绿地拟发行中国房企 最大规模REITs
来源：经济参考报
　　近日，绿地控股（600606.SH）与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。　　根据协议，绿地集团将与荣耀基金旗下的Amare投资管理集团合作，以绿地位于中国境内的19家酒店物业作为基础资产，发起设立Amare-绿地酒店业房地产投资信托，总计转让的资产价值约人民币210亿。而这将是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs。　　绿地控股董事长、总裁张玉良表示，若试水成功，加上条件及模式成熟，绿地还将积极推进旗下境内外更多优质大宗资产的金融化。　　作者：高伟
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【绿地拟于新加坡首发中国最大规模REITs】3月11日，绿地集团与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托（REITs）并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为人民币210亿元，这将是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs。（国际金融报）
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房企持有成本过高 绿地发行国内房企最大REITs
华夏时报&&&&
一则绿地发REITs的消息，引发了关于商业地产进入肉搏巷战时期的话题。
一则绿地发REITs的消息，引发了关于商业地产进入肉搏巷战时期的话题。绿地近日期披露，公司将国内19家酒店打包后，拟通过REITs形式在新加坡主板上市。在绿地试水之前，去年万科曾联手金融公司发起了鹏华前海基金，而万科看准的也是商业地产资产证券化的巨大空间。上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬表示，到2014年中国商业地产规模已高达2万亿元，并且每年还在新增4500个购物中心的背景，商业地产竞争的激烈度远高于住宅。&除了投资、开发运营等能力，开发商之间比拼的不仅是谁能拿到期限更长、更稳定的资金，还有谁的资金更便宜。握有更多的金融工具，谁胜出的可能性就更大。&潘韬说。越秀集团董事长张招兴认为，REITs对稳定房地产和金融市场将起到重要作用。但在国内还面临信托登记、分红限制、信息披露、破产隔离等诸多立法缺失，REITs在国内的出台，仍需要对诸多问题进行相关的顶层设计。绿地万科试水REITs近日绿地控股（600606.SH）披露，公司计划将旗下19家酒店进行打包后上市，其形式并非将这些资产剥离重组后上市，而是通过房地产信托投资基金（REITs）的形式上市。但绿地REITs上市的地点不是在A股和港股，而是在新加坡。据了解，绿地已与荣耀基金旗下Amare投资管理集团签署协议，通过设立酒店投资信托后在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划将收购在国内的19家酒店物业，总规模约210亿元人民币。在这份资产包里，首批投资组合将包括位于上海、南京、济南、西安、郑州、扬州的六家酒店。绿地在信托中将认购30%的份额，并且以适当的方式继续参与对酒店的管理。&如果试水成功，这将是中国房企目前发行的规模最大REITs。&绿地方面表示，首批投资组合成功后，该REITs今后仍有继续收购绿地在其他国家酒店物业的计划。绿地首次试水商业项目证券化之前，万科已经尝试以准REITs的形式将项目股权转让给投资基金。去年六月，鹏华前海万科投资基金获证监会批准后，以个案试点的形式登陆深交挂牌交易。这支被称为国内第一只公募准REITs的产品，以不高于基金总资产50%的比例投资万科前海企业公馆写字楼项目的股权，进而获得该商办项目稳定的租金收益。其实在万科试水之前，国内第一支真正的REITs，是由越秀房地产信托（以下简称越秀房产基金）在十一年前发起的。2005年年底越秀房产基金在香港联交所挂牌交易。当时该REITs投资的物业包括在广州的维多利广场、越秀新都会和白马大厦，之后又先后收购了广州国际金融中心，并在去年收购了上海浦东的宏嘉大厦。记者了解到，去年该基金所持物业仅租金部分的收入已超过17亿元；而在过去的十年里，该房产基金的资产规模则从45亿元猛增至目前的293亿元。&我们会继续在北京、上海等城市寻找新的投资机会，收购优质的商办物业。&越秀基金行政总裁林德良此前在接受记者采访时表示，中国商业地产金融化才刚刚起步，未来商业地产基金在资产管理领域的空间才打刚刚打开。房企持有商业项目成本过高在投资界人士看来，中国的商业地产和住宅市场一样，都进入了下半场。而商业地产下半场竞争的激烈程度，远远高于住宅市场。