提前还贷五中方式供您选择 如何还款最划算你知道吗？
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[导读]因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷的方式来购房的，但在还贷的过程中，许多人因为经济逐渐宽裕等原因而想将房贷提前还款，以减轻人们的压力，那么房贷提前还款划算吗？买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷的方式来购房的，但在还贷的过程中，许多人因为经济逐渐宽裕等原因而想将房贷提前还款，以减轻人们的压力，那么房贷提前还款划算吗，里面有什么注意事项？下面小编整理了几种提前还贷的方式仅供参考。第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式对于购房者最为划算，也对还贷人的经济要求最高。第二种，月供不变压缩期限，即剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，这种方式节省的利息较多。第三种，减少月供，保持还款期限，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，这种方式减小月供负担，但节省程度低于第二种。第四种，减少月供，保持还款期限，将剩余的贷款每月还款额减少，同时将还款期限缩短，这种方式同第二种一样，节省的利息较多。第五种，增加月供，挤压期限，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短，月供增加，减少部分利息，但相对不合算。对于如何提前还贷最划算问题，有银行人士表示，“市民选择提前还贷，主要是为了减少利息。而在贷款前几年中，一般本金的数量大，所以利息也较高，所以建议贷款前几年时间内，多还点款，这样总贷款数额会下降，利息负担也会相应减少。”如果贷款人手上有闲钱而又没有好的投资方向，则建议选择提前还款比较好，可以省去一笔利息；若贷款人有不错的投资，可得到较多的投资回报的话，则不妨好好利用贷款。至于提前还贷选择何种方式最划算？选择那种方式要根据贷款人的具体情况来确定，“比如贷款人预期未来收入会大幅增加，就可以选择增加月供，挤压期限的方式。”很多人都喜欢提前还贷，不喜欢欠银行钱，但对于现在的财富管理理念而言，如果没有最大程度利用好资金的价值，就是对资金的极大浪费。如果能够找到一款收益高于此贷款利率的投资产品，那完全可以通过投资获取收益来抵充贷款产生的利息。
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201620171月
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房贷提前还款划算吗？什么人适合提前还贷？
　　房贷提前还款划算吗？什么人适合提前还贷？
　　经历了看房的奔波、选房的纠结和砍价的痛苦之后，你终于走到了向银行申请贷款这一步。你以为只要有体面的工作和稳定的收入，搞清楚公积金贷款和商业贷款的区别，申请房贷这种琐事交给房产中介办理就OK了。如果你这样想，那你很可能就要为这小小的偷懒多掏几十万利息了。不说现在利率市场化环境下各家银行的房贷利率不尽相同，单说你随意选择的还款方式，在未来的20到30年中，就会对你的家庭经济情况产生比较大的影响。
　　等额本金总利息少
　　当前，无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种：等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。
　　先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元，期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款，按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算，每个月本金还款额为120万&360个月=3333元。第一个月的利率算法为：120万&3.25%&12=3250元，因此第一个月还款额为83元。第二个月的利率算法为：（120万&3333）&3.25%&12=3241元，第二个月还款额为74元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。
　　我们再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂，最终结果保证每个月还款的&本+息&之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万，期限30年，年利率3.25%计算，每月的还款额固定为5222.48元。
　　在等额本金情况下，如果贷款利率始终不变，贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下，贷款人30年需要支付的总利息为元，足足比等额本金多付了93466元。真是不算不知道，一算吓一跳。这还是公积金贷款，如果是利率更高的商业贷款，30年的利息可以差出几十万。正因如此，如果贷款人不特意提出，银行一般默认的是等额本息还款法，理由显而易见&&可以多收利息。
　　等额本息还款压力小
　　既然如此，银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢？这是因为等额本息还款法虽然总利息多，但是优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，便于记忆，也便于缓解贷款者的贷款压力。
