& 我是卖家，买家只付30%的房款，中介要求我们过户，其余需要贷款请问过户后我们要是拿不到尾款怎么办
我是卖家，买家只付30%的房款，中介要求我们过户，其余需要贷款请问过户后我们要是拿不到尾款怎么办
补充，房子还可以拿回来吗？需要注意哪些。
全部7个回答
答：首先要先核实一下买方有没有资格买房，其次就是核实一下买方申请的贷款是否银行已经审批通过。拿不到尾款算买方违约，你向法院审请房子还是可以判给你，到时首付款也可以不用全额退还给买房。
答：这是正常的程序，都是首付三成过户打款
答：这个其实没问题的，二手房的买卖都是这样的，你得先把房子过给买家，买家拿着新证才能去办理贷款，尾款由银行直接打给你，不会与买家有接触，风险只在贷款的这一块，所以才让中介跟着，过户当天必须要求他直接去银行贷款，这样你一直都跟着，就没问题了。最好找个大中介直营的这样即便真的出了什么问题，他们也可以解决的！！直营的与小中介根本没有可比性。祝你卖房成功，卖个好价钱！！！！
答：只要是正常的手续都是没有问题的，尽量找个正规公司！
答：你好，如果买家是全款购买的话，过户后就应该付你尾款；如果买家是按揭购买的话，是可以过户的，因为尾款是银行直接打到你的帐户。
答：不会的，苏州都是这样走流程的，过完户还有交税拿产证一道手续的。那个时候你拿不到尾款，就不签字。
答：您好，贷款这一部分您不需要担心什么，银行会直接放款给您的，尾款部分的话，您交房给他当日付清，不然不交房！
答: 你好，你可以找中介房东协商解决，根据情况处理，买房子是大事，最重要的产权清晰，如上所说你可以找中介公司，这是他们的问题，收你中介费，没有在合同标注这些问题，他们应该给你合...
答: 可以交易，需要把贷款还清才可以办理网签，交税过户等手续。。。
答: 专注广州，佛山房产抵押贷款
年龄18-60周岁。
别墅，公寓，商品??房
红本在手都可以做
征信没要求
资料：身份证、房产证、户口本、婚姻证明。
可当天回执...
答: 说清楚一点才行啊
答: 完全可以的，只要您到公证处做个全权委托给中介就可以了，但是这期间您可能在心理上会产生一定的“风险”，因为全权委托就意味着中介方最后有处理您房子的权利，所以有些程序还是建议...
答: 首先看你是否有资格购买，外地人在上海购房需提供两年内累积满一年的税单，你在过户时需交纳1%的契税（首次购房90平内普通住宅可享受），交易手续费=购房面积*2.5元，配图费...
待解决问题
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All Rights Reserved孩子被绑在父亲腰间，骑摩托车400多公里跋涉回家。
得知儿子即将与她团聚，老人感动的泣不成声。
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　　买房贷款办不下来首付还能要回来吗?根据现行的《合同法》中规定，当合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。尚未履行的就是剩余的贷款，已经履行的就是已交的首付，具体由谁来承担违约责任，就要看是谁导致贷款没批下来了。
　　开发商原因：
　　如合同约定由于开发商的原因没有落实按揭贷款银行、没有及时报送按揭贷款材料等致使银行按揭贷款无法办理，导致双方合同无法履行，合同目的无法实现，依据合同约定或者合同法的规定，购房者有权解除合同，退还首付款，并可要求开发商承担违约责任。
　　银行原因：
　　银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理，双方一般会有补充合同或者协议，约定由购房者选择，要么由购房者在某个期限内补交购房款，要么购房者有权解除合同;逾期不补交购房款的，开发商有权解除合同。对于交易二手房的客户，由于买卖双方签了购房合同、付了首付款，也办理了过户手续，可是银行的贷款却迟迟批不下来，这该如何是好呢?
