“链家”被曝出售银行抵押房产&拉消费者入坑--上海频道--人民网
“链家”被曝出售银行抵押房产&拉消费者入坑
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原标题：房产中介乱象:"链家"被曝拉消费者步步"入坑"
“首付付了280万，不仅房子没买到，更夸张的是该房产还被法院查封的房子，房东欠外债高达1.5个亿，还要拿走我父母的房子，链家竟然把这样的房子卖给我！”市民黄先生在今天上午的上海市房产中介消费体察通气会上，向记者、律师消保委工作人员哭诉着自己“惨痛”买房经历。
曝光：“隐藏‘重复抵押’信息引人入坑”
黄先生称，去年8月，为购买婚房，在上海链家房地产经纪有限公司销售人员的介绍下，看中了一套位于虹口区的房产。在中介人员告知有多名客户有意购买的催促下，黄先生签署了居间合同，并支付了意向金，以400万元的价格迅速与房东签署了房地产买卖合同。
黄先生说链家房产中介的工作人员反复告之，房东的信用很好，只是该房屋名下有按揭贷款，不会对后续购房产生任何影响。然而令黄先生没想到的是，该房产竟然有100万元个人抵押和240万元银行抵押两笔。为了能够顺利买到房子，黄先生答应了对方提出的先行支付130万元的要求，但黄先生提出要在补充协议上明确偿还银行抵押时必须由房东将剩余的缺口补上，然而房东却将这130万元挪作了他用。
黄先生感觉受到了欺骗，向链家提起投诉。链家答应以公司名义垫资110万元作为房款，代为偿还抵押。垫资的款项通过后，由黄先生的住房贷款来偿还，链家通过该房屋的抵押来主张债权。值得注意的是，双方约定的贷款利息月利率高达1.6%，而着急买房结婚的黄先生，没有多想就答应了。
在协议达成后，链家地产的工作人员又告诉黄先生，该房的抵押贷款早在去年3月份就已欠息逾期，其本金加利息、罚息已经远远超过了240万元。而且，在后续的日子里，该房产被浦东、虹口等三家法院连续查封，房东欠外债高达1.5个亿。
黄先生此时也没有了办法，待到2个月后法院撤销查封，黄先生以为买房风云就此结束。然而，等黄先生提出要链家继续履行合同进行房产交易过户的时，链家却表示因为房产要顺利过户，该房产他们名下的抵押要撤销。但由于该房产已被查封，且房东根本没有信用可言，链家不能承担被查封的风险，黄先生如果要继续完成交易，可拿父母的房子等等价物品做抵押担保，待过户手续完成后再解除抵押操作。
黄先生告诉东方网记者，“我的父母一个65岁，一个70岁，为了帮助我完成110万的垫资款，上周四在公证处的门口，他们等了链家的工作人员一整天时间作信用担保。整个交易过程，链家提出的贷款利率远远超过银行的月息利率达1.6%，是同期同档银行固定资产贷款利率4倍。我就想知道，那些链家的承诺到底在哪里？”
无独有偶，市民张先生也称，给儿子买套婚房，协商下来价格为370万，并付了定金80万，居间合同也签了。然而却在签订房屋买卖合同的时候，被房产中介“链家地产”告知，该套房除公积金贷款抵押外还有一项167万的借款抵押，双方僵持不下，定金拿不回来，“链家”竟然又把房子挂在平台上售卖，“一女两嫁”。
律师：“承诺”形同虚设不按规定操作
据了解，作为一家知名的房地产中介公司，链家在上海有店1200多家，曾打出100%真房源的广告信息，并提出了“五大服务承诺”，即承诺资金损失有风险先行垫付，业内首家引入第三方资金监管模式以及买到查封房，损失先行垫付等看似安全可靠的“保障”。
然而，上海沪中律师事务所高级律师董敏华认为：链家地产的上述做法如属实，与其承诺的完全不符。在明知风险和障碍的存在，却不履行告知和披露之责，又促使消费者自行排除已存在的障碍和承受已存在的风险；不按照法律规定签订相关的居间协议，在操作上不按照居间协议的内容履行其约定的相关义务。
回应：会维护消费者权益承担责任将开除违规人员
在房产中介消费体察通气会上现场的链家工作人员表示，并不认同董律师所说说法，该工作人员称，链家予以承诺，会以正当途径维护消费者的权益。“如果整件事情链家在操作过程有问题，应该链家承担的，我们一定会承担。”
该工作人员表示，从去年的7月份开始，链家内部制定了整一套应对客户有问题的案例，努力提高客户的满意度，已经出台了相应的一些经济人或者操作情况的一些规范情况，并已经出了两版了，而且文本当中对于所有操作的步骤已经详细到，比如说真房源，所有的房源，信息价格都准确。
“我们公司对于经纪人是有要求的。如果经纪人签前没有拉产调，如果涉及金额较大，第一追究法律的责任，第二个对于公司已经触犯了规定，他会被公司开除。”该工作人员说。
监管：房产中介金融衍生品缺乏有效的监管手段
