是这样的，贷款总额86.4w，利率85折，贷款30年。现在月供将近5k，从13年12月开始还，从14年开始 ，大概每年能提前还款10w左右，银行规定最后20w必须一次还清，这样的话大概6-7年我们能还清贷款，提前还款有两种方式，一是缩短还款年限，月供不变，二是还款年限不变，降低月供，现在的问题是：按照我们的还款计划，哪种方法最省钱？　　是这样的，贷款总额86.4w，利率85折，贷款30年。现在月供将近5k，从13年12月开始还，从14年开始 ，大概每年能提前还款10w左右，银行规定最后20w必须一次还清，这样的话大概6-7年我们能还清贷款，提前还款有两种方式，一是缩短还款年限，月供不变，二是还款年限不变，降低月供，现在的问题是：按照我们的还款计划，哪种方法最省钱？
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　　有没有高人帮我算算？
　　最重要的是你的持续还款能力，不要说30年，6、7年都是大坎，悠着点吧。　　
　　@公务员加薪 2楼
14:04:27　　最重要的是你的持续还款能力，不要说30年，6、7年都是大坎，悠着点吧。　　-----------------------------　　这个好像问题不大，每年省下10w提前还贷应该可以的
　　首先一点。如果你的款能找到更好的投资理财产品的前提下（基准利率6.55%*0.85=5.5675%）大于5.5675%，您的还款时间拖得越长，对于你来说越合算。如果没有更好的投资理财产品的前提下，还款时间越短利息越少。　　你的还款方式为等额本息。也就是说，您前几年还的款中几乎都是利息。如果你缩短还款时间，自然而然是会减少利息的支出。如果你时间拖长，时间越长，你还的利息越高。　　你这种还款能力比较强的情况，建议你使用等额本金的还款方式，这样你的利息支出会少很多。　　您的上面两种凝问：“一是缩短还款年限，月供不变，二是还款年限不变，降低月供，”是什么意思，我真没有看懂，　　问题一，你即然缩短了年限，那月供必然增加，月供怎么会不变呢？　　问题二，你还款年限不变，如何去降低月供呢？　　求解！
　　你自已算算不就知道了，网上也有很多工具下载来算算。　　
　　提前还贷，如果不能全部还清，接下来的利息是否还能享受之前的折扣？这个我印象中是不可以的
　　提前还贷，如果不能全部还清，接下来的利息是否还能享受之前的折扣？这个我印象中是不可以的
　　回复第4楼(作者:@鱼海沉浮 于
14:43)　　首先一点。如果你的款能找到更好的投资理财产品的前提下（基准利率6.55%*0.85=5.5675…　　=========　　回复你的疑问，我的意思是我提前还款以后的情况，假如我已经提前还了10w，那剩下的本金不就少了吗？月供不变的情况，还款年限自然缩短啊，而还款年限不变的话，月供就会减少啊　　
　　回复第6楼(作者:@mango_yuer 于
16:09)　　提前还贷，如果不能全部还清，接下来的利息是否还能享受之前的折扣？这个我印象中是不可以的　　==========　　不是吧？还有这么一说？　　
　　当然是月供不变，缩短时限省利息更多，网上有提前还贷计算器，可以自己搜下算算。
　　@摆正心态买qq 9楼
18:43:03　　回复第6楼(作者:
@mango_yuer
16:09)　　提前还贷，如果不能全部还清，接下来的利息是否还能享受之前的折扣？这个我印象中是不可以的　　==========　　不是吧？还有这么一说？　　-----------------------------　　这个也有可能，每次提前还贷其实是相当于重新签订一次贷款合同。
　　@摆正心态买qq 8楼
18:42:02　　回复第4楼(作者:
14:43)　　首先一点。如果你的款能找到更好的投资理财产品的前提下（基准利率6.55%*0.85=5.5675…　　=========　　回复你的疑问，我的意思是我提前还款以后的情况，假如我已经提前还了10w，那剩下的本金不就少了吗？月供不变的情况，还款年限自然缩短啊，而还款年限不变的话，月供就会减少啊　　-----------------------------　　越早还款，利息越少，如果你打算提前还的话，是越早越好，前期还越多越好。
　　@摆正心态买qq 9楼
18:43:03　　回复第6楼(作者:
@mango_yuer
16:09)　　提前还贷，如果不能全部还清，接下来的利息是否还能享受之前的折扣？这个我印象中是不可以的　　==========　　不是吧？还有这么一说？　　-----------------------------　　如果不能还清或者还大部分，之前有折扣的，还是不要提前还比较好。如果之前用的是等额本金，提前还能节约一些利息，如果本来用的就是等额本息，贷款到了中期，没必要提前还了，大部分利息已经给银行收走了，后面还的多数是本金。
　　@摆正心态买qq 　　提前还款有两种方式，一是缩短还款年限，月供不变，二是还款年限不变，降低月供，现在的问题是：按照我们的还款计划，哪种方法最省钱？ 　　肯定是缩短还款年限省钱，举例说明，假设你提前还款后剩余本金为48万，　　1.如果可以选择事缩短年限，假设年限为4年，那么你每个月需要还的本金为1万。　　2.如果你选择的是还款期限不便，假设此期限是8年，那么你后续还款每月需要还的本金为5000元。　　以上两种还款方式中第一个月的利息数是一样的，都等于48万*年利率/12，但是差别从第二个月开始了，情况1中第二个月须还利息金额为（48万-1万）*年利率/12，情况2中第2个月需还利息为（48万-5000）*年利率/12，自己比一比哪个利息小些，后面每个月如此，所以1的方法利息低于2中的方法。当然压力大些。　　换个角度思考既然还款年限都缩短了，利息肯定比年限长的少啊，不然选择缩短年限了没有任何好处，谁会选择呢，是吧
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Copyright (C) Ubetween Information Technology Co., Ltd. All Rights Reserved.房贷提前还贷是否划算 三种情况不宜提前还款
