打开微信扫一扫
数码、家居、家电
重庆公租房购买问题探讨
查看: 2716|
评论: |原作者: szpljmw
摘要: 之前看了一个关于重庆公共租赁房，5年后购买还是租赁划算？ 的博文。内容大概是这样的，现在分享给坛内兄弟姐妹们。 首先我们大概都听说了，公租房在租户住满5年后，租户可以购买该房产；而公租房要卖出，就只能卖给 ...
&&& 之前看了一个关于重庆公共租赁房，5年后购买还是租赁划算？ 的博文。内容大概是这样的，现在分享给坛内兄弟姐妹们。&&& 首先我们大概都听说了，公租房在租户住满5年后，租户可以购买该房产；而公租房要卖出，就只能卖给相关房管局。但是目前对于这个消息官方给出的结果是“政策尚未出台”。大家一定都很关心，重庆公租房究竟5年后能不能买的问题，但是很少有人关心买了公租房划不划算的问题，你必须知道公租房是不可以私自买卖的。&& 下面是摘取自某杂志的关于公租房购买相关说明。 “业主注满5年后，可以成本价+银行利息购买自住（其中成本价是指土地成本、建安成本等综合成本，并交纳部分税费），购房时可以选择一次性付款和分析付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，付款面积按照规定缴纳租金。公共租贷房不得上市交易，购买人需要转让的，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行活期存款利息，不会随着房价的上涨而上涨。公租房租、售免征营业税、房产税。政府收购、改建住房作为公租房的，免收相关税费。”&&& 我们可以先来考虑一下，5年后你是购买你手中的公租房，还是继续租赁公租房呢，很值得我们去算计下。&&& 目前重庆的公租房价格是：9-11元/平方米/月，既是大约120元/平方米/年，一套50平方米的房子，年租金是6000元。&&& 1、假设你的资金是自我资金（全款买房），而自己年回报率为5%（假设只有银行定期利息），我们计算公租房的有效寿命是25年（即5年租赁期，和20年的购买期，公租房的有效寿命是指使用寿命，而不是建筑寿命。由于公租房大多建在城郊结合部，交通差，配套差，治安差，绿化少，人口密集，规划落后，且建筑本身质量不高，预计真正的使用周期只有25年（而不是50-70年）。），那么你5年后是否可以购买该房子的盈亏平衡点计算如下：&&&&&&& &&&&&&& 6000元*20年=12万元（50平方米）。&&&&&&&& 或者：&&&&&&& 120元/平方米/年*20年=2400元/平方米&& &&&&&&& &&&&&&& 也就是说如果该房子每平方米高过2400元就没有必要再购买，因为你可以依靠投资回报，来补贴这6000元房租（12万存银行每年利息6000元），20年后，你手中还有12万元（利息交房租，本金全在）。如果房价高于2400元，购买公租房20年后政府回购，你最多拿到12万。而且因为购买公租房房价不会上涨，资金被冻结在公租房上，没有办法购买其他住房。&&&&&&& 该计算方法的关键在于公租房的有效寿命和资金年回报率。公租房有效寿命越长，其房价可以在较高价位上接受；自我资金回报率越高，房价就要求很低才能接受。&&&&&&& 比如：公租房可以住50年，120元/平方米/年*50年=6000元/平方米 ，那么只要购买价格在6000元以下就可以购买，交租金50年后价格肯定比购买贵。&&&&&&& 2，假设你依靠银行贷款购买公租房，假设银行贷款利息是6%或者住房公积金贷款更低。&&&&&&& 那么你的盈亏平衡点是：&&&&&&& 120元/平方米/年*16.7年（1/贷款利息6%）=2000元/平方米&&&&&&&&&&&&&&& & & & && 或者：&&&&&&& 2000元/平方米&*50平方米=10000/50平方米&&&&&&& &&&&&&& 既是说一套50平方米的房子，售价超过10万元就没有必要购买了。&&&&&&& 所以说，贷款购买公租房的想法是愚蠢的，他大大的增加了自己的持有成本；而对于购房者来说，2400元每平方米是最高的可接受价位。
反过来说，如果你是一个精于预算的人，自己低租金住在公租房，省吃俭用攒钱最后给儿女买房，也许你们一家人的住房成本整体下降了，20年为界，公租房12万+商品房80万=92万（两套住房）&商品房80万+商品房80万（两套房），生活轻松加愉快。
来赞赏一下，支持楼主吧~
刚表态过的朋友 ()
上一篇：下一篇：
关注微信gzfbbs，查摇号，租房子，过生活今后，公租房不仅能租还能买