　　遇到这种情况，应该分情况来处理：如果贷款已经通过了银行的审批，此时买卖双方只能双方耐心等待放款;如果贷款没有通过审批，买家和卖家可以协商如何支付尾款的问题，如果买家确实无法支付尾款，那只有按合同的相关规定解除合同了。
　　购房者原因：
　　如合同约定因购房者原因如不能及时提供材料、或者提供材料不全、提供虚假材料致使银行按揭不能办理，导致双方合同无法履行，合同目的无法实现，则开发商有权解除合同，并可以追究购房者的违约责任。
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妈币210 &宝宝生日&地区:街道:积分94&
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最近要卖房，买家按揭。中介说买家先付定金给我们拿去解压，然后过户。等银行按揭下来再付尾款。请问各位美妈这样操作有没得问题哟？我觉得万一过了户，他不付尾款怎么办也？有没有操作过的美妈，分享下经验嘛~~
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妈币277 &宝宝生日&地区:街道:积分74&
同问，我也是准备卖房，知道的美妈说一下咯
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妈币3847 &宝宝生日&地区:街道:积分3390&
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妈币4061 &宝宝生日&地区:街道:积分11435&
美妈，我才办了的，中介是钢运，我是买家按揭，卖家也是按揭，我先付一部份，他去解压，然后过户当天，我付除了按揭款的其余款，最后卖家等银行放尾款。
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妈币3785 &宝宝生日&地区:海棠溪街道街道:积分4408&
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妈币210 &宝宝生日&地区:街道:积分94&
他还没过户给你，你怎么办按揭呢？
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妈币1536 &宝宝生日&地区:街道:积分488&
是这样的啊。
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妈币724 &宝宝生日&地区:街道:积分134&
要签合同保证买家会付尾款的
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妈币4262 &宝宝生日&地区:谢家湾街道街道:积分7696&
话说买家好像风险还大些样。。。因为按揭贷款都是要在银行签按揭合同，放款也是放在卖家的账户上。。。而且买家还要先预付你一笔钱拿给你去解押，这样风险很大，就是一般中介公司都不一定会垫资解押，就是要垫，也会收取你很大点子的垫资费。。。相当于是你找别人借钱还银行。。。最关键的是解出来的证你就就完全有处理权。。。出钱解押那个人也担心你不配合过户就麻烦了。。。
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妈币4223 &宝宝生日&地区:街道:积分2138&
我以前卖房子也是这么操作的，但我当时还是担心万一按揭办不下来浪个办，或者办黑久浪个办
卖房遇中介说买家先付定金让我们过户，银行抵押下来才付尾款 ...
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信贷政策变化导致银行不贷款，购房买家是否违约？
房屋买卖中，双方约定部分房款以贷款支付，但因金融政策突变，银行拒绝贷款。此种情形下，合同应该继续履行还是应予解除？购房买家是否构成违约？
近日，一起与此相关的典型案例，历经一、二审结案，笔者代理的购房买家一审败诉，但经二审改判后反败为胜。该案例对房屋买卖双方，均有一定借鉴意义。
一、 基本案情
杨先生在上海市有一套住房，柳先生意欲购买，但该房有100万元贷款尚未还清。为此，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定购房款350万，其中100万为首付款，以现金支付，其余250万为银行贷款。对于贷款，双方进一步约定，首先选用转按揭贷款，若贷款得不到审批，买家柳先生可另行提出贷款申请或自筹资金。
合同履行过程中，杨先生于签订合同当日即支付了首付款100万元。但是，在双方欲通过担保公司办理银行转按揭手续时，银行通知转按揭业务停办。柳先生四处问询其他银行，得到的答复均是无法办理。柳先生另以个人名义，向某商业银行申请了住房贷款。在银行审批过程中，卖家杨先生即发书面通知，认为柳先生违约，并据此扣除总房款20%作为违约金，但余款并未归还。柳先生对此不能接受，回函否认违约并要求继续履行合同。杨先生坚持此前意见，拒绝退款、拒绝履行合同。
