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[买卖手续]
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小草莓的世界
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感觉买房的过程真痛苦呀，各种手续，一定要好好学习才行，就算不了解，也要稍微熟悉下流程
这个是转的文章，借鉴意义也非常大; H' h5 @3 E1 ]" F1 V6 D( i
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正文如下：
& && &本人在商业银行工作了七年(商业银行并不只是城市商业银行，工、农、中、建、光大、招商、广发等等都是)，主要负责贷款，现已离职，因为看不惯银行的种种黑幕，在这里就冒生命危险为大家讲一下房贷的注意事项，希望对各位准业主有所帮助。! m- D2 x! X6 \1 N
　　一、银行的选择
　　1、一手房; Q$ W" g$ W: Q, h% w
　　如果你所购买的是一手房，即在开发商手中买过来的期房(是就未办理房地产权证的房子)，所能选择的贷款银行非常有限，因为受到开发商所开发的楼盘是否在哪家商业银行办理准入的限制，比如：A开发商所开发的B花园，在工行、建行已办理好楼盘的准入，那么你只能选择工行或建行，如果只有在工行准入，那么你只能唯一选择工行了，就要看开发商办理楼盘准入的情况而定。在这里就要注意了，建议准业主们在两家银行以上申请房屋按揭，因为受所谓的“贷款额度规模限制”，即使商业银行审批通过你的按揭申请，也未必能放款或即时放款，这样会影响到开发商交楼给你。* {7 t3 W- h( ^/ p& G% ?
　　2、二手房
　　如果你所购买的房屋是二手房，即在个人或法人(非开发商，前手已办理好房地产权证的房子)，你可选择的贷款银行较多，你可去多家商业银行问问，是否接纳二手房贷款申请，条件如何，你可比较一下，哪个划算些，当然，你也可以向多家银行申请贷款，这个就需要你所购房屋的前手配合(技巧：你和前手谈，向多家银行申请的好处是哪家银行批复快，哪家放款先，你就在哪家办理贷款，这样前手自然得到尾款也快)。# u5 ~&&j8 Y8 o* Y2 q3 y
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二、银行贷款利息及费用
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　　1.利率
　　银行的贷款以中国人民银行当时的存贷款利率基数所定，以自身管理层的决策定价，对基准利率上下浮动，一般浮动值在+-50%之间。比如：10年期的房贷，应参照中国人民银行5年期以上贷款年利率7.05%(日调整数据，具体的数据可上网查)，上浮指是的加码，下浮指打折，如上浮20%，实际年利率=五年期以上贷款7.05%×(1+20%)=8.46%。这个浮动值一般是由商业银行的总行类机构所定，很难有得讲价，这是要走多几家银行的原因所在，有时会相差好远，所要注意的是，我上面的例子是年利率，但有些银行是以月利率计算，所以你就要折算一下，月利率=年利率÷12，不要给数字迷糊了你。8 V; M$ u6 M5 v% h
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　　2、费用8 Y1 u- n0 Y/ P, b* z) x
　　(1)一手房所需要的费用较少，其中包含律师见证费(或公证费)、贷款印花税、房管部门查档、抵押费、代办费。律师见证费就是你和银行所签贷款合同由第三方人来证明法律的真实性，一般计算方法是你的贷款额的0.1%~1%，这个你看你的口水了，你口水多到把银行淹了，那你肯定是最优惠的;贷款印花税这个不用说了，这个交国家的，5元钱，相信这个没人讲价;房管部门查档、抵押费这是当地房管部门的霸王条款，房管部门怎么收你就得怎么交，这个没得商量的;代办费用就是律师或其他人帮你和银行跑脚办理抵押登记手续的费用，这个有得商量的。如果还有其他费用，肯定是银行或是和银行有利益分成关系的了，这个地球人应该懂的吧。3 s) Y2 \+ T/ ^3 w$ S
　　(2)二手房所需承担的费用项目比较多，除了一手房的费用外，还有二手房评估、房屋按揭贷款保险、二次查档等。二手房评估一般是由银行指定的房产评估公司评估，这样才能通过房屋抵押手续，可商量的，最低可打3折，也要看当地情况，技巧是不要**能更低些;房屋按揭贷款是银行的保障条款，说白了就是你的房屋因灾害或是倒塌之类的事故，银行没了抵押物，就找保险公司要钱，这个买了对自己也好，费用呢，可以商量，看你的关系和口水了;二次查档，还是房管部门的霸王餐，不说了;
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　　(3)还有些附加费用，如理财费、按揭费、额度占用费，那银行的附加费用或是房产中介、销售公司无中生有的费用，这些费用的处理就见人见智了，有一点提醒大家的是，国家曾出台过一些什么文件，说房贷不能夹带理财产品一起销售的。
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三、贷款所需资料" g! T$ n* {! z! Y; Q. S- m* Z
　　1.身份证，如是已婚人士就要夫妻两人的身份证，当然，要是联名的，那就要更多人的身份证;
