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房屋中介骗买家瞒卖家 拿走房款私吞豪宅
骗买家在充分取得买家信任后，让其将购房款全数打给自己，并负责所有购房和转让手续瞒卖家谎称系买家要求，在进行房屋所有权更迭时，让卖家张女士把所有权转到自己名下
今年10月，家住成都市高新区某高档小区的何启静在家中休息时，被物管通知，一名叫陈宫的男子要求见她。一见面，何启静才知道自己花286万元购买且居住已两年的房子已被卖给别人，而卖方竟是当初帮助自己购房的中介公司员工。蹊跷陌生人突然来收房 我的房产证是假的今年10月10日，何启静在家休息，物管打来电话，称一名叫陈宫的男子要找她。“我不认识这个人，他说是来收房的。”得知对方来意，何启静诧异，因为自己和家人住的这套房是在2010年11月，花费286万元买的，“房产证一直在我手上，咋突然就成了他（陈宫）的房。”就在两人激辩时，陈宫抽出一本房产证，何启静一看，房产证上的房屋地址竟和自家的一模一样，“当时我就问他，这个房子是从谁那儿买的？”陈宫的回答让何启静心头一颤，“卖房的人竟是当时帮我买房的中介，叫张是福。”当天，何启静便带着房产证来到房管中心做鉴定，结果让她大吃一惊，“说我的房产证是假的。陈宫那本是真的。”何启静随即赶到石羊派出所报警。调查户主曾是中介员 工房屋曾有抵押记录接警后，石羊派出所展开调查，“我们调取了所有跟这套房屋有关的信息，结果，这套房自始至终都未曾在何启静名下。”对此，何启静不解，“我花了钱，还住了两年，不在我名下，又在谁名下。”警方调查后发现，从2010年11月到2012年5月，这套房屋的户主一直是当初协助何启静买房的中介公司员工，“就是张是福。”民警赶到当时张是福所在的房屋中介公司调查，却被告知，他已于今年年初突然消失，至今没消息。同一时间，根据银行提供的信息，何启静的住房在2010年12月曾有被抵押的记录，而申请抵押贷款的正是张是福和他当时的女友叶美美。结果利用买房人的信任 将房屋骗至自己名下民警找到叶美美进行调查。“当时张是福给我说，他的客户需要抵押房产来贷款，喊我给他做一个投资项目的文案，我就给他做了一个。”叶美美说，她当时并不知道这套抵押房到底属于谁，也不知道抵押款去了哪里。今年12月9日，民警在武侯区一小区将张是福挡获。张是福今年30岁，四川万源市人，此前曾任某中介公司业务员近两年，熟悉房屋购买流程。昨日，记者在石羊派出所见到张是福，他说，他利用了何启静对他的信任和卖房人的心理，将房屋骗至自己名下，并已被抵押了至少2次。目前，张是福因涉嫌诈骗已被刑拘。通过中介买房 产权过户需三方同时在场昨日，记者走访成都市内几家房产中介公司，了解到通过中介买房要遵循相关步骤：1、先看资料，预约房东看房。确定买房后由买家、房东和中介签订三方合同。买家还须缴纳定金给卖方，具体数额双方协商。然后三方一起到房管中心查证房源的信息，确定房源合法，没有被抵押。2、确认房源信息健康后，买家和房东准备相关证件和资料，与中介一起到房管中心过户。是否可委托中介过户？几家中介公司都说必须三方同时到场。3、如果有按揭，过户后三方还要一同到银行办理按揭手续。确定买家成为新户主，拿到钥匙后，买家再向中介支付佣金。佣金一般为房屋成交价格的1.5%至2%，支付后中介公司开具收据。而正规的房屋中介公司，必须有相关部门颁发的营业执照和从业人员资格证明。长期从事房产交易咨询的邓先生说，购房时，要先去房管中心查询房屋所有人是否确系卖方，也要确认房产证是否在卖方手中，且一定要去房管中心查辨房产证的真伪。“如房屋所有人通过民间融资渠道，将房屋进行抵押，房管中心是不可能有记录的。购房人一般查到房屋确实是在卖方名下时，往往会忽略鉴查对方的房产证，这样有可能给不法之人以可乘之机。”（文中人物均系化名）拆东墙补西墙 高利贷致骗局曝光1房在自己名下假房产证给买家张是福说，他取得何启静的信任后，让其将购房款全数打给自己，并负责所有购房和转让手续。