而值得注意的是，黄先生向记者提到，其在买房过程中，链家提出的贷款利率远远超过银行的月息利率达1.6%，是同期同档银行固定资产贷款利率4倍。那么房产中介是否有资质推出金融衍生品，其又由谁来监管呢？
对此，住建委房地产市场监管处相关负责人说，目前对房产中介公司推出的金融衍生品监管正在与金融监管部门沟通，尚处于调研阶段。针对消费者希望推进的资金监管平台问题，将会进一步加强公共服务能力和对消费者的宣传。
该负责人说，房产中介行业目前由以前的准入制改为备案制，作为行业监管部门，住建委并没有执法手段和执法部门，一般只能通过交易过户环节的密钥上进行监管，对中介的种种违规行为缺乏有效的监管手段。
上海房地产经纪协会相关工作人员也表示，尽管协会一直以来都在进行诚信方面的培训和宣传，但协会本身并没有执法权限，对无良企业缺乏监管能力，接到投诉后也只能协调两方处理。
调查：显性侵权转向隐性侵权八成消费者忍气吞声
根据上海市消保委调查显示，消费者对房产中介行业的满意度，只占11%；一般占37%；不满意则高达52%。而根据消保委的数据统计，近些年来市消保委受理的房产中介服务投诉量逐年攀高。2012年时，受理的投诉量为280件，2013年、2014年受理的投诉量分别为519件、566件。2015年为794件，是2012年的近3倍。
据了解，投诉的主要原因有中介未提前告知重要事项，或作出不实承诺，导致消费者交易失败或财产损失。包括房源信息（违章建筑，房型，面积，产权性质、年限，抵押情况，质量，装修影响，学区房，户口），购房人资格（限购，税收，贷款额度）等。
此外，在消保委进行的消费体察中发现，已售的房源仍在挂牌，其中20%的最新挂牌房源已售，实际询问到的价格比网上标的价格平均高出23%；实地看到的房源56%与网上宣传的不符；21%的门店未悬挂证照信息；90%的加盟店未在显著位置标明特许人和被人的真实名称和标记等都是房产中介所存在的问题。而记者在参与消费体察时，在普陀区就有两家房产中介，明确告知，挂在网上的为虚假信息。
问题多多，但令人感到意外的是，消费投诉倍增，其实占比仅为21.6%，选择忍气吞声的消费者却高达78.4%。
对此，上海市消保委副秘书长唐健盛认为，吃亏、上当受了骗后，之所以只有20%的消费者会选择去伸张正义，还是因为出于对中介的“惧怕”，中介会骚扰威胁，还会有绑架。更令消费者担忧的是，目前房产中介从显性侵权转向了隐性侵权，消费者没有证据维护自己的合法权益，所以举报的很多，投诉的很少，因为投诉都是需要真凭实据。（记者程琦）
(责编：严远、韩庆)
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来源：中国房地产报
作者：风火君
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最近有点写东西的意向了。写点啥呢?为普通人代言，替平民百姓说话。本君剑指民生之房地产二手中介。以前听别人常说中介机构链家地产高收费和乱收费。近期，刚好有机会和链家地产进行过一次亲密接触，本君亲眼看到了链家地产二手房中介的服务人员、服务流程、收费标准和服务质量。实际上，链家品牌已经是街头小巷比比皆是。但也有那么一大波人对此几乎零容忍。难怪好多买过二手房的朋友对链家中介充满了各种厌恶感。当然，除去情绪因素，此项交易属于市场行为，按理合乎法规及合乎市场规则就成。但从交易实际情况看难免有一些道理之上的争议。说起链家，业内和业外都知道是它是北京二手房老大。说起链家中介收费高，那就必然有人要诉苦。在一份网传“购房成本大调查”中，约有77.3%的购房者认为目前房产中介的收费标准偏高，尤其是链家中介。在“互联网+”的变革时代大背景下，房产中介交易成本降低。各家二手房平台也就无不以低价吸客：爱屋吉屋买卖佣金1%，搜房网买卖佣金0.5%、丁丁租房免佣金、我爱我家经常打点折扣等等。话说链家规定，付全款且产权明晰的二手房交易才按总房款的2%收费，一般交易则按照2.2%的比例收取。也就是除了链家地产坚决不打折外，其他的房产连锁中介都会给出从7折到9折不等的优惠，或是主动降低代理费收费标准。这是为什么呢?业外者一般漠不关心。业内者则略知一二。在链家君来看，链家象征传统中介机构势力。链家发展了14年，全国门店超过5000家，覆盖了24座大中城市。链家在北京二手房买卖市场的份额最大，门店超700家，这也是它能坚决不打折的底气。其它什么“十大被投诉房产中介之一”的名分也是客观地伴随着链家的成长走了一路，链家君想必是司空见惯，因而也可以视而不见听而不闻。有道是“挣自己的钱，让别人说去吧”。