　　2.户口本，这个没什么好说的，注意的是有些银行如果你不是户主，那户主的信息页和登记卡都要复印;
　　3.婚姻证明，也就是结婚证、离异证、未婚证明;& s! [&&h# }0 b, |" W
　　4.工作证明，某些银行有特定格式的，或是要有某些要素的，这个要问清楚银行;
　　5.流水帐，就是你收入的证明;
　　6.非当地户籍的还需提供当地的一年期以上的社保历史证明或是个人纳税证明;
　　7.查档证明，这个查档证明是去房管部门查询你有没有房屋权属记录，就是查你有没有房子，如有为几套之类的，要这要自己去房管部门办理;
　　8.银行所需的其他资料;# O) D- g&&K&&a& e4 G8 |( c% W
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四、贷款利息的计算方法
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　　房屋贷款的利息计算方法有两种，一种是等额本息每月，另一种是等额本金每月。等额本息的计算方法和火箭的公式差不多，本人工作那么多年一直没用懂，只知道用阶梯公式把利息和本金的和值每月相加都是一样的，具体自己百度。等额本金额就比较简单，就是把你的贷款本金除以你的贷款月数，然后加上当月利息，这样是首月最多，以后每月递减，也中递减还款法。下列以贷款100万，20年，以实际利率8%计算，大家看看两种还款法的区别：
　　等额本息 等额本金
　　每月还款 每月8384.64元 首月10833.66元/末月4194.44元，平均为7514.05元' _* V) J" W0 F
　　贷款总利息
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　　从上表可以看出，等额本金20年下来所付的利息较少，但刚开始还款压力较大，等额本息还款压力相对较小，但所付利息较多。如何选择，这就看你的收入情况来定了，这两种还款方式可自由选择，你不选择，银行会默认你是选择等额本息。提示一点，网上有好多****可以下载银行按揭计算器，你可以下载来为自己算算。* q6 E* d7 j% H2 ^' N
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五、贷款手续
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　　1.两方签定房屋(或预售房)买卖合同，当然，这只是意向性合同，不要先去过户，也不要交首期，订金这就看你和前手的谈的条件了。$ J&&q* m6 h, ]+ s: w& N8 g2 W) n
　　2.向银行提交贷款申请，有些银行强制你要把首期款放在他那，这点怎么处理就见人见智了;期间银行接纳你的申请后，如资料不齐全或不充足会要求你追加提供，一般审批时间会在2周左右;有些银行会在你申请贷款时会要求你办信用卡、理财、投资之类的，尽可能的能推就推，那些可能是吸钱的陷井。
　　3.当银行审批通过后(是同意你的贷款申请，不是同意给你放款)，这时你就要注意了，你要问清银行经办人员，你的贷款如抵押办妥后，能安排什么时间给你放款，至少大概给个时间，确定后，你就可以去办理过户，首期款给付。这里又要注意了，一般银行是要求首期款在办理行给付的，你在别的行给付办理行是不承认的。
　　4.与银行签定贷款合同，缴交各种费用，办理抵押、保险。签定贷款合同时，你要看清楚里面的条款，因为银行经办人员大部分都是批量做这些贷款合同的，错漏是难免的。
　　5.办理抵押手续、保险手续。6 Q5 Q% Q) z) F$ P0 f% ^
　　6.放款，有些银行需要客户再去一次银行做放款的申请的。放款后，记得向银行索要一份属于你的贷款合同、借据，二手房就还有保险单、评估书、**等。还有复印两件房产证复印件，记得要银行加盖行政公章，因为有些机关部门办事时需要
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六、完啦，不要看啦- ?6 v3 r) T: C9 O: G$ x# |
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你已成为房奴了，努力赚钱还房款吧。) A1 A: M. G3 U% h% s
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妈豆39547 &地区:福田区街道:福田街道宝宝生日&积分50287&
真的是很详细哦，谢谢哦
快乐、开心过每一天
皇冠店德国母婴用品，喜宝奶粉，爱他美奶粉，弘乐holle奶粉，NUK奶瓶&br /&
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妈豆2440 &地区:宝安区街道:西乡街道宝宝生日&积分1676&
好东东，收藏着
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妈豆3741 &地区:福田区街道:华富街道宝宝生日&积分3228&
哎 现在什么地方都坑人坑钱&&别说贷款了&&
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妈豆3741 &地区:福田区街道:华富街道宝宝生日&积分3228&
回复 ' x* v/ f3 F: c: S# o
这个似乎说反了 本金和本息 一般是银行肯定希望是本金还款&&我是最近才搞清楚
一个银行工作者冒死爆内幕：房屋贷款里的那些猫腻 ...
