房产证加名不代表拥有 夫妻间房产归属怎么算？
夫妻间的房产归属怎么算？这是造成房产纠纷的一个重要因为。婚房是现代人结婚必不可少的一个条件，但是房子归谁所有？并不是房产证加了名就代表你拥有这套房，最新的《婚姻法》对于房产归属做了具体的规定。一起看看就究竟什么情况房子属于你？
一、婚前婚后买房有嘛区别？
婚姻法司法解释（二）
第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
因此，也就是说，以你们目前的情况来看，男方父母为购置房屋出了全资，如果男方父母没有明确表示房子是赠予你们夫妻二人的，那么房子是赠予男方一人的，你没份。
但是，如果是婚后男方父母全资买房，没有明确表示是赠予男方一人的话，房子是赠予你们夫妻二人所有，为夫妻共同财产，你有份。
《关于适用若干问题的解释（三）》
第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
二、关于房子写名字的问题
很多人都在讨论房产证上写谁的名字真心醉了，房产证上写阿猫阿狗的名字都不影响一个真正的产权人对房子的所有权，房产所有权的最高效力来自于房产登记。你看我上面标了那么多登记，登记不是登记在房产证上啊！是房管局的不动产登记簿！
这里是涉及物权。房子是不动产物权。
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
关于大家说的房产证，对，那个叫不动产权属证书。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
这就是我说的，房产证上写谁的名字真的不重要啊，不动产登记簿啊！公示原则啊！基于公信力要保护善意第三人啊！
并且办理房屋登记，有着严格的程序要求，一般要经历申请、受理、审核、记载于登记簿、发证这五个步骤。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（看见没有再一次强调登记簿啊！说一个法律界的笑话，一个亿万富翁交了一个律师朋友，然后出于炫耀带他参观他的银行保险柜，里面摆满了各种房产证…...一点都不好笑是不是…...==）
因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。
还有，我关注到「提高男方出轨代价和离婚的难度」，首先这涉及一方有过错的问题。
首先这涉及一方有过错的问题。
婚姻法第四十六条有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：
有配偶者与他人同居的
实施家庭暴力的
虐待、遗弃家庭成员的。
也就是说，如果男方出轨了，你作为无过错方，有权请求损害赔偿。——但是！你要先提起离婚。也就是说你想要请求损害赔偿，你得先提起离婚。否则诉之法院，法院应当不予受理！
参见婚姻法司法解释（一）
第二十九条承担婚姻法第四十六条规定的损害赔偿责任的主体，为离婚诉讼当事人中无过错方的配偶。
人民法院判决不准离婚的案件，对于当事人基于婚姻法第四十六条提出的损害赔偿请求，不予支持。
在婚姻关系存续期间，当事人不起诉离婚而单独依据该条规定提起损害赔偿请求的，人民法院不予受理。
也就是说，男方在婚姻存续期内出轨了，你想获得更大的利益，那么你得提起离婚，才能提起婚姻损害赔偿。你如果不提，那么什么事也没有，你俩这婚姻，继续过吧。
如果「男方想随意离婚的话，我该如何让他因为忌惮房产问题而有所收敛」
婚姻法第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
支招：你们可以采取约定财产制啊。
其实更不用这么麻烦，你们双方之间签订一个协议啊，一方有过错什么的，另一方将独占房产不就完了。就是一个简单的契约啊，受合同法的约束啊。