　　等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款，年利率变为当前的4.9%，仍以贷款120万，期限30年计算。若是等额本金还款，首月要还8233.33元，并且在未来一年半的时间内，每月的还款额度都在8000元以上。对于好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说，还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法，虽然总利息多，但每月固定还款6368.72元，还款压力相对较小。
　　由此可见，如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。但是，至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式，都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。 　　南方财富网微信号：southmoney
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房屋贷款专区
48小时排行2016提前还贷划算吗？3分钟让你看懂|界面新闻oJMedia今年有传言说年内可能还会降息，2016年已经过去一大半，央妈至今也没动静。除了迫切地想知道要不要买房，最近不少朋友同样问到了房贷提前还款的问题，2016年提前还贷划算吗？哪些人不适合提前还贷？实际上适不适合提前还贷，要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。大环境就包括贷款利浮动、投资渠道，个人情况包括自己的资金能力、还款方式、购房需求等一共五大指标。接下来融360房贷（fangdai123）给大家举例说明。
一、宏观大环境&&贷款利率浮动、投资渠道
1.使用公积金贷款
网友小李：我前年申请公积金贷款买的房子，期限30年，本来想着过两年申请提前还贷，不过公积金贷款5年以上利率降到了3.25%，已经很低了，我有点犹豫了，是不是不用急着还贷了？
2.享受了7-8.5折利率优惠
网友小张：2013年申请商业贷款买房的，贷款30年，当时享受了8折优惠，今年想申请提前还贷合算吗？
融360分析：提前还贷是否划算，先要看客户签订贷款合同时的贷款利率，了解贷款利率浮动情况，也就是从大环境方面看贷款利率和理财产品利率。小李申请的是公积金贷款，小张申请的商业贷款，目前期限5年以上公积金贷款利率为3.25%，商贷利率为4.9%，打折之后是3.92%，公积金和商贷基准利率均处于一个较低水平，相比市场上的理财产品还低一些。
另外像北上广深等一线城市，合肥、南京等热点二线城市房价仍处于上涨阶段，而诸如呼和浩特等三线城市去库存压力却很大，全国房地产市场分化明显，各地都根据&因城施策&的宗旨出台相应调控政策，这样短期内通过加息控制房价的可能性就不是很大。从投资的角度看，如果有更好的投资产品，倒不如拿还贷的钱去做投资，等过两年央行加息了，再考虑提前还贷也不迟。
上面是从贷款利率浮动的大环境上看的，如果再考虑还款方式、购房需求，情况就更加复杂了。
二、个人情况&&还款方式、资金能力、购房需求
1.还款方式为等额本息
网友小刘：我2005年申请的商业贷款50万，期限20年，还款方式是等额本息，今年想卖掉房子，换个大一点的户型，银行说需要将原来的房子申请提前还贷才能买卖，但是我听说等额本息还款期达到中期，我已经还了11年，超过还款期限一半了，这样申请提前还贷就不太划算了，我到底该不该提前还贷呢？
融360分析：估计不少朋友都有着跟小刘一样的困扰。单单从还款方式的角度看，申请等额本息还款法的购房人，如果还贷期限超过了一半，意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。因为等额本息还款法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金，利息越来越少。
加上小刘贷款额度只有50万，金额又不大，月供压力也不是很大，按理说没必要提前还贷，但是小刘他有换房的需求，他需要卖掉已有的房子再买大房子，我们知道，处于还贷中的房子是不能进行买卖的，要将剩余贷款还清，撤销抵押才能出售，从购房需求的角度看，小刘是典型的改善型购房者，换房需求摆在那里，只能申请提前还贷才能实现换房的目的。当然，如果不急着换房，或者手里资金足以支付第二套房的首付，就不用急着提前还贷，毕竟房贷利率这么低，还是贷款比较划算。
2.还款方式为等额本金
网友小王：我是2013年买的房子，当时房贷利率是6.55%，贷款期限30年，首月还款一万多，现在虽然降息了，但压力还是有点大，想着等攒够了钱申请提前还贷，减轻点还贷压力，这样可行吗？
融360分析：小王申请的等额本金还款法，从还款方式的角度看，由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。所以，如果小王过了2023年还没有足够的钱提前还贷，就不用太考虑通过提前还贷减轻压力了。而且听小王的口气，虽然觉得房贷压力有点大，但也在经济能力承受范围内，如果没有积累足够的资金，也是没办法提前还贷的，综合还款方式、还款能力几个方面，小王不太适合提前还贷。
三、哪些人不适合提前还贷，哪些人适合提前还贷
说了这么多，该有人问：到底哪些人不适合提前还贷，哪些人适合提前还贷呀？
以下六类人不适合提前还贷
1.申请公积金贷款的人
2.已享受7-8.5折优惠的人
3.等额本息还款期限已过一半的人
4.等额本金还款期限已过1/3的人
5.手里没有富余资金的人
6.有更好投资渠道的人
五类人适合提前还贷
1.想卖房换房的人
2.等额本息还款期限未过一半的人
3.等额本金还款期限未过1/3的人
4.没有更好的投资机会的人
5.不想欠着银行钱，做梦也想还的人（有的时候是受家里老人影响，认为欠银行钱的感觉很不爽）
正如上面所说，提前还贷是否划算，取决于贷款利率浮动、个人还款能力、购房需求、投资能力几个综合因素，并没有绝对的适合或者不适合。需要注意的是，各银行对提前还贷的要求也会有差异，最好事先咨询一下贷款银行。
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