其实，我们也能看到上进的链家君。据了解,2001年链家首开第一单,随后在北京成立了第一家门店甜水园店。从最初单一的房产二手房买卖业务,到租售两全,2005年成立链家金融中心,2014年推出国内唯一的房屋资金担保支付平台“理房通”,随后完善线上终端链家网,再到2015年更新移动端产品掌上链家,同时全面进军房产新房业务与海外房产服务,推出P2P产品链家理财,与万科携手布局家装领域,以及线下门店的急速拓张与自如、丁丁的业务升级。一路走来，链家君越走越大，越走越成熟。扯远了，我们再说回二手房中介费的收费标准吧。日，按照北京市发改委的要求，二手房中介费执行下调新规，住宅买卖佣金统一下调0.5%，住宅中介费的收费上限由2.5%下调至2%。新标准规定，代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项费用收费标准分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗，共1000元，也就是1000元封顶。且不得另行收取咨询费、信息费、看房费、代书费等费用。其中，500万以下的房款中介佣金下调到2%。只有少数“特别复杂”的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过收费标准的10%。那么链家地产也就相机行事，很快对上有政策实施了下有对策。只有付全款且产权明晰的二手房交易才按总房款的2%收费。一般交易，链家则以“房款分多次支付等复杂事宜”为由，按照2.2%的比例收取。但链家和北京市建委对“复杂”概念的界定相差甚远。北京市建委工作人员曾举例说，比如遗产房，假如涉及的子女很多，则手续非常繁琐;比如法院查封的房产，进入市场需要公证等环节，手续相对复杂。这些特殊情况增加了交易成本，允许中介机构最高收取 2.2% 的佣金。有趣的是，当北京房地产中介服务费用日下降时，链家地产同一天对购房者开始收取0.5%的保障服务费。看着区区小数0.5%，敏感的北京人立马意识到那背后可是上万元甚至好几万的人民币。这便是本文要解剖的概念及内涵。链家君凭什么要收取这笔费用?当然链家君向来都是讲道理的。链家君会要求客户签署一份《房屋交易保障服务合同》，并称&如果不签署这份保障合同，则无法向其销售房屋”。换言之，链家君称必须与&北京中融信担保有限公司&这位融信君签一份合同才可以实现正常的二手房交易。看着房价嗖嗖往上涨，这可把买房人给难住了!!实际上，买房人最后叹口气也就屈服了。因而有些意见领袖的观点出笼：如同银行收费一样，减了这个费用银行还会巧立名目增加其他的费用条款，链家一样也不例外。尽管北京市房地产中介新规降低了服务收费标准，链家也可以再立明目收取其他莫须有之费用。所谓“按下葫芦浮起瓢”。因而购房者也就纷纷质疑新的收费标准，认为链家在变相涨价。实际上，听业界传说这0.5%的说法则各异，有代书费、贷款服务费、风险保证金等等一大堆可以编撰的说法。链家君比较聪明，综合各种说法，给它冠以大名：房屋交易保障服务费。然后要把这笔钱交给谁呢?客户说交给链家，但链家君说没有交给他。那交给谁了呢?原来是交给一个叫&北京中融信担保有限公司&的人，暂且叫他融信君。经核实，链家中介与中融信公司的法定代表人同为一个人，那么两者实为是利益关联公司。也就是说，好几万的人民币交给谁都一样。这下我们就明白了，为什么链家的《居间服务合同》竟然规定“本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司办理”。居间就是居间。买房人买房交易的后续手续由谁办理?那是买房人的事儿，居间合同怎么管的这么多?看来那些合同文件资料的定稿，链家君想必是煞费苦心，以避免法律上的漏洞。至于为什么链家君或者说融信君(就是一个人)能够合乎法理和情理地收取这笔0.5%的保障服务费呢?那他肯定会说，链家提供了服务，链家提供了13项服务内容。那么本文之重点——13条链家服务内容粉墨登场了，鼓掌欢迎!保管与交易相关的产权资料及其他重要材料：协助办理公证手续;协助办理房屋评估手续;协助办理房屋抵押登记手续;协助办理房屋解押手续;对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品;协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度;告知贷款审批进度;协助发送履约催告函件或告知函件;提供房屋交易资金托管服务;提供多元化的金融服务咨询、推荐服务;及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务;协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。