然后，他谎称系买家要求，2010年11月，在进行房屋所有权更迭时，让当时的卖家张女士把所有权转到张是福自己名下，然后张是福托人伪造了一份房产证交给何启静。2伪造投资项目骗取银行贷款当年12月，张是福托女友伪造投资项目，将房屋抵押给银行，获得一年期120万元的抵押贷款。在挥霍数十万元后，2011年10月，他才将剩下的钱拿去投资。“因为离银行还款期只有1个月，生意又没起色，就去找了民间的融资公司。”3顺位贷款借高利贷还款张是福和一家民间融资公司签订贷款协议，获得4个月210万元高息贷款，他用这笔贷款偿还银行的债务后，将房产证赎回并抵押给融资公司，“这叫顺位贷款，融资公司只要看到有正规的银行贷款手续，就会放款。”4卖房收预付款偿还高利贷2012年年初，因为这家融资公司的贷款短期高息，张是福无力承担，于是他声称自己从亲戚手中借了150万元，并发布售房信息。市民陈宫看到后找到张是福，通过房管中心查询到，房屋确在其名下后，两人签订购房协议，陈宫以260万元买下房屋，并提前支付近百万元的购房预付款。张是福用这两笔钱偿还高利贷，并拿回房产证。5将房卖出收取尾款消失今年5月，拿回房产证后，张是福和陈宫一起到房管中心进行所有权更迭，并收取购房尾款。随后，张是福从单位离职。
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成都二手房市场交易反弹 中介费下调成趋势
周显彬 范瑞鸣 文强
政策行情变幻莫测，普通房营业税免征期“5改2”——
从2013年开始，成都二手房市场进入了长达两年的“冷清期”。今年以来，二手房交易持续下跌，挂牌均价一度创下新低。然而，随着利好政策不断出台，尤其是二手房营业税免征期从5年恢复至2年，3月最后一周成都二手房市场成交变得活跃了起来。
事实上，进入2015年，各大机构就试图争抢二手房市场交易蛋糕：链家联姻伊诚，整合新链家平台；腾讯联手好房通，强势打造二手房频道；涉足二手房买卖，降低佣金标准；58同城并购安居客；世联行注资Q房网……种种变化，面对即将来到的存量房时代，成都二手房市场可谓风起云涌。
不过，面对楼市整体低迷盘整，二手房市场能不能独善其身？而且随着不动产登记、房产税等调控“杀手锏”的出台，营业税免征期“5改2”的利好政策，能不能刺激成都二手房放量成交？各大机构不惜血本能不能分抢到预期蛋糕？面对变幻莫测的政策及市场，成都二手房市场行情如何？四川日报()记者展开了调查——
【市场动态】
成都二手房交易反弹
据相关机构统计显示，今年3月16日-22日，成都市六城区二手房（住宅）总成交为1047套，环比下降20.44%；成交面积为9.68万平方米，环比下降19.58%。此外，成都市二手房（住宅）挂牌均价再度下跌，为8453元/平方米，环比前一周下跌3.11%，成为3月以来周价格的三连跌，同时创造了近两年来周挂牌价格历史新低。
然而，随着利好消息的不断释放，3月23日-29日的最新数据显示，成都市六大城区二手房（住宅）总成交为1171套，环比上涨11.84%；成交面积为10.79万平方米，环比上涨11.41%。成都市二手房（住宅）挂牌均价为8546元/平方米，环比上周上涨10.1%，市场似乎有了回暖的迹象。
二手房未出现大规模抛售“一直以来，中心城区二手房买卖比较平淡，租赁市场相对活跃。”成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司常务副总刘应忠告诉四川日报记者。3月上中旬二手房挂牌均价呈现出下滑趋势，以3月16日-22日为例，武侯区挂牌价为9688元/平方米，金牛区挂牌价为8315元/平方米，高新区()、锦江区()、青羊区()、成华区()挂牌价分别为9563元/平方米、10299元/平方米、9536元/平方米、8284元/平方米。
虽然价格创下历史新低，但成都二手房并未出现传言中的大规模抛售。“这两年来二手房房价一直在下跌，但近期并没有出现大降价。”记者从东客站附近某中介了解到，该片区二手房均价确实在春节前后出现了小幅下滑，但房源供应并没有增多。“供应量基本和以前持平，我们手上房源的均价大概下跌了3-5%。”一中介工作人员告诉四川日报记者。
