[克而瑞]人民币的大幅贬值会否刺破房价泡沫？
[关 键 词]：
克而瑞,人民币,贬值,房价
近日，人民币汇率大幅震荡向下：2日人民币汇率创两年新低，3日人民币汇率接近跌停，在连续7个交易日中已第6次逼近跌停，在4日升值104基点之后，5日再度贬值45个基点。一时汇率成市场关注焦点，一些言论如货币战争前奏、房地产泡沫破裂再度泛起。
从审慎严谨的角度，我们认为人民币汇率仍处于中国政府的掌控中，骤跌可能性极小，不会成为引发房地产硬着陆的祸手。但人民币汇率今后很可能进入宽幅波动“新常态”。
人民币连续贬值是暂时现象，宽幅波动将是“新常态”
一直以来，中国央行采取紧盯美元汇率的方式来维系人民币汇率的稳定。其实这也是世界上大部分国家的通行做法。这一模式，只有当国家经济实力和外
汇储备力有不逮时，才有可能被国际资本大鳄操纵，致使该国货币剧烈下跌，近如俄罗斯前段时间的卢比汇率跳水事件，远如东南亚、南美洲诸国多次因为汇市被操
纵而致使本国货币剧烈贬值，都是基于上述原因。基于全球第二大经济体和第一大外汇储备国家的雄厚实力，中国政府对人民币汇率的掌控能力和决心在非美元国家
中无出其右。所以近期人民币对美元汇率连续7个交易日中第6次逼近跌停，如果不是央行有意为之，也肯定是其默许的。
问题是央行为什么要回调？为什么不像以往那样采取温水煮青蛙的方式调整？
我们认为，回调人民币汇率，首先是因为国内经济发展的需要，一直以来持续处于升势的人民币给中国经济带来三个负面影响：一是推高了制造成本，让
中国制造利润空间越来越少；二是推高了中国产品的价格，致使中国外贸竞争力持续下降；三是推高了中国房价，让中国经济虚拟臃肿化。物价上升，实体制造萎
缩，房价高企，成为中国经济长远健康发展的隐患。所以不管什么原因，人民币适度贬值都是央行所期望。其次是顺势而为应对国际资本的异动。2014年底美联
储退出QE3，接下来就要吸纳国际资本流向美国参与制造大循环，另外欧洲工业4.0进展如火如荼，对国际资本的吸引力也在快速上升。在这样的背景下，国际
资本从中国撤离流向发达国家，中短期内是不可逆的趋势，中国即使维持人民币坚挺也留不足这些资本，还不如主动贬值，以让这些资本退出中国市场时付出更高的
代价。同时继续抑制国际热钱流入，以争取更多时间清理国内经济虚火。
至于为什么要采用如此剧烈的方式回调，我们认为，如果是国际资本炒作、央行顺势而为，那么央行的意图就是想一次性将人民币会汇率调整到位。如果是央行主动为之，那么央行还有拓宽汇率波动区间的考量。通过此举央行向世界明确宣告，炒作人民币升值的题材已成历史。
但要指出，人民币不会就此进入长期的贬值通道，因为这不符合中国经济的长远利益。一方面是国外市场增量在放缓，依赖出口拉动经济增长已非长久之
计。另一方面，中国企业在做强做大后有强烈走出去的需求，人民币大幅贬值无疑会增加中国企业海外开拓成本。因此，人民币趋势性贬值的理由并不充分，近期连
续贬值最可能是暂时现象，长远看，人民币汇率可能进入宽幅波动的“新常态”。
近期人民币贬值对房地产行业的影响并不大
人民币汇率正常回调不会导致行业硬着陆
有人担心：近期人民币汇率下降或未来宽幅波动“新常态”是否会导致资本大量外流，引发外资抛售中国物业，进而刺破房价泡沫。我们认为，这种可能
性不大。一方面，人民币贬值对房市影响有限。即使人民币汇率在现在的基础上贬值15%左右，与美元的汇率到达1：7的水平，恐怕已经到顶了。我们认为，外
资没有必要因为可能的一次性15%折损，而放弃中国房地产行业长期的年回报率。另一方面，外资全力撤出中国楼市，对中国楼市的影响也是可控的。因为外资持
有大多是商办物业，大面积抛售面临谁能来接手的难题；要是低价抛售，则是便宜了国内房企，中国政府乐观其成。
人民币贬值会导致房企海外融资和开拓成本上升
