二手房买卖手续办一半时房东加价怎么办？
半岛晨报 &&
&& 日 11:10 &&
【案例】吴小姐与胡先生于日，通过某地产中介公司签订了《二手房买卖合同》。该合同约定吴小姐购买吴先生某小区的房产，合同总价款200余万元。依据合同的约定，吴小姐于2014年11月支付定金600000元人民币，胡先生于2014年12月将涉案房产交付给吴小姐占有使用。后吴小姐在过年期间又支付部分房款，2015年3月，双方在银行办理了70余万元的资金监管。后吴小姐取得70余万元的银行贷款承诺书，并代为支付担保赎楼费用将房产赎出。
然而，2015年3月吴小姐要求继续履行合同协助办理房屋过户手续，但胡先生却以房屋价格上涨为由，要求吴小姐多支付购房款30万元，否则拒绝协助办理房屋过户手续。吴小姐在同意适当增加的基础上，胡先生仍然拒绝。2015年4月吴小姐提出诉讼。
【法院审理】经过审理，一审法院认为：吴小姐已经履行了合同的付款义务，涉案的房产也已经赎出红本在手，房产也已经交付给其实际占有使用，胡先生提出的加价理由不成立，应该完整的履行合同义务。吴小姐已经履行了主合同义务的情况下，胡先生并无单方解除合同的权利，故对于被告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。
【法院判决】1.吴小姐和胡先生应当全面履行合同义务，包括：（1）胡小姐支付剩余房款的义务;（2）吴先生要配合在监管上述房款后三日内签订《二手房买卖合同》并申请办理将涉案房产转移至胡小姐名下;（3）税费依合同约定承担;（4）房产过户至吴小姐名下后，三日内向银行申请发放剩余房款;（5）胡先生在收到款项的三日内将涉案房产交付给吴小姐。
2.第三人在结清物业管理费后，十日内将保证金2万退还给胡先生。
3.第三人应履行居间人义务，并协助办理相关的房产买卖过户手续。
【案例】买卖双方于日签订买卖合同，卖方同意将某套住宅出售给买方，房屋建筑面积为88平方米。约定的成交价格为220万元。合同成交当日买家支付了10万元定金，并在日办理资金监管49万元。日银行出具贷款承诺书。然而，当年3月30日房地产新政调整，房价暴涨。卖方于4月22日发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。
【法院审理】法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖方要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖方现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。
【法院判决】由于该房产存在其他纠纷,继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院判决按照成交价的20%来承担违约责任，卖方返还10万元定金、赔偿违约金44万元。同时受理费以及保全费也均由卖方承担。
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约定续签租赁合同房东临时加价属违约
【字体：&nbsp &nbsp 】&& &&来源：
中国江西网―新法制报
　　网友王女士：5年前我转一商铺，当时14万，房东收了5万，以前店主收了9万，今年9月合同到到期，经和房东协商，“租期续签到2018年11月，房租从以前6500元，涨到前3年11000元，后1年12000元，房东收13万转让费。”转让费已付给房东。我让他签正式的房屋租赁合同，但他总以各种理由说装修前和我签。现在我把以前的货低价清得差不多了，准备装修，房东却以别人出高价为由，要求在协商合同的基础上每月多加1000元，否则不和我签合同。请问，我和他协商的合同，是否有效？能否要求房东赔偿我这几个月低价清货的损失？
　　江西华邦律师事务所韩健律师：你与房东协商的合同有效，是否另行签订房屋租赁合同不影响该合同的效力；且房东不能违反该合同原来的约定要求每月多加1000元房租费。因为经你与房东在自愿协商的基础上将该房屋租赁合同的租期延续到2018年11月，并对房租费的支付方式和支付数额有具体、明确的约定（房东收13万转让费的本质是房租费，而非转让费），而且房东将前述与你约定延续租期和收取你房租费的内容通过书面的方式固定下来，并将该书面内容给予你一份备案的行为，足以证实你与房东在房屋租赁合同期满后另行协商延续该租赁合同的内容完全符合有关房屋租赁合同的生效要件。据此该房屋租赁合同对双方均有法律约束力，双方必须按照该合同的约定行使合同权利、履行合同相关义务，否则另一方有权向对方主张违约责任。（整理/记者淦丹丹）
