从某商业广场看购物中心运营模式
　　房地产市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分 析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析，并对市场定位提供依据回避风险。商业地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。
　　某商业广场进行的市调工作包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政 策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究等几方面的内容。例如，根据对交通流量的分析，以及区域商业用地发生率、商业交通发生率、停车量和客流平均滞留时间的计算，我们确定xxx商业广场的停车位需求为2000个左右，货 车泊位24个(其中主力店货车泊位15个)，出租车泊位20个，公交车泊位10个。
　　国外MALL一般选址郊区，其原因是：首先，市中心地价昂贵;其次，市中心物业大多属于私人所有(系永久产权)，拆迁赔偿的法律障碍和经济成本令人生畏;再次，人们已经完全接受了在市区工作、在郊区生活的模式; 此外，极高的私车拥有率和四通八达的路网为郊区MALL提供了巨大客流。 但国内的情况则完全不一样，以厦门来说，现有的MALL包括世贸商城、SM商业城，正在开发中的xxx商业广场和即将开发的罗宾森广场无一例外均设在市区，真正的郊区MALL极为少见。
　　可以说，在国内MALL的选址往往必须同时具备以下三个条件，一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势，最好处于新城区与老城区的过渡区域;二是必须拥有相当数量的中高收入消费群体;三是交通便利，有充足的停车位。
　　某商业广场的立地条件分析：
　　地理位置xxx商业广场处于厦门地理中心和经济人口中心的重合区域，占据了厦门最大商圈，即火车站---富山 商圈的龙头位置。火车站---富山商圈的崛起代表了厦门市商业中心向新市区转移的趋势。
　　消费群体 SHOPPINGMALL的商圈一般可划分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈。一般认为，SHOPPINGMALL的核心商圈必须要有不少于50万人的固定消费群。xxx商业广场核心商圈的人口约55万人， 而厦门人均可支配收入水平达12000元，列全国第五，岛内的消费水平又高于全市平均水平;次级商圈辐射到厦门全市，人口逾200万;边缘商圈辐射到整个闽南金三角和闽西地区，人口2000万左右。
　　交通xxx商业广场坐落在思明区莲坂交叉路口，是新老市区过渡的必经之地，厦禾路、嘉禾路、湖滨南路、莲前西路四条城市主干道在此交汇，另外将来的城市轻轨紧邻xxx商业广场，并将在此设置站点。
　　SHOPPINGMALL最显著的特征一是大，占地面积和建筑面积大，建筑格局大;二是多，行业多，店铺多，功能多，业态业种的复合度齐全;三是广，商品组合的广、宽、深度都极高，其中商品宽度主要靠大卖场来实现，深度主要靠专卖店来实现。
　　为了实现"全员、一站式、一次性购足"的目标，MALL需通过设置大型百货、超市及各类不同行业的专卖店、娱乐场所、文化广场、餐饮店等覆盖各个层次不同类型的顾客，再辅以专业店针对消费者各色需求，其间穿插各类特色店以吸引旅游购物者。正缘于这些特点，容易让人产生"无主题经营"的感觉。从营销的角度讲，主题是一种基于STP(特定目标市场)选择后的特色定位，由于对商圈内消费者进行了细分，它必然会排斥一部分消费者，这似乎与MALL的消费者全覆盖特征相悖。