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“没想到在房产证加名字这事，老公同意不算，房管局同意不算，还得同意才行。”“没想到在房产证加名字这事，老公同意不算，房管局同意不算，还得银行同意才行。”因为被银行拒绝了加名申请，王薇（化名）很无奈。据记者了解，目前广州（楼盘）并不是所有房屋都可以加名，大部分银行对仍在还贷中的房屋不支持在房产证上加名，加名不是业主想加就能加的。 房管局同意加名，但银行不同意  王薇和老公结婚一年多，住在滨江东路某小区，房子80平方米左右，是结婚前老公买的。婚后，两人一起供房，现在准备在房产证上加上王薇的名字。于是两人 来到房管局交登中心，因为是婚前房产加名，工作人员先给他们开具了一个免税证明，递交了材料后十天就拿到了同意加名的批复，不过，由于房屋仍在还贷中，工 作人员让他们找贷款银行的人一起来办理即可。  “当时还想原来加名不要钱还这么容易的，挺开心。”谁知去到贷款的银行，客户经理的一席话让他们顿跌谷底，客户经理告诉王薇，按照银行规定，房贷没有还完是不能加名的，因此他们不能出具同意书，除非还完房贷才行。  记者联系到王薇贷款的， 该行相关人士表示，银行不同意给房贷未还清的房屋加名是出于控制风险的考虑，因为没有还清贷款的房子增加了名字，相当于改变了借款人，债权债务关系也就因 此发生了改变，对银行来说这存在潜在风险。今后如果两人闹纠纷，就有可能出现不能按期还款的情况。但该人士同时表示，这并非硬性规定，各分行有权根据具体 情况处理。  个别银行可给按揭中的房产加名  广州其他银行的情况又如何呢？据相关人士表示，在该行按揭的、未还完房贷的房屋也是不能加名的。“如果要加名，等于就是转按揭，需要重新出一份贷款合同，当中存在风险。”在， 该行某支行信贷部的客户经理告诉记者，如果想在房产证在加名，需要写一份申请，然后夫妻双方带上身份证、户口本、结婚证等原件到银行重新填一份贷款资料。 “资料将递交到总行，最后由总行来审批，通过了就可以办理加名。”该客户经理说，“不过也不知道能批下来的几率有多大，之前没有处理过此类申请。”  在多家银行中，只有明确表示可以给仍在还贷的婚前房产加名。据了解，在该行加名是免费的，但是因为涉及到重新出贷款合同，所以有一笔按揭费，费用根据贷款金额不同，一般多在一两千或者两三千元。  对此，广东博厚律师事务所程磊律师认为，婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由 一人变成两人，根据《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。因此，在房产证上加名须还清银行房贷，办理涂销抵押后 才能加名，有抵押贷款的房屋加名须征得抵押权人即银行同意。  也有银行界人士表示，其实加名对银行来说属于带有服务性质的业务，因为这个业务不产生利润，所以很多银行都没有动力做。加名只是在程序操作上麻烦一点，相当于重新申请一次贷款，重新走遍流程。“只是手续麻烦一点。”  Q&A  1. 房产证上是夫妻双方的名字，离婚时怎么判？  程磊：离婚时房产有夫妻两人名字，且为共同共有的，应认定为夫妻共有财产，男女方各占一半产权。  2. 婚前购房婚后共同还贷的，房产证上只有一个人的名字，离婚时怎么分配？  程磊：一般判房屋归属权证登记一方所有，夫妻双方共同还贷产生的房价增值部分，由房地产权证登记方补偿另一方。  3. 离婚时房贷还未还完的，又如何判？  程磊：法院判决房屋归属一方所有的，由所有人负责还清贷款，另一方未取得产权的，有权获得房屋净值一半的补偿款。  中介支招  两种方法可实现加名  一部《婚姻法》新司法解释， 一本房产证，让许多夫妻既无奈又纠结?在银行不同意又没法还清贷款的情况下，想在房产证上加名还有其他办法吗？有中介人士支招，将正常的按揭贷款转为纯抵 押贷款就能加名，或者去公证处办理赠与公证也能达到加名的效果。但是，这两种方法一个成本太高，一个在一定程度上或将增加婚姻的矛盾。  1.转纯抵押贷款成本高  中介人士表示，对于这类涉及房贷未清的婚前房屋加名，可以用转为抵押贷款的方式“曲线加名”。操作方式为找按揭公司垫资赎契，即借钱还清贷款，然后办理 加名手续，加名后再将房屋进行纯抵押贷款重新进行按揭。据了解，目前纯抵押贷款年限最长为10年，有的银行只能做三到五年，并且还需要买家提供贷款的用 途，如是用于经营、或者用于大宗（提供发票）等。