改善型房源价格有所下降
从记者走访的几个区域看，房价下跌的房源多以大户型、豪宅、别墅等改善型产品为主，而价格企稳的以中小户型、投资性产品居多。以中海龙湾半岛一套103平方米的房源为例，此前挂牌价为130万元，如今挂牌价为108万元，虽然手握该房源的中介称这一楼盘的同类型房源均价仍是120万元/套，但大户型价格下跌的趋势已无法遏制。作为成都标杆楼盘，鹭岛国际社区同样不得不随行就市，“最贵时卖到16000元/平方米，现在同样的房源只卖15000元/平方米。”记者从附近一中介处了解到，以鹭岛一套87平方米的房源为例，一开始的挂牌价是140万元，现在120多万元业主也肯出售，同样的房源如果超过5年免营业税，总价更是低至110万元。这一价格是记者3月24日了解到的，但一周后的昨日，记者从中介处了解到，尽管营业税免征期已“5改2”，但这套房屋的价格并没有上调。
相反，成都市中心房源均价目前还“稳得起”。“毕竟目前月租金能达到2500元，房东带租约出售的话，一般不会降太多。”天府广场附近某二手中介工作人员告诉四川日报记者。此外，由于小户型总价低、租金高、易出租，因此在二手房市场很受欢迎。与之相对应的是，大户型房源虽然单价下跌，但总价仍比较高，而且按面积收取的中介费和税费，也是一笔不小的支出。
【中介费】
中介费下降 加速行业洗牌
在房价整体下跌，市场持续低迷的现状下，成都中介费还能居高不下吗？随着搜房网携自有二手房交易业务杀入市场，并于今年1月宣称只收0.5%的中介费后，成都二手经纪行业不断震荡。除了网络平台的推动之外，一些实体中介公司也已开始下调中介费。“老客户可以优惠1个点”、“老客户直系亲属可以打九折”等噱头开始出现。
中介费下调成趋势
去年以来，二手房交易萎缩，房价出现下降趋势，中介费也呈现下滑格局。2014年成都二手房中介费曾一度从3%上涨至4%，即购房者付2.5%，房东支付1.5%，但从今年2月以来，北京、武汉等地连续爆出二手房中介费下调的消息。除了一些传统中介门店打出佣金5折的广告外，一些网络中介机构更将中介费下调到总房款的0.5%，仅相当于过去佣金的四分之一。
记者在调查采访中了解到，目前成都一些小型中介机构开始下调中介费以招揽顾客，“售方的中介费我们就不收了，只收取买方的2%。”甚至有中介工作人员告诉记者：“如果实在不想给中介费，能不能把房价提高一点出售，让我们也多少赚点辛苦费。”此外，虽然绝大多数中介机构还没有跟进，但也已有所放松。
但是，并不是所有的中介都愿意使出降价揽客的招数。“1%+2%的中介费一分都不能少，少了要业务人员自己贴补。”链家地产菊乐路门店的销售人员表示，“现在是金三银四的旺季，但能不能快速成交，要看房东的心理预期。”记者从其他渠道了解到，目前包括伊诚、链家在内的多家中介机构，在具体成交的环节，中介费用已经存在“可以商量”的松动。成都富房不动产经纪公司常务副总刘应忠坦言，“通过承受一定范围内的亏损，以降低租金甚至不收取租金的方式挤垮竞争对手，一家独大时，便能掌握行业的定价权。到时候佣金多少都是他说了算。”他还假设了另外一种可能：“如果中介公司设定条件，要求购房者首付款或全部房款必须从中介公司处过账，中介公司将不再需要收取佣金。”
“存量房时代”前景看好
随着成都新房销售和二手房销售比例逐年缩小，很多大中介开始筹谋美好的“存量房时代”。成都科威房地产营销策划有限公司总经理曾科看来，不管是住宅还是商业，一旦交付使用即成为二手资源，全面进入二手时代是成都房地产发展的最终结果。价格战会加速行业洗牌，中小公司的退出为大公司留出了新的空间。在曾科看来，现有门店就是一个平台，可以把与房产相关的产业链整合起来，比如装修、金融服务、家政服务等，这些都是利润增长点。
