揭秘：未来5-10年什么样的房产最值得投资
在最近几十年里，房地产刮起的大风从未停过，政府针对房地产行业所出台的政策层出不穷。尤其是在今年秋季，房地产的风头一时无二，也正因为此次房价的暴涨，多地政府出台限购政策。如今，房地产涨幅放慢，甚至有部分地区的房价出现了一定的下降。面对这种情况，很多人对房地产产生了诸多猜测，也有很多人对买房产生了疑惑。【关于房地产行业的典型猜测】第一，流动性拐点已经出现，房地产短期见顶，未来风险增大。很多人认为，2016年火爆的房地产队经济贡献良多，前9个月地产销售面积的同比涨幅直逼30%，但是今年地产销售已经逼近了历史顶部，未来可能会遭遇一定挑战，很有可能出现下行风险。第二，房地产行业关乎国计民生，今后总体而言还是上涨的。二胎开放，城市化建设尚未完成，如今城镇化率为54%城镇化率，离80%的中国城镇化标准尚存在一定的距离，所以城市人口会因为二胎和农村人口涌入城市而增加需求，故而从总体来讲，城市房价上涨是肯定的。当然，还有一部分人认为，中国房价之所以会出现暴涨暴跌，还要归结于政府干预的结果。比如，2015年的经济政策还停留在“去库存”上面，于是发展到今年，房地产出现了一轮暴涨，基于此，政府不得不出台“限购限贷”政策控制暴涨。长此以往，历史反复上演，中国的房地产政策总是在“去库存”、“限购限贷”之间调整。不管这些猜测如何，房地产关乎国计民生，也是绝大部分中国人极为重视的存在，不论是自住，还是投资，在未来5-10年中，有一些房子的购买价值是实打实存在的。【影响房地产投资的主要因素】房地产投资依旧是投资的一个部分，和股票投资的根本原理还是一样的，值不值得的投资在于房产的现有价值和潜在价值。现有价值是看得到的，潜在价值是根据需求和环境预测而来。从房地产评估中修正系数环节表反推过来，可以知道：房地产现有价值影响因素主要有：房产本身价值，比如小区规模、布局、绿化、楼距、路况、车库、安全度、房子档次、建材层次等；房产周边资源价值，比如交通情况、周边配套设施、绿化情况等等。这些价值都是可以根据开发商或者销售商给予的资料信息，或者直接实地踩盘可以感知到的。 房地产潜在价值影响因素主要有：政府未来的片区规划及开发计划；货币政策等等，这些会对房产今后的价值产生影响，但是暂时还未体现，而一般而言，对比现有投资价值而言，一个房产的潜在价值对可投资价值的影响力是更大的。 【未来5到10年值得投资的房子到底有哪些】虽然说360行，行行出状元，但是这些行业中总有一些佼佼者，房地产投资也是同理，总有一些房地产是具有更高的投资价值的。从不同的城市来讲：一个城市的经济发展，与房地产投资价值，并不具备直接性的联系，但是房地产投资价值会受到城市经济发展的前景、当地居民的消费结构与投资偏好、当地的供求关系、这个城市在省内的首位度等因素的间接影响（其中的道理无需我赘述）。所以在思考一个城市房地产投资价值的时候，应该不仅需要对该城市过去五年的人口、GDP、本外币存款与政府财政收入增长情况进行检阅查询，还应该了解城市居民的消费偏好、当地房产的供求关系、传统产业及新经济产业结构等，从而预测房产在未来有没有炒作概念。简单地讲，一线城市房价变化和国家政策有很大关系，二线城市的房子抗打击能力很强，三线城市的房地产和政策以及开发商炒作关联较大；民营经济发达的城市，普遍比国营经济发达的城市更好；省会城市比普通地级市要好。比如廊坊和东莞的房子，因为有北京和深圳的反哺吗，其投资价值比较大。比如旅游城市的房子，其弹性空间并不大，除非是察觉先机，在某城市旅游业方兴未艾之际投资，这才值得投资。（图片来源：第一财经）当然上述讲的是大致，具体还需要具体到城市。2、相同城市的不同区域来讲：城市内哪个房地产值得投资，还要结合影响房地产现有和潜在价值的一些因素考虑。最重要的还是要关注房地产周边的配套设施及相关政策，比如房产周边的科教文卫体设施、绿化情况、政府规划等。以城市内郊区的房子可投资价值为案例来讲，郊区新房是现在很多开发商炒起的一个概念，新房供应量大、容积率低、环境舒适，不少城市喜欢建造各种新城，遍地造城。可是城市周边郊区的房产到底值得投资否，不仅需要看房产本身布局，周边资源，还应该判断其真实发展，最好多关注当地市长或者书记的讲话，自行辨别郊区房产地区的受关注力度，一些有大政策保护的、有一把手二把手当作施政纲领的都可以进行有效考虑。3、从产权来讲：城市中一些小产权房极具投资价值。最近掀起了产权70年的话题，其实产权对房产投资也有一定的影响。到现在为止，中国的小产权房发展还不错，值得投资的小产权房主要分布在深圳、杭州等等经济发达或者东莞、廊坊等受极强辐射力的小产权房，因为小产权房可以提供大量的住房供，而一些经济发达的城市，很多打工者存在需求，譬如深圳就有很多小产权房中住了很多打工人士，其城中村居住的打工者占了大约4成，和大多数低薪打工者的居住要求想贴合。但是，因为有些地区政府认为小产权房不够规范，所以会进行干预和限制，所以越是这样，供给越少，需求越多，得到政府认可的小产权房就越有投资价值。 除此之外，学生公寓也是值得关注的。因为这些年这些年教育受到前所未有的关注，高校扩张，高校学生对房子的需求观念开始改变，所以这方面也有较好的投资价值。越往后走，房产投资就越需要谨慎，建军希望朋友们不要对购房选择大意为之。就像建军炒股一样，建军是经过技术分析和市场情绪、自身情况综合判断哪些股票值得投资的，不是像捡白菜一样，随意为之的。投资的道理都一样，房产、股票都不例外，那就是应该有心有猛虎的胆气，还要有细嗅蔷薇的谨慎细致。（作者：赵建军， 2016腾讯炒股大赛季军、2016腾讯炒股大赛月亚军、2016腾讯炒股大赛周冠军。作者微信：guxia198）