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快速拨打电话深圳银行最新房贷利率表一览 专家：不排除再放松 日
【导语】：深圳银行房贷目前已经松绑，首付普遍恢复3成起，有专家表示，不排除再放松的可能。
　　深圳中资银行首套房首付比例提高至4成以上仅维持了一个月，目前房贷政策已重新松绑，首付普遍恢复3成起，仅花旗银行仍将首套房首付比例调高至5成。
　　而从成交上看，7月新房成交量环比减少了12.3%。有购房者认为，只要市场不好，政策马上就放松，所以楼市不可能会降温。不过，在专家眼中，上一轮深圳房贷收紧只是暂时的，与楼市冷热变化并无直接相关性。
　　深圳中资银行首套首付恢复3成起
　　7月初，由深圳建行率先收紧的房贷政策提出首套房首付提至4成起，紧接着中、农、工三大行相继跟进该政策。此外，各大银行房贷利率普遍上浮5%-10%。在业内人士看来，深圳各大银行这一举措无疑给上半年持续高温的楼市浇了一桶冷水。
　　从实际成交情况看，在房贷收紧的大环境下，深圳楼市的确有所转冷。据中原统计，7月深圳新房成交相比6月减少了上千套，环比下降12.3%。然而8月刚启，深圳房贷又重新松绑，中资银行首套房首付比例全部恢复3成起，仅花旗银行将首付比例提至5成。
　　据花旗银行的相关工作人员介绍，之前深圳中资银行提高首付比例4成时，花旗并未跟进，而现在提高至5成，很大程度时因为考虑到深圳房价涨幅过快，风险已经很大，不过随着中资银行重新松绑，不排除随后会跟进，但就8月来说，是肯定不会改变了。”
　　专家：不排除再放松
　　有购房者认为，深圳银行此举是为应对7月楼市降温，并断言：“只要市场不好，政策马上就放松，所以楼市不可能会降温。”对此，专家认为上一轮房贷收紧，多是银行自行决定，并非相关部门发文要求的。据其了解，银行多收紧房贷是由于二季度市场太火，积累了过多按揭单，应付不来，客户满意度下降，因此想通过这种方式来缓解压力。所以现在又重新放松，和市场并没有太直接的相关性。
　　不过若接下来深圳楼市回归理性，稳中有涨，二手房成交维持在套，新房成交维持在套，那么政策方面应该变动不大。“若楼市转冷，也不排除进一步放松的可能，毕竟对于相关部门规定的9折，银行还有很大的空间。”
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【导语】： 目前，深圳市部分银行加大了对房贷的支持力度，首套房首付从四成降至三成。
　　8月20日，微信朋友圈流传一份最新的深圳各银行房贷政策，这份政策显示从8月19日开始各家银?
【导语】： 深圳银行房贷目前已经松绑，首付普遍恢复3成起，有专家表示，不排除再放松的可能。
　　深圳中资银行首套房首付比例提高至4成以上仅维持了一个月，目前房贷政策已重新松绑，首?
【导语】： 8月11日开始，深圳建行，中行同时将首套房贷首付从四成调到三成，房贷松楼市升，上周深圳二手房成交量小幅回升。
　　根据中联链家的统计，上周深圳二手房共成交3251套，?
【导语】： 8月11日，深圳建行和中行将首套房首付成四成调至三成，这预示着深圳首套房贷已经开始松绑，专家表示，未来会有更多银行跟进。
　　8月11日，深圳建行、中行同时将首套房贷?
【导语】： 据融360数据显示，深圳仅两家银行房贷9.5折以下，花旗银行将首套房首付提至五成，汇丰银行、平安银行提供9.5折以下利率。
　　根据融360最新房贷周报，仅8月1?
【导语】： 此前有媒体报道深圳部分银行暂停房贷，但是据深圳新浪房产报道，目前是那种尚未有国有银行暂停房贷，下半年深圳房贷利率将继续上调。
　　近日有媒体报道,深圳多家银行继首付提?
【导语】： 通过对深圳地区的多家银行了解，深圳未有银行暂停房贷。但各大银行的年度个贷预算额度基本上已到了审批预警线。
　　此前有媒体报道，继首?
【导语】： 为了抑制楼市过热，深圳房贷再度收紧，不少银行优惠幅度上调，二套房贷多涨至7成。
　　近日，国家统计局发布数据显示，深圳市住房价格连续3个月大幅上涨，3个月新建住房环比
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现在深圳有哪家银行可以做二手房按揭贷款?
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全部3个回答
答：4大行基本都是可以的，部分小银行可能放款比较慢，如果买深圳的二手房是红本不在手而且供的不久的，自己也有没有特别的要求，建议做回前业主的贷款银行，因为大部分可以减免罚息。
答：大部分的银行都可以的。
答：大多数银行都是可以做的，只有一些区域性的银行做不了
答: 你产权证在手吗？如果在你手上，你可以去抵押贷款，这不一样有钱周转了吗？
答: 目前说二手房按揭贷款各银行利率、委托的评估公司收取的评估费、抵押登记费等大体相同，但邮政银行对申请按揭的二手房符合规定条件的不收取担保费（特殊情况除外），相对来说费用低一...
答: 惠州二手评估费用一般在500元-1000元左右。
答: 具体请咨询银行
答: 银行审核放款流程及时间，以下是重庆的标准，以作参考：1、提交贷款申请、签署贷款合同：1天2、物业评估，第三方担保：1-2天3、银行审批：3-5个工作日4、房屋过户，支付首...
答: 二手房按揭贷款：1、买卖双方签订《房屋买卖合同》在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产...
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