扩张，这是一个共识。宣称“每三分钟就达成一笔交易”的伊诚地产是成都最大连锁中介机构，上个月刚刚完成了和链家地产的合并，两家公司合并之后的“新链家”成为成都二手房市场最大的中介机构，但近期一部分伊诚门店挂出了“旺铺出租”的牌子。对此，新链家相关人士表示“重合店面肯定有调整。”据了解，链家今年之内还计划开拓150家左右的门店，科威今年的目标是新增门店45家，去年富房开了20多家加盟店，今年也要翻倍新增实体店。从这些数据的背后，可以发现规模为王的思维依然在中介行业盛行。
但是，传统的地面网络人海战术正在面临挑战。除了传统二手房中介，很多其他的玩法出现了，去年富房尝试过境外项目代理。刘应忠告诉记者，推荐伦敦的项目时，正是英镑对人民币的汇率最低的时候，很多人愿意投资，一旦英镑对人民币的汇率上涨，就会增值赚汇率差。
【租赁市场】
中介暗战“0”佣金
近来，为抢占市场份额，二手房中介商之间的竞争已到了水深火热的地步。记者在采访中发现，时下在二手房市场，中介公司的竞争已经从争夺经纪人、巩固成交业务，扩大到二手房租赁市场，各种优惠模式层出不穷。
继爱屋吉屋、思源地产先后宣布北京租房佣金减半之后，2月28日链家推出互联网经纪公司，上线了租房App“丁丁租房”，并打出“租客免佣金，房东仅收5天佣金”的口号。同时，丁丁租房还推出“0佣金，钱是真的省。”等口号。
房东买单 二手房市场行不通
四川中原地产()战略发展部相关负责人说，目前租赁市场上呈现需大于供的现状，承租方无话语权，时下大多数消费者都在租房时都遭遇过房东临时涨租的经历。在当前仍以卖方为主导的市场下，丁丁租房的“房东收5天佣金”，由房东买单的模式在推行上将会受阻，市场上估计是行不通的。
在成都传统租赁市场上，通过中介成交一笔租单，业内形成的规则是租客需支付一个月的佣金，丁丁租房推出“租客免佣金，房东仅收5天佣金”，真的能免费吗？四川中原地产战略发展部相关负责人认为，实际上这是一项“羊毛出在羊身上”，偷换概念变相转移中介费的行为。“房东收5天佣金”，那么房东会为此买单吗？答案当然不是，丁丁租房估计会将佣金转嫁给房东，房东往往会通过提价转嫁给租客。
企业转型 思维模式的创新
无论从何种角度分析，丁丁租房的这种模式对企业经营者无疑是一桩亏本买卖，即使无需支付传统门店的门店租赁费，但是经纪人薪酬也是一笔不小的开支。那么，丁丁租房为什么能做呢？四川中原地产战略发展部相关负责人分析认为，丁丁租房的未来运营模式将扩展到搬家、家政、维修等附属服务，那么佣金将不是唯一利润点。
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建设工程招投标中介费的法律效力分析
　　案情简介：2010年8月，某工程建设公司想要投标某房地产公司的施工项目，该工程建设公司与赵某签订了一份居间合同，委托赵某进行投标相关事宜，约定如果能让该工程建设公司中标，该工程建设公司愿意给赵某中标工程标的额的1.5%的劳务费，同时双方还约定违约金为10万元。后经过招投标程序，该工程建设公司中标上述房地产公司的施工项目，并签订了总承包合同。但之后该工程建设公司迟迟未按约定支付赵某的居间费，无奈赵某诉至法院，要求该工程建设公司按照当初签订合同的约定支付相应居间费和违约金。在法庭上，该工程建设公司则认为，其与赵某的居间合同违反了招投标法的相关规定，属于无效合同，合同中的相关条款也应认定为无效条款。后经法院审理，认定该居间合同合法有效，判定该工程建设公司按照合同约定支付赵某居间费和相应的违约金。　　律师点评：本案中涉及到建设工程招投标领域非常敏感的居间行为，根据《招投标法》第五条的规定：招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。赵某接受该工程建设公司的委托，按照招标单位要求，进行投标活动，并无违法行为，招投标行为均符合该条规定，因此本次招投标合法有效。在建设工程招投标活动中，投标人对招标人的招标信息和情况很难详细了解，这时引进专业的居间人代理进行招投标或者协助进行投标相关事宜是可以的。而根据合同法，这种给他人介绍工程，而收取一定劳务费的做法应被认定为居间行为，该行为合法有效。法院认为该工程建设公司与赵某之间签订的是居间合同，赵某通过居间服务获取的劳务费是受保护的，因此判决赵某胜诉。　　