人民币汇率贬值和宽幅波动都会推高房企境外融资成本。人民币贬值意味着等额等息美元债务，房企用人民币购买美元支付的利息成本会更高。在美联储
停止QE3后，肯定会加息，这意味着房企海外发债的成本也会进一步上升。人民币汇率宽幅波动也会提升房企海外融资成本，因为基于风险与收益对等原则，国外
投资者提供给中国房企的资金定价肯定会更高。
人民币汇率贬值加大了房企海外拓展成本，却会提高海外收益。人民币贬值意味着房企要兑换等额美元，需要付出更多的人民币，会推高房企去海外拓展
的成本。但另一方面，对那些已经持有大量海外资产的房企，将产生评估增值；对那些已经产生收益的海外项目来说，企业的收益也将提升。我们认为，房企应该权
衡人民币贬值带来的一次性购入资产成本上升与享受持续经营性收入增加之间的关系，如果得大于失，房企应该按既定计划拓展海外业务。
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人民币汇率的短期未来
来源：钱生钱&&&
作者：佚名&&&
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　　从资本市场的角度来说，股市、期货，短期走势更重要，因为长期趋势的干扰因素太多。但汇市有所不同，一旦长期趋势形成，一年、几年甚至十年都不会改变。人民币汇率目前正处于升值和贬值的十字路口，短期面临方向选择，因此，人民币走势，短期即未来。
　　年初引发的人民币巨幅震荡和多空大战出乎很多人的预料，中国央行的初衷是希望通过中间价的改革达到“一石两鸟”的目的：让汇率形成机制更市场化，同时通过一次性贬值释放人民币贬值压力。然而，事与愿违，由于当时正值中国股市大跌，此举引发了外界对于中国政府是否支撑不住的质疑，推动了离岸市场汇率继续下跌，加剧了人民币汇率贬值的预期，之后央行又开始加大在汇率市场干预的力度，这才稳住人民币汇率。
　　那么，影响未来人民币汇率走势的因素有多少呢？
　　其实，说人民币有贬值压力并不太准确。人民币只是最近才对美元有所贬值，而人民币的实际有效汇率，即对一篮子货币的平均汇率，最近几年是大幅上升的。2001年至2013年左右，人民币汇率水平经历了一个由被低估到平衡的过程。在中国还未加入WTO未对国际市场大规模开放时，当时中国的货物和资产显然更便宜。而中国加入WTO对世界开放后，人民币就需要升值，不然中国物价就会飞速上涨。
　　前些年，中国出于对出口减少的担忧而控制名义汇率的涨幅，这种做法长期不一定有效，甚至还会有副作用，造成中国资产和货物价格的上升。在前面的杂志中我们讲过，在中国国内，人民币和美元以及其他外币是不能自由互换流通的，需要通过央行进行兑换。而中国常年进出口贸易顺差会带来多余的外币，国际收支要平衡，央行又不想让人民币升值的话，就只能把多余的外币买下来，这就是中国过去十多年外汇储备大幅增加的原因。
　　央行是通过卖出人民币来买入外汇储备的，外汇储备的大幅增加也就意味着中国基础货币的大幅度增加，所以房地产的泡沫其实是中国货币超发造成的，因为国内投资渠道相对狭窄，股市收益又很坑爹，因此房地产成为唯一可长期投资的标的，从而导致房价暴涨。这其实和中国的汇率过于盯住美元有关，如果中国汇率当时更市场化，汇率能大幅度调整的话，中国房地产的泡沫也许就不会那么大。因此，国家政策目前才更倾向于汇率逐渐市场化，以平衡国内商品价格的畸形发展。
　　然而，从固定汇率制走向浮动汇率制的过程会是比较艰难和有风险的，放弃固定汇率并不意味着一步实现汇率的完全浮动，一步到位往往有较大的风险。谁也不想重蹈拉美金融危机和亚洲金融危机的覆辙。所以，中国才先以“一篮子汇率”作为过渡阶段的参考汇率，以减少中国受一国货币政策的过度影响，然后在条件成熟时逐渐减少对一篮子汇率的参照程度，增加汇率的灵活度和浮动区间。