随着大量公租房的建成投用，个别地方产权不明晰、后期管理不规范，如何加强对于我省公租房的管理？就此，省政府办公厅近日下发了《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》，打通公共租赁住房和商品房通道，进一步满足城市中低收入家庭、外来务工人员和新就业职工的基本住房需求。郑州晚报记者 裴蕾
公租房租赁期限为3～5年
《意见》要求，要优化公共租赁住房供应，打通商品房和保障房通道，通过收购、长期租赁等方式，筹措符合限定套型面积标准的商品住房作为公共租赁住房。租赁管理方面，各地要对公租房信息公开，完善申请受理渠道、审核准入程序，降低准入门槛，方便群众申请。公租房租赁合同期限一般为3～5年，合同期满后将重新认定住房保障资格。
商品房小区配建的公租房，物业管理品质要与小区其他住房相同，费用不足将由市、县级财政给予适当补助。
公租房产权如何管理？《意见》提出，将按照“谁投资、谁所有”的原则确定。
我省将“试水”租售并举
我省明确提出，公租房要首先满足符合住房保障条件的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员的承租需求。省辖市、县(市)政府可根据本地保障房数量，结合住房保障总需求，对政府拥有产权的公租房，探索实行先租后售、租售并举。用于出售的公租房原则上不超过当地公共租房规划建设总套数的30%。
公租房承租对象租住一定年限(一般为3～5年)后，仍符合住房保障条件的，可选择申请购买所租住公租房全部或部分产权，也可继续承租；不符合住房保障条件的要予以腾退，不得申请购买所租住公租房。
公共租赁住房项目配建的商业用房、商品住房，将由产权人按照有关政策规定面向社会公开出售或出租。
作者：裴蕾
本文来源：中原网-郑州晚报
关键词阅读：
不做嘴炮 只管约到
跟贴热词：
文明上网，登录发贴
网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网易立场。
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈我省拟就公租房管理出台新规
未来公租房不仅可以租或者还能买
&&&&新就业大中专毕业生，外来务工人员住满5年可申请购买公租房。&&&&□记者王磊文白周峰摄影&&&&阅读提示|公共租赁住房只让租不让买的规矩，有望在我省成为历史。昨天，记者从河南省有关政府部门获悉，已出台“关于加强公共租赁住房资产管理等若干问题的意见”（征求意见稿）。&&&&根据征求意见稿，符合条件的城镇中等偏下收入家庭可直接买公租房；新就业大中专毕业生、外来务工人员在当地连续租住公租房满5年，可以申请购买所租住的公租房。&&&&文件亮点|三类人可购买公租房&&&&“公租房从只租不售，到逐步探索先租后售、租售并举。这是这个征求意见稿最大的亮点。”昨天，河南省政府部门有关负责人说。&&&&他说，征求意见稿中明确，政府直接投资和政府保障房投融资公司建设的公租房，其成套住宅可探索实行先租后售、租售并举。“符合公租房保障条件且已纳入公租房实物保障范围的城镇中偏下收入家庭，可自主选择承租或申请购买所租住公租房全部或部分产权；新就业大中专毕业生、外来务工人员在当地连续租住公租房满五年，也可以申请购买其所租住的公租房。”&&&&据参与该征求意见稿起草的知情人士透露，之所以提出公租房“先租后售、租售并举”，主要背景是政府部门为了建立可持续运营的公租房投资回收机制。&&&&为了保障公租房在出售过程中不被“挑肥拣瘦”，征求意见稿特意明确：公租房项目用于出售的套数不得超过项目建设总套数的50%，且必须实行整栋出售，杜绝优售劣租观象。&&&&热议焦点|会否发生开豪车买公租房？&&&&听说公租房未来还有可能出售，郑州市刚刚分到公租房的刚毕业大学生李雨醒在高兴之余，又不免担心：如果公租房能够买，那么，会不会出现开着豪车买公租房现象？&&&&“十二五”期间，河南将开工建设57万套公租房。其中，今年上半年河南实际开工12.74万套公租房。河南省直管县一位房管局局长直言，公租房若允许买卖，以后再建就难了，因为地会越来越少。这不仅造成政府所有的资产流失，还容易造成一些“权力寻租问题”。&&&&全国人大代表、农民工司令“张全收”则有不同的观点。他说，住建部的“公共租赁住房管理办法”对公租房能否“出售”并无明确规定。重庆、四川等地也相继出台“公租房出售”政策，河南并非第一个吃螃蟹的。他认为，公租房在出售时，非常有必要对买房人家庭收入、家庭资产进行审核、限定，否则不利于社会公平。