　　事实上，MALL的一些基本特征无法容忍对特定商圈内消费者做过多的排斥。以一座20万m2的MALL为例，要维持其商业经营每平方米需要大约10000元的销售额，这样一年就是20亿元，每天平均500万元以上，如果单客交易 金额为100元，则每天需要客流量5万人以上!如果对商圈消费者细分过度，是难以支撑MALL这个庞然大物的。 而缺乏主题，又难以产生足够的吸引力，难以将自身与竞争对手区隔开来。在主题的选择上，两种极端路径间必然有一个适宜的权衡。MALL的STP目标市场选择，其主力的核心目标顾客群，应是聚焦于区域消费能力较强、容量较大的消费板块上。一个区域的消费层次和收入水平基本上是正态分布的，即其两端收入最高和最低的顾客群一般较少，中间消费群才是支撑区域消费的主力，他们的精神、物质需求和文化、价值取向构成了MALL主题的内涵。 明 发商业广场以"超大规模国际都会型购物公园"为自身定位，功能组合包括购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店、旅游等。预计仅生活超市、百货店、建材超市、影城等部分主力店每天带动的人流将至少达到3万人以上;另外，厦门 每年接待外地游客1000万人次以上，其中只要十分之一的游客光顾xxx商业广场，则平均每天前来消费的游客接近 3000人。此外，在主题选择上，xxx商业广场采用多种复合主题以适应不同年龄、不同层次的顾客需求，并将主力客户群锁定为家庭消费者和旅游者。
　　黄金比例一般认为MALL的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例，业内人士也都比较认同。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守，那就是：MALL首先 是一个卖场，购物功能应占到至少50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心;娱乐比例太多，就是娱乐中心， 都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但 95%的游客只去过一次。所以，MALL首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。以大带小以大带小就是用核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对MALL的成败起着决定性的作用，它决定了MALL的品牌 形象、主力客户群、人流量和物流、人流动线。 xxx商业广场的招商即是首先从核心主力店开始启动，按照"核心 主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家"这样一个顺序来进行的。比较目前国内商业地产较为成功的大连万达，其配合的商家主要是沃尔玛、欧倍德、时代华纳、百盛百货、灿坤3C等，也采用以大带小的策略发展整个购物中心的 商业生命力。商业大盘的大体量和复合性使主力店的招商成为项目成败的关键。为了保证招商的成功，明发商业广场每一种核心主力店都洽谈3家以上的商家，其商业价值在于以世界500强一流零售企业带动巨大商机。明发商业广场在主力店选择上非常慎重，均需是世界一流的零售企业才能是xxx商业广场的主力店目标客户。 放水养鱼大 型购物中心尚在成长阶段时，制订合理而具有灵活性的租金策略，是招商成功及后期运营的有效杠杆。对物业拥有者来说，从开发商和业主的角度，总希望租金能尽量高一些，而商家则希望租金低一些，免租期长一些，避免风险。如何来协调这一矛盾呢? 事实上，开发商、业主与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。成功开业、持续经营才是各方共同的根本利益所在。市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。从这一点出发，xxx商业广场 在洽谈主力店租金时采用了多种双赢的合作及租赁方式，既能降低商家的经营初期成本，又能使发展商分享经营后期的业绩增长;对于中小商家，则采用以与主力商家相互带动，及合理的业态规划等方式吸引其入场。统一规划 统一规划是为了合理组织人流、引导和促进消费。在xxx商业广场，百货、超市因为经营品项不同，可以互补，因此均设置在A区，超市占据一层部分和地下层，0倩跽季菀徊悴糠趾投⑷悖?邻近大卖场的商铺设置一些冷饮 店、速食店，让顾客休息放松; B区建材主力店外围的商铺全部规划为与主力店相辅的家居用品店; C区主题凸显娱乐、休闲，因此设置了影城、美食城、娱乐城、夜总会等消费目的性较强，强调夜间消费，并能让顾客滞留时间 较长的业态; D区内廊拥有东南亚风情广场、仿古船、摩天轮等核心景观、视野开阔、动线流畅、展示面极佳，因此设置为环球名店廊(品牌旗舰店)。