　　因此，短期人民币的走势似乎已经逐渐明朗：去年和年初没有“完成”的贬值进程会继续，以期达到人民币摆脱与美元单一汇率挂钩的尴尬。世界各国货币其实早已成为“一家人”，只不过各有各的小九九，再说的难听点是各怀鬼胎。但任何货币政策都有利有弊，关键看管理层如何把有利的一面最大化，同时把有害的一面最小化。
　　日本和欧洲都用“大放水”来应对经济不景气，但收效甚微，副作用逐渐显现。中国虽然不能跟随他们一起开闸放水，但盯住这“一篮子”总比在一棵树上吊死要好很多，汇率风险也会大大降低。要不怎么沪深300指数总会跑赢大盘呢？就是这个道理。(文/博闻 图/网络供图)
责任编辑：cnfol001
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人民币汇率与中国房地产泡沫
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& 中国房价自2004年起一路高歌猛进，全国大中城市的房价在这6、7年时间里普遍涨了400%，个别城市的程度更甚。自2005年后中国便进入了漫长的房价调控期，然而整体效果并不理想，楼价似乎越调越高。在调控政策与世界金融海啸的双重夹击之下2008年的楼市才勉强“假摔”了一下，之后的两年更是报复性的上涨。社科院最新发布的白皮书称中国已经有85%的人无力购房，面对潮水般的声讨房价泡沫声中，我们似乎更应该思考高房价的成因，既然这么多人都买不起房子，为何房价还在不断的暴涨呢？& 导致目前中国高房价的原因很多，诸如：地方政府对土地财政的过度依赖、土地拍卖制度的先天缺陷等导致了土地价格畸高，国内自2009年宽松货币政策后大量热钱涌入房地产市场，美国的量化宽松货币政策导致的货币流入新兴市场等等。今天我想向大家介绍的是汇率波动对我过楼市的影响。& 近两年人民币汇率问题一直被西方国家攻击，主要问题是西方发达国家认为人民币币值被低估，迫于压力中国政府也逐步调整了汇率，美元兑人民币从维持了多年的1：8.2一直到今天的1:6.6左右，然而目前的汇率并不是大多数西方国家所满意的，不少西方舆论认为人民币兑美元合理兑换价格应该在1:4左右。实际在那个点兑换上合理我们暂且不去考究，若人民币汇率真的大幅度提升，中国制造业的成本将被迫大幅提高，而我国出口产品本身就是低附加值的劳动密集型产品，整体利润很低，成本提高将意味着我们的出口产品失去竞争力，失去那微薄的利润。然而出口目前又是我过经济增加三驾马车当中最重要的一驾，出口受阻和失去那微薄的利润，肯定会有大量相关工厂倒闭，大量从业人员失业，最终将影响我们这个社会的稳定……。基于这个原因，中央一直在和西方国家在汇率问题上进行周旋，并没有采取一步到位的汇率调整政策，而是逐步小幅度地调整汇率。& 正是因为逐步小幅度地调整汇率，大量的外资资本便看准了人民币迟早会升值，而美元又是无法挽回的贬值趋势，于是更加积极地兑换人民币以等待升值。这些豪赌人民币升值的机构并不会将手上持有的货币全部放在银行，他们也会主动寻找投资途径，而他们的首选是金额规模较大，升值潜力较大的资产。恰逢中国地少人多的基本国情，加上正处于城市化快速发展的阶段，市场对住宅的需求非常旺盛，于是大量的外资便进入了这个市场，和其他因素的相互作用下，共同推高了目前的房价。& 汇率变化对一个国家房价的影响并不大，真正影响大的是汇率变化的心理预期，只要世界仍旧举得人民币币值被低估，仍旧看好中国在汇率问题上会逐步“就范”，就难以完全控制热钱的涌入，而房地产也难逃热钱的参与……。当然目前房地产市场泡沫还有其他成因，想要彻底解决当面房地产市场的问题仍需要各种办法多方共同努力，但作为影响房价的汇率因素也是我们不可忽视的
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