此外，赎契重新做抵押贷款的时间越长，费用也越高。  如100万元的房子，贷款70 万元20年，现有60万元贷款未还清，按6.55%的基准利率，等额本息月供为5239.64元。如果转为纯抵押贷款，贷款60万元，一般利率上浮1.1 倍为7.205%，按贷款10年计算，月供变为7030.07元，比以前多了约1790元/月。此外，还需要支付按揭公司1%-3%/月的垫资费，60万 元的借款，每月费用在元。  2.办理赠与公证接受度低  程磊表示，在这种情况下也可以去公证处办理“赠与公证”，不过需要注意的是这种公证不是婚前财产公证，主要解决的是夫妻财产归属的约定，仅在夫妻双方具有法律效力，对不知情的第三方不具有约束力。  根据《物权法》，房产认定以产权登记为准，登记后也有对外公示的作用。若只做夫妻财产约定，没有进行产权变更登记，对外公示该房产仍为一人所有，因此， 房产所有者一方可以私自将房产进行变卖。如果发生这种情况，另一方可以拿着经过公证的夫妻财产约定，向法院起诉配偶赔偿。  也有法律界人士建议，在婚前房产婚后共同还贷，却不能加名的情况下，另一方可以保留公共还贷的凭证或银行转账记录，以保障自己的权益。  不过，大多数夫妻对于这种公证的接受度是比较低的，多数人认为这可能让婚姻产生隔阂，增加双方的不信任感，“毕竟，又不是为了一套房才嫁给他。”
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就算房产证写上名字 房子也不一定属于你
现在大部分夫妻结婚买房 一般是男方出首付 婚后一起还房贷 但是你们知道不 就算房产证写上你的名字 房子也不一定属于你！ 房子到底会归谁？ 我们假设三种情况 分析小王可能会面临的关于房产证的各种问题 当房产证上只有一个人的名字时 情景房子归属解读 婚前 A全款买房 属于A婚前财产 婚前 A贷款买房 不定 双方一起还贷 父母全款买房 登记A名下 属于A对子女的财产赠与 房产证上写着两个人的名字时 情景房子归属解读 婚后 B有房产出资 可另判 婚后 共同贷款买房 属于两人 夫妻共同财产 父母出资 购房赠与 无'借条'情况 属于两人 对夫妻的赠与 属于共同财产 情景1：这房子是A全款买的，这房子归他俩？ 答案：不一定！ 解答：A和B在结婚后全款买了套房子，房产证上写了两个人的名。但一旦他俩离婚，如果说B没有证据能证明她买这房子时出了钱，在财产分割时，法官仍能判这房子归A。 情景2：AB俩人一起贷款买房子，房子属于俩人？ 答案：是 解读：如果房子是A婚前贷款买，婚后加上B的名字，那婚后房子增值和共同还贷的部分除夫妻另有约定外，应视为共同财产。如果是婚后俩人凑首付一起贷款，自然也视作共同财产。 情景3：房子是A的父母出钱买的，写了AB的名字，这房子属于他俩？ 答案：如果没有“借条”，这房子就是他俩的 解读：如无“借条”等其他证据，父母出资也会被认定为赠与夫妻二人，归双方共有。即使AB闹离婚，父母也无权索回出资款。 房产证上写着多个人的名字时 这种情况相对来说比较复杂 下面用一张图来给大家解答
发表评论：
TA的最新馆藏确认房屋为夫妻共有并在房产证上“加名”之诉
来源：人民法院报
作者：沙兆华
　　【案情】
　　张某（女）与李某（男）于2002年登记结婚，婚后两人感情良好，育有一女。2008年，在双方父母的资助下，张某和李某共同出资80万元购买了一套位于上海市某区的二手房，房款用现金一次性付清。张某因忙于工作，将房屋买卖合同签订及过户等事宜均委托给李某一人办理，李某最终将该房登记在自己一人名下。出于夫妻间的信任与和睦，张某见到房产证后没有提出任何异议，认为就算登记的房屋所有权人是丈夫一人，自己也有房屋产权的一半。
　　2012年起，张某发现丈夫李某与一女子常常互发暧昧短信，李某还经常以加班为由彻夜不归。张某为此多次与李某沟通，李某矢口否认自己有婚外情，但对待张某的态度已经变得非常不好。张某感觉丈夫可能会与自己离婚，一旦离婚事实发生，自己的财产权益遭受损失的可能性非常大，因此张某要求李某在房产证上加上自己的名字。对此要求，李某不但拒绝了，而且还殴打了李某。心灰意冷又担心失去房子的张某遂向法院起诉，请求法院确认二人共同出资购买的房屋为夫妻共同共有，并请求在房产证上加入自己的名字。