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[责任编辑：yuyuliu]
201620171月
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(房山45000元/平方米)
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(延庆700万元/套)
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(顺义19000元/平方米)
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(大兴31000元/平方米)
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(海淀135000元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
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(大北京18000元/平方米)
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(丰台700万元/套)
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文/刘磊他为刀俎，我为鱼肉；表达的是无可奈何的境地；我要说[]...
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403 Forbidden2016全国最适宜房地产投资的10个城市
来源：中国房地产报
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2015年以来，中央陆续出台了降息、降低首付比例、公积金调整等一系列房地产促进政策，绝大多数地方政府也开始对原来的限购政策进行松绑，但是由于整体库存较高，三线及以下城市房价低迷，全国房价整体仍显颓势。国家统计局发布2015年11月份70个城市商品住宅价格指数显示，区域分化格局继续加深，与2014年同期相比，只有21个城市房价维持上涨态势，占比30%；剩余49个城市则出现不同幅度的下跌，占比高达70%。北上广深4个一线城市继续维持上涨，深圳和上海涨幅较为明显，涨幅分别为44.6%和15.4%，北京和广州紧随其后，上涨了9.6%和8.2%，此外，南京、厦门、郑州、武汉等二线城市也表现较为稳定。1.全国最适宜房地产投资的10个城市中国房地产报综合近五年及最近一年各城市商品房住宅价格涨跌因素，在全国选取10个最值得投资的城市，这些城市房价历史表现和未来潜力均不可小觑，其中北上广深四大城市自然不可或缺，但部分二线城市同样值得关注。同时，中国房地产报也综合各种因素选出全国最不适宜房地产投资的10大城市，这些城市五年来房价整体涨幅较低，而且还处于下跌通道，未来市场风险较大，相反，比如杭州、温州这些城市，五年来房价虽然处于下跌通道，但杭州和温州已经开始反弹，而这些城市本身经济基础和消费能力强悍。从2010年到2015年，全国70个城市商品住宅价格保持上涨的有62个城市，其中北上广深和厦门整体涨幅均超过30%；另外8个城市房价则处于下跌状态，其中温州最惨，五年整体下跌幅度达22.9%。二线和省会城市中，南京、厦门、杭州和武汉四个城市商品住宅涨幅紧跟四大一线城市之后，此外作为三线城市的温州和金华也有小幅上涨。2.全国10个最不适宜投资的城市70个城市中，三四线城市商品住宅价格同比下跌幅度较大，其中湛江、锦州和丹东跌幅分别为5.6%、5.3%和5%，成为跌幅榜前三甲；重庆、青岛、长沙、大连等部分二线城市下跌也较为明显，尤其青岛跌幅达3.5%，在二线城市中处于垫底位置。全国商品住宅价格整体表现差强人意，但仍有部分区域和城市取得不俗成绩，尤其浙江、福建沿海一带，5年来虽然温州、杭州等城市楼市表现一般，但由于本身经济基础较好、居民收入较高，再加上这些地区前两年市场进行深度调整，未来上升潜力较大。21个上涨城市中，浙江和福建两地占了近三分之一份额，49个下跌城市中，两地只有泉州一地上榜。其中杭州、厦门、福州、温州等沿海地区城市未来市场空间仍有无限想象。纵观近年房价走势不难发现，全国市场优势正在向一二线城市倾斜，尤其是珠三角、长三角一线，虽然出现暂时性实体经济衰落和库存较高的情况，但前景优势是其他地区难以比拟的。京津冀地区尤其是北京及周边城市，在北京市场带动和辐射下，今年也出现大幅增长，而且未来仍有着不错的增长空间；华东、华中和华南部分重点区域和城市也值得关注，而华北、东北、西南和西北地区，除了生活城市外，其他城市短时间内或难有作为。
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