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【实务】房价上涨房东不靠谱违约& 买家如何化解风险？
作者：程乾平律师
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国家统计局今日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，一月份房价同比城市数量增至25个，占比超30%，涨幅最高的仍是领涨全国房间14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。随着一线城市房价疯涨，二三线城市也在蠢蠢欲动，似乎全国都要步入房价疯涨的节奏？
因房价剧烈上涨，房东便提出各种理由提价或者违约不愿出售房屋，最近笔者接到很多类似案件的法律咨询，其中也作为买家代理一些类似的案件。作为买家或买受人，如何应对因房价上涨房东提价或违约不出售房屋给自己所带来的损失和经济风险？
【问题的提出】
房东不靠谱违约或毁约的表现形式
房东不靠谱违约或宁愿毁约，也不愿意向买家交付房屋，最根本原因在于：
第一，高房价交易市场存在，也就是说愿意出高价买房的潜在买家大量存在；第二，房价上涨所带来的收益已经远远超过房东违约或毁约多带来损失。基于以上两点理由，故作为任何一个经济理性人（包括房东）来说，宁愿选择不履行合同违约或毁约，而不会选择继续交易房屋。目前，在房屋交易过程中，房东通常都会选择以下方式来违约或毁约，从而达到“不交房”的目的。具体如下：
1、 拒绝签订《二手房买卖居间合同》；
2、 拒绝接收买家支付的定金；
3、 拒绝签订《房地产买卖合同》；
4、 签订《房地产买卖合同》时提出不合理要求，以便达到加价目的；
5、 签订《房地产买卖合同》之后拖延办理过户手续；
6、 其他共有房屋所有人签订《房地产买卖合同》时不露面；
7、 愿意双倍返还定金解除合同；
8、 直接毁约支付违约金解除合同。
买家所面临的法律风险
对于已经与卖家达成二手房买卖合同的买家来说，主要存在以下法律风险：
卖家毁约不交房，买家得不到房屋。由于房产过户手续，需要双方共同到房地产交易中心进行办理过户手续，如果没有房东的配合和协助，是无法办理房产过户手续的，也就意味着，买家即使支付了全部房款，仍然会到不到所购买的房屋。
需重新购房，多支付了房款，造成了涨价的损失。由于房东违约或毁约不交付房屋，使得买家无法得到原来所购房屋。看着房价一天天往上窜，加之诉讼瑶遥遥无期，要花费大量的时间、精力和费用，抱着吃亏是福的心态，自动解除原购房合同，重新购买新房屋，从而多支付了房款。
卖家以各种理由要求加价，买家额外支付房款。由于房东会采取不签订正式房屋买卖合同，或是拖延合同备案及过户手续，或者设置种种借口或托词使得无法继续履行房屋买卖合同，并趁机提出加价，买家由于害怕房价继续上涨，便做出让步，多支付房款，以便交付所购房屋顺利过户拿到房屋。
需解决的问题
针对以上种种，作为买家，实际需要解决的难题就是：如何通过法律手段来维护
自己合法权益或者规避由此带来法律和经济风险？
【法律实务】
目前，针对房东违约或毁约行为，买家可以从两个方面进行维权：一是要求继续履行房地产买卖合同，并主张房东的违约责任；二是要求确认房东违约解除合同，主张房东的违约责任以及涨价的损失（即可预期利益损失）赔偿责任。具体到房东不同违约或毁约行为，法律事务操作如下：
房东拒签居间协议的处理
处于该阶段的，实际上房屋买卖合同尚未成立并生效，房东与买家只是处于合同磋商阶段，但如果买家已经按照双方磋商结果支付了购房意向金或定金的，房屋买卖合同未签订的，支付了定金的，应当按照定金罚原则进行处理：房东应双倍归还定金。如果买家只是支付了购房意向金的，房东应归还购房意向金。
居间协议已签 房东拒收定金的处理
处于该阶段的，房东应按照居间协议的约定，履行签订房屋买卖合同的法定义务；如房东未按照居间协议约定，接收买家定金的，视为定金条款未成立；买家可以要求与房东按照居间协议达成的房屋买卖相关条款签订正式的《房屋买卖合同》；如房东拒绝签订正式的房屋买卖合同的，房东应承担缔约过失责任，包括为签订合同而支出的合理费用、信赖合同能履行的利益损失等。