　　经法官诉前调解，释法明理，张某最终撤回了起诉。
　　【分歧】
　　未登记产权一方起诉请求确认夫妻关系存续期间所购房屋为共同共有，并要求登记产权一方协助“加名”，此类案件是否应予受理，司法实践中处理方式各异。有的法院予以受理，有的法院不予受理，也有法院由不受理逐渐转变为受理。对于前述张某诉李某之案，若张某坚持起诉，法院应否受理，有两种不同观点：
　　第一种观点认为：此类案件应受理并依法裁判。除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法登记，未经登记，不发生效力。婚姻关系存续期间购置的房屋一般属于夫妻共同财产，但未登记产权一方因未对外进行公示，不能对抗善意第三人。为保护未登记产权一方对房屋的合法权益，法院应予受理，并在查明事实的基础上确认房屋权属。如确系夫妻共同财产，应对系争房屋的产权确认为共有，并判令登记产权一方协助未登记产权一方在房产证上“加名”。本案中，从夫妻共同财产的角度分析，张某应为共同产权人，但名字未增加至房产证，其取得不动产所有权的过程亦未完成。在李某拒绝“加名”后，张某请求法院确认房屋所有权共有以及要求李某协助“加名”具有必要性与合法性，法院应予受理。
　　第二种观点认为：此类案件应裁定不予受理或驳回起诉。婚姻关系存续期间购置的房屋归夫妻共同共有，司法无需进行重复的事实判断。反之，不进行司法确认，未登记产权一方的合法权益也受法律保护。而且，除法定情形外，婚姻关系存续期间夫妻一方请求分割共同财产不予受理。举重以明轻，夫妻关系存续期间分割共同财产不予受理，确认共同财产亦应不予受理，以维护和谐家庭关系。故未登记产权一方请求确认房屋共同共有并“加名”不应受理，已经受理的应裁定驳回起诉。
　　【评析】
　　确认房屋共有并“加名”之诉受理的合法性与必要性：
　　1、未登记产权夫妻一方具有相应诉权
　　本案未登记产权一方即张某是否具有相应诉权是法院是否受理案件的关键。通常认为，民事诉权是指当事人因民事实体权利义务关系发生争议或者处于非正常的状态，请求法院作出裁判，确认民事实体权利义务关系，排除侵害的权利。包括程序意义上的诉权和实体意义上的诉权。程序诉权是民事诉讼法赋予当事人进行诉讼的基本权利。实体诉权是当事人根据实体法的规定通过人民法院向对方当事人主张实体请求的权利。民事诉权仅在具体民事纠纷中存在，是程序诉权与实体诉权的统一。实践中，判断当事人起诉是否合法，是否具有相应诉权，应当分别从程序诉权与实体诉权的角度进行考量。具体来说，要看其起诉是否符合民事诉讼法的起诉条件，诉讼主张有无民事实体法律支持，是否在相关法律限制起诉之列。比如，婚姻法规定，男女双方离婚自由，但女方在怀孕期间、分娩一年内或终止妊娠六个月内，男方不得提出离婚。男方如在上述期间起诉离婚，虽具有程序诉权，但受相关实体法律限制，不具备实体诉权，法院应裁定不予受理，已受理查明有此事实的应驳回起诉。
　　从程序诉权看，未登记产权一方提起的确认之诉符合民事诉讼法第一百一十九规定的四项起诉条件。未登记产权一方是与本案有直接利害关系的公民（关涉未登记产权一方的财产权）、有明确的被告（登记产权一方）、有具体的诉讼请求和事实、理由（请求确认未登记产权一方为共同产权人等）、属于人民法院民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖（确认所有权系人民法院受理的民事案件案由之一）。
　　从实体诉权看，未登记产权一方的起诉具有相应民事实体法律支持。婚姻法第十七条、十八条规定了夫妻共有财产和个人财产的范围；物权法第二条、第三十三条分别规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法；因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。同时，我国法律及司法解释只是对夫妻一方在婚姻存续期间无重大理由时请求分割共有财产进行了限制，但并未对未登记产权一方在夫妻关系存续期间提起共同财产确认之诉进行限制。根据私法之“法无禁止即自由”原则，未登记产权夫妻一方因房屋权属与配偶发生争议后可以提起确认之诉。
