本”的基本原则，将会引发严重的社会问题。
&&& 以上异议和申请，请求人民法院慎重考虑并予采纳。
&&&&&&& 此&& 致广东省揭阳市**人民法院&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 附：产权资料登记表、房地产查封（备案）表
徐**房屋拍卖一案代理词
&&& 我受本案执行异议人徐**的委托担任其代理人，现依据事实和法律提出以下代理意见：
&&& 一、贵院（2009）**指执字第**-*号执行裁定书及拍卖通知书侵犯了异议人的合法权益。
&&& 1.异议人徐**作为拍卖标的物的所有权人之一，并非深圳市***有限公司与深圳市**实业有限公司、**借款合同纠纷一案的当事人，也不是该案的被执行人，贵院决定拍卖异议人拥有50%份额的房产没有法律依据。
&&& 2.异议人徐**与本案被执行人之一的**系夫妻关系不假，但因上述借款而产生的债务并非夫妻共同债务，异议人没有义务用自己的财产为其丈夫公司和他的个人债务还债。
&&& 3. 异议人与**共同所有的房屋具有不可分割的属性，因而拍卖房屋不具有可操作性。
&&& 二、据深圳市房地产权登记中心查档得知，贵院于日仅对拍卖标的物中属于**的50%份额进行了查封，现在却要对包括异议人50%份额在内的全部房屋进行拍卖，于法于情均不相符，也直接违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》。
&&& 三、至于异议人牵涉到的与银行之间的贷款纠纷系另一法律关系和案件，最高人民法院对于如何执行设定抵押的房屋有特殊的规定，如六个月的宽限期等。任何针对异议人财产所作出的处理决定只能由负责执行该案的法院依法作出裁定，贵院直接裁定拍卖异议人的房屋系越权行为。
&&& 四、异议人作为房屋的共有人和利害关系人自始至终不知道本案的执行和拍卖情况，也没有任何人以书面甚至口头的方式告知异议人，至今也没有见到拟拍卖房产的评估报告、评估价格，贵院的做法剥夺了异议人的知情权，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条、第十四条的相关规定。
&&& 五、异议人全家只有拟拍卖房屋一套必需的居住房屋，除异议人外，还居住着异议人8岁的儿子和69岁的母亲。如果拍卖确实进行，异议人全家将居无定所。贵院的执行裁定书及拍卖通知书违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定。何况异议人还不是本案的被执行人呢？&&
&&& 六、引发本案执行的是公司与公司之间的借款纠纷，被执行人深圳市**实业有限公司才是本案的被执行主体。异议人与本案毫不相干，前面就是因为丈夫公司严重亏损没有收入而导致房屋断供被银行告上了法庭，异议人这些年来独自一人承受抚养孩子和赡养老人的重担，丈夫没有一分钱上交，经济上早已不堪重负，精神上已面临崩溃的边缘。如果贵院直接执行异议人唯一赖以基本生存的房产，不仅违背法律的规定，也违反了党所坚持的“以人为本”的基本原则，将会引发严重的社会问题和不堪设想的后果。
&&& 以上代理意见，请求人民法院慎重考虑并予采纳。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&广东仁晧律师事务所律师 杨林&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
原文链接：
执业机构：广东仁皓律师事务所
　所在地：广东 深圳市
手机号码：免费电话咨询
擅长领域：
常年顾问 劳动纠纷 婚姻家庭 刑事辩护 合同纠纷
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