据瑞威资本披露的数据，中国商业地产投资额和购物中心数量呈现了不断上升的趋势。从2014年开始，中国每年新开的购物中心在450到500个，去年中国购物中心的总数已达到4500个。而在2014年，中国商业地产的规模已经高达2万亿元，这一数据意味着全球每年商业地产投资总额的50%都在中国。另据中国银行发布的一份报告，在中国五十个新兴二三城市中，在未来的十年里，除去目前已有的存量项目，这些城市已经确认将要投放的商业面积超过了1.2亿平方米。在上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬看来，中国商业地产正进入贴身肉博巷战的阶段。从整体市场来看，商业地产的去库存压力，远大于住宅。&我曾看过一个夸张的例子，在一个三线城市方圆五公里之内有五个购物中心，而且这些购物中心的总面积都超过了30万平方米。另以武汉为例，2013年武汉城市综合体的总量还在1000多万平方米，但去年的规模已经超过2000多万平方米。未来还有几十个购物中心同时开业，并且仍有几十个购物中心同时在建。&潘韬表示。瑞威资本CEO朱军指出，由于部分三四线城市商业地产供求失衡严重，加之这些城市消费力提升的速度远远低于商业项目的开发速度和开发量，不少城市的商业地产已处于红海阶段。潘韬认为，影响商业地产投资能否成功主要看两端：前端的投资定位和后端的资金和运营管理。而资金成本的高低，以及企业是否拥有更多的金融工具，对行业有非常关键的影响。&目前中国商业地产的平均回报率不足5%，当融资成本高于这一水平时，意味着项目租金难以覆盖利息，更谈不上盈利。但中国民营房企的平均融资成本约为8%，国企在5%&6%之间。融资成本差别很大，这便是一些国资房企可以持有购物中心，而民企则往往不得不进行散售的关键原因。&潘韬表示，如果民营企业没有很低的融资成本，商业项目持有成本过高，将在销售市场上投放庞大的供应量，进而加剧了行业的竞争激烈度。绿地集团董事长张玉良认为，当前市场新常态下，中国房地产的金融化是大势所趋。而越秀集团董事长张招兴也在&两会&提出议案，出台发展REITs金融产品的规范和法律。
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&&&&目前国内的REITs市场并不发达，公开市场上可见的仅“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”、“恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持证券”、“中信启航专项资产管理计划”等寥寥数只，而其中类RITEs占多数。&&&&3月11日，绿地集团与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托（REITs）并拟在新加坡证交所主板上市。&&&&据悉，该酒店业投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为人民币210亿元，这将是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs。&&&&"绿地对推进房地产金融化筹谋已久，此次与荣耀基金拟合作发行房地产信托基金，对绿地推进&#39;轻资产化&#39;战略具有里程碑式的意义，绿地希望成为中国房地产金融化的先行者，为房企商业模式变革探路。"绿地控股董事长、总裁张玉良表示。&&&&根据此次签署的协议，双方将发起设立Amare-绿地酒店业房地产投资信托，在实现酒店资产证券化的同时，让广大投资者共同成为绿地酒店资产发展的受益人。其中，第一批投资组合将包括位于上海、南京、济南、西安、郑州、扬州的六家酒店。绿地将在信托中认购不低于30%份额，并且以适当的方式继续参与对酒店的管理。&&&&除绿地外，此前包括万科、保利、富力、龙湖等开发商均对21世纪经济报道记者表示，未来有将其旗下商业地产证券化的计划，其中作为国内的龙头房企万科早于2015年6月就与鹏华基金合作了一款REITs产品。&&&&目前国内的REITs市场并不发达，公开市场上可见的仅“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”、“恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持证券”、“中信启航专项资产管理计划”等寥寥数只，而其中类RITEs占多数。&&&&值得注意的是，目前公开市场上信托公司较少参与房地产信托投资基金。&&&&廖鹤凯称此前信托公司不方便做，一方面项目收益率相对较低；此外信托资金成本相对较高，同时税费使得成本方面难有优势。“但现在信托收益率降低非常多，比8%更低的都有，基本步入REITS收益区间，所以这些项目基本可以启动了。”&&&&同时，近日中信信托副总经理王道远在详解其资本市场新做法时，也表示REITs就是其中一大方向。&&&&他认为，2014年中国绝对劳动人口占比下降，人口红利逐渐消失，对房地产需求放缓。中国房地产库存量7万平米，去库存压力大。中国房地产从增量时代逐步转向存量时代，房企经营模式从开发转向运营维护。此外，持续降息后重点城市租金收益率已和存款收益率接近，具备一定吸引力。在此背景下，REITs产品迎来广阔发展空间。&&&&不过，此前邢成对21世纪经济报道记者表示，按照中国现在分业经营的体制，今后真正推出REITS实施主体绝不仅仅只有信托，证券、基金公司会是强有力的竞争对手，甚至是主流载体。&&&&（编辑：曾芳）