13条内容，就好像13位靓丽苗条的链家小姐站在了你面前。简单梳理一下，第一眼看上去服务内容真多，这份钱花的真是实惠。13项服务呢，真是值这么多。可是买房人看久了就发现好像不是那么回事。买房人也不傻，最起码的明辨是非的能力还是足够的。仔细分辨一下，就发现了“最XX版”系列的收费内容。我们慢慢道来。A最搞笑版的收费内容:告知贷款审批进度;看见就想笑。链家君告诉我北京市公积金管理中心或银行的贷款审批进度，就要收买房人好几千乃至好几万的费用。感觉人家是金口玉言，字字值钱!本君判断，这不就是一通电话能解决的事情么，怎么还衍生出这么奇怪地收费项;B最无理取闹的收费内容：一看协助办理公证手续、协助办理房屋抵押登记手续、协助办理房屋解押手续……等等“协助办理”系列的收费内容，也容易让人犯傻。主责办理的人或单位也没大喊收费，协助办理的链家君就想收取多一些的服务费;C最没有存在感的收费内容：对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品，及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务。不就说几句话吗?弄的人好像不敢再和链家工作人员去说话。话说这两项收费内容确实是空虚的捉襟见肘。办理贷款和履约不都是买房人应该做的吗?链家君就是不推荐贷款产品，买房人也能找到银行工作人员;链家君就是不催，买房人也会自己催着自己弄。相反银行对个人资信状况进行查验，也没说要收费;D最莫须有的收费内容：协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。单独就一宗交易，“争议和纠纷有没有”本身就是个不确定的小概率事情。再说，就是有了争议和纠纷，双方也没说要链家协调啊。还有，就算是链家协调了，链家能收这笔费用吗?链家的营业执照上有这一条吗?而从本君了解的实际情况来看，倒是在交易中，链家工作人员和买房人吵来吵去，争议不断。谁该来协调?需要收费吗?E最实在的收费内容：提供房屋交易资金托管服务。通篇看这13条服务内容，应该也就这一条服务内容是实实在在的和靠谱可行的。不可否认，链家确实提供了首付交易资金的托管服务。那是有目共睹的。那么如何取费呢?据了解费用标准一般是托管金额的千分之一到千分之三。比说托管金额50万，那么最多也就收1500元。纵观这《房屋交易保障服务合同》的13条交易保障服务条款，本君认为第10条“提供房屋交易资金托管服务”是实实在在的摸得着的服务，其它之内容看不明白，或者说不明白。那么高达万元或者好几万房屋交易保障服务费，应该收取吗?不是乱收费吧?本君先总结一下由这13条交易保障服务条款所畅想到的东西：首先，绝大多数服务没有服务标准。看看这13条房产交易保障服务条款，除了第10条靠谱外，其它12条服务内容基本上没有标准。比如说“协助办理公证手续”。办理完公证手续，双方是不是还得认定到底有没有协助?到底协助了多少?比如说“告知贷款审批进度”，其实不管告不告知，银行或公积金管理中心都在批。那么双方还得认定到底有没有告知?是不是告知了1次和告知了5次的收费标准还不一样吧?服务没有标准，服务内容甚至都是莫须有的故事。链家还让买房人认同这些服务内容并且为之买单。这多少让人有些为难。支付了吧，上万元乃至好几万的保障服务费花的不明不白，心里也冤屈。不支付吧，链家工作人员明确告知“这会影响批贷进度，且无法签署借款合同”，而且还让买房人谨慎考虑。前后左右都为难，那就只能认了吧。但作为正常经济人，谁愿意呢?怎么衡量服务是否做过?怎么衡量服务是否完成?其次，0.5%的收费标准有没有依据?从服务内容到收费标准的跳跃，也就是买房人和链家工作人员有争议的焦点问题。房款的0.5%，在三线城市没有多少，在总房款好几百万、好几千万甚至上亿元的北京却是上万元或者好几万元。链家君挣得是辛苦钱，买房人挣得也是辛苦钱。那到底要不要给?到底该给多少?这就是一个问题。实际上，关于这块儿政府也没有给出收费标准。2011年北京执行二手房中介费下调新规后，住宅中介费的收费上限由2.5%下调至2%。新标准规定，代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住三项费用收费标准分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗，共1000元，也就是1000元封顶。