　　国外的MALL一般采取完全出租经营的方式，便于统一经营管理，长期受益。而国内大都采取了将主力店的位置留下来出租，其他的商铺出售的方式。国内的广州天河城、厦门SM商业城也采用只租不售的形式，均比较成 功，因此有一种看法认为国内的MALL也应采用完全出租的盈利模式。对此，笔者以为：
　　其一，国外MALL的开发资金主要来源于房地产信托和房地产基金，国内MALL的开发资金主要是发展商自用 资金和银行资金，而银行资金强调流动性、安全性，不允许长期使用，长期受益。目前的金融环境短期内是难以改变的，发展商只能改变自身的策略来适应环境。
　　其二，将部分主力店出租，其余大部分商铺出售，既能维持短期现金流量的平衡，又能获取长期增值收益，对 于发展商来说是较理想的资本运作模式。但在具体操作上，出售部分应采用部分带租约出售、部分委托租赁、部分只租不卖等多种形式混合使用，以保证业态的统一规划，而其中各自部分所占的比例和分布则是关键所在。
　　其三，盈利的另一途径是采用部分自营，在国外的SM集团经营SM SUPERMALL 自营比例高达50%至70%左 右，自营的业态涵盖了百货公司、超市、影城、美食城等核心主力店，核心主力店自营的好处是便于解决规划设计 和招商的难题，并且能够提高非主力店的租金收入。而广州天河城的开发商则自营了主力百货---天贸南大。
　　观点MALL的前景不可否认，在目前MALL的开发热潮中，出现了一哄而起、互相攀比、盲目求大的危险趋势，MALL的开发风险必须引起重视。那么，如何认识MALL的前景呢?笔者认为，尽管在目前MALL的开发热潮 中出现了一些泡沫和风险，但从长期来看，MALL在中国的发展仍然具有广阔的前景：
　　第一，根据中国加入WTO的协议书，中国商业零售业在2004年底向外资开放，跨国连锁零售企业试图抢占先 机，中国本土零售企业不甘示弱，纷纷加快扩张，连锁时代的到来是MALL发展的催化剂。
　　第二，中国经济发展迅速，人民生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购 物过程中所获得的愉快的体验，注重购物环境，注重娱乐和休闲。第三，过去城市开发中形成的无处不在的"底 商"，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。第四，城市化进程加快、城市人口迅速增加、城市规模不断扩大、交通路网改善、轿车时代到来等多种因素作用的结果，使得人们的出行半径和消 费半径增加，商圈的辐射力增强，为MALL提供了巨大的消费群体。 不过，MALL的发展也将出现一定的变化。
　　其一，开发区域由一线城市向二、三线城市转移，MALL在一线城市将很快达到饱和，连锁业的快速发展将推动MALL向二、三线城市转移。
　　其二，MALL以规模取胜，市场定位鲜明、经营主题突出，并以独特的经营模式、经营内容和经营管理吸引消费者，其主力店构成基本上是由超市、百货、娱乐城、美食城、电器城等组合而成，是商业史上继百货、连锁经营、仓储式货场后的第四次革命，正迅速成为现代商业的主流。
　　其三，与部分租赁、部分自营、部分销售的盈利模式相适应，在MALL的建筑形态上，室内与室外相结合，单体大厦与商业街相结合将成为主流，将传统封闭式购物广场发展成为自然化、户外式生活广场，将购物休闲与环境景观、阳光、新鲜空气融为一体。
其四，发展商单打独斗，集投资、开发、招商、销售、经营管理于一体的模式将逐渐淡化，代之而起的将是投资商、发展商、商业顾问公司、规划设计公司、娱乐设计公司、销售招商代理公司、经营管理公司、主力商家、中小商家集合成一个开发经营团队，共同参与MALL的开发全过程，发展商将在这个团队中起到核心协调作用。您好，分享的企鹅
村长强势入驻 中茂城打造中国首个“明星的街”