房东拒签《房地产买卖合同》或者其他共有房屋所有人签订《房地产买卖合同》时不露面的处理
按照目前上海房地产交易的一般程序，房东与买家都是先签订《房屋买卖居间
合同》，之后再签订《房屋买卖合同》，且作为《房屋买卖居间合同》的附件。当买家付完首付款或取得银行贷款付清全款后，再去办理网上签订正式的《房地产买卖合同》和办理过户手续。
这里就存在两份房屋买卖合同文本，一般来讲，房东与买家在签订《房屋买卖居间合同》是同时签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，为“阴合同”；而到房地产交易中心备案的正式的《房地产买卖合同》都是为了履行法定程序备案，其中条款都是格式的且房屋总价与双方实际达成的房价偏低，为“阳合同”。因此，此处的《房地产买卖合同》仅指“阳合同”。如果房东拒签此《房地产买卖合同》，并不能否认双方之间实际上已经签订《房屋买卖合同》的事实。因此，房东拒签此类合同，买家依然可以要求房东按照未备案的《房屋买卖合同》继续履行，并承担违约责任；或者主张房东违约，主张违约责任并要求承担房屋涨价的损失赔偿责任。
如果房东以该房屋存在其他共有权人并需经其他共有权人签订或同意为由，拒签《房地产买卖合同》的，需要查明该房屋产权证登记的实际情况具体处理：
第一， 如果查明该房屋产权登记为房东一人，卖家要求房东继续履行签订《房地
产买卖合同》并承担违约责任；如仍是拒绝履行签订《房地产买卖合同》的，经买家催告后在一定时间内仍拒绝履行签订义务的，买家可以依法解除合同，向房东主张违约责任并要求承担房屋涨价的损失赔偿责任。
第二， 如查明该房屋产权登记有其它共有权人的，且买家有理由相信房东具有代
理权的，按照上述第一种情况处理。
第三， 如查明该房屋产权登记有其它共有权人的，房东不存在符合表见代理的情
形下，应征得其它共有人的同意或追认，否则该房屋买卖合同无效或可撤销。买家只能向房东主张返还已支付房款、可得利益损失的赔偿责任。
签订《房地产买卖合同》时提出不合理要求加价的处理
双方已经在签订《房屋买卖居间合同》时一并签订《房屋买卖合同》，只是未签订正式的、备案的《房地产买卖合同》，并以此为由提出买家加价，否则不予签订《房地产买卖合同》的，属于房东反方面提出变更合同，如果买家不同意加价的，也就是意味着，双方就变更合同条款未达成一致，双方应按照原合同继续履行。因此，如房东不签订《房地产买卖合同》进行合同备案的，买家可以要求房东继续履行合同并承担违约责任；如果房东不继续履行合同，经买家催告在合理时间内仍不继续履行的，买家可以依法解除合同，要求房东承担违约责任并承担涨价损失的赔偿责任。
签订《房地产买卖合同》之后房东拖延办理过户手续的处理
房东签订《房地产买卖合同》之后拖延办理过户手续的，买家可以催告房东在
一定时间内协助办理过户手续、继续履行合同并承担逾期办理过户手续的违约金责任；如果经买家再次催告在合理时间内仍不继续履行的，买家可以依法解除合同，要求房东承担违约责任并承担涨价损失的赔偿责任。
愿意双倍返还定金解除合同的处理
发生此类情况，基本都是房东已经找好下一家有意向的买家，愿意提出双倍返
还定金解除房地产买卖合同。对于此类情况，建议买家继续履行合同，同时要求房东继续履行合同，如果房东不愿继续履行合同，提出解除合同，则构成单方面毁约；这时，房东毁约的决定坚决，原双方签订的房地产买卖合同基本难以继续履行，法院判决继续履行的可能性比较小。在此情况下，买家做好两手准备，重新寻找新房屋，同时依法向法院起诉房东，要求对方承担违约和损失赔偿责任。
直接毁约支付违约金解除合同
对于此类情况，房东已经毁约并支付违约金的，可以先行进行谈判，达成协议的最低要求是：房东归还已支付房款以及利息，支付违约金至少能够满足你的涨价损失。这时，房东并不怕买家通过诉讼解决双方的纠纷的，因此，买家在与房东谈判时，应可能把谈判的筹码放在归还已付房款及其利息、违约金及其房屋涨价损失，重点放在房屋涨价的损失上。同时，做好固定证据的工作，为马上到来的诉讼做好固定和收集证据的前提工作准备。
图片来源：百度图库。
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