且不得另行收取咨询费、信息费、看房费、代书费等费用。除此也没有其它规定了。换句话来讲，0.5%的房屋交易保障服务费，不是国家统一规定之规范标准。链家收取的这笔费用自然是链家规定的费用标准而已。但经过研究也可发现，政府规定之居间合同完成后，后续二手房主要交易环节的代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住的总费用最多也就1000元。这和链家版的保障服务费用金额相差甚远。链家君们自然不愿意干。后来一名从事中介行业的人士很客观地进行了剧透。虽有通知要求住房买卖经纪服务收费标准下调，但像链家中介借担保公司收代办费的做法很普遍，是业内的“潜规则”。购房者只要碰到房产中介，那么中介公司通过成立评估公司、外包贷款业务等渠道收取除了中介费外更多费用。可以看出，这是中介利用买房人和卖房人之间信息不对称的各种寻租方式。有识之士认为，在二手房交易过程中，由于信息不对称以及经纪行业人为设置的隔离墙，显然增加了不合理的成本。这也就是实质。再次，解决房地产经纪行业当前乱象和长远发展问题,行业立法是必由之路。呼吁政府监管部门对乱象丛生的二手房中介行业加强监管，尽快落实必要的和更细的行业行为标准及行业收费标准的立法工作。行业发展不成熟，就容易引起行业的各种乱象。目前房地产经纪行业乱象主要表现在三个方面,一是行业准入门槛低,机构和人员良莠不齐,导致经纪服务水平不高,服务纠纷不断;二是虚假信息满天飞,扰乱市场秩序;三是获取业务不择手段,无序竞争严重。这些乱象导致社会大众对该行业从业人员以及该行业失去最基本的信任。而且房地产中介市场也缺乏一个统一的规范的自律组织。该行业相关法律法规的规定过于原则、粗狂, 可操作性不强。比如说:《中华人民共和国城市房地产管理法》中要求房地产中介服务机构有必要的财产和经费, 但具体标准未给定;《建设部关于修改《城市房地产中介服务管理规定》的决定》中, 指出房地产中介从业人员若出现收受除合同酬金外的财物等损害他人利益行为时, 由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚，但是，各级政府常因法律法规依据不足、检查措施不力等原因无法有效地治理房地产中介的违规行为。链家中介北京一家独大，稳坐二手中介垄断地位。当然，我们也看到了链家君最近几年与时俱进并快速发展的历程。链家君在二手房中介行业是走在了其它公司的前面并远远地把第二名往后抛了挺远。但实际上也看出来，全国的二手房中介行业目前处在发展中但还是不够成熟和规范，导致的各种社会问题接踵而至。就链家来讲，虽然中介公司门面很多，但不论是自身治理制度，还是对标成熟行业的规范动作及标准，其二手房中介业务目目前还是很不成熟。链家君们自然也就有了腾挪空间。最终受害的就是普通百姓。最后，呼吁链家君挑起二手房产中介行业变革大旗，做好行业典范。虽然链家君让不少人头痛，但是链家君一路走来，从成千上万家二手中介公司脱颖而出，做大做强，目前已经成长为该行业的中坚力量。那得点赞!瑕不掩瑜嘛!而目前链家君与时俱进，已经进军链家新房、链家移动互联交易平台等等新业务领域和新技术领域。那么，链家君争取清理二手房业务弊端和容易让人诟病的业务收费标准，那也是链家君发展壮大的必要环节。二手房行业本身就充满各种争议，因而也需要类似于链家君之类的企业来争取行业的规范性和行业的健康发展。这仅仅是道义上的呼声，并非是商场的规则和诉求。回归主题，我们再看链家君的作品——《房屋交易保障服务合同》和所谓0.5%的房屋交易保障服务费用。此时，我们必然是百感交集。整个行业充满了乱象，链家君怎么能独善其身呢?但是这0.5%的交易保障服务费意味着上万元甚至好几万的辛苦钱，我们又凭什么给到链家君呢?因而于情于理，一般普通老百姓必然要问链家君：您的保障服务13条，收费合理吗?而作为二手房中介行业的大咖，链家君们应扪心自问。
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二手房交易中介费怎么算？详解房屋中介费收费标准
二手房交易中介费怎么算？房屋中介费收费标准是什么？相信如果您要买卖二手房，心里一定会嘀咕着房产中介费到底该怎么收！今天就为大家详细讲解有关二手房交易的中介费问题。
主管部门曾规定，二手房中介费为成交总额的2%，少数特别复杂的可上浮至2.2%。可是如今，服务几乎没有不复杂的，费用也几乎没有不上调的，2.7%的中介费成了房屋中介市场不成文的行规。究竟2.7%的中介费都包含哪些内容？如何确保中介费不被坑？中介费什么时候交才安全？下面将为您做详细解答！