[摘要]9月2日下午14时，中茂城（中茂商业广场）全球招商发布会，在明成国际大酒店凯旋宫盛大开启。“村长”李锐当场豪气刷卡买门面，成为首个入驻中茂城（中茂商业广场）明星商业街的明星。9月2日下午14时，中茂城（中茂商业广场）全球招商发布会，在明成国际大酒店凯旋宫盛大开启。“村长”李锐当场豪气刷卡买门面，成为首个入驻中茂城（中茂商业广场）明星商业街的明星。此次中茂城（中茂商业广场）招商大会，不仅汇集了来自全全球知名品牌的商界大佬，更有超强广电明星资源强势登场，主持人“村长”李锐，领衔六大明星主播钱枫，柯豆，孙璞，付安琪，喻美壬，李宇琪，星光助阵。其中芒果台名嘴李锐，现场刷卡认购首套中茂明星商铺，成为现场最大爆点，此举，标志着中茂城（中茂商业广场）“明星的街”迎来首位明星大咖正式入驻。李锐在湖南广电一直是投资界带头大哥，后续更多明星将强势入中茂城明星街。中茂城也将做长沙的星光大道！成为长沙乃至全国一道城市旅游新名片。作为融广电IP资源与商业模式的中茂城（中茂商业广场），即将打造的中国首个“明星的街”，打造中国第一条明星主题商业街。这是一次湖南广电明星IP商业化的全新布局！即是通过汇集一线大咖明星，将内容IP与明星元素商业化，打造独一无二的明星群＋商业体全新业态模式，并将打造出中国乃至全球首个真正的“全明星街”以及生态节目等系列内容。超强星光聚集，全球粉丝号召力，源源不断的为中茂城（中茂商业广场）财富持续引流。同时万达影城、苏宁电器、家润多、周大福、哈根达斯、弘道书店、奇迹健身、宽窄巷、汉拿山、云水肴、阳光探险乐园等23家国际知名商家现场签约入驻。中茂城同时联合湖南广电设置芒果大本营，互联网演播厅，芒果王牌节目线下体验、芒果咖啡、芒果文化长廊，六大王牌IP体验，电视剧节目体验馆，麦咭主题游乐园等特色湖南广电娱乐体验专区，强强联手，将中茂城（中茂商业广场）打造成中国中部首个娱乐时尚新地标。中茂城（中茂商业广场）总建筑面积30万平米，涵盖芒果大本营6大体验平台，14万平米购物中心、500米时尚步行街，3万平米美食城，2万平米儿童体验中心，9大儿童主题馆，2万平米摩天轮屋顶广场，创意酒店，创客公寓，环球影视城，明星大道、卫视娱乐专区等诸多类型，规划3000多个车位。通过娱乐、时尚、乐活、艺术四大元素的交流与融合，将中茂城的存在提升至物质与精神生活完美结合的高度，为城市衍生无限可能。中茂城与国际顶级合作团队结盟，财富建立最安全的堡垒。中国最顶尖商业运营管理公司盈石中国、国际五大行之第一太平戴维斯、物业管理戴德梁行等全程参与项目招商与运营，中建三局、华融资产、湖南广电为坚实后盾，为中茂商业广场的成功开业运营与财富升值保驾护航。中茂城（中茂商业广场）9月10日盛大开盘。中部娱乐时尚地标、千亿CBD核心、30万㎡ 商业领袖！首付8万起，0月供，认筹即可赢取最高50万现金抵铺大奖。项目地址：长沙大长沙CBD核心（板仓路向阳路交汇处）。 | 400-819- *姓名： 先生女士*手机：团购报名成功 我们会电话与您联系
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201620172月
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特色：Q龄抵房款
雨花区交2千办卡
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明星大道5-100平商铺价格2万-7万/平
中茂城明星大道在售商铺，房源面积5-100平，1楼价格4万-7万，2楼价格2万，楼层不同价格不同。中茂城明星大道商业街共4层，目前只推出1-2层商铺，3-4层商铺未推。
中茂城地处长沙东CBD核心区域，交通便捷。集时尚购物、娱乐、教育、休闲、餐饮为一体，建成后将拥有12万平米的时尚购物中心，3万平米的商业商业街，7万高档写字楼、酒店及公寓。未来将建成长沙业态最丰富、功能最完善的纯商业城市综合
中茂城5－100㎡临街旺铺耀世开盘
12月18日上午，中茂城“明星街”耀世开盘。此次开盘，主要推出的是5－100平米“明星街”临街旺铺。开盘当天，捷报频传！开盘两小时内，主推新品“明星街”已基本售罄，现场人气爆棚，并且多次加推。
中茂城11月12日加推5-200平米美食街铺
中茂城加推古长沙5-200平米美食街铺，首付8万起，认筹交2万抵3万，开盘享受额外95折，香港风情街6-50平米街铺，认筹交5万抵10万，开盘享受额外95折，预计均价29000元/平， 日盛大开盘。
中茂城加推古长沙美食街铺
中茂城加推古长沙5-200平米美食街铺，首付8万起，认筹交2万抵3万，开盘享受额外95折，香港风情街6-50平米街铺，认筹交5万抵10万，开盘享受额外95折，预计均价29000元/平， 日盛大开盘。