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已有&0&条评论&&&&3月11日，绿地控股（600606.SH）与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为人民币210亿元。这将是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITS。&&&&拟打包酒店资产新加坡上市&&&&据悉，该房地产投资信托的发行符合新加坡相关机构的政策导向，并得到各大机构投资者及市场的充分认可，绿地集团将与各方加快工作推进，近期内将在新加坡证交所主板正式上市。&&&&根据此次签署的协议，绿地集团将与荣耀基金旗下的Amare投资管理集团合作，以绿地位于中国境内的19家酒店物业作为基础资产发起设立Amare-绿地酒店业房地产投资信托，实现酒店资产证券化的同时让广大投资者共同成为绿地酒店资产发展的受益人，总计转让的资产价值约人民币210亿。&&&&其中，第一批投资组合将包括位于上海、南京、济南、西安、郑州、扬州的六家酒店。绿地将在信托中认购30%份额，并且以适当的方式继续参与对酒店的管理，努力实现酒店运营在现有基础上稳中有升。此外，该酒店业投资信托亦有计划收购绿地在其他国家开发的酒店物业。&&&&还将推进更多资产金融化&&&&绿地控股董事长、总裁在年初宣布2016年目标时便表示：“绿地将从偏重规模向偏重盈利转变，从偏重开发向开发运营并重转变，从偏重国内开发向全球开发转变。”&&&&绿地REITS和国内其他企业发行的“类REITS”区别较大，新加坡REITS的实质是信托基金。更形象地说，是将房地产项目及相关资产打包，作为上市公司独立运营。&&&&克而瑞分析师朱一鸣表示，发行REITS相当于将原上市公司中的部分持有物业资产分割后独立上市运营，募集资金可投入新的项目开发中，加快周转速度。绿地初期计划持有不低于30%的股份，在限售期过后，这部分资产甚至能完全实现“脱手”。对于绿地这样同时有住宅、商业、酒店等开发业务的大型房企来说，资金流动性将大大加强。&&&&张玉良表示，之所以首选新加坡交易所，基于对新加坡REITS市场成熟度、专业度和竞争力的充分信心，新加坡是亚洲最大的REITS市场，市场竞争力强，国际化程度高。他同时表示，若试水成功、条件及模式成熟，绿地还将积极推进旗下境内外更多优质大宗资产的金融化。&&&&回归轻资产化本质&&&&业界认为，目前内地市场上大多数发行的还是类REITS产品，此次绿地与荣耀基金的合作模式，从产品设计、投资属性、运作安排等方面来看，真正回归REITS及“轻资产化”本质，对房企探索经营模式转型升级具有重要意义。&&&&张玉良表示：“绿地对推进房地产金融化筹谋已久，此次与荣耀基金拟合作发行房地产信托基金，对绿地推进‘轻资产化’战略具有里程碑式的意义，绿地希望成为中国房地产金融化的先行者，为房企商业模式变革探路。”&&&&在朱一鸣看来，绿地等龙头房企对自身运营和业务多元化需求最为迫切。从当前情况来看，大型企业要彻底转型轻资产、依靠输出品牌盈利并不现实，既浪费了原有的规模和融资成本等优势，也会造成现金流大量减少，对其他业务投资带来影响；而剥离持有物业，适当加大轻资产业务比例、轻重并举则更有利盈利提升。&&&&张玉良认为，当前市场新常态下，中国房地产的金融化是大势所趋，特别是在商业地产和产业地产领域，不仅影响企业的融资方式，更重要的是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了重大影响。绿地近年来一直将“轻资产化”作为战略方向，在中期发展规划中即明确，“不论是存量业务的创新，还是增量业务的开拓，都尽可能坚持轻资产、快成长的原则，始终确保企业资产结构合理、现金流状况良好。”其中包括将大力探索和推进房地产金融化，借鉴国际通行做法，加大力度引入金融力量和金融手段进行房地产开发，加强与金融机构的合作，探索资产证券化、基金管理、融资租赁等形式多样的大宗资产定制和大宗资产变现。&&&&京华时报记者邢飞
版权所有，未经许可，不得转载。&&&&
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