&&&&出售限制|未经政府批准不得出售&&&&大河报记者在这份征求意见稿上看到，公租房产权实行谁投资、谁所有的原则。&&&&河南省政府有关部门负责人解释，政府直接投资建设（含回购）的公租房，同级政府住房保障主管部门作为房屋产权登记人；政府保障房投融资公司建设的公租房，投融资公司作为房屋产权登记人。&&&&如果是用工集中企业和社会投资建设并享受政府投资补助的公租房，产权由当地政府和项目建设单位按份共有，共有份额可按政府和用工集中企业、社会投资主体分别占投资总额的比例确定，也可由政府和企业约定产权额。&&&&他说，公租房项目未经政府批准不得出售。共有产权公租房经全体共有权人同意，公租房产权可以转让和抵押。所谓“共有产权公租房”，指中低收入住房困难家庭购买公租房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。&&&&上市限制|购买后5年内不能上市交易&&&&和经适房的要求一样，老百姓买了公租房后，5年内不得上市交易。如果买房人想把这套房子卖掉，他需要在5年后，向当地住房保障主管部门申请。&&&&“如果购房者买的是部分产权的公租房，情况要复杂一些。”上述知情人说，比如一套50万的房子，他当初买了一半产权，花了25万。5年后，这套房子价值100万。这个人可以获得他应得的收益，即房子一半的价值，50万元。而政府部门可得到剩余50万元的价值。&&&&购买方式|可买全部产权或部分产权&&&&根据征求意见稿，老百姓可选择购买全部产权的公租房，也可选择购买部分产权的公租房。如果购买部分产权的话，保障对象出资所占份额一般不低于总房价50%。&&&&一位参与该意见稿制定的知情人士举例，一套价值50万的公租房，购房者至少要掏25万购买一半的产权。&&&&购房者买了一半产权，咋交租金？他说，原则上按照一半的比例交租金。&&&&这位知情人说，如果老百姓购买了部分产权的公租房，从首次购买部分产权后的5年内，可按原价继续购买剩余的产权份额。如果超过5年，对不起，再购买这套房剩余产权份额的话，买房的价格要由有关部门重新核定。“这个价格肯定要比之前的高一些。”&&&&明码标价|价格由政府定，比附近商品房低二成&&&&公租房贵不贵？河南省城建部门一位负责人说，公租房并不贵，出售价格参照周边同地段、同品质普通商品住房销售价格确定，并给予一定价格优惠。优惠后均价不得低于同地段、同品质普通商品住房销售均价的80%。换句话说，公租房售价比附近商品房便宜两成。此外，政府部门还可以根据楼层、朝向等因素适当设置楼层差价。&&&&他说，共有产权公租房销售价格要明码标价，由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障主管部门核定并报当地人民政府批准后向社会公布，不得在标示价格之外，收取未标明的费用。“出售公租房的收入，将被用在公租房建设、运营管理维护等支出。”&&&&租户监管|合同三年一签，不符合条件要退出&&&&与现行的郑州市公租房合同一签5年不同，征求意见稿则提出，公租房租赁合同一般不超过3年。“这主要是为了防止租房者不符合条件，但是因为签订合同时间过长，不愿意搬出来。”该征求意见稿起草者解释。&&&&为了加强对租户的监管，河南还计划实行房管员制度：同一公租房管理区域至少配备2名房管员，实际管理户数超过500户的，应配备不少于3名房管员，并按照每超过300户增配1名房管员的标准增配房管员。如果发现租户不符合条件，将被要求强制退出。&&&&“很多地方公租房区域变成‘贫民窟’，脏乱差问题十分严重。”河南省政府部门有关负责人说，征求意见稿特别规定，公租房也应该由物业管理。商品房小区配建的公租房应与其他普通商品房统一管理，不得通过增设护栏等方式将公租房与区域内商品住房分隔。&&&&此外，公租房也有维修基金。政府直接投资建设和回购的公租房，出售前专项维修基金由同级财政安排，在房屋初始产权登记时缴存。如果公租房的部分产权被出售了，维修资金需要买房人和产权人按照比例缴纳。
<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">
全国数字报联盟
----更多媒体----
南国都市报
现代生活报
小龙人学习报
申江服务导报
学生英文报
人才市场报
每日经济新闻
国际金融报
上海证券报
上海环境报
三湘都市报
河南日报农村版
华西都市报
金融投资报
四川政协报
精品健康导刊
连云港日报
安徽日报农村版
安徽法制报
今日生活报