中茂城11月12日耀世开盘，VIP卡火爆认筹中
客户意向在中茂商业广场项目购买11月份开盘推售商铺，自愿办理团购优惠申请，湖南中茂房地产开发有限公司承诺该认筹客户可享受如下权益：1，获取、关注“中茂商业广场（中茂城）“微信公众号并推送朋友圈，即可获得800元购物卡一张。2，享受中茂商业广场2016年11月份开盘当天抽奖机会；3，每个身份证限办理2张团购优惠申请，每个团购优惠申请在11月开盘当天签到时可领取10张抽奖券。
中茂城预计10月15日开盘 预加推5-200平米美食街铺
中茂城预计日开盘，预加推古长沙5-200平米美食街铺，另预推香港风情街6-50平米街铺，价格待定。
中茂城（中茂商业广场）10月15日倾情开盘 感恩加推
中茂城（中茂商业广场）日开盘
古长沙5-200m2美食街铺  感恩加推
香港风情街6-50m2街铺   同步发售
中茂城在售10-200平商铺 价格3万-7万元/平
中茂城商铺已于9月10日开盘，目前在售10-200平商铺，价格3万-7万元/平，首付8万起，0月供，2017年10月份开业。
中茂城全球招商大会
日盛大开启
火爆招商中！
中茂城全球招商大会，日盛大开启，火爆招商中，预推10-200平黄金商铺，预计9月10日开盘，首付8万起，0月供。
中茂商业广场预推10-200㎡黄金商铺
中茂商业广场7月23日已开放营销中心，项目预推10-200㎡黄金商铺，VIP认筹即将启动，预计2016年9月中旬开盘。
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All rights reserved,中茂商业广场 刷新娱乐时尚新定义
引言：城市在生长，每一天都有新的故事在这里发生。城市在变化，每一年都有新的建筑建成开放。人们对长沙的认认知和记忆，不断更新。中茂商业广场(中茂城)，这个雄踞星沙新城商业中心核心位置的时尚娱乐新地标，正在悄然改变这座城市的版图。
与城市变迁相伴的，是地标的更迭。在长沙，“新潇湘八景”之一的天心阁、三湘名刹开福寺、湖湘文化源头贾谊故居这些“老”地标，对每个老长沙来说都有着一种特别的情怀和回忆。
长沙作为娱乐文化之都、湖南广电更是在电视传媒领域名彻中国，中茂商业广场(中茂城)与湖南广电跨领域、全方位、建设性的战略合作，创造性的建立了商娱文化地产新模式，双方联手打造的全球首个芒果粉丝基地将以大平台、大IP全方位拉动新型地产粉丝经济，并使之成为中部娱乐时尚新地标。立足星城，走向全国，辐射全世界，中茂商业广场(中茂城)必将成为中国地产界一张耀眼的新名片。
长沙东拓首站桥头堡，中茂领衔CBD腾飞
9月2日，中茂商业广场(中茂城)全球招商大会即将盛大启幕,实力彰显领衔星沙CBD。据悉，在众多发展规划中，城市商业综合体、百货店、大型超市、高档餐饮，决定着星沙整体消费结构和人民生活品质，也是星沙CBD未来规划的重中之重。
为了实现这一目标，星沙管委会竭力引资大型开发商。其中，金鼎集团投资20亿元，于千亿星沙CBD核心打造的30万方商业综合体——中茂商业广场(中茂城)。
对于改变星沙传统商业模式，引领星沙乃至长沙商业升级换代，中茂商业广场(中茂城)作为一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务于一体的30万平方纯商业综合体，雄踞星沙新城商业中心的核心位置，可谓是所有商业综合体项目中的领军代表，未来的发展前景将不可限量。
这个长沙东唯一的时尚娱乐新地标：总建筑面积30万平米，涵盖14万平米购物中心、500米时尚步行街，3万平米美食中心、2万平米儿童体验中心，10大儿童主题馆、2万平米摩天轮屋顶广场、创意酒店，创客公寓，环球影视城，明星大道、卫视娱乐专区等诸多业态，规划3000多个车位。
据悉，中茂商业广场(中茂城)将于9月10日盛大开盘。中部娱乐时尚新地标、千亿CBD核心、30万㎡商业领袖!首付8万起，0月供，认筹即可赢取最高50万现金抵铺大奖。
60%以上自持，15年统一运营。9月2日全球招商大会即将盛启! 湖南广电、万达影院、苏宁电器等知名品牌已强势入驻!
项目地址：长沙星沙CBD核心(板仓路向阳路交汇处)。
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