资深公证员开讲法律公开课
买卖小产权房,合同不能公证
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　　齐鲁公证处公证员于朝勇介绍“公证那些事。”　　本报记者　尹明亮　摄
　　我的房子登记在了朋友的名下,能否通过公证证明房子是我的?　　随着社会的发展,公证越来越多地进入人们的生活。12月24日,齐鲁公证处资深公证员于朝勇在济南市山大路街道,为本报读者详细解答关于公证的困惑。　　本报记者　尹明亮顶他人名买房,风险非常大　　“在普通老百姓做的公证中,很多都是和房子有关。”于朝勇说,围绕房产,从购买到销售、继承,很多环节中,公证都发挥着非常重要的作用。夫妻婚后取得的财产属于共同财产,但将夫妻共同财产变为个人财产也不是没有可能。夫妻双方达成一致就可以做财产约定,通过公证使夫妻共有财产变成其中一方的个人财产。　　围绕房子,有很多事情需要公证,但也有些情形,是没法办理公证的。“一种典型的情况是在一些单位集资盖房中出现的顶名买房情况,亲戚或朋友在这个单位上班,但他不买,我便顶他的名买个房,俩人签一个合同,约定用他的名字买房签合同,但房子是我的。”于朝勇说,这种房子一旦顶名的人去世就会发生继承的问题,对买房的人来说,风险就非常大。因为房子需要先继承到他的继承人名下,如果其继承人有一个不配合你,你的房子就到不了手。而且这样的合同不受法律保护,公证处不会对这样的合同进行公证。”　　房子对每个人来说都是大事,但有些与房子有关的事不受法律保护,也就无法办公证。于朝勇说,有的人购买了一个没有房产证的房子,想把购房合同做个公证。“没有房产证的房子的买卖是不受法律保护的,签了合同不受法律保护,这种合同公证处是不会做公证的。同样的情形也适用于小产权房,买卖小产权房的合同或声明书也是不能进行公证的。”“未与他人结婚声明”无法公证　　除了和房子有关的事项外,在生活中,可能会有不少人想为自己的某件事或某个声明做个公证,但公证并不是想办就能办的,于朝勇说,办公证既要合法也要符合公序良俗。根据我国的法律规定,除了涉及房产的事项,还有十几种情形是明确不能进行公证的,比如安乐死请求书、打算结婚声明书、未与他人结婚声明书、借腹生子声明书等等。　　于朝勇介绍,在办证过程中,虽有法律限定,但在实际操作中还是会遇到一些不合适的公证申请,比如承认登记在自己名下的财产属于他人所有的声明书、将个人账户借给单位使用的声明书等等。于朝勇说,这些声明都是不受法律保护的,所以即使申请办理公证,公证处也不会受理,这些事情对当事人来讲也都面临很大的风险。以个人账户借给单位使用为例,于朝勇分析,这种做法对个人来说一旦发生风险可能就是无法承受的,“通常这种情况都是为了走账,但最后单位的欠债有可能全都变成了个人的欠债。”
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& 买小产权房需要什么手续
买小产权房需要什么手续
发布时间： 15:21&&来源:合家网
& & & & 　　按照国家规定小产权房是不允许买卖的，但是因其价格便宜，很多市民还是愿意铤而走险购买小产权房的。那么，买小产权房需要什么手续，有哪些流程?小产权房买卖流程是怎样的呢?下面跟随小编一起来了解一下吧。
& & & & 　　小产权房买卖流程一：看房
& & & & 　　买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。
& & & & 　　小产权房买卖流程二：查档
& & & & 　　买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。
& & & & 　　小产权房买卖流程三：签合同
& & & & 　　买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。
& & & & 　　小产权房买卖流程四：公证
& & & & 　　卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
& & & & 　　小产权房买卖流程五：资金监管及贷款申请
& & & & 　　买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右。
& & & & 　　小产权房买卖流程六：赎楼
& & & & 　　买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。
& & & & 　　小产权房买卖流程七：房屋过户
& & & & 　　买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼签订《小产权房买卖合同(现售)》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。
& & & & 　　小产权房买卖流程八：缴费
& & & & 　　买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。
& & & & 　　小产权房买卖流程九：交房
& & & & 　　买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
& & & & 　　从上述小编的介绍可以看出，小产权房买卖流程与一般房屋交易手续相同。但是需要提醒您注意的是，小产权房买卖不受法律保护，购买小产权房存在一定的风险，因此市民要谨慎购买。
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nginx/0.8.54孩子被绑在父亲腰间，骑摩托车400多公里跋涉回家。
得知儿子即将与她团聚，老人感动的泣不成声。
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　　房屋买卖是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的一种行为。产权的定义是指房产的所有者按国家的法律规定所享有的一种权利，即对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利，也就是房屋各项权益的总和。但是，没产权的房子可以进行买卖吗？无产权房能否办理继承更名？
　　没产权的房子能进行买卖吗
　　１．无产权房是指没有房产证的房子或者不能办理房产证的房子，这种房子法律是禁止公开交易的。我们平时所讲的小产权房其实就是无产权房，因为小产权房不具备两证，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。小产权房是指在农民集体所有土地上所建的房屋，这样的房子我们一般叫小产权房。
　　２．公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。
　　３．另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。
　　无产权房能否办理继承更名
　　小产权房它实际上是一个无产权房。之所以说它是无产权的，因为我们知道我们平时买的商品房是有两证的，一个是房屋所有权证，还有一个是土地使用权证。而对现在所说的小产权房，这两个证都没有，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。所以实际上这样的房屋是没有任何产权的。
　　遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的某木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产等等。
　　实际上，买卖和继承，更户房屋是受法律所保护的，办理必须是合法的，必须拥有房屋的所有权才能对房屋进行处置，上述文章讲的就是关于没产权的房子能不能进行买卖和无产权房能否办理继承更名的内容，希望能对有需要的人提供帮助。
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来源：江西法院网
作者：邓俊明
　　问：我亲戚在城郊建了一栋房子。当时图价格便宜就花了6万块钱买下来了，但因为是小产权房，没有房产证。现在我听说我们这边可能要进行城市建设并规划为拆迁范围。请问，如若我们的买卖合同去公证处公证，拆迁的话能否获得相应的拆迁补偿款？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 分宜　李某
　　答：你好，不可以。小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。你所购买的小产权房，应该是你亲戚在集体土地上建造的房屋，因为没有国家核准的土地使用证和预售许可证，这种合同土地、房产部门均不会予以登记备案。因此，虽然你购买的合同是真实的，但因为国家禁止小产权房买卖，你这种情况公证处是不会予以公证的，即使公证亦属无效。因而，如若你购买了亲戚的房子，房屋所得的拆迁补偿款应当归原产权人所有，即你的亲戚。
　　作者单位：江西省新余市中级人民法院
责任编辑：刘帆
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