　　2、确认共有并“加名”，是不动产物权登记取得的必然要求
　　定分止争是司法的重要功能之一。当事人可以通过提起确认之诉，请求法院对于双方之间有争议的法律关系进行司法确认，从而达到明确双方权利义务关系的目的，比如确认合同无效之诉、确认所有权之诉等。本案中，未登记产权一方张某因与登记产权一方李某就房屋权属发生争议，要求对夫妻关系存续期间购买的房屋进行确权，有其客观必要性，而不是司法进行简单的“重复”事实判断。这种必要性来自于对我国不动产物权取得效力的认识。
　　登记是取得不动产物权的重要一环。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。夫妻关系存续期间购买房屋系基于法律行为而取得不动产物权，应当适用物权法第九条规定的登记取得不动产物权的方式，即夫妻双方自其名字登载于不动产登记簿之日起取得房屋的所有权，对外具有公示效力。反之，未登记产权一方从形式上并未取得该房屋的所有权。同时，物权法还规定了一些非基于登记取得不动产物权的方式。比如，物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力。换言之，法院的法律文书是不动产物权设立、变更等的原因之一，法院对房屋产权的确认不仅是对法律事实的“重复判断”，其可以真实地发生物权设立、变更等效力。若夫妻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共同财产，未登记产权一方可请求法院确认系争房屋为夫妻共有并判令登记产权一方履行协助未登记产权一方“加名”行为，则在取得胜诉判决后，如登记产权一方拒不履行协助义务，未登记产权一方可申请执行，由法院发送协助执行通知书至房屋产权登记部门，进行“加名”登记。由此，未登记产权一方提起确认之诉并“加名”以求取得房屋共有权的必要性便能理解。
　　3、确认共有并“加名”，有利于保护未登记产权一方合法权益
　　夫妻关系存续期间购买的登记在夫妻一方名下的房屋，被登记产权一方随意买卖的法律风险较大，未登记产权一方的合法权益易受侵害。在夫妻关系有可能破裂时，这种风险更大，法律规定此时夫妻一方甚至可以请求分割夫妻共同财产。然而，提前分割夫妻共同财产受到严格的限制，必须符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释三》）第四条规定的情形之一，即：1、一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；2、一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。但这不足以防止登记产权一方随意处置其名下房屋，很可能在未登记产权一方提起分割诉讼之前，该房屋已被他人善意取得。《婚姻法解释三》第十一条规定，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。但这也只是离婚时的补救措施，而且受制于擅自处分一方的执行能力，这种事后救济措施对未登记产权一方合法权益的保护并不周到。
　　如果未登记产权的一方通过提起确认之诉，最终“加名”成功，其合法权益则会得到较为充分的保障。将自己的名字记载于房屋所有权证上，取得了享有该房屋产权的证明，对外具有公示效力，可以清楚地向外界展示自己为房屋所有权人，配偶未经自己同意，不能擅自处分共有房产，不能办理房屋的过户登记，也不会出现因第三人不知道存在房屋共有人而善意取得房屋的情况。这将大大加强未登记产权夫妻一方对自己共有房屋的保护力度，防止配偶单方处分、恶意过户，确保自身合法权益不受侵犯。
　　（作者单位：上海市第二中级人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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