　　CFP供图
　　临近年末，记者调查发现，由于今年以来处在降息通道中，目前银行提前还贷显得比较“冷清”。而提前还贷的手续费各家银行差异较大，允许提前还贷的时间也各有不同。
　　业内人士表示，提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。
　　文/记者李震、周宇宁
　　市场：提前还贷“冷清”
　　临近年末，不少房贷族手头资金充裕，开始考虑是不是要提前还款了。不过由于今年以来银行两次降息，提前还贷的情况不如往年火爆。“相比年初，我们现在审批时间只要一个月，基本上审批都很快。”一位银行个贷部工作人员告诉记者。
　　而另一位国有银行的贷款部经理告诉记者，“现在我们支行提前还贷要提前三个月申请，而且还有一些客户在排队。”
　　多家银行贷款部工作人员表示，临近年末咨询提前还贷的客户还是多了一些， 但相比去年年末则显得比较“冷清”。
　　事实上，2011年多次加息后，一些有能力还款的房贷族都选择“咬咬牙”把钱还了。而今年以来，情况发生逆转，央行6~7月份两次降息，提前还款的动力消失。
　　案例1：
　　丁先生在2007年年底贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为15年。
　　专家：央行加息或降息调节的都是贷款基准利率，借款人原来享受到的优惠利率折扣是不受影响的。而目前由于信贷收紧，银行对一套房贷利率优惠仅为八五折到九折，而且对于申请人的要求也会卡得更严。若提前还贷的话，以后再有购房需求，不但享受不到这个利率优惠，而且还要执行二套房上浮1.1倍的利率。
　　案例2：
　　陈小姐在2008年向银行贷款80万元购买了第二套房，签约时执行的是上浮1.1倍的利率，借款期限为20年。
　　专家：虽然目前处在降息通道中，但是陈小姐当初买房的时候执行的是1.1倍的利率，那么按照现在的利率来看，其负担的利息高达7.75%，相对目前的贷款利率水平来看是较高的。此外，陈小姐采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。陈小姐的借款期限是20年，目前只还了4年，因此提前还款是可取的。
　　总而言之，对于贷款者来说，借款期未过三分之一之前，提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。
　　提醒一：
　　罚息数额各有差异
　　市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
　　记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
　　国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。
　　大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
　　外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
　　提醒二：允许提前还贷时间不同
　　此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
　　在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
　　此外，、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”
　　“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
　　提醒三：
　　调整利息周期不同
　　一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
　　外资银行一般会选择在当月或当季度调整。东亚银行是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
　　对于房贷族来说，哪种调息方式更划算？专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
　　业内：四原则考察提前还款是否划算
　　业内人士提醒，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
　　首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低，仅为4.5%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%，首套可享受8.5折~9折的优惠，二套房需上浮10%。在这种情况下，若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的，也不必提前还款。
　　其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出，如果手头有其他更好的投资项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。
　　此外，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。
　　最后，郑大源建议，还要考虑未来一段时间是否需要流动资金。
　　理财专家：三种情况不宜提前还贷
　　一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
　　二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
　　三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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