无奈之下，柳先生委托笔者提起诉讼，要求卖家杨先生继续履行合同，并支付逾期交房的违约金。
二、 一审认为买家柳先生违约
一审中，卖家杨先生的代理人主要强调一点，合同中约定了过户时间，但在该时间到来之时，买家柳先生贷款没有落实，因此认为柳先生违约，并应据此支付总房价款20%的违约金50余万元。
对此，笔者代表买家柳先生提出以下观点：
首先， “过户时间”不等于付款时间。无论合同正文中是否对付款时间有所约定，附件《付款协议》中已明确，合同正文中的约定与《付款协议》不一致的，应以《付款协议》为准。
其次，合同附件《付款协议》明确约定，庭审中双方也共同确认，除转按揭以外，买家还有权另行提出贷款申请或自筹资金。因此，仅仅转按揭不成，并不能就此认定买家违约。
再次，转按揭贷款有两项功能，一是清偿上家贷款，二是下家取得贷款，因此双方应针对与自己相关的该部分功能予以充分注意。本案中，银行方面证明买家完全符合贷款条件，即满足贷款申请条件。但是，因为卖家的拖延甚至恶意阻挠，导致转按揭不能办理。其后果是上家未能清偿贷款，而不是下家不能贷款。所以，未能办理转按揭而构成违约的是卖家，而不是买家。
遗憾的是，一审法院最终认为，合同中的过户时间就是付款时间，进而认定买家柳先生违约，并要求柳先生支付50余万违约金。对此判决结果，笔者及笔者代理的买家均表示震惊，认为一审法院对本案的处理比较草率，对事实认定存在错误，因此提起上诉。
三、 二审改判，反败为胜
二审中，卖家杨先生一方，仍坚持过户时间即是付款时间的观点，认为到时间未收到房款就是买家柳先生违约。
笔者代理买家一方，除进一步阐述一审中有关买卖合同约定的观点，并分析转按揭贷款的法律性质以外，又着重强调了“情势变更”的法律原则。
笔者指出，最高院司法意见明确认为，金融政策变化属于当事人无法预料、无法控制的“情势变更”。对于是否适用“情势变更”，最高院认为判断的标准是“在情势变更的情况下，如果继续履行合同会造成一方当事人利益明显受损，另一方当事人受益的状况，造成明显不公平的结果。”
是否有违公平，最高院的意见是考虑：“1，是否符合公平和诚实信用原则；2，双方的利益关系是否发生重大变动，危害交易安全；3，主张适用的一方因不适用而遭受的损失，一般要远大于适用时对方所遭受的损失”。
本案中，如果不适用“情势变更”，按一审判决，买家首期购房款中的近60万要被白白“没收”，但实际上卖家不但没有任何损失，甚至已因房价上涨赚取了几十万元的房屋升值款。如此结果当然违反公平原则，同时也鼓励其他卖家在其他交易中故意拖延以便“赚取”违约金，交易安全根本无从谈起。
反过来，如果适用“情势变更”，卖家按约定收取其应得的卖房款，买家以银行贷款支付尾款并取得房屋所有权，双方均遵守合同约定，房屋交易安全诚信，买家虽有诉讼成本和时间利益、房屋升值等损失，但双方利益基本平衡。如此操作，才符合民法和合同法的公平、诚实信用原则。
最终，二审法院基本采纳了笔者观点，改判买家并不违约，但解除双方买卖合同，并要求卖家杨先生全额退还购房款。
四、 案例启示
二手房买卖中，买家的主要义务是付款。现行《上海市房地产买卖合同》，对该义务专门单列为第九条，并且通常会将其违约金定为总房价款的20%。由此，买家付款义务的重要性可见一斑。
然而，有能力一次性付款的买家毕竟属于少数，并且不少人即使有能力一次性付款，也不愿意将现金集中投资于一幢房屋，而是会选择现金加贷款的付款方式，以发挥现金的杠杆作用。基于上述两方面原因，房屋买卖中房款的相当比例是以住房贷款形式支付的，且以尾款居多。
但是，随着国家对房地产市场调控的加强，金融信贷政策时紧时松，时常会突然宣布提高利率、提高贷款条件、降低贷款比例，甚至取消某类贷款产品，令人无法把握。一旦贷款申请未获银行批准，买家即需要自筹尾款。但一是时间短，二是买家通常能力有限，自筹尾款并不现实。由此，卖家通常会拒绝过户，并要求扣留买家已付款中的一大部分，作为违约金。买家则通常感觉冤枉，客观上也难于承受如此高的违约金，进而不认可卖家的做法。此种情形下协商成功率很低，通常会最终走向诉讼。
从司法实践来看，上海法院倾向于认为，贷款是为履行买家的付款义务，所以贷款不能的法律风险也应由买家承担。笔者认为该观点和做法都失之于简单，并不能有效平衡买卖双方的权利义务。特别是，在银行贷款更多体现的是政策性，而非商业性的实际背景下，要求买家对银行贷款审批准确预知，客观上不可能，实践上也有欠公平，还会造成买家消极提供贷款手续，故意促成贷款搁浅。而这，根本性违反诚实信用原则，并不利用整个社会交易安全的建立和维护。
另一方面，上海法院以往简单认定贷款责任归于买家的做法，实际也与最高人民法院的上述司法解释精神相违背。在贷款不能的情况下，不应简单认定买家违约，而应深入考察双方合同履行的全过程，本着公平和诚实信用的法律原则，对贷款不能的原因和结果，予以实事求是的认定。
最后，本案也提示房屋买卖合同双方，特别是买家，对自己的付款能力、付款方式要事先进行谨慎确认，同时应在合同中留足余地，以免陷入政策变动引起的尴尬境地，甚至导致钱、房两空。
（上海大邦律师事务所合伙人 王秋瑞律师）
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