中介费收费标准的法律解读
2011年，为规范住宅买卖经济服务市场价格行为，降低住宅买卖经济服务费用负担，北京市发改委与住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，住宅买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定；宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2%。
房地产经纪机构(以下简称经纪机构)提供的其他服务，由当事人自愿选择，通过合同明确约定。其中代办房地产登记服务收费，不超过500元/宗;代办贷款服务收费，不超过300元/宗;办理房屋入住有关手续收费，不超过200元/宗;按照委托人要求，提供的其他服务实行市场调节价，由委托人与经纪机构协商议定。
《通知》中也注明收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度不得超过10%。即：二手房中介费为成交总额的2%，少数特别复杂的可上浮至2.2%。
实际交易过程中中介费怎么收的？
现在中介费一般都是按照总房款的2.7%收取，其中包括2.2%的中介费和0.5%的保障服务费(担保费)。小中介公司一般都收取1-1.5%，有的时候实在收不上来就能收多少是多少了，因为他们收取的全是自己纯赚的。
虽然主管部门规定少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度不得超过10%。但实际操作过程中，一些中介公司把所有交易都认定为“特别复杂交易”，宽松一些的把有贷款的交易就算作复杂交易，按照2.2%收取中介费。中介公司的经纪人表示：对于什么是复杂交易，没有明确规定，我们公司的所有交易，都是按照复杂交易收取中介费。
中介公司表示2.7%的经济服务费中已包括房地产登记、办理房屋入住相关手续等费用，购房者只需额外交纳80元的房本工本费及公司代收的1500元公积金贷款担保金即可。
为什么中介费中要收0.5%的担保费？
北京市场份额排名前五位的二手经纪公司，无一例外地需要额外收取0.5%的交易保障服务费，也就是一般中介所说的“担保费”，中介公司称收取后这笔钱是交给担保公司的。
一位曾从事担保行业的资深人士表示，担保公司的担保作用越来越弱，开始转型成为服务型的公司，担保费用没有取消，成为中介费巧立名目收费的一个噱头。不过，通过担保公司，可以图省事，缩短贷款流程，有的中介公司也称其为“贷款服务费”，但这笔钱并不是银行收取，相当于是担保公司的“跑腿费”，买房人自己也可以通过银行来申请贷款，就是时间和流程要长一些。而对于全款买房人来说，没有贷款的需求，交易流程也相对简单，可以选择不需要担保公司提供的“房屋交易服务保障”。
目前，许多担保公司其实是房产经纪公司的子公司，链家地产合作的担保公司中融信担保，法人为链家地产董事长左晖；21世纪不动产合作的担保公司凯盛经略为其旗下子公司；我爱我家合作担保公司为伟嘉按揭，其法人为伟业我爱我家集团董事长刘田。
二手房中介费什么时候交合适？
中介费在你们签订购房合同时就应该缴纳，此时中介的过程已完成,理应收取中介费。网签后过户当日交付合适，因为过户当日要付房子尾款，和中介费一起支付，会比较方便，也更安全！
一般情况下许多中介公司都是要求签合同当日支付中介费，如果不放心的话可以先付一部分，然后过户的时候再支付另外一部分，具体可以和经纪人协商。
如果您为了保险起见，可以选择等中介帮你把房产证、土地证等各项权证拿到手再交付中介费。
如何确保自己交的中介费安全？
下设贷款或担保服务子公司是一些房屋中介公司经常使用的办法，购房者在支付房屋中介费时应注意不要将钱款直接交给这些公司或中介公司的业务人员，而应交给房屋中介公司的财务部门或通过银行转账到房屋中介公司账号，同时应要求房屋中介公司开具正规的发票。如果购房者认为中介公司的收费不合理，可要求他们说明多收的房款从何而来，这么做是否有法律依据，有无政府文件予以支撑，如果有，那么请他们说明是哪个部门的规定，消费者也可到该部门取证。
建议，购房者在购买二手房时，首先要保留好中介费的收费凭证，以保障日后维权时可以找到必要的证据。其次购房者应努力与房屋中介公司总部或上层管理人员沟通，协商解决收费争议。再次，在协商不成的情况下，购房者可以向发改委、住建委、消协反映情况，必要时可向人民法院提起诉讼，依法维护自身合法权益。
房子没买成交的中介费能不能退？
关于中介费能不能退的问题，分以下三种情况：