本案争议焦点是建设工程招投标的中间人在合法情况下收取相关费用是否合法，能不能得到法律的保护。目前，我国法律没有明文规定在建设工程招投标领域不能进行居间服务。本案中，没有证据证明居间费用于行贿、回扣等非法活动，也不能证明赵某的居间活动违反了法律法规的其他禁止性规定，因此，法院并没有将该工程建设公司与赵某的合同认定为无效合同。事实上现在有很多的工程咨询类公司、律师也正在接受委托从事咨询服务，因为他们对项目信息能够进行充分的了解和研究，运用更专业的知识，可以提供更专业的服务，使委托人的投标活动更加的规范，具有更大的目的性和针对性，提高中标的几率。　　律师简介　　玲：北京市大成（青岛）律师事务所律师，从事律师工作以来，主要担任企业法律顾问和代理各类诉讼、非诉讼类案件，擅长公司法务、金融、房地产开发建设和建设工程领域的诉讼和非诉讼法律业务，近年来在企业非诉讼领域做了更多研究，能够为企业的公司治理、融资并购、股权转让、商业谈判等业务领域提供相应的法律建议和服务。　　电话：（886　　手机：　　邮箱：zhongling.地址：青岛市香港中路100号中商大厦17层 电话：0532-　　网址： E-mail:传真：7客服：8
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来源：吉屋网 &&作者：雪凌 &&
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在的过程中，除了买方和卖方，还有一个中间方做沟通桥梁，这个就是。房产中介为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的具体事务就是帮卖房人登记房源信息、发布并且保证房源真实有效；帮买房人寻找推荐合适、理想房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使销售；房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金，市场惯例中介服务佣金为2%。(部分城市为只收买家2.5%-3%，但也有例外，如的部分房产中介对房东和双收佣金等。)房产中介主要业务流程为：房客源开发、房客源登记，信息回访反馈，带看房源、三方谈判、签约、贷款、物业交割等等。项目有哪些中介服务费是依法设立并具备资格的咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，向委托单位收取合理的费用。①评估收费。房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。此外，每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。为抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。企业转制、资产重组过程中，涉及的，按房地产价格评估标准的50%计收评估费。②代理收费。代理费，无论销售的租赁期限长短，均按半至一月销售租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按销售价格总额分档累进计收：500万元以下 2.5%501~2000万元 2%万元 1.5%万元 1%1001万元以上 0.5%实行独有代理较高收费标准不得超过销售价格总额的2.8%。③咨询费书面咨询费普通咨询报告，每份收费300?/FONT&1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准较高不超过咨询标的额的0.5%。口头咨询费房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
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