一、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同（协议），无权收取中介费，但值得注意的是，中介公司可以要求适当劳务费。
二、中介公司促成买卖双方签订买卖合同（协议），而非由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司仍然有权收取中介费，但应当酌情调低。
三、中介公司促成买卖双方签订买卖合同（协议），但由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司无权收取中介费。
有没有中介费低的经济公司办理交易？
目前房屋中介机构包括链家、我爱我家、中原地产、麦田房产、鑫尊地产、中大恒基等都收2.7%的中介费。只有少数房地产中介公司的经济服务收费标准在2.2%-2.5%之间。例如恒洋地产，公司规定如果购房者需要申请贷款，那么应支付的中介费为2.5%，如购房者无需贷款，那还有进一步议价的空间。再如玉宇地产，目前其二手房服务费收费标准为2%。但据了解，购房者还需交纳3000元的过户费、3000元的公积金贷款担保金，另外客户如需尽快办理相关手续则要支付3000元的加急费。
以为中介机构人士表示，目前2.7%的二手房服务费收费标准是“行规”，绝大多数的中介公司为追求利益化，很少出现主动“打折”的现象。虽说个别公司会主动压低收费标准，甚至有的公司会把中介费定在2%之下，但在公司服务质量及保证客户资金安全等方面也未必能够让客户满意。
2014年国家开放房屋中介费收取管理新政策
2014年6月，国家发展改革委和住房城乡建设部发布发改价格[号《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，决定放开目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准，下放房地产经纪服务收费管理权限。此举被认为是推动房地产中介行业全面市场化的重要举措。
一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。
二、 下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。
实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等。
实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。
三、各房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，公平竞争、合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。
四、各级价格主管部门要依法加强对房地产中介服务收费行为的监督管理，重点查处收费后不按约定义务履行服务职责，以及串通涨价、利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈等乱收费行为，规范房地产中介服务市场价格秩序。
可以看出，国家发改委2014年发布的《通知》，与北京2011年发布的《通知》相比，同样强调中介服务机构要对自身开展的服务明码标价并且对其进行严格监督；而2014年的新通知为各省的房屋中介费收取提供了两种选择，一个是实行政府指导价管理，另外一个选择是实行市场调节价。
不过自北京市2011年8月下调房屋中介费收取标准以来，至今并未再出台其他关于中介费用上调或修改的文件，也就是说吗，目前北京地区沿用2011年以来的政府指导价管理。
综上，房屋中介费近年新政策包括北京市2011年下调房屋中介费收取标准和2014年国家两部委对房屋中介费的开放政策，开放政策为各省的房屋中介费收取提供了两种选择，一个是实行政府指导价管理，另外一个选择是实行市场调节价。北京地区目前沿用之前的政府指导价管理政策，即住宅成交价总额在500万元以下的，房屋中介费不超过2%，住宅成交价总额在500万元以上、2000万元以下的，房屋中介费不超过1.5%，住宅成交总额在2000万元以上、5000万元以下的，中介费不超过1%，成交总额5000万元以上的，中介费不高于0.5%；少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度不得超过10%。
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